【正文】 的社會(huì)隱患和城市問(wèn)題，構(gòu)成了城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴(yán)重障礙。 在快速推進(jìn)城市化的過(guò)程中，城中村問(wèn)題也日益凸顯。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%)。 效益分析 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 ，所得稅 ，稅后利潤(rùn) 。 項(xiàng)目資本金為 5700萬(wàn)元。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 該項(xiàng)目建設(shè)期為 1 年 ，于 2020 年 4 月份開(kāi)工建設(shè)，到 2020 年 3月全部竣工并投入運(yùn)營(yíng)。規(guī)劃總戶(hù)數(shù) 644 戶(hù)，每戶(hù)按照 人計(jì)算，規(guī)劃總?cè)藬?shù)為 2061 個(gè)。該項(xiàng)目總建筑面積 m2，其中： 計(jì)入容積率 建筑面積 ， 不計(jì)入容積率 建筑面積 。該區(qū)域地勢(shì)平坦，障礙物較少，市政設(shè)施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是開(kāi)發(fā)建設(shè)的理想地段。 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 4 該項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，有利于加快濰坊市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)的步伐、改善城市環(huán)境面貌和提高市民居住質(zhì)量，同時(shí)可帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展以及當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟(jì)效 益和社會(huì)效益。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司將不斷加大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的科技含量，以廣泛推進(jìn)可再生能源建筑應(yīng)用技術(shù)、改善城市生態(tài)環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量為己任，繼續(xù)探索開(kāi)發(fā)低碳型、高品質(zhì)的綠色生態(tài)房產(chǎn)，為建設(shè)現(xiàn)代化、生態(tài)化的旅游城市和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。擁有一批長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 2 人才，開(kāi)發(fā)力量雄厚，經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，中高級(jí)技 術(shù)人員占三分之二以上，各部門(mén)經(jīng)理均為大專(zhuān)以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱(chēng)，具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)管理水平。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司立足濰坊市商業(yè)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，打造山東茶葉交易基地。1 目 錄 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 .............................. 1 第一節(jié) 申報(bào)單位概況 .................................... 1 第二節(jié) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 ............................. 1 第三節(jié) 項(xiàng)目概況 ........................................ 2 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................ 50 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 ................................... 50 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 ................................... 51 第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 ................................... 51 第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 ......................... 53 第四章 節(jié)能方案分析 ................................. 55 第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 .............................. 55 第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 .......................... 56 第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 .......................... 58 第四節(jié) 節(jié)能建議 ....................................... 60 第五節(jié) 結(jié)論 ........................................... 61 第五章 建設(shè) 用地、征地拆遷及移民安置分析 ................ 63 第一節(jié) 項(xiàng)目選址及用地方案 .............................. 63 第二節(jié) 土地利用合理性分析 .............................. 64 第三節(jié) 征地拆遷和 移民安置規(guī)劃方案 ...................... 64 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ............................. 65 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) ................................. 65 第二節(jié) 廠區(qū)周?chē)h(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 ............................ 65 2 第三節(jié) 設(shè)計(jì)原則 ....................................... 66 第四節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響治理措施 ............................ 66 第五節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析 ................................ 70 第六節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析結(jié)論 ............................ 71 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 .................................. 72 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................... 72 第二節(jié) 行業(yè)影響分析 ................................... 76 第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 ................................ 77 第四節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 ................................ 78 第八章 社會(huì)影響分析 ................................. 79 第一節(jié) 社會(huì)影響效果分析 ................................ 79 第二節(jié) 社會(huì)適應(yīng)性分析 .................................. 80 第三節(jié) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 .............................. 80 第九章 結(jié)論和建議 .................................. 82 第一節(jié) 結(jié)論 ........................................... 82 第二節(jié) 建議 ........................................... 82 附件 附圖 ： 山東省建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方 案 地理位置圖 總平面布置圖 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 1 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 第一節(jié) 申報(bào)單位概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目 濰坊市家福置業(yè)有限公司 法定代表人：蔡曉明 注冊(cè)資本： 5000 萬(wàn)元 通訊地址：山東省濰坊市濰城區(qū)東風(fēng)西街 385 號(hào)萬(wàn)基商務(wù)大廈 6樓 郵政編碼： 261000 聯(lián)系人：李國(guó)忠 聯(lián)系電話(huà)： 15610293979 濰坊市家福置業(yè)有限公司隸屬于無(wú)錫浙商投資發(fā)展有限公司山 東省濰坊市子公司，公司成立于 2020 年 3月，注冊(cè)資金 5000萬(wàn)元人民幣，是一家多年來(lái)一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，是華東地區(qū)頗具實(shí)力的、商業(yè)性的專(zhuān)業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理公司。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、總體規(guī)劃、策劃、銷(xiāo)售、招商、租賃及其商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理。 公司下設(shè)行政人事部、前期開(kāi)發(fā)部、工程部、招商營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部、成本控制部、物業(yè)部和辦公室。 自公司成立以來(lái)，始終堅(jiān)持 “專(zhuān)業(yè)建筑美好未來(lái)，科技創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活 ”的開(kāi)發(fā)理念，為倡導(dǎo)降耗減排，推動(dòng)建筑節(jié)能，開(kāi)發(fā)低碳型房產(chǎn)起到了引領(lǐng)和示范帶動(dòng)作用。 第二節(jié) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位 江蘇春天工程設(shè)計(jì)院有限公司 工程咨詢(xún)資格等級(jí)： 乙級(jí) 證書(shū)編號(hào)： 工咨乙 11120200011 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 第三節(jié) 項(xiàng)目概況 、編制依據(jù)及范圍 ⑴ 項(xiàng)目建設(shè)單位關(guān)于編制該項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的委托書(shū)、合同書(shū) ⑵ 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 ⑶ 《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ⑷ 《濰坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 3 ⑸ 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2020 年本 )》 (修正 ) ⑹ 《濰坊市城市總體規(guī)劃》、《濰坊市城市規(guī)劃管理辦法》 ⑺ 《濰坊服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》 ⑻ 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》 ⑼ 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 ⑽ 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及 周?chē)h(huán)境等基礎(chǔ)資料 ⑾ 有關(guān)部門(mén)提供的證明和資料等 、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告研究范圍 該報(bào)告研究范圍是 濰坊市家福置業(yè) 有限公司 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目 ， 具體內(nèi)容如下： ⑴ 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 ⑵ 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 ⑶ 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 ⑷ 節(jié)能方案分析 ⑸ 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 ⑹ 環(huán)境和生態(tài)影 響分析 ⑺ 經(jīng)濟(jì)影響分析 ⑻ 社會(huì)影響分析 該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，定位于商住社區(qū)建設(shè)，依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2020 年本 )》 (修正 )，既不屬于鼓勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目，也不屬于限制類(lèi)、淘汰類(lèi)項(xiàng)目，屬于允許 建設(shè)的 項(xiàng)目，符合國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。 建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目位于濰坊市濰城區(qū) 高家街以北、月河路以東、青年路以西 。 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 該項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 （ 合 畝），規(guī)劃總共建設(shè)樓宇 9棟， 其中包括： 7棟 17F住宅樓 、 1棟 17F和 6F高檔住宅 ， 1棟3F 幼兒園 。 計(jì)入容積率 建 筑面 ，包括 商品房建筑面積 ，社區(qū)商業(yè)建筑面積，幼兒園建筑面積 ，安置房建筑面積 ；不計(jì)入容積率 建筑面積 m2，為地下 室 和地下 停車(chē)位 。規(guī)劃總機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 772 個(gè)， 均為 地下停車(chē)位 。 投資估算 經(jīng)估算，該項(xiàng)目建設(shè)總投資為 萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi) 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 5 ，配套工程費(fèi) ，其他費(fèi)用 （含征地費(fèi)用 萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。 資金籌措 項(xiàng)目總投資所有資金由企業(yè)自籌解決。項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 計(jì)入容積率 建筑面積 ㎡ 商品房 建筑面積 ㎡ 安置房建筑面積 ㎡ 社區(qū)商業(yè) 建筑面積 ㎡ 幼兒園 建筑面積 ㎡ 不計(jì)入容積率 建筑面積 ㎡ 3 總圖規(guī)劃指標(biāo) 總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 644 總?cè)藬?shù) 人 2061 總停車(chē)位 個(gè) 722 綠地率 % 10 容積率 4 建設(shè)期 年 1 5 總投資 萬(wàn)元 19000 6 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 7 銷(xiāo)售稅金及附加 萬(wàn)元 8 土地增值稅 萬(wàn)元 9 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 10 所得稅 萬(wàn)元 茶博苑小區(qū) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 6 11 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 12 投資利潤(rùn)率 % 13 投資利稅率 % 14 所得稅后內(nèi)部收益率 % 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 萬(wàn)元 16 盈虧平衡點(diǎn) % 第四節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，近年來(lái)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。在繁華的都市里，在鱗次櫛比的高樓大廈邊，不時(shí)地兀立著一個(gè)個(gè)布局凌亂、擁 擠不堪的建筑群落，極大地影響了城市的外觀，也影響了城市管理。 城中村是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未完全向城市轉(zhuǎn)型的原農(nóng)村社區(qū)，是在急劇的城市化過(guò)程中，原農(nóng)村居住區(qū)域 (包括土地、房屋等要素 )、人員和社會(huì)關(guān)系等就地保留下來(lái)，沒(méi)有有機(jī)參與新的城市經(jīng)濟(jì)分工和產(chǎn)業(yè)布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來(lái)源，以初級(jí)關(guān)系 (地緣關(guān)系和血緣關(guān)系 )而不是以次級(jí)關(guān)系 (業(yè)緣關(guān)系和契約關(guān)系 )為基礎(chǔ)形成的社區(qū)。從 制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個(gè)基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國(guó)家形成了顯著區(qū)別。從政府方面講，主要是：