【正文】 1 目 錄 第一章 申報單位及項目概況 .............................. 1 第一節(jié) 申報單位概況 .................................... 1 第二節(jié) 項目申請報告編制單位 ............................. 1 第三節(jié) 項目概況 ........................................ 2 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 ................ 50 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 ................................... 50 第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策分析 ................................... 51 第三節(jié) 行業(yè)準入分析 ................................... 51 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 ......................... 53 第四章 節(jié)能方案分析 ................................. 55 第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范 .............................. 55 第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析 .......................... 56 第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 .......................... 58 第四節(jié) 節(jié)能建議 ....................................... 60 第五節(jié) 結(jié)論 ........................................... 61 第五章 建設 用地、征地拆遷及移民安置分析 ................ 63 第一節(jié) 項目選址及用地方案 .............................. 63 第二節(jié) 土地利用合理性分析 .............................. 64 第三節(jié) 征地拆遷和 移民安置規(guī)劃方案 ...................... 64 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ............................. 65 第一節(jié) 設計依據(jù)及標準 ................................. 65 第二節(jié) 廠區(qū)周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 ............................ 65 2 第三節(jié) 設計原則 ....................................... 66 第四節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響治理措施 ............................ 66 第五節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析 ................................ 70 第六節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析結(jié)論 ............................ 71 第七章 經(jīng)濟影響分析 .................................. 72 第一節(jié) 經(jīng)濟效益分析 ................................... 72 第二節(jié) 行業(yè)影響分析 ................................... 76 第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟影響分析 ................................ 77 第四節(jié) 宏觀經(jīng)濟影響分析 ................................ 78 第八章 社會影響分析 ................................. 79 第一節(jié) 社會影響效果分析 ................................ 79 第二節(jié) 社會適應性分析 .................................. 80 第三節(jié) 社會風險及對策分析 .............................. 80 第九章 結(jié)論和建議 .................................. 82 第一節(jié) 結(jié)論 ........................................... 82 第二節(jié) 建議 ........................................... 82 附件 附圖 ： 山東省建設項目招標方 案 地理位置圖 總平面布置圖 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 1 第一章 申報單位及項目概況 第一節(jié) 申報單位概況 項目名稱 茶博苑小區(qū) 項目 濰坊市家福置業(yè)有限公司 法定代表人：蔡曉明 注冊資本： 5000 萬元 通訊地址：山東省濰坊市濰城區(qū)東風西街 385 號萬基商務大廈 6樓 郵政編碼： 261000 聯(lián)系人：李國忠 聯(lián)系電話： 15610293979 濰坊市家福置業(yè)有限公司隸屬于無錫浙商投資發(fā)展有限公司山 東省濰坊市子公司，公司成立于 2020 年 3月，注冊資金 5000萬元人民幣，是一家多年來一直從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，是華東地區(qū)頗具實力的、商業(yè)性的專業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營管理公司。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司主營業(yè)務：房地產(chǎn)項目開發(fā)、總體規(guī)劃、策劃、銷售、招商、租賃及其商業(yè)運營物業(yè)管理。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司立足濰坊市商業(yè)與住宅地產(chǎn)開發(fā)，打造山東茶葉交易基地。 公司下設行政人事部、前期開發(fā)部、工程部、招商營銷部、財務部、成本控制部、物業(yè)部和辦公室。擁有一批長期從事房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)經(jīng)營 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 2 人才，開發(fā)力量雄厚，經(jīng)營經(jīng)驗豐富，中高級技 術(shù)人員占三分之二以上，各部門經(jīng)理均為大專以上學歷，中級以上職稱，具有較強的專業(yè)管理水平。 自公司成立以來，始終堅持 “專業(yè)建筑美好未來，科技創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活 ”的開發(fā)理念，為倡導降耗減排，推動建筑節(jié)能，開發(fā)低碳型房產(chǎn)起到了引領和示范帶動作用。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司將不斷加大開發(fā)項目的科技含量，以廣泛推進可再生能源建筑應用技術(shù)、改善城市生態(tài)環(huán)境和提高居民生活質(zhì)量為己任，繼續(xù)探索開發(fā)低碳型、高品質(zhì)的綠色生態(tài)房產(chǎn)，為建設現(xiàn)代化、生態(tài)化的旅游城市和社會主義新農(nóng)村建設做出更大的貢獻。 第二節(jié) 項目申請報告編制單位 江蘇春天工程設計院有限公司 工程咨詢資格等級： 乙級 證書編號： 工咨乙 11120200011 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 第三節(jié) 項目概況 、編制依據(jù)及范圍 ⑴ 項目建設單位關(guān)于編制該項目申請報告的委托書、合同書 ⑵ 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 ⑶ 《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 ⑷ 《濰坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 3 ⑸ 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄 (2020 年本 )》 (修正 ) ⑹ 《濰坊市城市總體規(guī)劃》、《濰坊市城市規(guī)劃管理辦法》 ⑺ 《濰坊服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》 ⑻ 《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價》 ⑼ 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》、《投資項目可行性研究指南》 ⑽ 項目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及 周圍環(huán)境等基礎資料 ⑾ 有關(guān)部門提供的證明和資料等 、項目申請報告研究范圍 該報告研究范圍是 濰坊市家福置業(yè) 有限公司 茶博苑小區(qū) 項目 ， 具體內(nèi)容如下： ⑴ 申報單位及項目概況 ⑵ 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 ⑶ 資源開發(fā)及綜合利用分析 ⑷ 節(jié)能方案分析 ⑸ 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 ⑹ 環(huán)境和生態(tài)影 響分析 ⑺ 經(jīng)濟影響分析 ⑻ 社會影響分析 該項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，定位于商住社區(qū)建設，依據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄 (2020 年本 )》 (修正 )，既不屬于鼓勵類項目，也不屬于限制類、淘汰類項目，屬于允許 建設的 項目，符合國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 4 該項目的建設符合國家產(chǎn)業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，有利于加快濰坊市經(jīng)濟開發(fā)的步伐、改善城市環(huán)境面貌和提高市民居住質(zhì)量，同時可帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展以及當?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟效 益和社會效益。 建設地點 該項目位于濰坊市濰城區(qū) 高家街以北、月河路以東、青年路以西 。該區(qū)域地勢平坦，障礙物較少，市政設施配套齊全，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，是開發(fā)建設的理想地段。 建設規(guī)模和內(nèi)容 該項目規(guī)劃總用地面積 （ 合 畝），規(guī)劃總共建設樓宇 9棟， 其中包括： 7棟 17F住宅樓 、 1棟 17F和 6F高檔住宅 ， 1棟3F 幼兒園 。該項目總建筑面積 m2，其中： 計入容積率 建筑面積 ， 不計入容積率 建筑面積 。 計入容積率 建 筑面 ，包括 商品房建筑面積 ，社區(qū)商業(yè)建筑面積，幼兒園建筑面積 ，安置房建筑面積 ；不計入容積率 建筑面積 m2，為地下 室 和地下 停車位 。規(guī)劃總戶數(shù) 644 戶，每戶按照 人計算，規(guī)劃總?cè)藬?shù)為 2061 個。規(guī)劃總機動車停車位 772 個， 均為 地下停車位 。 項目實施進度計劃 該項目建設期為 1 年 ，于 2020 年 4 月份開工建設，到 2020 年 3月全部竣工并投入運營。 投資估算 經(jīng)估算，該項目建設總投資為 萬元，其中建筑工程費 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 5 ，配套工程費 ，其他費用 （含征地費用 萬元），預備費 萬元。 項目資本金為 5700萬元。 資金籌措 項目總投資所有資金由企業(yè)自籌解決。 效益分析 項目銷售收入 萬元，銷售稅金及附加 萬元，利潤總額 ，所得稅 ，稅后利潤 。項目投資利潤率 %，投資利稅率 %。項目財務內(nèi)部收益率 %，財務凈現(xiàn)值 (Ic=12%)。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表 序號 項 目 單位 數(shù)量 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 計入容積率 建筑面積 ㎡ 商品房 建筑面積 ㎡ 安置房建筑面積 ㎡ 社區(qū)商業(yè) 建筑面積 ㎡ 幼兒園 建筑面積 ㎡ 不計入容積率 建筑面積 ㎡ 3 總圖規(guī)劃指標 總戶數(shù) 戶 644 總?cè)藬?shù) 人 2061 總停車位 個 722 綠地率 % 10 容積率 4 建設期 年 1 5 總投資 萬元 19000 6 銷售收入 萬元 7 銷售稅金及附加 萬元 8 土地增值稅 萬元 9 利潤總額 萬元 10 所得稅 萬元 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 6 11 稅后利潤 萬元 12 投資利潤率 % 13 投資利稅率 % 14 所得稅后內(nèi)部收益率 % 15 財務凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 萬元 16 盈虧平衡點 % 第四節(jié) 項目提出的背景 濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領導下，城市建設有了突飛猛進的發(fā)展，近年來全市國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。 在快速推進城市化的過程中，城中村問題也日益凸顯。在繁華的都市里，在鱗次櫛比的高樓大廈邊，不時地兀立著一個個布局凌亂、擁 擠不堪的建筑群落，極大地影響了城市的外觀，也影響了城市管理。城中村里環(huán)境臟亂、市政設施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，構(gòu)成了城市現(xiàn)代化發(fā)展的嚴重障礙。 城中村是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未完全向城市轉(zhuǎn)型的原農(nóng)村社區(qū)，是在急劇的城市化過程中，原農(nóng)村居住區(qū)域 (包括土地、房屋等要素 )、人員和社會關(guān)系等就地保留下來，沒有有機參與新的城市經(jīng)濟分工和產(chǎn)業(yè)布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來源，以初級關(guān)系 (地緣關(guān)系和血緣關(guān)系 )而不是以次級關(guān)系 (業(yè)緣關(guān)系和契約關(guān)系 )為基礎形成的社區(qū)。 城中村產(chǎn)生的原因是多方面的。從 制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基于土地