【正文】 量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。 該項目所在區(qū)域位于濰坊市濰城區(qū)，項目原用地內建筑陳舊，交通道路破舊，配套設施落后，與現(xiàn)代化城市的發(fā)展不協(xié)調。 ③ 無法解決農民城市化的善后問題，如重新安排就業(yè)，解決其社會保障和生活來源等。從政府方面講，主要是： ① 認識不足，缺乏及時的規(guī)劃和調控。 城中村是城市規(guī)劃區(qū)內未完全向城市轉型的原農村社區(qū)，是在急劇的城市化過程中，原農村居住區(qū)域 (包括土地、房屋等要素 )、人員和社會關系等就地保留下來，沒有有機參與新的城市經濟分工和產業(yè)布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來源，以初級關系 (地緣關系和血緣關系 )而不是以次級關系 (業(yè)緣關系和契約關系 )為基礎形成的社區(qū)。 主要技術經濟指標 主要技術經濟指標匯總表 序號 項 目 單位 數(shù)量 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 計入容積率 建筑面積 ㎡ 商品房 建筑面積 ㎡ 安置房建筑面積 ㎡ 社區(qū)商業(yè) 建筑面積 ㎡ 幼兒園 建筑面積 ㎡ 不計入容積率 建筑面積 ㎡ 3 總圖規(guī)劃指標 總戶數(shù) 戶 644 總人數(shù) 人 2061 總停車位 個 722 綠地率 % 10 容積率 4 建設期 年 1 5 總投資 萬元 19000 6 銷售收入 萬元 7 銷售稅金及附加 萬元 8 土地增值稅 萬元 9 利潤總額 萬元 10 所得稅 萬元 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 6 11 稅后利潤 萬元 12 投資利潤率 % 13 投資利稅率 % 14 所得稅后內部收益率 % 15 財務凈現(xiàn)值 (Ic=12%) 萬元 16 盈虧平衡點 % 第四節(jié) 項目提出的背景 濰坊市在歷屆黨委、政府的正確領導下，城市建設有了突飛猛進的發(fā)展，近年來全市國民經濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經濟實力顯著增強。 資金籌措 項目總投資所有資金由企業(yè)自籌解決。規(guī)劃總機動車停車位 772 個， 均為 地下停車位 。 建設規(guī)模和內容 該項目規(guī)劃總用地面積 （ 合 畝），規(guī)劃總共建設樓宇 9棟， 其中包括： 7棟 17F住宅樓 、 1棟 17F和 6F高檔住宅 ， 1棟3F 幼兒園 。 第二節(jié) 項目申請報告編制單位 江蘇春天工程設計院有限公司 工程咨詢資格等級： 乙級 證書編號： 工咨乙 11120200011 發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會 第三節(jié) 項目概況 、編制依據(jù)及范圍 ⑴ 項目建設單位關于編制該項目申請報告的委托書、合同書 ⑵ 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 ⑶ 《國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 ⑷ 《濰坊市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 3 ⑸ 《產業(yè)結構調整指導目錄 (2020 年本 )》 (修正 ) ⑹ 《濰坊市城市總體規(guī)劃》、《濰坊市城市規(guī)劃管理辦法》 ⑺ 《濰坊服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》 ⑻ 《房地產開發(fā)項目可行性研究與經濟評價》 ⑼ 《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》、《投資項目可行性研究指南》 ⑽ 項目用地范圍內現(xiàn)狀及 周圍環(huán)境等基礎資料 ⑾ 有關部門提供的證明和資料等 、項目申請報告研究范圍 該報告研究范圍是 濰坊市家福置業(yè) 有限公司 茶博苑小區(qū) 項目 ， 具體內容如下： ⑴ 申報單位及項目概況 ⑵ 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 ⑶ 資源開發(fā)及綜合利用分析 ⑷ 節(jié)能方案分析 ⑸ 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 ⑹ 環(huán)境和生態(tài)影 響分析 ⑺ 經濟影響分析 ⑻ 社會影響分析 該項目屬于房地產開發(fā)建設項目，定位于商住社區(qū)建設，依據(jù)《產業(yè)結構調整指導目錄 (2020 年本 )》 (修正 )，既不屬于鼓勵類項目，也不屬于限制類、淘汰類項目，屬于允許 建設的 項目，符合國家有關產業(yè)政策的要求。 公司下設行政人事部、前期開發(fā)部、工程部、招商營銷部、財務部、成本控制部、物業(yè)部和辦公室。1 目 錄 第一章 申報單位及項目概況 .............................. 1 第一節(jié) 申報單位概況 .................................... 1 第二節(jié) 項目申請報告編制單位 ............................. 1 第三節(jié) 項目概況 ........................................ 2 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 ................ 50 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 ................................... 50 第二節(jié) 產業(yè)政策分析 ................................... 51 第三節(jié) 行業(yè)準入分析 ................................... 51 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 ......................... 53 第四章 節(jié)能方案分析 ................................. 55 第一節(jié) 用能標準和節(jié)能規(guī)范 .............................. 55 第二節(jié) 能耗狀況和能耗指標分析 .......................... 56 第三節(jié) 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 .......................... 58 第四節(jié) 節(jié)能建議 ....................................... 60 第五節(jié) 結論 ........................................... 61 第五章 建設 用地、征地拆遷及移民安置分析 ................ 63 第一節(jié) 項目選址及用地方案 .............................. 63 第二節(jié) 土地利用合理性分析 .............................. 64 第三節(jié) 征地拆遷和 移民安置規(guī)劃方案 ...................... 64 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 ............................. 65 第一節(jié) 設計依據(jù)及標準 ................................. 65 第二節(jié) 廠區(qū)周圍環(huán)境質量現(xiàn)狀 ............................ 65 2 第三節(jié) 設計原則 ....................................... 66 第四節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響治理措施 ............................ 66 第五節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析 ................................ 70 第六節(jié) 生態(tài)環(huán)境影響分析結論 ............................ 71 第七章 經濟影響分析 .................................. 72 第一節(jié) 經濟效益分析 ................................... 72 第二節(jié) 行業(yè)影響分析 ................................... 76 第三節(jié) 區(qū)域經濟影響分析 ................................ 77 第四節(jié) 宏觀經濟影響分析 ................................ 78 第八章 社會影響分析 ................................. 79 第一節(jié) 社會影響效果分析 ................................ 79 第二節(jié) 社會適應性分析 .................................. 80 第三節(jié) 社會風險及對策分析 .............................. 80 第九章 結論和建議 .................................. 82 第一節(jié) 結論 ........................................... 82 第二節(jié) 建議 ........................................... 82 附件 附圖 ： 山東省建設項目招標方 案 地理位置圖 總平面布置圖 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 1 第一章 申報單位及項目概況 第一節(jié) 申報單位概況 項目名稱 茶博苑小區(qū) 項目 濰坊市家福置業(yè)有限公司 法定代表人：蔡曉明 注冊資本： 5000 萬元 通訊地址：山東省濰坊市濰城區(qū)東風西街 385 號萬基商務大廈 6樓 郵政編碼： 261000 聯(lián)系人：李國忠 聯(lián)系電話： 15610293979 濰坊市家福置業(yè)有限公司隸屬于無錫浙商投資發(fā)展有限公司山 東省濰坊市子公司，公司成立于 2020 年 3月，注冊資金 5000萬元人民幣，是一家多年來一直從事房地產開發(fā)的企業(yè)，是華東地區(qū)頗具實力的、商業(yè)性的專業(yè)投資、開發(fā)、經營管理公司。擁有一批長期從事房地產業(yè)的專業(yè)經營 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 2 人才，開發(fā)力量雄厚，經營經驗豐富，中高級技 術人員占三分之二以上，各部門經理均為大專以上學歷，中級以上職稱，具有較強的專業(yè)管理水平。 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 4 該項目的建設符合國家產業(yè)政策和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，有利于加快濰坊市經濟開發(fā)的步伐、改善城市環(huán)境面貌和提高市民居住質量，同時可帶動當?shù)亟洕陌l(fā)展以及當?shù)亟ú墓I(yè)和第三產業(yè)的發(fā)展，具有良好的經濟效 益和社會效益。該項目總建筑面積 m2，其中： 計入容積率 建筑面積 ， 不計入容積率 建筑面積 。 項目實施進度計劃 該項目建設期為 1 年 ，于 2020 年 4 月份開工建設，到 2020 年 3月全部竣工并投入運營。 效益分析 項目銷售收入 萬元，銷售稅金及附加 萬元，利潤總額 ，所得稅 ，稅后利潤 。 在快速推進城市化的過程中，城中村問題也日益凸顯。 城中村產生的原因是多方面的。政府對城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計不足，沒有及 時拿出有效的規(guī)劃、改造措施，最后積重難返。 濰坊市總體規(guī)劃預測到 2020年，國內生產總值達到 6500億元，人均 GDP8600 美元，產業(yè)結構比例 10： 50： 40，國內生產總值達到 4000億元，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 30000元，農民人均純收入 12020元。根據(jù)城市建設總體 規(guī)劃， 濰坊市家福置業(yè) 有限公司充分依托公司雄厚的資金實力和豐富的房地產開發(fā)管理經驗對高家樓進行改造，擬開發(fā)建設 茶博苑小區(qū) 項目 。完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍 ”。因此，房地產開發(fā)是一項本身創(chuàng)造價值，又能帶動相關產業(yè)發(fā)展的新的經濟增長點。為此，濰坊市出臺了《濰坊服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》。全面發(fā)展商業(yè)類地產和住宅類地產項目。把房地產業(yè)培養(yǎng)成為濰坊市服務業(yè)的支柱產業(yè)，成為服務本地、輻射青島的新增長點。 濰坊市未來發(fā)展格局 ——中心城市空間 “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”的結構模式 （ 1） “一心 ”，即虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務功能的主體； （ 2） “一環(huán) ”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)； （ 3） “一軸 ”，即由北海路向北延伸連接濱海新城為主的交通 、經濟發(fā)展軸； （ 4） “一廊 ”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的貫穿 “一心 ”的中央生態(tài)綠化廊道。城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)平均每戶擁 有一套功能相對齊全、綜合質量相對較高的住宅。鼓勵社會資金投向住房建設和消費。 ，增強社會整體活力的必然選擇 濰坊市 “十一五 ”綱要草案指出，第三產業(yè)是現(xiàn)代化經濟和社會發(fā)展的重要特征，第三產業(yè)實現(xiàn)比重超過第