【正文】 440 　第二章　發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃分析一、本項目的建設，符合**市建設事業(yè)“十一五”規(guī)劃**市建設事業(yè)“十一五”規(guī)劃中指出，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化及進程的加快，全市經濟社會將進入新的發(fā)展階段，2010年城鎮(zhèn)化率達到48%，這為**市房地產業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的上升空間，消費結構的轉換升級為房地產業(yè)的發(fā)展提供了巨大的潛在動力。項目交付使用后，按《物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī)規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會，由其選聘物業(yè)管理公司實行規(guī)范物業(yè)管理。水、電、暖氣供應、管理?？偨浝碓O備材料部行政管理部施工管理部財務部人事部技術管理部（二）物業(yè)管理物業(yè)管理的品質是項目品質的重要組成部分，為提升小區(qū)服務檔次，應引入全新的物業(yè)服務理念，由社區(qū)管理者變?yōu)樯鐓^(qū)的服務者，提供全面而人性化的服務，使住戶有社區(qū)主人的感覺。（四）暖通及燃氣空調設計住宅采用分體式空調，具體由住戶自己選定。室內設置消火栓箱，并確保室內任何部位均有2支水槍同時到達，室內消火栓箱采用單栓消火栓軟管卷盤組合箱，箱內配置消防栓、直流水槍和襯膠水帶，消防軟管卷盤一套，箱體下設置滅火器。排水工程本項目排水采用雨、污分流制。住宅樓內每戶設有線電視終端盒，沿墻暗敷，主臥室、起居室、書房均設置有限電視終端；每戶設家庭信息箱一只，有線電視每戶引一路進線進信息箱，然后再分配至各終端；每層設一個電視接線箱，在公共走道嵌墻安裝。在變電所高壓配電室設置量電柜，采用高供高量計量方式，住宅采用每戶一表（三相表）計量。五、配套工程方案（一）電氣工程方案居民住宅樓的電梯與公共照明等負荷為二級，采用低壓雙電源供電。本建筑中玻璃的選用符合《建筑玻璃應用技術規(guī)程》的要求。樓地面底層廚房衛(wèi)生間地面采用回填土分層夯實后澆筑混凝土，其余為架空板；樓面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，細石混凝土樓面。道路交通鑒于本地塊面積不大，區(qū)內的車型道路主要采用了外環(huán)的方式進行組織，將每一棟樓直接掛于外環(huán)路之上，從而在維持車行交通體系便捷、通暢的基礎上實現(xiàn)中心地帶人車分流，在最大程度上減少車輛對小區(qū)內部居住環(huán)境的負面影響。項目建成后可提供居民住戶1430戶，居住人口5005人，停車位1430個。三、建設內容及規(guī)模本項目為**區(qū)棚戶區(qū)改造項目的一期工程。同時建立住房保障全覆蓋機制，建好檔案，規(guī)范管理，建立健全完善的住房保障制度體系。為切實落實國家關于大力發(fā)展經濟適用房的建設規(guī)劃，**，竣工57萬平方米、9000套住房。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。2000年9月建設部以[房（2000）196號]文件下發(fā)了《關于進一步規(guī)范經濟適用房建設和銷售行為的通知》，對經濟適用房建設、銷售進行規(guī)范，端正了經濟適用房的發(fā)展方向?！№椖扛艣r一、項目建設背景經濟適用房的建設是與社會主義市場經濟相適應的新的住房供應體系的主要組成部分，是國家在推進“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”改革的同時，為增加住房有效供應而采取的一項重要政策措施，是解決城區(qū)中低收入家庭住宅問題的舉措。2005年6月某房地產開發(fā)有限公司經**市建設局審定房地產開發(fā)暫定資質，資質證書號為156204。該公司經過近2年的發(fā)展，于2008年2月被市建設局評定為具有四級開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè)，公司現(xiàn)有職工30人，公司下設辦公室、財務部、工程部、經營部、物資供應部、物業(yè)管理部等職能部門。黨和政府十分重視經濟適用房建設，在黨的十五屆五中全會上明確提出要大力發(fā)展經濟適用房為重點的房地產業(yè)。但同時，城市廉租住房制度建設相對滯后，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難的問題還比較突出。2009年計劃再向全市城鎮(zhèn)低收入家庭供應60萬平方米經濟適用住房，并探討實行經濟適用住房貨幣化補貼模式，對符合經濟適用房購買條件的城市居民購買空置商品房，實行差價補貼。本項目從建筑設計、功能規(guī)劃到施工監(jiān)理、質量管理都將得到充分體現(xiàn)?？偨ㄖ娣e185000平方米。一期工程主要建設內容序號指標名稱單位數量備注1項目總用地平方米73333　2總建筑面積平方米91000　　住宅面積平方米86000　　商業(yè)面積平方米5000　3容積率　 　4建筑密度% 　5綠地率% 　6居住總戶數戶1430 　7居住人口人5005 　8停車位個1430 　9總投資萬元9426　10利潤總額萬元248　11項目建設期年2　12投資利潤率 % 　四、工程設計方案（一）設計依據《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB501801993）《民用建筑設計通則》（GB503522005）《建筑設計防火規(guī)范》（GB500162006）《住宅建筑規(guī)范》（GB503682005）《屋面工程技術規(guī)范》（GB502071994）《建筑抗震設計規(guī)范》(GB500112001)(2008年版)**市規(guī)劃管理部門有關批文（二）建筑設計建筑設計使用壽命為70年建筑抗震設防烈度為七度規(guī)劃構架整個地塊的規(guī)劃構架力求統(tǒng)一，建筑空間與景觀相互協(xié)調，相互依存。戶型設計參照業(yè)主的要求統(tǒng)計與現(xiàn)行建筑設計規(guī)范標準進行設計，建造多種面積、多種形式的戶型。屋頂全部采用坡頂。玻璃幕墻、平臺走廊、樓梯及陽臺欄板、出入口門廳等部位的玻璃均采用安全玻璃。變配電系統(tǒng)擬建項目供電由**市供電公司提供，從10kv支線引入小區(qū)變配電室，經變配電室變壓為380v/220v，50Hz低壓電供項目內各用電單元使用。照明系統(tǒng)起居室及一般活動區(qū)50LX，臥室200LX，餐廳、廚房80LX，衛(wèi)生間40LX，樓梯間30LX。（二）給排水工程給水工程本項目用水主要為生活用水，水源采用市政管網自來水。污水主要是住戶生活產生的生活污水，廢水經區(qū)內污水管網匯入化糞池處理后排入**區(qū)的污水處理廠。消防用水通過消防穩(wěn)壓泵、氣壓罐滿足初期火災用水。采暖本項目取暖采取集中供熱的形式，由周邊已鋪設好的供熱管道直接引入熱水，經熱交換站內的板式換熱器換熱，提供給住宅用戶，采暖供回水溫度為60/50℃。本項目在預售前，采用招標方式選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理公司與其簽訂《前期物業(yè)管理服務合同》委托實施前期物業(yè)管理，物業(yè)管理公司要提前介入，參與方案的制定，對小區(qū)實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。環(huán)境衛(wèi)生、綠地及景觀的維護、管理。八、項目實施進度本項目的實施條件較為成熟，企業(yè)在爭取盡早落實資金的同時，應做好項目開工前的準備工作，以縮短建設期，盡快達產見效。“十一五”期間，房地產開發(fā)總體要求是：開發(fā)投資穩(wěn)步增長，房地產市場總量基本平衡、住房供應結構更加合理、價格基本穩(wěn)定，住房二級市場更加活躍，城鎮(zhèn)居民居住條件不斷改善，行業(yè)管理進一步規(guī)范，建立起適應房地產業(yè)發(fā)展的體制和運行機制。在新的城市空間布局結構中，以沂河為軸，構建“一河五片”組團式空間布局結構，分為蘭山片、**片、河東片、南坊片和東南片，營造城水交融、環(huán)境優(yōu)美、人工和自然和諧的城市空間。本項目的建設完全符合該發(fā)展規(guī)劃的要求，是利民工程的又一新舉措。該項目在《產業(yè)結構調整目錄》（2005年本）中屬于鼓勵類項目（十九、）。綜上所述，本項目的建設符合國家的產業(yè)政策要求。第三章　建設項目市場及SWOT分析 市場分析一、二、**市房地產市場情況目前，在國際金融危機影響下，全國各地的房地產都受到或多或少的影響，不少地區(qū)的房地的市場出現(xiàn)商品房成交量下降和房價的下降。2009年至今**房市總體交易量明顯回升，價格仍緩慢增長。**的房屋銷售價格仍會保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，其原因為市場的剛性需求依然很大，同時**房價起點較低，購房投機比例較低，同時國家和地方相繼出臺促進房屋開發(fā)與交易的利好政策，市場信心有望增強。（三）房屋價格小幅上漲，漲幅繼續(xù)回落。%，其中%、%、%，這是自2008年1月份以來連續(xù)14個月漲幅回落，；%，自2008年5月份漲幅持續(xù)回落。以自住或自用為主的住房需求，是目前**市房地產市場的主要需求。**市房地產價格走勢：從需求方面看，**1000萬人口在市區(qū)的還不到200萬，想到市區(qū)購房的仍大有人在，**的房屋儲量還沒有飽和。屆時按照人均建筑面積32平方米計算，全市城鎮(zhèn)需要新增近9000萬的房屋建筑面積。 從供給方面看，近期的市場房產呈現(xiàn)集中放量，但從產品結構上其有效供給卻嚴重不足。其中：%，環(huán)比價格持平；%；%。綜合來看，**市居民住房的巨大需求與供給結構不合理的矛盾近幾年內會持續(xù)存在。市委市政府提出了建設“大**、新**”的戰(zhàn)略部署和要求，**區(qū)位于城市大發(fā)展的重要地段，將迎來新一輪的空前發(fā)展，并且有著極其特殊重要的地位。項目重點突出自然環(huán)境的優(yōu)美和交通便利、休閑娛樂環(huán)境給生活居家?guī)淼谋憬莺褪孢m，從而提高小區(qū)的豐富內涵，增加產品附加值。（二）當前經濟形勢的不利影響，市場供求關系發(fā)生了一些變化，房價增幅在持續(xù)回落。（三）城市發(fā)展提出了更高的要求。四、威脅同業(yè)競爭是項目所面臨的主要威脅。本項目能耗主要為項目交付使用后居民的日常生活用電、用水。根據電、水消耗量及折算標煤系數，折算成標煤為：電:1826825kwh水:219219m3主要能耗指標表序號名稱日消耗量年消耗量折算標煤備注1電5005kwh1826825kwh592t2水601m3219219m33合計