【正文】 10次/小時六、綠化景觀本地塊景觀規(guī)劃原則以集中綠地為主體，配以局部景觀小品，將景觀元素輻射到各住宅中去，結(jié)合建筑設(shè)計及道路規(guī)劃盡可能實現(xiàn)多住棟景觀共享，盡量讓各家各戶享受到宜人景觀，減小住戶間外部景觀環(huán)境的差異。 物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及負責包括：維護社區(qū)治安。向入住居民提供需要的商業(yè)服務(wù)。本項目擬定建設(shè)期為2年。本項目建設(shè)地點位于**市**區(qū)發(fā)展的重點區(qū)域，符合**市建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃。本項目位于**市**區(qū)，是“大**、新**”建設(shè)的重要區(qū)域，項目的建設(shè)響應(yīng)了市委市政府的號召，符合**市新的城市總體規(guī)劃，在改善**區(qū)的城市面貌，樹立新的城市形象方面將發(fā)揮作用。 產(chǎn)業(yè)政策分析《關(guān)于加快建筑業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》于2005年發(fā)布，意見中指出：建筑業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，就業(yè)容量大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，全社會50％以上固定資產(chǎn)投資要通過建筑業(yè)才能形成新的生產(chǎn)能力或使用價值，建筑業(yè)增加值約占國內(nèi)生產(chǎn)總值的7％。在2007年11月國家建設(shè)部等七部委出臺的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）文件中規(guī)定：經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。 行業(yè)準入分析**市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（20082010年）中指出，到2010年，人均住房面積達到28平方米，規(guī)劃期內(nèi)開工建設(shè)各類住房總建筑面積1410萬平方米；在政策上提出要適當提高住房建設(shè)開發(fā)強度，繼續(xù)加強普通商品住房建設(shè)等。**房地產(chǎn)行業(yè)對比其他地市來說，所受沖擊比較小，**房地產(chǎn)行業(yè)依然是潛力巨大的市場。 交易量的回升依賴于剛性需求和國家的有力政策。（二）市場剛性需求依然旺盛**的1000多萬人口以及城市化建設(shè)為房地產(chǎn)市場提供了長期發(fā)展的后勁。銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字表明，%，%，土地交易價格和物業(yè)管理價格則與上年持平。非住宅銷售價格保持平穩(wěn)，%，其中辦公樓價格與上年基本持平，%%。二、**市房地產(chǎn)市場預(yù)測雖然國際金融危機對房地產(chǎn)行業(yè)有著不利的影響，但**市居民對房地產(chǎn)的剛性需求以及國家相關(guān)的有力政策，**房地產(chǎn)行業(yè)在2009年依然有著良好的發(fā)展前景。當前，**市城鎮(zhèn)人口424萬人，到2020年，預(yù)計城鎮(zhèn)人口增加到703萬人，增加人口280萬人。分配到每年，需要增加近700800萬平方米的房屋。隨著房產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展等因素影響，住房市場有效供給將會不斷增加。建筑成本及各類經(jīng)營成本變化不大。短期內(nèi)，**房地產(chǎn)市場競爭會白熱化。因而項目的建設(shè)有其它房地產(chǎn)項目所不具備的優(yōu)勢。項目建成后，力求能給人一種耳目一新的全新感覺。 三、機會（一）**市發(fā)展 “大**、新**”的建設(shè)正在穩(wěn)步的進行。從城市居民消費需求來看，消費者都渴望得到更好的居住環(huán)境，對居住小區(qū)的功能、環(huán)境、提出更高的要求。**市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快，相繼建成和各種檔次、規(guī)模的住宅小區(qū)，盡管本項目具有獨特的競爭優(yōu)勢，但仍應(yīng)注意提高小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量和綜合配套水平，加強小區(qū)的物業(yè)管理，建出自己的特色，形成獨特的風格，從而在同類競爭中脫穎而出，獨具領(lǐng)先優(yōu)勢。，年365天計算。保證主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的陽光，基本滿足白天的自然取暖要求。相對外墻內(nèi)保溫而言，外墻外保溫的保溫效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免熱橋。保溫層采用低熱導性高抗壓強度高抗水汽浸透性能的擠塑板（XPS）。成窗做到真正斷熱。門窗框與墻間的縫隙可用彈性松軟型材料（如毛氈）、彈性密閉型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及邊框設(shè)灰口等密封方式；框與扇可用橡膠、橡塑或泡沫密封條以及高低縫，回風槽等方式；扇與扇之間可用密封條，高低縫及縫外壓條等；扇與玻璃之間可用各種彈性壓條密封?！妫ㄖ镏車h(huán)境的氣溫每降低1℃，建筑物內(nèi)部的空調(diào)容量可降低6%。二、設(shè)備節(jié)能（一）本工程依據(jù)國家及山東節(jié)能設(shè)計規(guī)范，所有設(shè)備(包括變電配電設(shè)備、消防設(shè)備等)全部選用符合有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，國家已公布淘汰的產(chǎn)品和非節(jié)能型設(shè)備嚴禁使用，電器設(shè)備選用高效節(jié)能型，并采取電容補償、提高功效因數(shù)、減少電能損耗，這樣可減少物業(yè)管理費支出，并為購房業(yè)主節(jié)省費用。（四）衛(wèi)生潔具選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。外墻面作保溫隔熱處理，結(jié)合雙層中空玻璃的采鋁門窗，鋁型材采用斷橋工藝，提高保溫隔熱和防噪效果，提高室內(nèi)舒適度，降低住宅建筑使用能耗。其主要特點在于節(jié)地、布置靈活、安裝方便、節(jié)能環(huán)保、噪音小、改善美化環(huán)境。本項目每年污水量約為175375立方米，廢水經(jīng)污水管網(wǎng)匯入化糞池處理后排入**區(qū)污水處理廠進行處理。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 項目建設(shè)用地選址本項目為**區(qū)棚戶區(qū)改造項目一期工程，建設(shè)地點位于項目用地位于**區(qū)臨冊路與清河南路交匯處西北角，用地面積為73333平方米，總建筑面積91000萬平方米。二、水文本區(qū)處于祊河北岸，水系發(fā)育，地表水主要為祊河、柳清河、沂河河流。**附近河床寬1400～1600米，據(jù)水文資料，最大流量15400m3/s，最小流量干涸斷流。四、區(qū)域地層結(jié)構(gòu)擬建項目用地地貌為祊河一級階地，地形相對較平坦，場地地層上覆為第四系沖洪積粘性土，下伏為奧陶系灰?guī)r、石炭系泥巖，共8層，自上而下分述如下：第1層：雜填土（Q4ml）全場區(qū)皆有分布，～，雜色，松散，主要成分為粘性土，表層含植物根系。第5層：中風化石灰?guī)r（C）場區(qū)局部有分布，～，～，地層呈灰白色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)、中厚層構(gòu)造；巖芯呈柱狀長柱狀，RQD指標較好；巖石為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅲ級。五、地下水場地地下水主要以第四系潛水的形式賦存于風化巖溶裂隙中，水量較小。排水：室內(nèi)、衛(wèi)生間排水采用污、廢合流方式，污水經(jīng)收集后排至室外污水管網(wǎng)；室外雨、污分流，屋面雨水經(jīng)雨水管道系統(tǒng)排至室外雨水窨井，匯集地面雨水最終接入市政雨水管網(wǎng)。（二）施工條件**是魯南著名的建材基地，各類批發(fā)市場齊全，品種繁多，特別建筑材料市場是蘇北魯南的重要集散地，建設(shè)所用的鋼材、水泥、石子、砂、鋁材、墻地磚等均可由區(qū)內(nèi)生產(chǎn)廠家或?qū)I(yè)批發(fā)市場供應(yīng)，可完全滿足建設(shè)需要。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。空氣環(huán)境質(zhì)量根據(jù)市環(huán)境監(jiān)測站監(jiān)測數(shù)據(jù)，2008年**區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量為：， mg/m3，SONOPM10均符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB30951996）中的二級標準。 環(huán)境保護標準一、環(huán)境質(zhì)量標準環(huán)境空氣執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095—1996)“二級標準”地表水執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》(GB38382002)“IV類標準”地下水執(zhí)行《地下水質(zhì)量標準》(GB/T148481993)“Ⅲ類”標準環(huán)境噪聲執(zhí)行：《聲環(huán)境質(zhì)量標準》(GB30962008)“2類功能區(qū)”標準。噪聲擬建工程施工期產(chǎn)生的噪聲主要是施工機械和運輸車輛，主要有推土機、挖掘機、鏟運機、攪拌機、吊車、自卸汽車和載重卡車等。在建筑物主體結(jié)構(gòu)施工期和裝修工程期間產(chǎn)生的揚塵及廢氣，主要集中在施工場區(qū)范圍內(nèi)，對周圍的空氣環(huán)境影響不大。施工噪聲的控制施工期間場地噪聲較大，因此施工期間必須嚴格遵守《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）的規(guī)定標準，并在靠近工程的一側(cè)設(shè)置隔聲屏障，以減輕施工噪聲對周圍居民生活的影響。二、項目使用后對環(huán)境的影響分析及保護措施本工程屬于民用建筑，沒有工業(yè)污染和污染物，其對環(huán)境有可能產(chǎn)生影響的是廢氣、噪聲、廢水、固體廢棄物所造成的污染。擬建項目停車位1430個，按單個汽車NOX、擬建工程汽車尾氣NOX、。/a。固體廢棄物項目運營后的固體廢棄物主要是居民生活垃圾，項目建成后，小區(qū)垃圾產(chǎn)生量約為2192t/a。油煙經(jīng)過處理后排放量較小，對周圍環(huán)境影響較小。廢水的處理本項目廢水經(jīng)化糞池處理后外排污水進入城市污水管網(wǎng)，匯入**市污水處理廠處理達到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準》一級B標準后排入陷泥河，對周圍環(huán)境影響較小。固體廢棄物處理本項目固廢產(chǎn)生量為2192t/a，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收集填埋處理，不外排，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不利影響。第七章　財務(wù)評價一、銷售收入估算根據(jù)山東省經(jīng)濟適用房銷售價格構(gòu)成因素計算確定本項目住宅售價均價見下表：銷售價格構(gòu)成表序號費用名稱計算依據(jù)投資額備注一前期工程費　178 　二建安工程費91000平方米6461 　三基礎(chǔ)設(shè)施費　228 　四開發(fā)期間費用　2346 　五管理費用（一+二+三+四）2%189 　六利潤（一+二+三+四）3%283 　七營業(yè)稅　519　售房均價（元/平方米）　1120 　銷售收入：萬元　10192 　二、 投資利潤估算投資利潤率=利潤總額/投資總額 =（101929440519）/9440 =%根據(jù)《山東省經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商的利潤率應(yīng)控制在3%以內(nèi)。我國屬于發(fā)展中的國家，中低收入者所占比例較大，屬于“金字塔”結(jié)構(gòu)。貧富差距是當今全社會的三大問題中最大的問題。二、優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑商品房價格不合理上漲住房消費是現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)居民的主導性消費之一，住房問題不僅是經(jīng)濟問題，也是社會問題。從這幾年我國經(jīng)濟適用住房運行的效果來看，經(jīng)濟適用住房的“微利”迫使開發(fā)企業(yè)改善經(jīng)營管理，降低成本，在一定程度上對平抑周邊地區(qū)乃至城市住房總體價格產(chǎn)生了積極影響，從而使開發(fā)企業(yè)開始注重市場細分，根據(jù)消費者的需求調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使自己在競爭中立于不敗之地。本建設(shè)項目的建房目標就是要建造適合人們居住、生活的良好環(huán)境。剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，是我國經(jīng)濟建設(shè)的重中之重，合理安排剩余的勞動力，才能使該地區(qū)經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展。本項目周圍的交通條件較好，建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求，業(yè)主的生活、交通、購物等都較為方便。