【正文】 10次/小時(shí)六、綠化景觀本地塊景觀規(guī)劃原則以集中綠地為主體，配以局部景觀小品，將景觀元素輻射到各住宅中去，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)及道路規(guī)劃盡可能實(shí)現(xiàn)多住棟景觀共享，盡量讓各家各戶享受到宜人景觀，減小住戶間外部景觀環(huán)境的差異。 物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及負(fù)責(zé)包括：維護(hù)社區(qū)治安。向入住居民提供需要的商業(yè)服務(wù)。本項(xiàng)目擬定建設(shè)期為2年。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于**市**區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，符合**市建設(shè)事業(yè)“十一五”規(guī)劃。本項(xiàng)目位于**市**區(qū)，是“大**、新**”建設(shè)的重要區(qū)域，項(xiàng)目的建設(shè)響應(yīng)了市委市政府的號(hào)召，符合**市新的城市總體規(guī)劃，在改善**區(qū)的城市面貌，樹(shù)立新的城市形象方面將發(fā)揮作用。 產(chǎn)業(yè)政策分析《關(guān)于加快建筑業(yè)改革與發(fā)展的若干意見(jiàn)》于2005年發(fā)布，意見(jiàn)中指出：建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，就業(yè)容量大，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，全社會(huì)50％以上固定資產(chǎn)投資要通過(guò)建筑業(yè)才能形成新的生產(chǎn)能力或使用價(jià)值，建筑業(yè)增加值約占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的7％。在2007年11月國(guó)家建設(shè)部等七部委出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）文件中規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右。 行業(yè)準(zhǔn)入分析**市住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（20082010年）中指出，到2010年，人均住房面積達(dá)到28平方米，規(guī)劃期內(nèi)開(kāi)工建設(shè)各類住房總建筑面積1410萬(wàn)平方米；在政策上提出要適當(dāng)提高住房建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，繼續(xù)加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)等。**房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)比其他地市來(lái)說(shuō)，所受沖擊比較小，**房地產(chǎn)行業(yè)依然是潛力巨大的市場(chǎng)。 交易量的回升依賴于剛性需求和國(guó)家的有力政策。（二）市場(chǎng)剛性需求依然旺盛**的1000多萬(wàn)人口以及城市化建設(shè)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了長(zhǎng)期發(fā)展的后勁。銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，%，%，土地交易價(jià)格和物業(yè)管理價(jià)格則與上年持平。非住宅銷售價(jià)格保持平穩(wěn)，%，其中辦公樓價(jià)格與上年基本持平，%%。二、**市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)雖然國(guó)際金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著不利的影響，但**市居民對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求以及國(guó)家相關(guān)的有力政策，**房地產(chǎn)行業(yè)在2009年依然有著良好的發(fā)展前景。當(dāng)前，**市城鎮(zhèn)人口424萬(wàn)人，到2020年，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)人口增加到703萬(wàn)人，增加人口280萬(wàn)人。分配到每年，需要增加近700800萬(wàn)平方米的房屋。隨著房產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展等因素影響，住房市場(chǎng)有效供給將會(huì)不斷增加。建筑成本及各類經(jīng)營(yíng)成本變化不大。短期內(nèi)，**房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)白熱化。因而項(xiàng)目的建設(shè)有其它房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具備的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目建成后，力求能給人一種耳目一新的全新感覺(jué)。 三、機(jī)會(huì)（一）**市發(fā)展 “大**、新**”的建設(shè)正在穩(wěn)步的進(jìn)行。從城市居民消費(fèi)需求來(lái)看，消費(fèi)者都渴望得到更好的居住環(huán)境，對(duì)居住小區(qū)的功能、環(huán)境、提出更高的要求。**市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展較快，相繼建成和各種檔次、規(guī)模的住宅小區(qū)，盡管本項(xiàng)目具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)注意提高小區(qū)的建設(shè)質(zhì)量和綜合配套水平，加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，建出自己的特色，形成獨(dú)特的風(fēng)格，從而在同類競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，獨(dú)具領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。，年365天計(jì)算。保證主要居室有朝南的充分日照，使住宅在冬季有充足的陽(yáng)光，基本滿足白天的自然取暖要求。相對(duì)外墻內(nèi)保溫而言，外墻外保溫的保溫效果更理想，取暖成本大幅下降，并可完全避免熱橋。保溫層采用低熱導(dǎo)性高抗壓強(qiáng)度高抗水汽浸透性能的擠塑板（XPS）。成窗做到真正斷熱。門(mén)窗框與墻間的縫隙可用彈性松軟型材料（如毛氈）、彈性密閉型材料（如聚乙烯泡沫材料）、密封膏以及邊框設(shè)灰口等密封方式；框與扇可用橡膠、橡塑或泡沫密封條以及高低縫，回風(fēng)槽等方式；扇與扇之間可用密封條，高低縫及縫外壓條等；扇與玻璃之間可用各種彈性壓條密封?！?，而建筑物周圍環(huán)境的氣溫每降低1℃，建筑物內(nèi)部的空調(diào)容量可降低6%。二、設(shè)備節(jié)能（一）本工程依據(jù)國(guó)家及山東節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，所有設(shè)備(包括變電配電設(shè)備、消防設(shè)備等)全部選用符合有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備，國(guó)家已公布淘汰的產(chǎn)品和非節(jié)能型設(shè)備嚴(yán)禁使用，電器設(shè)備選用高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償、提高功效因數(shù)、減少電能損耗，這樣可減少物業(yè)管理費(fèi)支出，并為購(gòu)房業(yè)主節(jié)省費(fèi)用。（四）衛(wèi)生潔具選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。外墻面作保溫隔熱處理，結(jié)合雙層中空玻璃的采鋁門(mén)窗，鋁型材采用斷橋工藝，提高保溫隔熱和防噪效果，提高室內(nèi)舒適度，降低住宅建筑使用能耗。其主要特點(diǎn)在于節(jié)地、布置靈活、安裝方便、節(jié)能環(huán)保、噪音小、改善美化環(huán)境。本項(xiàng)目每年污水量約為175375立方米，廢水經(jīng)污水管網(wǎng)匯入化糞池處理后排入**區(qū)污水處理廠進(jìn)行處理。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 項(xiàng)目建設(shè)用地選址本項(xiàng)目為**區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一期工程，建設(shè)地點(diǎn)位于項(xiàng)目用地位于**區(qū)臨冊(cè)路與清河南路交匯處西北角，用地面積為73333平方米，總建筑面積91000萬(wàn)平方米。二、水文本區(qū)處于祊河北岸，水系發(fā)育，地表水主要為祊河、柳清河、沂河河流。**附近河床寬1400～1600米，據(jù)水文資料，最大流量15400m3/s，最小流量干涸斷流。四、區(qū)域地層結(jié)構(gòu)擬建項(xiàng)目用地地貌為祊河一級(jí)階地，地形相對(duì)較平坦，場(chǎng)地地層上覆為第四系沖洪積粘性土，下伏為奧陶系灰?guī)r、石炭系泥巖，共8層，自上而下分述如下：第1層：雜填土（Q4ml）全場(chǎng)區(qū)皆有分布，～，雜色，松散，主要成分為粘性土，表層含植物根系。第5層：中風(fēng)化石灰?guī)r（C）場(chǎng)區(qū)局部有分布，～，～，地層呈灰白色，隱晶質(zhì)結(jié)構(gòu)、中厚層構(gòu)造；巖芯呈柱狀長(zhǎng)柱狀，RQD指標(biāo)較好；巖石為較硬巖，巖體較完整，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為Ⅲ級(jí)。五、地下水場(chǎng)地地下水主要以第四系潛水的形式賦存于風(fēng)化巖溶裂隙中，水量較小。排水：室內(nèi)、衛(wèi)生間排水采用污、廢合流方式，污水經(jīng)收集后排至室外污水管網(wǎng)；室外雨、污分流，屋面雨水經(jīng)雨水管道系統(tǒng)排至室外雨水窨井，匯集地面雨水最終接入市政雨水管網(wǎng)。（二）施工條件**是魯南著名的建材基地，各類批發(fā)市場(chǎng)齊全，品種繁多，特別建筑材料市場(chǎng)是蘇北魯南的重要集散地，建設(shè)所用的鋼材、水泥、石子、砂、鋁材、墻地磚等均可由區(qū)內(nèi)生產(chǎn)廠家或?qū)I(yè)批發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)，可完全滿足建設(shè)需要。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理?？諝猸h(huán)境質(zhì)量根據(jù)市環(huán)境監(jiān)測(cè)站監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2008年**區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量為：， mg/m3，SONOPM10均符合《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)一、環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境空氣執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095—1996)“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”地表水執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB38382002)“IV類標(biāo)準(zhǔn)”地下水執(zhí)行《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T148481993)“Ⅲ類”標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境噪聲執(zhí)行：《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB30962008)“2類功能區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。噪聲擬建工程施工期產(chǎn)生的噪聲主要是施工機(jī)械和運(yùn)輸車輛，主要有推土機(jī)、挖掘機(jī)、鏟運(yùn)機(jī)、攪拌機(jī)、吊車、自卸汽車和載重卡車等。在建筑物主體結(jié)構(gòu)施工期和裝修工程期間產(chǎn)生的揚(yáng)塵及廢氣，主要集中在施工場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)周圍的空氣環(huán)境影響不大。施工噪聲的控制施工期間場(chǎng)地噪聲較大，因此施工期間必須嚴(yán)格遵守《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB1252390）的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并在靠近工程的一側(cè)設(shè)置隔聲屏障，以減輕施工噪聲對(duì)周圍居民生活的影響。二、項(xiàng)目使用后對(duì)環(huán)境的影響分析及保護(hù)措施本工程屬于民用建筑，沒(méi)有工業(yè)污染和污染物，其對(duì)環(huán)境有可能產(chǎn)生影響的是廢氣、噪聲、廢水、固體廢棄物所造成的污染。擬建項(xiàng)目停車位1430個(gè)，按單個(gè)汽車NOX、擬建工程汽車尾氣NOX、。/a。固體廢棄物項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的固體廢棄物主要是居民生活垃圾，項(xiàng)目建成后，小區(qū)垃圾產(chǎn)生量約為2192t/a。油煙經(jīng)過(guò)處理后排放量較小，對(duì)周圍環(huán)境影響較小。廢水的處理本項(xiàng)目廢水經(jīng)化糞池處理后外排污水進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，匯入**市污水處理廠處理達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》一級(jí)B標(biāo)準(zhǔn)后排入陷泥河，對(duì)周圍環(huán)境影響較小。固體廢棄物處理本項(xiàng)目固廢產(chǎn)生量為2192t/a，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集填埋處理，不外排，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不利影響。第七章　財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、銷售收入估算根據(jù)山東省經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格構(gòu)成因素計(jì)算確定本項(xiàng)目住宅售價(jià)均價(jià)見(jiàn)下表：銷售價(jià)格構(gòu)成表序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)投資額備注一前期工程費(fèi)　178 　二建安工程費(fèi)91000平方米6461 　三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)　228 　四開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用　2346 　五管理費(fèi)用（一+二+三+四）2%189 　六利潤(rùn)（一+二+三+四）3%283 　七營(yíng)業(yè)稅　519　售房均價(jià)（元/平方米）　1120 　銷售收入：萬(wàn)元　10192 　二、 投資利潤(rùn)估算投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/投資總額 =（101929440519）/9440 =%根據(jù)《山東省經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率應(yīng)控制在3%以內(nèi)。我國(guó)屬于發(fā)展中的國(guó)家，中低收入者所占比例較大，屬于“金字塔”結(jié)構(gòu)。貧富差距是當(dāng)今全社會(huì)的三大問(wèn)題中最大的問(wèn)題。二、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑商品房?jī)r(jià)格不合理上漲住房消費(fèi)是現(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)居民的主導(dǎo)性消費(fèi)之一，住房問(wèn)題不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題。從這幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行的效果來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用住房的“微利”迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，降低成本，在一定程度上對(duì)平抑周邊地區(qū)乃至城市住房總體價(jià)格產(chǎn)生了積極影響，從而使開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始注重市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)消費(fèi)者的需求調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使自己在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。本建設(shè)項(xiàng)目的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住、生活的良好環(huán)境。剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重中之重，合理安排剩余的勞動(dòng)力，才能使該地區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展。本項(xiàng)目周圍的交通條件較好，建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求，業(yè)主的生活、交通、購(gòu)物等都較為方便。