【正文】 的利益共同體，難以分化瓦解，這與土地私有國家形成了顯著區(qū)別。從社會角度講，中國農(nóng)村宗族和地緣觀念很強，安土重遷，這種居住觀念構(gòu)成了城中村存續(xù)的社會心理條件；同時，隨著城市化的推進和社會經(jīng)濟的發(fā)展，土地增殖，外來 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 7 人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產(chǎn)業(yè)，這是城中村得以發(fā)展的社會條件。從政府方面講，主要是： ① 認識不足，缺乏及時的規(guī)劃和調(diào)控。政府對城中村的發(fā)生、發(fā)展后果估計不足，沒有及 時拿出有效的規(guī)劃、改造措施，最后積重難返。 ② 重新安置的經(jīng)濟和社會成本巨大。迅速推進的城市化進程，使得原農(nóng)村居民主動迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的級差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一時無力負擔(dān)，于是采取回避態(tài)度，任其發(fā)展。 ③ 無法解決農(nóng)民城市化的善后問題，如重新安排就業(yè)，解決其社會保障和生活來源等。 濰坊市總體規(guī)劃預(yù)測到 2020年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 6500億元，人均 GDP8600 美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 10： 50： 40，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 4000億元，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 30000元，農(nóng)民人均純收入 12020元。城市經(jīng)濟總量的提高、巨大的消費市場及居民購買力的增長將為濰坊市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間。隨著城市的改造和建設(shè)，濰坊的機場、港口、鐵路及高速公路得到快速提升，城市大的交通體系的形成對城市空間拓展、區(qū)域及樞紐間聯(lián)系，提高客貨運輸效率都起著重要的支撐作用，并通過縮短時空距離，加強濰坊與周邊地區(qū)的聯(lián)系，強化城市的影響與地位，為濰坊市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)發(fā)展提供廣闊空間。 該項目所在區(qū)域位于濰坊市濰城區(qū)，項目原用地內(nèi)建筑陳舊，交通道路破舊，配套設(shè)施落后，與現(xiàn)代化城市的發(fā)展不協(xié)調(diào)。根據(jù)城市建設(shè)總體 規(guī)劃， 濰坊市家福置業(yè) 有限公司充分依托公司雄厚的資金實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗對高家樓進行改造，擬開發(fā)建設(shè) 茶博苑小區(qū) 項目 。 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 8 第五節(jié) 項目建設(shè)的必要性 符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策 房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃綱要》中提出 “進一步落實地方政府責(zé)任和問責(zé)機制，把保障基本住房 、穩(wěn)定房價和加強市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟社會發(fā)展的工作目標(biāo)。完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。完善住房公積金制度，加強管理和擴大覆蓋范圍 ”。 濰坊市家福置業(yè) 有限公司充分依托公司雄厚的資金實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗擬開發(fā)建設(shè) 茶博苑小區(qū) 項目 。 茶博苑小區(qū) 項目 的出現(xiàn)，將對濰坊的城市和商業(yè)的發(fā)展起到引導(dǎo)市場、促進消費、擴大就業(yè)的重要作用，改變?yōu)H坊商業(yè)格局，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟效益和社會效應(yīng)， 本項目 為社會提供優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，促進現(xiàn)代化城市建設(shè)的進程和經(jīng)濟的發(fā)展， 符合國家相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。 促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)建設(shè)的生產(chǎn)和消費，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等 50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)是一項本身創(chuàng)造價值，又能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的經(jīng)濟增長點。同時，住宅銷售增長 10%，可帶動 GNP增長 %。因 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 9 此，該項目開發(fā)建設(shè)的實施將極大地促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟增長。 ，符合城區(qū)的發(fā)展方向和 規(guī)劃要求 大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，對于貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，推動全市經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展，加快構(gòu)建社會主義和諧社會具有重要的戰(zhàn)略意義。為此，濰坊市出臺了《濰坊服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》。規(guī)劃以 20202020 年為主要規(guī)劃期，對濰坊市服務(wù)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)、戰(zhàn)略思想、發(fā)展目標(biāo)步驟、重點領(lǐng)域、空間布局和支撐措施作重點規(guī)劃。以 20212050年為發(fā)展遠景期，對濰坊市服務(wù)業(yè)的發(fā)展遠景作描述性展望?！毒V要》中指出：?按照 ‘建設(shè)半小時經(jīng)濟圈、構(gòu)建一體化發(fā)展格局、打造緊密型城市群’的城市發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建以主城區(qū) 為發(fā)展極核，以壽光、昌樂、安丘、昌邑、濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主節(jié)點，以青州、臨朐、諸城、高密為外圍節(jié)點，分布有序、層次清晰、梯次發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。全面發(fā)展商業(yè)類地產(chǎn)和住宅類地產(chǎn)項目。抓住舊城改造和城市擴張的機遇，以高檔寫字樓為主體，規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)組團。出臺鼓勵性政策，扶持本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，形成服務(wù)輸出能力和區(qū)域市場競爭力。發(fā)展廉租房市場，保障低收入群體的基本住房需求。把房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成為濰坊市服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)本地、輻射青島的新增長點。?這一系列有利政策有利于濰坊市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，有利于推動 城市經(jīng)濟又好又快發(fā)展。濰坊市還繼續(xù)以濰政發(fā) 202083號文件來鼓勵建設(shè)高層建筑，提高土地利用率，節(jié)約土地。本項目可健全、提升濰坊市的居民居住水平，滿足居民居住需求，進而促進經(jīng)濟和現(xiàn)代化城 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 10 市發(fā)展的步伐。 濰坊市未來發(fā)展格局 ——中心城市空間 “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”的結(jié)構(gòu)模式 （ 1） “一心 ”，即虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體； （ 2） “一環(huán) ”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)； （ 3） “一軸 ”，即由北海路向北延伸連接濱海新城為主的交通 、經(jīng)濟發(fā)展軸； （ 4） “一廊 ”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的貫穿 “一心 ”的中央生態(tài)綠化廊道。 該項目 位于 濰坊市濰城區(qū) 高家街以北、月河路以東、青年路以西 。根據(jù)濰坊市城市建設(shè)總體規(guī)劃和濰坊市城市發(fā)展規(guī)劃，本地域應(yīng)為商住用地， 茶博苑小區(qū) 項目 所在區(qū)域處于 “一環(huán) ”和 “一廊 ”的輻射區(qū)域，從城市格局的角度來看，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆? 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 11 符合我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展綱要的精神 未來 5 年我國住宅的發(fā)展目標(biāo)是，城鎮(zhèn)新建住宅 27 億平方米；農(nóng)村新建 30 億平方米。城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)平均每戶擁 有一套功能相對齊全、綜合質(zhì)量相對較高的住宅。繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，基本建立符合社會主義市場經(jīng)濟要求的滿足人民群眾需要的城鎮(zhèn)住房新體制?！笆?”期間住宅市場的改革方向和措施是：進一步完善房改配套政策，落實住房分配貨幣化政策，建立較為穩(wěn)定和規(guī)范的住房補貼資金渠道，形成比較完善的住房貨幣化分配體系。建立運作規(guī)范、功能完善的住房市場體系，全面開放住房交易市場。鼓勵社會資金投向住房建設(shè)和消費。進一步完善住房公積金制度。初步建立符合中國國情的商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系，建立起兼顧貨款人風(fēng)險和借款人負擔(dān)的住房 貸款抵押、保險和擔(dān)保制度。加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收入家庭支付能力的住房保障制度。 ，增強社會整體活力的必然選擇 濰坊市 “十一五 ”綱要草案指出，第三產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代化經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要特征，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)比重超過第二產(chǎn)業(yè)比重，是經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律。濰坊市第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中的比重低于沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，與經(jīng)濟發(fā)展總體水平還不相適應(yīng)。為此 “十二五 ”期間必須把第三產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的一個重點，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，將三大產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 7： 51： 42（第三產(chǎn)業(yè)比重力爭達到 45%）。而房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，是提高第三產(chǎn)業(yè)所占比重的中堅力量。房地產(chǎn)的開發(fā)將有力促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，安置富余勞動力就業(yè)，提高居民的收 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 12 入，促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 ，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展進程 為實現(xiàn)濰坊市經(jīng)濟的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，濰坊市加快了城市的建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，加大了招商引資的力度，城市經(jīng)濟得到迅速發(fā)展。該項目位于濰坊市濰城區(qū)，濰城區(qū)在濰坊市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，得到飛快的發(fā)展，投資環(huán)境和城市基礎(chǔ)設(shè)施得到不斷完善，濰 城區(qū)成為濰坊市經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展的佼佼者。 茶博苑小區(qū) 項目 的實施，可進一步完善城區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，加快城市現(xiàn)代化發(fā)展，緩解住宅供需矛盾，改善城市居民的生活居住條件，提高城市服務(wù)功能和 經(jīng)濟水平 。 有利于擴大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏? 解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題解決的如何，是衡量一個政府、一個執(zhí)政黨治國水平、執(zhí)政水平的重要標(biāo)志。當(dāng)前，我國正處于經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的關(guān)鍵時期，勞動力供求總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾都很突出，就業(yè)形勢十分嚴峻。解決好就業(yè) 問題，已成為我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)。 茶博苑小區(qū) 項目 的日常運營需要大量的勞動力提供服務(wù)，通過該項目的建設(shè)可為當(dāng)?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供就業(yè)機會，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會的發(fā)展具有促進作用。 綜上所述，該項目的建設(shè)不僅改善城市面貌，而且對濰坊市的經(jīng)濟 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 13 發(fā)展產(chǎn)生巨大的拉動作用。因此， 茶博苑小區(qū) 項目 的開發(fā)建設(shè)是十分必要的。 第六節(jié) 市場分析 隨著國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐步細化，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了史上最為重大的拐點?！秶鴦?wù) 院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔 2020〕 10號，以下簡稱國發(fā) 10號文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化。國務(wù)院指出：各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。 2020 年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道 籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保完成計劃任務(wù)。加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。 2020年 3月份，?經(jīng)濟形勢與宏觀調(diào)控?新聞發(fā)布會已經(jīng)召開，中央政府的態(tài)度非常明確，要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項政策不動搖，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。 黨中央、國務(wù)院會加 強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，包括差別化的財稅 茶博苑小區(qū) 項目申請報告 14 政策、信貸政策等。發(fā)改委表示要堅決貫徹好黨中央、國務(wù)院的決策部署，配合、會同有關(guān)部門，抓緊研究促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的長效機制，努力增加普通商品房的供給能力，堅決抓好保障性住房的建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)能夠長期健康穩(wěn)定發(fā)展。 濰坊市也積極響應(yīng)國家出臺的相關(guān)政策，促進濰坊市經(jīng)濟社會的穩(wěn)健發(fā)展。該項目可健全、提升濰坊市的住宅及商業(yè)用房需求，進而促進經(jīng)濟和現(xiàn)代化城市發(fā)展的步伐。因此該項目的建設(shè)符合地區(qū)政策和發(fā)展規(guī)劃。 經(jīng)濟發(fā)展迅速，生產(chǎn)總值不斷提高。隨著人 們生活水平的日益提高，提高生活質(zhì)量，提高生活品味已成為中國人的一種生活理念。 2020 年10月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 %。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %；食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %；消費品價格上漲 %，服務(wù)項目價格上漲 %。 110月平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 %。 10 月份，全國居民消費價格總水平環(huán)比下降 %。其中，城市下降 %，農(nóng)村下降 %；食品價格下降 %，非食品價格上漲 %；消費品價格下降 %，服務(wù)項目價格上 漲 %。2020 年上半年，山東經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展， GDP 增長 %。固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額及進出口總額分別增長 %、 ％和 %，投資與消費成為拉動經(jīng)濟增長主要動力。上半年，山東省固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。從消費來看，城鄉(xiāng)市場差距在縮小