【正文】 修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》收費，并在收費單上注明應(yīng)收取的各項費用金額，經(jīng)用戶簽名確認。對在創(chuàng)建工作中表 現(xiàn) 突出的員工，在年度考核中優(yōu)先考慮晉級 。 總結(jié)階段 時間：通過最后考評進行總結(jié) (各部門 )。 ? 部門將落實內(nèi)容和分數(shù)層層分焊到每一個員工，職責(zé)分明，誰包干誰負責(zé)。 ? 評測現(xiàn)狀 目的：通過自評找差距，查原因，落實情況，限期整改。其中組長由管理處經(jīng)理擔(dān)任，成員為各部門主管和骨干 。 管理 設(shè)施的配置 根據(jù)物業(yè)管理的需要，相應(yīng)所需配置的設(shè)施主要有：電話、傳真、電腦、打印機、辦公桌椅、保險柜、工具、更衣箱等，詳細所需物品的清單在開辦費用中列出。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。 崗位培訓(xùn)是指 物業(yè)服務(wù)中心 對員工的業(yè)務(wù)知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是 物業(yè)服務(wù)中心 提高員工綜合素質(zhì)和管理服務(wù)水平的途徑。整個培訓(xùn)是一個不斷學(xué)習(xí)、 持續(xù)改進的過程。 管理處按照以下要求，明確從事管理，服務(wù) 、 質(zhì)量監(jiān)督人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系，明確各項工作的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)． ? 各崗位的人員設(shè)置將遵循精簡 、 高效的原則； ? 保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時，還肩負著對房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時注意周邊情況 ? 保潔員在對樓宇內(nèi)公 共部分和樓外公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時，還肩負著房屋及公共設(shè)施。維修基金的使用由 本企業(yè) 提出使用計劃，由將來成立的 “ 御龍灣 ”物業(yè)住宅 業(yè)主委員會批準(zhǔn)后實施。 業(yè)主簽收： “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 年 月 日 41 五 、綜合管理費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新帳務(wù)運作方式 （一） 管理服務(wù)費 : 物業(yè)管理服務(wù)費用不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修，更新，改造的費用。 特此通知 。 39 “ 御龍灣 ” 業(yè)主收樓確認書 本人 身份證（護照） 為“ 御龍灣 ” 號 座 室 之業(yè)主（委托人），該單元經(jīng)本人驗收，表示滿意。 9 上水管 安裝牢固，接口嚴密，表面潔凈、通暢，無滲漏。 5 窗 安裝平整牢固，開啟方向必須與原設(shè)計要求一致，表面光滑平整，無扭曲變形，無滲水。 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 年 月 日 36 “ 御龍灣 ” 交樓業(yè)戶驗收檢查表 物業(yè)編號：＿＿＿＿ 日期：＿＿＿＿＿ 序號 檢查項目 檢查意見 備注 1 院墻 2 院門 3 廊 4 庭院 5 戶門、側(cè)門、陽臺門等 6 窗 7 墻身 8 屋面、屋頂 9 地面 10 梯級 11 陽臺 12 車庫 13 供電 14 給水 15 排水、排污 16 燃氣 17 電視 18 電話 19 其他 意見綜合評價： 管理處簽署 ： 業(yè)主 簽署： 日 期 ： 日 期： 37 “ 御龍灣 ”單元房屋質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn) 序號 驗 收 項 目 質(zhì) 量 驗 收 標(biāo) 準(zhǔn) 1 天花 表面平滑潔凈，無裂縫、脫皮空鼓，粘結(jié)牢固，無滲水。例如因本人之疏忽或故意引起火災(zāi)，本人愿意承擔(dān)有關(guān)的法律責(zé)任及對其他因而受損的人作出賠償。 管理員陪同業(yè)主驗房。 交驗所帶文件資料、購房證明、付款證明、身份證明。 向業(yè)戶解釋業(yè)戶手冊的大概內(nèi)容及申報遺漏工程項目的方法 即席替業(yè)主填寫業(yè)主緊急聯(lián)絡(luò)資料并 將 其檔案歸檔 由管理處員工陪同業(yè)主 到其單位內(nèi)視察 帶同業(yè)主視察水表、電表及 燃 氣表讀數(shù)并即席將讀數(shù)填寫于樓宇接收確認書上 G F E D C B A 29 同時填寫樓宇修葺通知單及配套設(shè)施申請表，并于驗收完畢后一并交回管理處 業(yè)主需維修，需先將大門上鎖，到 管理 處辦理樓宇修葺記錄，并連同一條門匙交管 理處保管。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 業(yè)主已付清物業(yè)管理費，房屋維修基金、裝修垃圾清運費，并開具收費憑證。 （五） 收樓程序： （ 1） 付清相關(guān)房款； （ 2） 簽訂管理公約； （ 3） 填寫有關(guān)入伙表格及二次裝修申請表格； （ 4） 交納物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費等相關(guān)費用； （ 5） 辦理現(xiàn)場房屋驗收； （ 6） 領(lǐng)取房屋鑰匙。 （一） 收樓事項： 為了避免交樓時產(chǎn)生不必要的等候現(xiàn)象，本公司將分批安排各業(yè)主的收樓日期，并組建交樓小組，延長接待時間（每日上午 8： 30— 下午 18： 00），確保交樓工作順暢。管理處職員將樂意協(xié)助 閣下 辦理一切之有關(guān)手續(xù)。 （三） 上述各項手續(xù)辦妥后，本管理處職員將引領(lǐng) 閣下 視察及驗收貴單位及接收鑰匙。請在 年 月 日上午 /下午 時 分親臨 “ 御龍灣 ” 小區(qū)管理處領(lǐng)取鑰匙及辦理樓宇接收手續(xù)。 各部門將搬遷情況及事件告知經(jīng)理 24 （三）物業(yè)入伙管理辦法 交鎖移房俗稱“入伙”。 搬 遷 當(dāng) 日 物業(yè)管理： 安排管理員協(xié)同業(yè)主搬遷； 協(xié)調(diào)搬遷過程中與其它部門之關(guān)系； 處理搬遷中可能出現(xiàn)之緊急狀況及特別事件。 簽署鑰匙接收登記表。 辦理業(yè)戶入駐手續(xù) 物管 處客戶服務(wù)部 收取各項管理費用，辦理有關(guān)手續(xù)。 19 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 申請進場裝修人員名單 負責(zé)人： 防火責(zé)任人： 聯(lián)絡(luò)電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 姓 名 年齡 性別 身份證號碼 備 注 如自帶裝修隊，由負責(zé)工程的施工單 位為業(yè)主 /租戶代表填報此表。 2． 施工期間必須嚴格執(zhí)行《“ 御龍灣 ”裝修規(guī)定》。 16 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 單元內(nèi)部裝修申請表 編號： 業(yè)主 /租戶姓名： 單元編號： 聯(lián)系電話： 裝修工程簡要說明： 施工單位： 施工期： 進場施工人數(shù)： 男： 人； 女： 人； 共： 人 備注： 業(yè)主簽章： 日期： 工程部意見： 物管保安部意見： 物業(yè)經(jīng)理簽章： “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 年 月 日 17 裝 修 保 證 書 “ 御龍灣 ” 管理處： 本人 自愿 對 “ 御龍灣 ” 小區(qū) 座 室內(nèi)裝修、裝潢。 工程部： 在該施工單元內(nèi)接駁臨時用電； 大型內(nèi)部裝修，需由工程經(jīng)理批準(zhǔn)； 裝修有否違反《施工管理制度》； 隨時候命支援供應(yīng)，使裝修工程順利進行； 如遇有任何違反裝修規(guī)則之單元施工人員，應(yīng)及時知會 客戶服務(wù)部 查辦。如驗收合格，客戶服務(wù)部向業(yè)主發(fā)出 《 室內(nèi)裝修工程竣工驗收合格通知書 》 。動火時須接受工程部、保安部的監(jiān)督指導(dǎo) ， 施工單位需有動火負責(zé)人在現(xiàn)場監(jiān)管。 （ 4） 工程部、客戶服務(wù)部和保安部在巡查期間發(fā)現(xiàn)裝修單位初次違反業(yè)主室內(nèi)裝修規(guī)定，應(yīng)及時加以制止并口頭警告要求其糾正，同時在大門上的 《 業(yè)主室內(nèi)裝修違約記錄表 》 內(nèi)記錄第一次口頭警告的時間、巡查人，要求裝修公司簽名確認。施工單位可以自行購買或向管理處租借。 （ 3） 檢查符合規(guī)定的，工程部于 3 個工作日內(nèi)批復(fù)裝修申請，連同業(yè)主室內(nèi)裝修申請書交客戶服務(wù)部。 裝修審批 （ 1） 客戶服務(wù)部將申請書、裝修圖紙原件 提 交工程部審查。由客戶服務(wù)部審核業(yè)主裝修資格（包括驗證業(yè)主身份），經(jīng)確認為小區(qū)業(yè)主，其管理費已按規(guī)定繳付，資料齊備后，提供室內(nèi)裝修申請書給業(yè)主。通過不斷的完善，真正達 到使貴方及業(yè)主名下的物業(yè)保值、增值； 34） 制定并組織員工培訓(xùn) 計劃的實施； 35） 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進一步提高物業(yè)管理水平。 5）通過對物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護，創(chuàng)建一個“安全、 整潔 、方便、舒適 ” 的 生活 環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。 1）樹立服務(wù)理念，提出“以人為本 —— 您的物業(yè)是我們的事業(yè)”的管理思想，從而達到一流管理、一流形象、一流效益。 合肥 “ 御龍灣 ” 物 業(yè) 管 理 方 案 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 2 目 錄 第一章：管理服務(wù)理念與目標(biāo) 一、總體管理服務(wù)理念和目標(biāo) 第二章：物業(yè)管理機構(gòu)運作方式 一、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 二、管理處運行方式及各部門職責(zé) 第三章：與物業(yè)管理有關(guān)的制度 一 、住戶房屋、設(shè)備設(shè)施報修（保修） ,管理處處理流程圖 二 、住戶投訴 ,管理處處理流程圖 三 、住宅裝修管理辦法及裝修管理流程圖 四 、業(yè)主入住時的交房、驗房等手續(xù)辦理流程圖以及相關(guān)書面文件、表式 五 、 物業(yè)服務(wù) 費 、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新帳務(wù)運作方式 第四章：管理服務(wù)人員配備 一、管理處各崗位員工的任職要求 二 、管理處新員工的培訓(xùn)方案及計劃 第五章：物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施設(shè)置 第六章：物業(yè)管理服務(wù)承諾 第七章：物業(yè)的維修養(yǎng)護管理 ， 保潔、保安、護綠工作的實施方案 一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施 三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施 四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預(yù)案 五、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔度的措施 六、小區(qū)綠化 （ 喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施） 按季節(jié)維護、保養(yǎng)項目和措施 七、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安 24 小時 值 勤 ，巡視重點部位 24小時監(jiān)控 的崗位 責(zé) 任 描述 3 八、小區(qū)公共秩序維護管理設(shè)想 九、小區(qū)交通管理和車輛停放管理設(shè)想 十、小區(qū)消防安全宣傳和防范設(shè)想 十一、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設(shè)想 十二、物業(yè)檔案管理設(shè)想 第八章：物業(yè)管理應(yīng)急措施 一、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施 二、小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施 三、業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施 四、雨、污水管及排水管 阻塞的應(yīng)急措施 五、電梯突然停運或機電故障的應(yīng)急措施 六 、發(fā)生火警時的應(yīng)急措施 七 、接報刑事、治安事件處理程序 八 、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序 九 、遇爆炸物或可疑物品處理程序 十 、其他突發(fā)事件的 應(yīng)急 處理程序 第九章：豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施 第十章：智能化設(shè)施的管理與維修方案 第十一章：施 工 噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項的應(yīng)對預(yù)案 第十 二 章：管家式服務(wù)的服務(wù)特色 第十 三 章、 項目品牌形象的建立及營銷工作配合 4 第一章：管理服務(wù)理念與目標(biāo) 一、總體管理服務(wù)理念和目標(biāo) 立志于創(chuàng)造高 品味的優(yōu)美環(huán)境，通過規(guī)范化的管理，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進技術(shù)，為業(yè)戶提供專業(yè)化的服務(wù)，倡導(dǎo)新型的生活方式。 管理目標(biāo) ：希望 良好 的管理，使 “ 御龍灣 ” 住宅物業(yè) 成為 合肥 市物業(yè)管理優(yōu)秀 小區(qū) 。 4）結(jié)合住宅和 公建配套設(shè)施的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應(yīng)， 達到雙贏