【正文】 ? 重修建筑物屋頂工程（ 14 年周期） 根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換所有的覆蓋灰板，重鋪粘覆蓋（防雨層），若有必要也修整屋頂?shù)呐潘倍取? ? 次要層之應(yīng)急性問題，造成某些或個別居民之不便，設(shè)施之功能失效之類，則需在 3 天完工。 1）地面層 綜合巡視 這項巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺板、排污溝、戶外空地的設(shè)施與停車場，是否有任何礙眼的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。根據(jù)需要和可能適當改善居住條件。 ? 設(shè)備的維護保養(yǎng) ? 根據(jù)公司設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng)和50 定期維護保養(yǎng) ， 據(jù)此設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由使用部門或責(zé)任部門負 責(zé)，而設(shè)備的定期維護保養(yǎng)則均由 工程部 負責(zé)。 （ 2） 接到《報修記錄》維修人員 30 分鐘到達現(xiàn)場（如用戶預(yù)約維修時間，維修人員應(yīng)在預(yù)約的時間提前到達現(xiàn)場）。 報告創(chuàng)“市優(yōu)” 的評分標準，組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員，員工代表進行自評、自檢，邀請兄弟單位或?qū)＜襾硇^(qū)進行檢查。 ? 部門制定計劃 各部門按領(lǐng)導(dǎo)小組的要求，列出部門的工作計劃，并將計劃的落實和實施情況記錄在案 (具體按表格操作 )。物業(yè)管理公司進行交接時，應(yīng)一并移交物業(yè)管理用房。主要內(nèi)容有：新員工入司培訓(xùn)，管理人員基本技能培訓(xùn)，工程、保安、保潔、服務(wù)人員基本技能培訓(xùn)。 ? 遵守國家的有關(guān)規(guī)定； ? 符合經(jīng)營范圍； ? 結(jié)合不同階段的工作重點； ? 把質(zhì)量責(zé)任作為各個環(huán)節(jié)的重點； ? 遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息流暢和精簡高效的原則。 特此通知 。 12 供電、供 水、燃氣 13 電話、電視 14 其他 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 年 月 日 38 “ 御龍灣 ” 單元房屋質(zhì)量驗收表 樓號： 房號： 驗收人： 序號 驗收項目 合格 整改 整改內(nèi)容及部位 1 天花 2 地坪 3 墻面 4 門 5 窗 6 開關(guān)及各類插座、配電 箱 7 陽臺、欄桿 8 地漏、水喉 9 上水管 10 下水管 11 車庫 12 供電、供水、燃氣 13 電話、 電視 14 其他 備注：驗收合格的項目則在合格欄對應(yīng)處打“ √ ”，需整改的項目則在整改欄對應(yīng)處打“ √ ”。 4 門 安裝平整牢固，開啟方向必須與原 設(shè)計要求一致，表面光滑平整，無扭曲變形，無滲水。 本人明白為確保本 物業(yè) 其他用戶及公共地方之安全，本人須對自己使用之單元做好防火工作，并愿意遵守守則內(nèi)一切之防火條文。 （ II） （ I） I J 管理處人員將單位鎖匙交業(yè)主簽收 H 30 項目業(yè)主交房程序 流程圖 注：維修基金收取標 準： （根據(jù) 合肥 政府規(guī)定） 物業(yè)管理費收取標準：單元建筑面積物業(yè)住宅 元 /平方米 /月 一次性垃圾清運費：物業(yè)住宅 元 /戶 業(yè)主攜帶交房通知及相關(guān)證明至管理處辦理交樓手續(xù)。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 業(yè)主已領(lǐng)取用戶手冊、收樓須知，簽署物業(yè)管理公約，收回業(yè)主入住通知單及業(yè)主 聯(lián)絡(luò)表。 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 年 月 日 26 業(yè)主收樓須知 尊敬的業(yè)主 /住戶： 首先衷心祝賀您入住小區(qū)，為了提供良好的物業(yè)管理服務(wù)，茲介紹本小區(qū)有關(guān)收樓事項及收樓程序，便于向您辦理入伙手續(xù)。 （二） 閣下 亦可授權(quán)代表人收樓及領(lǐng)取鑰匙，獲授權(quán)人在收樓時需帶同下列文件以便核對身份 1． 由 閣下 簽署之授權(quán)書； 2． 本收樓通知； 3． 授權(quán)代表之身份證 /護照 4． 樓宇接收前，業(yè)主所有應(yīng)繳款項之繳交單據(jù)。 清潔： 及時處理搬遷過程中之遺留大宗垃圾； 搬遷完畢后，當天進行一次清掃。 物 業(yè) 管 理 處 業(yè) 戶 驗 樓 交鑰匙給業(yè)戶并記錄獨立分表讀數(shù)。 5． 此證請張貼于單元內(nèi)當眼處，以備安保檢查。 保安： 要求裝修公司承擔(dān)費用 以償還物業(yè)之損壞； 保留追究責(zé)任、客戶索償 的 權(quán)利。若驗收不合格，客戶服務(wù)部發(fā) 《 業(yè)主 室內(nèi)裝修整改通知書 》 給業(yè)主，14 要求在期限內(nèi)整改。 （ 3） 保安部負責(zé)檢查業(yè)主室內(nèi)滅火器的配備和使用情況，施工人員佩戴 施工證情況，裝修施工是否違反消防安全條例 等?？蛻舴?wù)部 通知業(yè)主進行整改 。 A、二次裝修管理具體操作過程 裝修申請的受理及資格的審核 （ 1） 客戶服務(wù)部受理業(yè)主室內(nèi)裝修申請。 4）結(jié)合住宅和 公建配套設(shè)施的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應(yīng)， 達到雙贏的目的。 合肥 “ 御龍灣 ” 物 業(yè) 管 理 方 案 戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司 2 目 錄 第一章：管理服務(wù)理念與目標 一、總體管理服務(wù)理念和目標 第二章：物業(yè)管理機構(gòu)運作方式 一、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 二、管理處運行方式及各部門職責(zé) 第三章：與物業(yè)管理有關(guān)的制度 一 、住戶房屋、設(shè)備設(shè)施報修（保修） ,管理處處理流程圖 二 、住戶投訴 ,管理處處理流程圖 三 、住宅裝修管理辦法及裝修管理流程圖 四 、業(yè)主入住時的交房、驗房等手續(xù)辦理流程圖以及相關(guān)書面文件、表式 五 、 物業(yè)服務(wù) 費 、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新帳務(wù)運作方式 第四章：管理服務(wù)人員配備 一、管理處各崗位員工的任職要求 二 、管理處新員工的培訓(xùn)方案及計劃 第五章：物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施設(shè)置 第六章：物業(yè)管理服務(wù)承諾 第七章：物業(yè)的維修養(yǎng)護管理 ， 保潔、保安、護綠工作的實施方案 一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施 三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施 四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預(yù)案 五、保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔度的措施 六、小區(qū)綠化 （ 喬灌木草坪及其他附屬設(shè)施） 按季節(jié)維護、保養(yǎng)項目和措施 七、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安 24 小時 值 勤 ，巡視重點部位 24小時監(jiān)控 的崗位 責(zé) 任 描述 3 八、小區(qū)公共秩序維護管理設(shè)想 九、小區(qū)交通管理和車輛停放管理設(shè)想 十、小區(qū)消防安全宣傳和防范設(shè)想 十一、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設(shè)想 十二、物業(yè)檔案管理設(shè)想 第八章：物業(yè)管理應(yīng)急措施 一、業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施 二、小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)突然斷水、斷電、無煤氣的應(yīng)急措施 三、業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施 四、雨、污水管及排水管 阻塞的應(yīng)急措施 五、電梯突然停運或機電故障的應(yīng)急措施 六 、發(fā)生火警時的應(yīng)急措施 七 、接報刑事、治安事件處理程序 八 、遇燃氣泄漏、觸電事故處理程序 九 、遇爆炸物或可疑物品處理程序 十 、其他突發(fā)事件的 應(yīng)急 處理程序 第九章：豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施 第十章：智能化設(shè)施的管理與維修方案 第十一章：施 工 噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關(guān)事項的應(yīng)對預(yù)案 第十 二 章：管家式服務(wù)的服務(wù)特色 第十 三 章、 項目品牌形象的建立及營銷工作配合 4 第一章：管理服務(wù)理念與目標 一、總體管理服務(wù)理念和目標 立志于創(chuàng)造高 品味的優(yōu)美環(huán)境，通過規(guī)范化的管理，運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進技術(shù)，為業(yè)戶提供專業(yè)化的服務(wù)，倡導(dǎo)新型的生活方式。 5）通過對物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護，創(chuàng)建一個“安全、 整潔 、方便、舒適 ” 的 生活 環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。由客戶服務(wù)部審核業(yè)主裝修資格（包括驗證業(yè)主身份），經(jīng)確認為小區(qū)業(yè)主，其管理費已按規(guī)定繳付，資料齊備后，提供室內(nèi)裝修申請書給業(yè)主。 （ 3） 檢查符合規(guī)定的，工程部于 3 個工作日內(nèi)批復(fù)裝修申請，連同業(yè)主室內(nèi)裝修申請書交客戶服務(wù)部。 （ 4） 工程部、客戶服務(wù)部和保安部在巡查期間發(fā)現(xiàn)裝修單位初次違反業(yè)主室內(nèi)裝修規(guī)定，應(yīng)及時加以制止并口頭警告要求其糾正，同時在大門上的 《 業(yè)主室內(nèi)裝修違約記錄表 》 內(nèi)記錄第一次口頭警告的時間、巡查人，要求裝修公司簽名確認。如驗收合格，客戶服務(wù)部向業(yè)主發(fā)出 《 室內(nèi)裝修工程竣工驗收合格通知書 》 。 16 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 單元內(nèi)部裝修申請表 編號： 業(yè)主 /租戶姓名： 單元編號： 聯(lián)系電話： 裝修工程簡要說明： 施工單位： 施工期： 進場施工人數(shù)： 男： 人； 女： 人； 共： 人 備注： 業(yè)主簽章： 日期： 工程部意見： 物管保安部意見： 物業(yè)經(jīng)理簽章： “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 年 月 日 17 裝 修 保 證 書 “ 御龍灣 ” 管理處： 本人 自愿 對 “ 御龍灣 ” 小區(qū) 座 室內(nèi)裝修、裝潢。 19 “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 申請進場裝修人員名單 負責(zé)人： 防火責(zé)任人： 聯(lián)絡(luò)電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 姓 名 年齡 性別 身份證號碼 備 注 如自帶裝修隊，由負責(zé)工程的施工單 位為業(yè)主 /租戶代表填報此表。 簽署鑰匙接收登記表。 各部門將搬遷情況及事件告知經(jīng)理 24 （三）物業(yè)入伙管理辦法 交鎖移房俗稱“入伙”。 （三） 上述各項手續(xù)辦妥后，本管理處職員將引領(lǐng) 閣下 視察及驗收貴單位及接收鑰匙。 （一） 收樓事項： 為了避免交樓時產(chǎn)生不必要的等候現(xiàn)象，本公司將分批安排各業(yè)主的收樓日期，并組建交樓小組，延長接待時間（每日上午 8： 30— 下午 18： 00），確保交樓工作順暢。 經(jīng)辦人： 部門簽章： 年 月 日 業(yè)主已付清物業(yè)管理費，房屋維修基金、裝修垃圾清運費，并開具收費憑證。 交驗所帶文件資料、購房證明、付款證明、身份證明。例如因本人之疏忽或故意引起火災(zāi)，本人愿意承擔(dān)有關(guān)的法律責(zé)任及對其他因而受損的人作出賠償。 5 窗 安裝平整牢固，開啟方向必須與原設(shè)計要求一致，表面光滑平整，無扭曲變形，無滲水。 39 “ 御龍灣 ” 業(yè)主收樓確認書 本人 身份證（護照） 為“ 御龍灣 ” 號 座 室 之業(yè)主（委托人），該單元經(jīng)本人驗收，表示滿意。 業(yè)主簽收： “ 御龍灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 年 月 日 41 五 、綜合管理費、物業(yè)經(jīng)營收入及物業(yè)維修、更新帳務(wù)運作方式 （一） 管理服務(wù)費 : 物業(yè)管理服務(wù)費用不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修，更新，改造的費用。 管理處按照以下要求，明確從事管理，服務(wù) 、 質(zhì)量監(jiān)督人員的職責(zé)、權(quán)限和相互關(guān)系，明確各項工作的內(nèi)容及標準． ? 各崗位的人員設(shè)置將遵循精簡 、 高效的原則； ? 保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時，還肩負著對房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生和消防情況的巡視，同時注意周邊情況 ? 保潔員在對樓宇內(nèi)公 共部分和樓外公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時，還肩負著房屋及公共設(shè)施。 崗位培訓(xùn)是指 物業(yè)服務(wù)中心 對員工的業(yè)務(wù)知識與操作技能實施的持續(xù)深造，是 物業(yè)服務(wù)中心 提高員工綜合素質(zhì)和管理服務(wù)水平的途徑。 管理 設(shè)施的配置 根據(jù)物業(yè)管理的需要，相應(yīng)所需配置的設(shè)施主要有：電話、傳真、電腦、打印機、辦公桌椅、保險柜、工具、更衣箱等，詳細所需物品的清單在開辦費用中列出。 ?