【正文】 處組織架構 管理處 客 服部 工程部 護管部 保潔組 綠化組 20 房屋的初驗、復驗抽檢工作 ： 項目 方根據工期，應于公告交房日前 1 個月將已竣工驗收的該物業(yè)及附屬配套設施交付給管理處 ； 管理處 承接物業(yè)時， 項目 方應配合 管理處 按照建設部頒布的《城市住宅小區(qū)竣工驗收管理辦法》及《房屋承接驗收標準》對該物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗： ? 初驗程序：在 項目方 工程部的安排下， 管理處 按需要組成幾個驗房小組，配合各施工方進行房屋初驗工作。） ? 某某物業(yè) 派駐專業(yè)保潔人員負責該處日常公共衛(wèi)生清潔，保證場所整示波器無污，為銷售營造良好銷售氣 18 氛。擬培訓科目： 17 《物業(yè)管理條例》 《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 《房屋建筑工程質量保修辦法》 《云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》 《昆明市物業(yè)管理服務收費辦法》 《昆明市機動車停車場收費標準》 《昆明市生活垃圾處理服務費征收管理辦法》 通過培訓，可以讓銷售人員對物業(yè)管理有一定的認識，能夠解答客戶對物業(yè)服務項目的疑問，避免了銷售當中的不當承諾，也避免了 項目方 今后與業(yè)主和物業(yè) 公司之間的糾紛。 通信：移動、聯(lián)通、小靈通的通信覆蓋提前申請，機房位置 提前預留。 15 車庫照明設置多回路控制。 給排水方面： ? 給排水采用側排，衛(wèi)生間地平下沉一定高度設排污管，排污管上鋪陶泥再做找平 層，最后做防水層（避免上下相鄰滲漏水）； ? 消防水池、生活水池盡量分開設置，混合設置導致每年清洗水池時浪費大量水； ? 水池設置開啟式的活動蓋板加鎖扣，避免水污染； ? 室內給水管線線路布置圖用不同顏色的油漆標識，以便 13 于業(yè)主裝修，避免因裝修時管線損壞造成糾紛； ? 供水泵抽水設置安全報警裝置，避免長時間空抽損壞泵； ? 蓄水池預留管排水口勿設于泵房，避免泵房被淹造成損失的事件發(fā)生； ? 蓄水池進水閥門因噪音問題盡量不要靠近住戶，是 否能移出房； ? 分戶閥門設置在窗口，便于開關； ? 給水管考慮承壓，注意質量，給水管承壓要滿足現(xiàn)場工作壓力要求； ? 閥門注意質量，盡量用銅芯球閥； ? 戶內給水管堵頭質量要好，盡量用龍頭，避免交房時堵頭銹蝕，使得重新投入大量的人力、物力，導致成本增加； ? 給水管接頭熱熔的技術人員要專業(yè)，否則極易造成大量滲水，導致糾紛賠償； ? 室內廚房、主衛(wèi)、公衛(wèi)，熱水管，應考慮戶內循環(huán)供熱管。 10 第三部分 項目各重要階段的物業(yè)管理 11 第一階段：物業(yè)前期顧問期 合作關系建立（簽定物業(yè)前期委托協(xié)議） 本時期的重點工作：咨詢顧問建議及提供相關菜單式服務 一、前期工程建議 由于 某某物業(yè) 長期與 項目方 合作，管理過各類物業(yè)，經過長期的合作及不斷摸索學習中，我公司總結出了一套適合昆明本土物業(yè)管理的經驗，并積累了大量管理知識，形成了一套具有 某某物業(yè) 特色的管理模式。接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。 ? 張貼入住手續(xù)流程圖，裝修流程圖，讓業(yè)主在收樓時能一 8 目了然。借鑒沿海先進的服務理念，每一項服務作業(yè)、每一個作業(yè)動作都有嚴格的操作標準，經過嚴格的培訓，以達到優(yōu)質、高效的服務準則。 現(xiàn)代 展示現(xiàn)代化、都市化的小區(qū)形象； 高效 塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的小區(qū)氣氛； 環(huán)保 樹立注重環(huán)保的文化內涵和社會形象。 以客為尊： 我們凡事以客為尊，并以滿足客戶的不同需要為首任。公司深信 “質量是企業(yè)的生命 ”，為迎接新一輪挑戰(zhàn)，公司將依據 ISO9001： 2021 國際質量認證體系標準，從物業(yè)工程、驗收、入伙、日常管理服務等制定一整套規(guī)范的管理檔案，建立并通過了ISO9001： 2021 國際質量管理體系的認證。綠佳苑小區(qū) 22 萬平方米 南方公園 萬平方米 昆明市交通局辦公大樓 萬平方米 成都軍區(qū)昆明總醫(yī)院門診大樓 萬平方米 公司自成立之初始終秉承現(xiàn)代企業(yè)的先進管理理念，與時俱進、博采眾長，為客戶提供優(yōu)質服務，力爭成為 項目方 與住戶之間良好溝通、共同發(fā)展的紐帶。 某某物業(yè) 的每位員工均擁有豐富的物業(yè)服務經驗，以專業(yè)的知識為客戶提供最佳服務。 Ray Wirta 裁 Brett White 總裁 主席 美國 主席及行政總裁 區(qū) 股東會 管理處 總經理 財務部 人力資源部 質檢部 5 第二部分 物業(yè)管理的整體設想和管理方式 6 一、項目形象及服務要求 項目形象定位 項目整體定位是：現(xiàn)代、高效、環(huán)保。 某某物業(yè) 將秉承“實施科學管理，持續(xù)改進服務，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意”的質量方針，為業(yè)主提供標準化、專業(yè)化整合便捷的全方位服務的管理方式。 針對項目的 不同類型和 特點，我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路是： ? 采用整體管理和專業(yè)管理相結合的辦法 ? 強調成本控制意識和成本管理程序 ? 強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進 ? 確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化 ? 確保配套設施 的不斷完善與商務服務的日趨完美 ? 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識 ? 致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升 二、管理工作重點與措施 “一站式”的入伙手續(xù)辦理 ? 舉辦入住儀式，向業(yè)主展現(xiàn)未來物業(yè)管理人良好形象的同時增強業(yè)主的優(yōu)越感、歸屬感，有利于物管公司與業(yè)主之間建立友好關系，為以后的管理工作打下基礎。 優(yōu)質的客戶服務 每一位員工都有責任和義務接待業(yè)主的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到客服中心，第一接待人員負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至業(yè)主滿意為 止。 某某物業(yè) 將繼 承中國的文化傳統(tǒng)，進一步增強社區(qū)的凝聚力和向心力，使小區(qū)業(yè)主在工作之余享受物業(yè)管理帶來的精神上的享受，使物業(yè)管理達到事半功倍的功效。（設備房應考慮防水、排水問題，以免積水損壞設備）； ? 水泵房中泵體與屋頂應預留空間以利于檢修； ? 發(fā)電機房機組與地面預留一定高差，油箱與機組設隔離裝置，機房空間較寬應對燃油箱做隔斷圍合，預留防火門； ? 排煙道施工應特別注意，避免返煙到鄰居家，應考慮加裝防風煙帽； ? 衛(wèi)生間窗應預留排氣口安裝換氣扇； ? 煙道出口設于屋頂勿設于露臺中央，并加風帽，避免倒煙（煙道設于露臺，高度不夠，導致返煙，引起投訴）； ? 預留空調位置便于安裝。進戶線設計應滿足客戶需求，廚房、衛(wèi)生間、空調、照明、插座應分回路控制，線路、負荷開關應滿足客戶需求； ? 分戶開關箱內漏電保護裝置應滿足客戶需求； ? 電視、電話、寬帶網接口應滿足客戶需求； ? 空調應設置插座，并滿足空調使用負荷； 景觀方面： ? 景觀設計、施工 時重點考慮防水、排水及車庫滲漏