【正文】 管理手段 應(yīng)用方式 示意 管控模式最終體現(xiàn)在集團(tuán)中管理權(quán)利的劃分上。關(guān)于構(gòu)成核心能力的知識(shí)，至少應(yīng)有三種：科學(xué)知識(shí)（公共知識(shí)）；產(chǎn)業(yè)獨(dú)有知識(shí)；公司獨(dú)有知識(shí) 在對(duì)內(nèi)部環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目一部目前的管理進(jìn)行診斷 管理診斷的內(nèi)容 品牌、文化管理 戰(zhàn)略規(guī)劃 投資決策 物資采購 制度優(yōu)化權(quán) 財(cái)務(wù)控制 人力資源管理 業(yè)務(wù)控制 經(jīng)營計(jì)劃和 費(fèi)用預(yù)算 舉例 在本階段的最后， x還將了解 y集團(tuán)對(duì)新龍基置業(yè)未來發(fā)展的期望 y集團(tuán) 總體戰(zhàn)略規(guī)劃 新龍基置業(yè) 期望和要求 支持和保障 了解集團(tuán)總體戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)新龍基置業(yè)未來發(fā)展方向的要求和期望，從而為下一階段制定新龍基置業(yè)的運(yùn)營模式和在集團(tuán)中的戰(zhàn)略定位打下基礎(chǔ) 第二階段的主要內(nèi)容是設(shè)計(jì)新龍基置業(yè)的運(yùn)營模式 內(nèi)部管理診斷 制定新龍基置業(yè)的 戰(zhàn)略規(guī)劃 制定人力資源 管理體系 設(shè)計(jì)新龍基置業(yè)的 運(yùn)營模式 ?確定新龍基置業(yè)的運(yùn)營模式 ?明確新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略定位 ?若新龍基置業(yè)仍在項(xiàng)目一部旗下運(yùn)營，制定集團(tuán)對(duì)新龍基置業(yè)的管控模式 本階段要考慮的首要問題就是新龍基置業(yè)的運(yùn)營模式 y集團(tuán) 房地產(chǎn)項(xiàng)目一部 昆山置業(yè) 上海 y（集團(tuán)）有限公司 新龍基置業(yè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目一部 昆山置業(yè) 上海 y（集團(tuán)）有限公司 新龍基置業(yè) y集團(tuán) 新龍基置業(yè)是應(yīng)該劃分出去獨(dú)立運(yùn)營，還是應(yīng)該繼續(xù)留在項(xiàng)目一部旗下運(yùn)營？ 新龍基置業(yè)在人員上是否應(yīng)該與昆山置業(yè)分開？ 對(duì)運(yùn)營模式的設(shè)計(jì)包括探討新龍基置業(yè)和昆山置業(yè)在人員上是否有必要分開 新龍基置業(yè) 昆山置業(yè) 股權(quán)結(jié)構(gòu) 價(jià)值鏈定位 工作重心 人員 ?與港商合資， y集團(tuán)控股 ?整條房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈 ?項(xiàng)目策劃，強(qiáng)調(diào)增加價(jià)值 從管理層到普通員工，皆為同一般人馬 ?y集團(tuán)全資子公司 ?工程施工（管理） ?施工管理，強(qiáng)調(diào)降低成本 項(xiàng)目一部下屬兩子公司盡管在股權(quán)結(jié)構(gòu)、價(jià)值鏈定位和工作重心上有較大區(qū)別，但共同使用同一套人力資源隊(duì)伍，這給管理上帶來了很大困難。它反映出企業(yè)的經(jīng)營理念、企業(yè)文化、企業(yè)行為規(guī)范和企業(yè)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)等，對(duì)企業(yè)的所有活動(dòng)產(chǎn)生重大影響 組織與管理： 組織設(shè)計(jì)對(duì)核心能力會(huì)產(chǎn)生最直接的影響。目前項(xiàng)目一部的銷售收入占集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入的比例已經(jīng)降至 30％～ 40％。 2020年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，利潤總額 1400萬元；汽車服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 ，利潤總額 2438萬元；石油經(jīng)營業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 元，利潤總額 2491億元。 上海房地產(chǎn)的供求關(guān)系 上海的購房變化趨勢 總體上講，上海已逐漸形成以大眾消費(fèi)為主體的房地產(chǎn)市場體系 政策上宏觀調(diào)控，推行多種有利于形成大眾消費(fèi)房地產(chǎn)市場的措施 大眾消費(fèi)房地產(chǎn)市場供需兩旺，隱有過熱擔(dān)憂 以大眾消費(fèi)為導(dǎo)向的強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品適用性、經(jīng)濟(jì)性將成為樓市的一個(gè)新趨勢 深化住房制度改革，實(shí)施系列綜合配套措施，鼓勵(lì)市民消費(fèi) 規(guī)模化的產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，增強(qiáng)行業(yè)競爭 以大眾消費(fèi)為主體的房地產(chǎn)市場體系逐漸形成 投資穩(wěn)步增長，外資進(jìn)入勢頭迅猛 目前，上海商品房個(gè)人購買率已達(dá) 98％ x認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少 土地價(jià)格、開發(fā)成本、利潤及企業(yè)數(shù)量發(fā)展趨勢示意圖2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020價(jià)格 利潤 企業(yè)數(shù)量 總成本? 短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平 ? 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理 ? 土地價(jià)格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高 y集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化投資的集團(tuán)公司，在上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 50強(qiáng)中位居榜首 集團(tuán)概況 上海 y(集團(tuán) )有限公司是中國 500強(qiáng)企業(yè)和上海市百強(qiáng)企業(yè)。 ? 從住房開發(fā)結(jié)構(gòu)分析，上海中低價(jià)房供應(yīng)明顯減少，這種情況造成很多普通居民買不起新房，只能轉(zhuǎn)而尋求單套面積較小或總價(jià)較低的二手房，這又導(dǎo)致上海二手房成交量急劇上升，價(jià)格上漲幅度甚至超過了新房。 今年 1月30日，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海房屋銷售價(jià)格同比上漲高達(dá)%，遠(yuǎn)超出全國 %的平均水平。雖然我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會(huì)保持 7%的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟(jì)帶來較為嚴(yán)重的影響。 地域性 房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬別。 關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。 政策敏感性 房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。盡管2020年上海房地產(chǎn)已突破 2300萬平方米的銷量，但全市房地產(chǎn)仍呈供不應(yīng)求的局面。 2002年上海平均套房（按 100平方米計(jì)算）價(jià)格是人均收入的 ，已接近發(fā)達(dá)國家 612倍的上限，而國內(nèi)專家認(rèn)為，從我國國情看這一比例應(yīng)在 48倍之間。2002年上半年上海市商品房銷售額為 億元，而個(gè)人住房貸款新增額為 ，二者之比為 1∶ ，貸款增幅已大大超過商品房銷售額增幅。 業(yè)務(wù)范圍 y集團(tuán)以綠化為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并依托主業(yè)積極發(fā)展建筑、醫(yī)藥制造、汽車服務(wù)、石油經(jīng)營、物業(yè)管理等綜合產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目一部在 y集團(tuán)中處于領(lǐng)先地位，但近年來，其領(lǐng)先地位受到了來自其它項(xiàng)目部的挑戰(zhàn) y集團(tuán) 上海 y（集團(tuán)）有限公司 上海 y資產(chǎn)控股有限公司 房地產(chǎn)客戶服務(wù)中心 房地產(chǎn)研究發(fā)展部 房地產(chǎn)市場營銷部 黨務(wù)工作部 房地產(chǎn)前期部 人力資源部 財(cái)務(wù)部 辦公室 總師室 總裁室 云峰集團(tuán) 房地產(chǎn)項(xiàng)目一部 昆山置業(yè)有限公司 新龍基置業(yè)有限公司 其它項(xiàng)目部 其它項(xiàng)目部 … 其它事業(yè)部或子公司 其它事業(yè)部或子公司 … y集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)簡圖 項(xiàng)目一部的銷售收入曾經(jīng)占集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入的 60％強(qiáng)，但隨著集團(tuán)內(nèi)部競爭的愈演愈烈，其領(lǐng)先地位已經(jīng)受到了來自其它項(xiàng)目部的挑戰(zhàn)。 通過分析各業(yè)務(wù)的收入和贏利能力，明確項(xiàng)目一部的優(yōu)勢業(yè)務(wù) 示意 金雞區(qū) 母雞區(qū) 公雞區(qū) 雞肋區(qū) 收入 利潤 二手房中介 房地產(chǎn)開發(fā) 其它業(yè)務(wù) 內(nèi)部環(huán)境分析的內(nèi)容還包括項(xiàng)目一部內(nèi)部資源的分析，在此基礎(chǔ)上全面評(píng)估項(xiàng)目一部的內(nèi)部管理運(yùn)營能力 現(xiàn)狀 目標(biāo) 差距 現(xiàn)狀 目標(biāo) 差距 現(xiàn)狀 目標(biāo) 差距關(guān)系資源市場資源財(cái)力資源土地資源人力資源其他資源說明數(shù)量 質(zhì)量 配置舉例 同時(shí)總結(jié)項(xiàng)目一部核心能力的來源 知識(shí)與技能 組織與管理 核心價(jià)值觀 核心價(jià)值觀： 是核心能力的起源。 知識(shí)與技能： 它主要指企業(yè)員工所具有的知識(shí)、特殊技術(shù)、技能和對(duì)科學(xué)的理解程度，反映企業(yè)員工的技術(shù)素質(zhì)和科研、開發(fā)能力。 三種可供選擇的競爭優(yōu)勢：成本領(lǐng)先、集中一點(diǎn)和差異化競爭 競爭優(yōu)勢 協(xié)同作用常常被描述為 1+12的效果，這意味著企業(yè)內(nèi)各業(yè)務(wù)單元聯(lián)合起來所產(chǎn)生的效益要大于各個(gè)業(yè)務(wù)單元各自努力所創(chuàng)造的效益總和。其它行業(yè)也應(yīng)根據(jù)其關(guān)鍵成功因素確定研究側(cè)重點(diǎn)。 y集團(tuán)內(nèi)部房地產(chǎn)項(xiàng)目的分類使得新龍基置業(yè)有機(jī)會(huì)爭取承擔(dān)高端房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 y集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目分類 上海中心城區(qū) 精品系列 上海城郊結(jié)合部 老上海風(fēng)情 外省市 “上海城” y集團(tuán) 2020年工作目標(biāo)中指出，其旗下房地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)一步打造品牌項(xiàng)目，提升產(chǎn)品品牌和企業(yè)品牌。 資料來源： y集團(tuán)網(wǎng)站 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受經(jīng)濟(jì)周期和項(xiàng)目周期影響波動(dòng)較大，發(fā)展二手房中介業(yè)務(wù)可在一定程度上減緩項(xiàng)目周期性帶來的業(yè)績波動(dòng)性 011991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001GDP 增長率 固定資產(chǎn)增長率 房地產(chǎn)收入增長率19912001年 GDP、 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資增長率比較分析 ?與宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的趨勢基本一致； ?波幅大于后者； ?發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)增長而衰退遲于宏觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。 快速發(fā)展階段。 1992～ 1996 1997～ 2020 2020～ 上海市房地產(chǎn)交易中心的消息表明，今年 1月至 5月份，上海市二手房交易量約為新房銷售量的兩倍，二手房市場正趨向于成熟 5881068020040060080010001200萬平方米新房銷售 二手房交易2 0 0 4 年1 月至5 月上海新房銷售量與二手房交易量對(duì)比在期房限轉(zhuǎn)政策出臺(tái)之后，市場上的供求偏向于成熟的二手房，這就導(dǎo)致了二手房與新房之間的成交比例越拉越大，逐漸出現(xiàn)了目前二手房的交易量遠(yuǎn)高于新房。 對(duì)于擬發(fā)展的新業(yè)務(wù)，新龍基置業(yè)應(yīng)著重考慮市場進(jìn)入策略 目標(biāo)市場有多大？增長潛力如何？ 目標(biāo)市場進(jìn)入壁壘高低？ 目標(biāo)市場目前的競爭格局如何？發(fā)展態(tài)勢如何？有哪些（潛在）競爭者？