【正文】 能導致國家相關政策的變化。北京地區(qū)由于對奧運概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。隨著國際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關度越來越高。上海某集團房地產(chǎn)項目部戰(zhàn)略與管理提升咨詢項目建議書 目錄 一． 項目的背景及目標 二． 項目的內容和思路 三． 項目的工作步驟和主要工作成果 四． 項目的時間安排和運作方式 五． x相關咨詢案例舉例 六． x管理咨詢簡介 目錄 一． 項目的背景及目標 二． 項目的內容和思路 三． 項目的工作步驟和主要工作成果 四． 項目的時間安排和運作方式 五． x相關咨詢案例舉例 六． x管理咨詢簡介 根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期模型”分析，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始進入成熟期 引入期 成長期 成熟期 衰退期 增長率 平穩(wěn)增長 緩慢增長 加速增長 衰退 銷售額 低 保持高位 衰退 客戶購買成本 高 較高 低 產(chǎn)品類別 很少 增長 縮減 平均利潤率 負 增加 平均利潤 競爭對手 很少 增加 減少 典型定價方式 競爭定價 成本加成 價格滲透 減價 進入障礙 技術 競爭對手 競爭對手 典型廣告方式 認知和教育 大眾市場認知 減少 衰減 產(chǎn)量過盛 相對穩(wěn)定 多樣化 平均 上升 我國的房地產(chǎn)業(yè)具有四個明顯特性：周期性、關聯(lián)性、地域性、政策敏感性 周期性 我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到 8年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。而新的國際貿易保護主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時入關后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強大競爭壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。 在上海，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)銷售 GDP拉動 2020年 90年代初 ％ ％ 不足一百萬平方米 2376萬平方米 不足 10億 900億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2001年的 ％， 10年間增加了 5個百分點， 2020更是達到了 ％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟增長的重要加速器 但在供銷兩旺的背后，上海房地產(chǎn)也存在一些結構性的矛盾和購房貸款率過高的風險 ?上海房地產(chǎn)供銷兩旺，價格持續(xù)上漲。 ” ? 上海房地產(chǎn)市場結構性矛盾開始顯現(xiàn)。據(jù)上海市統(tǒng)計局抽樣調查， 2002年上半年上海居民人均購房支出同比增長 ，支出超出收入 ％，因而居民購房主要是依靠貸款。 y集團的注冊資本為 ，至 2020年底，集團資產(chǎn)規(guī)模已達 85億元。各項指標的增長幅度均創(chuàng)歷史新高。其旗下的新龍基置業(yè)今后究竟應該采取何種運營模式？是分離出項目一部獨立運營，還是繼續(xù)在項目一部旗下運營？若繼續(xù)在項目一部旗下運營，集團應對其采取何種管控模式？ 對于新龍基置業(yè)來說，如何明確其在集團中的戰(zhàn)略定位？ 如何根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)化管理流程，調整組織結構？ 如何配合項目一部的戰(zhàn)略規(guī)劃制定人力資源規(guī)劃，完善績效考核體系和薪酬體系？ 問題一 問題二 問題四 問題五 新龍基置業(yè)應如何進行產(chǎn)業(yè)選擇？為保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，除房地產(chǎn)開發(fā)和二手房中介業(yè)務外，新龍基置業(yè)還應考慮進入哪些產(chǎn)業(yè)？如何制定各業(yè)務板塊的戰(zhàn)略目標？ 問題三 通過本次咨詢項目， x希望能夠幫助項目一部達到如下目標 短期目標 ? 設計新龍基置業(yè)的運營模式 ? 明確新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略定位 ? 制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 ? 優(yōu)化管理流程，調整組織結構 ? 制定人力資源規(guī)劃，完善相應的績效考核和薪酬體系 長期目標 ? 全面提高項目一部的核心競爭力，牢固確立其在集團中的領先地位 ? 促進項目一部在新的競爭環(huán)境下的可持續(xù)發(fā)展 ? 通過項目參與，培養(yǎng)項目一部內部的高級管理人才 目錄 一． 項目的背景及目標 二． 項目的內容和思路 三． 項目的工作步驟和主要工作成果 四． 項目的安排和運作方式 五． x相關咨詢案例舉例 六． x管理咨詢簡介 本次咨詢項目的整體思路可以分為四個階段 ?分析項目一部下屬兩子公司的經(jīng)營狀況，總結其核心能力來源，對項目一部目前的管理上的問題進行診斷 ?了解集團對新龍基置業(yè)未來發(fā)展的期望 內部管理診斷 制定新龍基置業(yè)的 戰(zhàn)略規(guī)劃 制定人力資源 管理體系 設計新龍基置業(yè)的 運營模式 ?優(yōu)化管理流程，調整組織結構 ?制定人力資源規(guī)劃 ?完善相應的績效考核體系和薪酬體系 ?確定新龍基置業(yè)的運營模式 ?明確新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略定位 ?若新龍基置業(yè)仍在項目一部旗下運營，制定集團對新龍基置業(yè)的管控模式 ?對新龍基置業(yè)涉足的行業(yè)進行分析 ?制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略目標 ?對新龍基擬進入的產(chǎn)業(yè)進行選擇 ?制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展措施 第一階段的主要內容是分析項目一部的經(jīng)營狀況，并對其目前管理上的問題進行診斷 ?分析項目一部下屬兩子公司的經(jīng)營狀況，總結其核心能力所在，對項目一部目前的管理上的問題進行診斷 ?了解集團對新龍基置業(yè)未來發(fā)展的期望 內部管理診斷 制定新龍基置業(yè)的 戰(zhàn)略規(guī)劃 制定人力資源 管理體系 設計新龍基置業(yè)的 運營模式 在進行內部環(huán)境分析時， x將運用多種方法的組合來達到深入了解項目一部經(jīng)營狀況的目的 x項目小組將根據(jù)研究與分析的需要 選擇多種方法的組合來分析集團內部環(huán)境 ： 公司價值鏈分析 公司比較分析 公司競爭地位分析 公司面臨戰(zhàn)略問題分析 公司目前戰(zhàn)略運行效果分析 公司成本構成分析 公司核心競爭力分析 公司利益相關者分析 公司內部要素矩陣及柔性分析 公司生命周期矩陣分析 公司活力分析 公司經(jīng)營力分析 公司經(jīng)營條件分析 公司內部管理分析 公司能力分析 /潛力分析 公司素質分析 公司特異能力分析 公司資源分析 公司資源競爭價值分析 …… 舉例 注：項目執(zhí)行時，將根據(jù)實際情況和需要，選取重點影響因素進行深入分析。管理的作用不僅影響員工的情緒，而且對核心能力形成起到引導資源積累和配置的功效，它保證了企業(yè)產(chǎn)品質量和各項工作的有序性。由于大行業(yè)往往過寬，其產(chǎn)品和技術涉及很多方面，經(jīng)營的內容也過于廣泛，產(chǎn)品與市場的范圍常常需要用分行業(yè)來描述，這樣可以清楚地表達企業(yè)的共同經(jīng)營主線 產(chǎn)品 /服務 及其市場范圍 增長向量又稱成長方向，它不涉及企業(yè)目前產(chǎn)品與市場的態(tài)勢，而是說明企業(yè)經(jīng)營運行的方向，即從現(xiàn)有產(chǎn)品與市場組合向未來產(chǎn)品與市場組合移動的方向 增長向量 競爭優(yōu)勢說明是企業(yè)某一產(chǎn)品與市場組合的特殊屬性，憑借這種屬性可以給企業(yè)帶來強有力的競爭地位。 分析的重點在于總結該行業(yè)的關鍵成功因素 房地產(chǎn)開發(fā) ? 政府關系 ? 土地儲備 ? 規(guī)劃設計 ? 工程質量 ? 市場營銷 ? 物業(yè)管理 ? … 舉例 二手房中介 ? 房源信息 ? 店面數(shù)量 ? 品牌效應 ? … XX行業(yè) 在此基礎上對新龍基置業(yè)利用外部機會，規(guī)避外部威脅或風險方面的能力作出評價 外部因素分析 1. 政府及政策方面 2. 行業(yè)發(fā)展趨勢 3. 行業(yè)客戶需求變化 4. 競爭對手方面 5. 行業(yè)核心成功要素 6. 合作伙伴方面 7. 公眾壓力方面 8. …… 評價矩陣 關鍵外部因素 權重 評分 加權分數(shù) 機會： …… …… 威脅： …… …… 房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家重點監(jiān)控調節(jié)的行業(yè)，目前正處于探索開發(fā)經(jīng)營模式、規(guī)范行業(yè)競爭的階段，研究國家有關政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和競爭形勢將是外部環(huán)境分析的重點。 在對不同產(chǎn)業(yè)的業(yè)務進行選擇時， x會合理選擇維度，充分考慮到所在產(chǎn)業(yè)的吸引力，為新龍基提供建議 新龍基的競爭能力與所在產(chǎn)業(yè)所需核心競爭力的匹配程度 產(chǎn)業(yè)吸引力 低 高 堅決放棄 培養(yǎng)能力 關注變化 大力發(fā)展 高 產(chǎn)業(yè)吸引力 — 能力匹配程度矩陣分析 示意 制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略措施則要針對每個業(yè)務板塊考慮實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的手段和行動計劃 業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀 實現(xiàn) 未來戰(zhàn)略目標 ? 市場營銷 ? 人力資源 ? 技術研發(fā) ? 資本運作 ? 客戶關系 ? 信息系統(tǒng) ? …… 就房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務而言，市場細分進程的不斷加快給新龍基置業(yè)帶來了新的契機 土地價格上漲 利潤率下降 競爭日益激烈 隨著土地出讓政策的改變，短時期內土地價格的上漲不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內，土地價格將會對短期的增速進行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平 開發(fā)成本的增加、供需結構性矛盾、市場競爭的加劇和成本構成的逐漸透明可能導致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價格和出讓方式市場化導致房地產(chǎn)行業(yè)和市場進入門檻提高，行業(yè)內的競爭將更加激烈一批規(guī)模小、資質差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內企業(yè)的整體質量將得到提高 研究表明：隨著短期內土地價格的上漲，利潤率的逐漸下降及行業(yè)內競爭的日益激烈，房地產(chǎn)業(yè)內的企業(yè)將盡可能避免同質化競爭，市場細分進程會不斷加快。新龍基置業(yè)擁有良好的品牌定位，同時又有管理整條房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的經(jīng)驗，因此完全可以考慮能否獨立承擔 y集團精品系列樓盤的開發(fā)重任。這個階段的主要特點是：房產(chǎn)中介企業(yè)少、小、散、弱，整個二手房市場比較薄弱。房產(chǎn)中介行業(yè)進入快速發(fā)展后的調整期，由量變轉入質變，從而與國際成熟二手房市場逐步接軌。新龍基應該充分依靠其可信能力，發(fā)揮其品牌優(yōu)勢，有計劃、有步驟地向外擴張。 定期了解經(jīng)