【正文】 能導(dǎo)致國(guó)家相關(guān)政策的變化。北京地區(qū)由于對(duì)奧運(yùn)概念的過(guò)度挖掘，使市場(chǎng)面臨較大的壓力。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高。上海某集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目部戰(zhàn)略與管理提升咨詢項(xiàng)目建議書 目錄 一． 項(xiàng)目的背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目的工作步驟和主要工作成果 四． 項(xiàng)目的時(shí)間安排和運(yùn)作方式 五． x相關(guān)咨詢案例舉例 六． x管理咨詢簡(jiǎn)介 目錄 一． 項(xiàng)目的背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目的工作步驟和主要工作成果 四． 項(xiàng)目的時(shí)間安排和運(yùn)作方式 五． x相關(guān)咨詢案例舉例 六． x管理咨詢簡(jiǎn)介 根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期模型”分析，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始進(jìn)入成熟期 引入期 成長(zhǎng)期 成熟期 衰退期 增長(zhǎng)率 平穩(wěn)增長(zhǎng) 緩慢增長(zhǎng) 加速增長(zhǎng) 衰退 銷售額 低 保持高位 衰退 客戶購(gòu)買成本 高 較高 低 產(chǎn)品類別 很少 增長(zhǎng) 縮減 平均利潤(rùn)率 負(fù) 增加 平均利潤(rùn) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 很少 增加 減少 典型定價(jià)方式 競(jìng)爭(zhēng)定價(jià) 成本加成 價(jià)格滲透 減價(jià) 進(jìn)入障礙 技術(shù) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 典型廣告方式 認(rèn)知和教育 大眾市場(chǎng)認(rèn)知 減少 衰減 產(chǎn)量過(guò)盛 相對(duì)穩(wěn)定 多樣化 平均 上升 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)具有四個(gè)明顯特性：周期性、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策敏感性 周期性 我國(guó)的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是 7到 8年為一個(gè)周期；第二個(gè)就是我國(guó)房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這顯示出市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過(guò)剩的國(guó)家和地區(qū)；第三，從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來(lái)分析，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。而新的國(guó)際貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭，如美國(guó)對(duì)我國(guó)鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時(shí)入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國(guó)公司的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)張時(shí)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。 在上海，房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)銷售 GDP拉動(dòng) 2020年 90年代初 ％ ％ 不足一百萬(wàn)平方米 2376萬(wàn)平方米 不足 10億 900億 上海房地產(chǎn)增加值占 GDP的比重已由 1991年的 ％上升至 2001年的 ％， 10年間增加了 5個(gè)百分點(diǎn)， 2020更是達(dá)到了 ％，增速明顯高于同期 GDP增速，上海房地產(chǎn)業(yè)已成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要加速器 但在供銷兩旺的背后，上海房地產(chǎn)也存在一些結(jié)構(gòu)性的矛盾和購(gòu)房貸款率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn) ?上海房地產(chǎn)供銷兩旺，價(jià)格持續(xù)上漲。 ” ? 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾開始顯現(xiàn)。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查， 2002年上半年上海居民人均購(gòu)房支出同比增長(zhǎng) ，支出超出收入 ％，因而居民購(gòu)房主要是依靠貸款。 y集團(tuán)的注冊(cè)資本為 ，至 2020年底，集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá) 85億元。各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)幅度均創(chuàng)歷史新高。其旗下的新龍基置業(yè)今后究竟應(yīng)該采取何種運(yùn)營(yíng)模式？是分離出項(xiàng)目一部獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，還是繼續(xù)在項(xiàng)目一部旗下運(yùn)營(yíng)？若繼續(xù)在項(xiàng)目一部旗下運(yùn)營(yíng)，集團(tuán)應(yīng)對(duì)其采取何種管控模式？ 對(duì)于新龍基置業(yè)來(lái)說(shuō)，如何明確其在集團(tuán)中的戰(zhàn)略定位？ 如何根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)化管理流程，調(diào)整組織結(jié)構(gòu)？ 如何配合項(xiàng)目一部的戰(zhàn)略規(guī)劃制定人力資源規(guī)劃，完善績(jī)效考核體系和薪酬體系？ 問(wèn)題一 問(wèn)題二 問(wèn)題四 問(wèn)題五 新龍基置業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)選擇？為保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，除房地產(chǎn)開發(fā)和二手房中介業(yè)務(wù)外，新龍基置業(yè)還應(yīng)考慮進(jìn)入哪些產(chǎn)業(yè)？如何制定各業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略目標(biāo)？ 問(wèn)題三 通過(guò)本次咨詢項(xiàng)目， x希望能夠幫助項(xiàng)目一部達(dá)到如下目標(biāo) 短期目標(biāo) ? 設(shè)計(jì)新龍基置業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式 ? 明確新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略定位 ? 制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃 ? 優(yōu)化管理流程，調(diào)整組織結(jié)構(gòu) ? 制定人力資源規(guī)劃，完善相應(yīng)的績(jī)效考核和薪酬體系 長(zhǎng)期目標(biāo) ? 全面提高項(xiàng)目一部的核心競(jìng)爭(zhēng)力，牢固確立其在集團(tuán)中的領(lǐng)先地位 ? 促進(jìn)項(xiàng)目一部在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的可持續(xù)發(fā)展 ? 通過(guò)項(xiàng)目參與，培養(yǎng)項(xiàng)目一部?jī)?nèi)部的高級(jí)管理人才 目錄 一． 項(xiàng)目的背景及目標(biāo) 二． 項(xiàng)目的內(nèi)容和思路 三． 項(xiàng)目的工作步驟和主要工作成果 四． 項(xiàng)目的安排和運(yùn)作方式 五． x相關(guān)咨詢案例舉例 六． x管理咨詢簡(jiǎn)介 本次咨詢項(xiàng)目的整體思路可以分為四個(gè)階段 ?分析項(xiàng)目一部下屬兩子公司的經(jīng)營(yíng)狀況，總結(jié)其核心能力來(lái)源，對(duì)項(xiàng)目一部目前的管理上的問(wèn)題進(jìn)行診斷 ?了解集團(tuán)對(duì)新龍基置業(yè)未來(lái)發(fā)展的期望 內(nèi)部管理診斷 制定新龍基置業(yè)的 戰(zhàn)略規(guī)劃 制定人力資源 管理體系 設(shè)計(jì)新龍基置業(yè)的 運(yùn)營(yíng)模式 ?優(yōu)化管理流程，調(diào)整組織結(jié)構(gòu) ?制定人力資源規(guī)劃 ?完善相應(yīng)的績(jī)效考核體系和薪酬體系 ?確定新龍基置業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式 ?明確新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略定位 ?若新龍基置業(yè)仍在項(xiàng)目一部旗下運(yùn)營(yíng)，制定集團(tuán)對(duì)新龍基置業(yè)的管控模式 ?對(duì)新龍基置業(yè)涉足的行業(yè)進(jìn)行分析 ?制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) ?對(duì)新龍基擬進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行選擇 ?制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展措施 第一階段的主要內(nèi)容是分析項(xiàng)目一部的經(jīng)營(yíng)狀況，并對(duì)其目前管理上的問(wèn)題進(jìn)行診斷 ?分析項(xiàng)目一部下屬兩子公司的經(jīng)營(yíng)狀況，總結(jié)其核心能力所在，對(duì)項(xiàng)目一部目前的管理上的問(wèn)題進(jìn)行診斷 ?了解集團(tuán)對(duì)新龍基置業(yè)未來(lái)發(fā)展的期望 內(nèi)部管理診斷 制定新龍基置業(yè)的 戰(zhàn)略規(guī)劃 制定人力資源 管理體系 設(shè)計(jì)新龍基置業(yè)的 運(yùn)營(yíng)模式 在進(jìn)行內(nèi)部環(huán)境分析時(shí)， x將運(yùn)用多種方法的組合來(lái)達(dá)到深入了解項(xiàng)目一部經(jīng)營(yíng)狀況的目的 x項(xiàng)目小組將根據(jù)研究與分析的需要 選擇多種方法的組合來(lái)分析集團(tuán)內(nèi)部環(huán)境 ： 公司價(jià)值鏈分析 公司比較分析 公司競(jìng)爭(zhēng)地位分析 公司面臨戰(zhàn)略問(wèn)題分析 公司目前戰(zhàn)略運(yùn)行效果分析 公司成本構(gòu)成分析 公司核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 公司利益相關(guān)者分析 公司內(nèi)部要素矩陣及柔性分析 公司生命周期矩陣分析 公司活力分析 公司經(jīng)營(yíng)力分析 公司經(jīng)營(yíng)條件分析 公司內(nèi)部管理分析 公司能力分析 /潛力分析 公司素質(zhì)分析 公司特異能力分析 公司資源分析 公司資源競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析 …… 舉例 注：項(xiàng)目執(zhí)行時(shí)，將根據(jù)實(shí)際情況和需要，選取重點(diǎn)影響因素進(jìn)行深入分析。管理的作用不僅影響員工的情緒，而且對(duì)核心能力形成起到引導(dǎo)資源積累和配置的功效，它保證了企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量和各項(xiàng)工作的有序性。由于大行業(yè)往往過(guò)寬，其產(chǎn)品和技術(shù)涉及很多方面，經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容也過(guò)于廣泛，產(chǎn)品與市場(chǎng)的范圍常常需要用分行業(yè)來(lái)描述，這樣可以清楚地表達(dá)企業(yè)的共同經(jīng)營(yíng)主線 產(chǎn)品 /服務(wù) 及其市場(chǎng)范圍 增長(zhǎng)向量又稱成長(zhǎng)方向，它不涉及企業(yè)目前產(chǎn)品與市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，而是說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的方向，即從現(xiàn)有產(chǎn)品與市場(chǎng)組合向未來(lái)產(chǎn)品與市場(chǎng)組合移動(dòng)的方向 增長(zhǎng)向量 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)說(shuō)明是企業(yè)某一產(chǎn)品與市場(chǎng)組合的特殊屬性，憑借這種屬性可以給企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)地位。 分析的重點(diǎn)在于總結(jié)該行業(yè)的關(guān)鍵成功因素 房地產(chǎn)開發(fā) ? 政府關(guān)系 ? 土地儲(chǔ)備 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 工程質(zhì)量 ? 市場(chǎng)營(yíng)銷 ? 物業(yè)管理 ? … 舉例 二手房中介 ? 房源信息 ? 店面數(shù)量 ? 品牌效應(yīng) ? … XX行業(yè) 在此基礎(chǔ)上對(duì)新龍基置業(yè)利用外部機(jī)會(huì)，規(guī)避外部威脅或風(fēng)險(xiǎn)方面的能力作出評(píng)價(jià) 外部因素分析 1. 政府及政策方面 2. 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 3. 行業(yè)客戶需求變化 4. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面 5. 行業(yè)核心成功要素 6. 合作伙伴方面 7. 公眾壓力方面 8. …… 評(píng)價(jià)矩陣 關(guān)鍵外部因素 權(quán)重 評(píng)分 加權(quán)分?jǐn)?shù) 機(jī)會(huì)： …… …… 威脅： …… …… 房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)控調(diào)節(jié)的行業(yè)，目前正處于探索開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式、規(guī)范行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的階段，研究國(guó)家有關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)將是外部環(huán)境分析的重點(diǎn)。 在對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行選擇時(shí)， x會(huì)合理選擇維度，充分考慮到所在產(chǎn)業(yè)的吸引力，為新龍基提供建議 新龍基的競(jìng)爭(zhēng)能力與所在產(chǎn)業(yè)所需核心競(jìng)爭(zhēng)力的匹配程度 產(chǎn)業(yè)吸引力 低 高 堅(jiān)決放棄 培養(yǎng)能力 關(guān)注變化 大力發(fā)展 高 產(chǎn)業(yè)吸引力 — 能力匹配程度矩陣分析 示意 制定新龍基置業(yè)的戰(zhàn)略措施則要針對(duì)每個(gè)業(yè)務(wù)板塊考慮實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的手段和行動(dòng)計(jì)劃 業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀 實(shí)現(xiàn) 未來(lái)戰(zhàn)略目標(biāo) ? 市場(chǎng)營(yíng)銷 ? 人力資源 ? 技術(shù)研發(fā) ? 資本運(yùn)作 ? 客戶關(guān)系 ? 信息系統(tǒng) ? …… 就房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)而言，市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)程的不斷加快給新龍基置業(yè)帶來(lái)了新的契機(jī) 土地價(jià)格上漲 利潤(rùn)率下降 競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 隨著土地出讓政策的改變，短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的上漲不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平 開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理 土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高 研究表明：隨著短期內(nèi)土地價(jià)格的上漲，利潤(rùn)率的逐漸下降及行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)將盡可能避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)程會(huì)不斷加快。新龍基置業(yè)擁有良好的品牌定位，同時(shí)又有管理整條房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的經(jīng)驗(yàn)，因此完全可以考慮能否獨(dú)立承擔(dān) y集團(tuán)精品系列樓盤的開發(fā)重任。這個(gè)階段的主要特點(diǎn)是：房產(chǎn)中介企業(yè)少、小、散、弱，整個(gè)二手房市場(chǎng)比較薄弱。房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展后的調(diào)整期，由量變轉(zhuǎn)入質(zhì)變，從而與國(guó)際成熟二手房市場(chǎng)逐步接軌。新龍基應(yīng)該充分依靠其可信能力，發(fā)揮其品牌優(yōu)勢(shì)，有計(jì)劃、有步驟地向外擴(kuò)張。 定期了解經(jīng)