【正文】 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0303地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 5354 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 2011年欽州市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬元/畝 萬元 樓面地價元/㎡ 競得人 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C0601地塊 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 1996 361 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、平山東大街南面 商服、城鎮(zhèn)住宅、教育設(shè)施用地 ＞≤ 80 12950 欽州金棕櫚商貿(mào)城投資開發(fā)有限責(zé)任公司 掛牌 欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 2670 欽州市欽北區(qū)人民醫(yī)院 掛牌 欽北區(qū)大寺鎮(zhèn)望俄小區(qū)北面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 1221 273 黃乃勝、羅煥益、黃樂興 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西面、市二中北面 商服用地 ＞≤ 5783 欽州市開投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 掛牌 欽北區(qū)長灘鎮(zhèn)長興南路西面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 610 黃仁信 掛牌 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北二級公路海港加油站北面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 5230 246 廣西中聯(lián)嘉業(yè)房地產(chǎn)投資有限公司 掛牌 欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西北面 城鎮(zhèn)住宅用地 ＞≤ 1155 225 廣西咸亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3) 商品房開發(fā)情況欽北區(qū)正在大力謀求發(fā)展20062010年欽州市房屋施竣工情況 名稱 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 施工面積（萬㎡） 新開工面積（萬㎡） 約230 竣工面積（萬㎡） 新開工率 % % % 50% 58% 銷售面積（萬㎡） 銷售面積占新開工面積比例 157% 55% 47% 63% 53% n 20062010年，施工面積增長400%，市場體量發(fā)生質(zhì)的變化n 20082010年，累計銷售面積占累計新開工面積的54%，意味著新開工之后的陸續(xù)供貨將給后市帶來壓力 n 20072010年市場的供應(yīng)量大約每年100130萬㎡左右，若新開發(fā)量減少，已開工的放緩開發(fā)速度，供應(yīng)量可能不會發(fā)生大變化，否則市場供應(yīng)量可以放大到150200萬㎡。n 2011年18月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明：基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中不可或缺的重要組成部分 n 通過前幾年固定資產(chǎn)快速增長的積累，城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的興建有了一定成果，如今欽州新行政中心區(qū)、欽州港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動，大片原來荒蕪的土地都要開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟，投資自然開始升溫。但受“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”利好因素影響，欽州經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展很快，房地產(chǎn)市場升值空間很大?？蛻舴?wù)中心計劃設(shè)于11樓底層。本期將建好南面主出入口及東面出入口一個，地下室部分區(qū)域?qū)⑦_(dá)到使用功能。底層層高為6米，二層層高為4米。 住宅戶型及面積等指標(biāo)詳見附圖。住宅二期計劃建設(shè)約64243平米。第二節(jié) 一期建設(shè)內(nèi)容1. 建設(shè)范圍詳見附圖（規(guī)劃總平和本項目效果圖）。以小區(qū)環(huán)道為主路，加上多條輔路，初步設(shè)想為瀝青道路。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。本工程地下室為連體地下室，計劃建設(shè)為大型車庫，地下室規(guī)劃建設(shè)面積約34603平米；車位約按1：，地上車位280個，地下車位910個。建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境。第三章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第一節(jié) 項目整體建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素，包括住宅和商鋪和物管用房等，地下建筑面積為34603平米包括停車場、雜物房及配套用房。同時該項目建設(shè)，有助于增加財政收，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。計劃2012年11月開工，2017年全部交房。項目始建于2009年10月，整體將于2014年全部交付。4. 萊茵湖畔萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號，用地面積17萬平方米，總建筑面積約為50萬平方米。2. 翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，建筑面積8萬多平方米，是生活配套齊全的住宅項目。六、 開發(fā)業(yè)績1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬平方米，是老城區(qū)的精致住宅。經(jīng)過多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，具備良好的政府和社會關(guān)系，同時與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資有限公司、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；及一家參股公司——廣西晨興投資發(fā)展有限公司。公司類型為有限責(zé)任公司（私營法人獨(dú)資）。三、 建設(shè)地點四、 建設(shè)單位基本情況單位名稱 ：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址 ：欽州市注冊資金 ：2000萬法定代表人：雷超林職務(wù) ：總經(jīng)理五、 公司背景是2011年10月13日在欽州市注冊成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。2010年增資注冊資本陸仟萬元，成立 公司，股東構(gòu)成為 。公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營管理模式，所經(jīng)營的項目都是嚴(yán)格遵循市場規(guī)律。 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。項目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。5. 海倫堡花苑海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號，㎡，㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。規(guī)劃建設(shè)為2棟26層，2棟24層，10棟18層構(gòu)成。二、項目的建設(shè)，完善了皇馬工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃，加強(qiáng)了皇馬工業(yè)園區(qū)的總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域地位的提升。同時，項目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護(hù)社會安定。 住宅 本項目擬建共14棟高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，以兩房和三房為主。做到“陽光”、清新怡人，漂亮的停車場，響應(yīng)政府節(jié)能、“以人為本”的原則。物管用房本項目將遵循欽州市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請管理規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。 道路本項目道路方便住戶為原則、兼顧消防、園林等因素。綜合園林休閑、運(yùn)動、觀賞等功能。同期建設(shè)包括溪流、園林、道路、物管用房、設(shè)備用房、局部地下室、車位等相關(guān)配套。塔樓層高為3米；底層架空。開間45米，進(jìn)深915米，單間面積4060平米。地下室本期建設(shè)為一期工程14樓地下部分，約為23000平米，車位591個。物管用房本期建設(shè)的住宅樓每棟底層均設(shè)物管用房一個，充分考慮到業(yè)主的物管需求和安全防范要求。2. 市場情況受二三線城市限購的影響，欽州半年多以來的市場價格有點松動，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送裝修、家電等形式出現(xiàn)。（二）社會因素1. 欽州房地產(chǎn)市場情況分析1) 房地產(chǎn)投資情況（1） 從高速跳躍到穩(wěn)步攀升（2） 固定資產(chǎn)投資迅猛，房地產(chǎn)投資還有上升空間從房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資對比來看，欽州房地產(chǎn)投資的快速增長是有基礎(chǔ)的，因為近幾年固定資產(chǎn)的投資更加迅猛，達(dá)到50%的增長率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資，欽州房地產(chǎn)投資近幾年占固定資產(chǎn)投資的比例其實只有1012%的份額，還有很大的發(fā)展空間。主城區(qū)是欽州核心，正在大力建設(shè)，供地多乃理所當(dāng)然；欽北區(qū)的大幅供地則表明，隨著欽州主城區(qū)的發(fā)展，欽北區(qū)也在跟隨發(fā)展。成交增長不穩(wěn)定，說明市場還不成熟，存在很多不穩(wěn)定因素。但這樣的開發(fā)實際超過了市場本來需求（經(jīng)濟(jì)增長帶來的人口增加、消費(fèi)實力增加等效果需要時間逐漸體現(xiàn)），就產(chǎn)生了目前供過于求的市場狀況。2. 城市規(guī)劃因素分析1) 城市定位和城市性質(zhì)城市定位和城市性質(zhì)——城市定位和城市性質(zhì)讓欽州市充滿了機(jī)遇 l 城市定位開放欽州：面向中國東盟的區(qū)域性國際航運(yùn)中心、物流中心，大西南開發(fā)開放前沿陣地。l 城市發(fā)展方向主城區(qū)發(fā)展方向為東拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。 根據(jù)《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20092030）》，大垌鎮(zhèn)要大力發(fā)展化工機(jī)械、資源產(chǎn)品加工、冶金、物流、新型建材、農(nóng)副產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)成為工業(yè)交通型城鎮(zhèn)n 到2015年，大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口規(guī)模為8萬人。 通過《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20092030）》可以看到，大垌鎮(zhèn)的發(fā)展無疑將在主城區(qū)北端打造新城，蓬勃發(fā)展的造成運(yùn)動將成為本項目發(fā)展的最大契機(jī)。(四)政策環(huán)境分析1. 當(dāng)前政策特征 ——2010年以來重要政策一覽表20102011年重要房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 項目 時間 主題 要點 節(jié)點 2010年1月 國十一條 提高二套房首付至40% 2010年3月 國十九條 打擊囤地 2010年4月 國十條 提高二套房首付至50% 2010年9月 國五條 限購、停發(fā)三套房貸、 2011年1月 新國八條 提高二套房首付至60%、加大限購力度 2011年1月 房產(chǎn)稅開征 上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點方案 2011年2月 廣州出臺調(diào)控市場細(xì)則 廣州十區(qū)限購、二市暫不限購 信貸 2010年2月 打擊炒房 銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 2010年4月 打擊炒房 銀監(jiān)會要求銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 2010年4月 提高首付 國務(wù)院常務(wù)會要求貸款購買二套房首付不得低于50% 2010年4月 差別化房貸 國務(wù)院通知房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 2010年10月 加息 ；上調(diào)個人住房公積金貸款利率 2010年11月 提高首付 全面叫停第三套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款首付提至五成。 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲 2010年5月 住建部、民政部、財政部聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源 2010年6月 7部門發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難 2010年11月 住建部表示，2011年全國將安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套 ——首套房利率進(jìn)入上浮時代 ，作用強(qiáng)于加息2010年10月13日，若申請貸款人如果希望盡快放款。n 這反映了市場對未來房地產(chǎn)價格下行的憂慮 。第五章 項目總投資估算與資金籌措一、項目總投資估算 項目規(guī)劃序號摘要數(shù)量單位1項目總概況畝2土地總面積66,平米3總地價52,300,元4總建筑面積261,平米計入容積率的建筑面積205,平米其中：住宅建筑面積19