上海閔行開發(fā)區(qū)某商業(yè)街調(diào)研及策劃報告-全文預覽
【正文】 左右，單價提高。 商鋪業(yè)態(tài)定位依據(jù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 時尚潮流地帶（ 1F 部分商場、 2F 部分商場） 業(yè)態(tài)組合：精品飾物、咖啡 shop、名品鐘表及休閑運動服飾等 ； ? 時尚潮流地帶、社區(qū)服務性行業(yè)（ 1F、 2F 步行街與沿街商鋪） 業(yè)態(tài)組合：主題茶館，西式餐廳，精品飾物，時尚服飾及社區(qū)服務性配套設施等，滿足本案及周邊居民的高層次需求，并提供完善的生活配套設施； ? 休閑餐飲（ 23F 部分商場） 滿足本案及周邊居民的飲食需求； ? 網(wǎng)吧 、特色酒吧、迪吧等休閑娛樂場所（ 23F 左區(qū)部分商場） 滿足本案及周邊居民的娛樂需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場售價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 案例 A：江川路沿街商鋪，面積約 108平方米，層高約，售價約為 11000元 /平方米 ? 案例 B：鶴慶路住宅沿街商街，面積約 70平方米，層高，售價約為 10000元 /平方米 ? 案例 C：東川路住宅沿街商街，面積約 90平方米，層高，售價約為 10500元 /平方米 ? 案例 D：千代廣場內(nèi)街鋪，面積約 125平方米，層高 米，售價約為 8250元 /平方米 ? 案例 E：金榜沿街外商鋪，面積約 200多平方米，分上下兩層，售價約為 13000元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 江川路商鋪與本項目相比較，在地段屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本項目是全新板塊、全新社區(qū)、因為居民要長時間才能入住，通過項目的優(yōu)缺點比較，該項目的單價最低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 好又多超市周邊地區(qū) 位于滬閔路東側(cè)，散落在友誼商場周邊，以沿街商鋪為主，但是鋪面比較 陳舊，面積比較小，大多在 20平方米左右，總的來說由于整體缺少規(guī)劃， 商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 前 言 首先要感謝農(nóng)房集團的各位領(lǐng)導能夠在百忙之中抽空閱讀開啟對 “ 夏朵園商業(yè)街 ”商業(yè)項目所作的前期項目初步策劃提案。 ? 交大閔行校區(qū)周邊 位于東川路交大閔行大門對面，為住宅小區(qū)商業(yè)配套用房，全部為 住宅底鋪，面積在 60— 100平方米左右，由于靠近大學，主要是餐飲 和便利店等生活服務設施，還有一些網(wǎng)吧和圖書、 VCD出租店，總體 來說商業(yè)氣氛比較好，經(jīng)營情況也比較好。除去沿街第一排商鋪情況較好 外，其余商鋪則不盡人意。 周邊商業(yè)市場的價格研判 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3. 商鋪之 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪之 SWOT分析 優(yōu)勢（ STRENGTH） ? 具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標的產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 鄰近輕軌站的交通優(yōu)勢 ? 提供 “ 一站式社區(qū) ” 商業(yè)服務的整體規(guī)劃組合：包括時尚休閑、服飾、餐飲、便民、娛樂等 ? “ 農(nóng)房 ” 與 “ 開啟 ” 強強緊密聯(lián)手 劣勢（ WEAKNESS） ? 周邊建筑形態(tài)形象檔次較低 ? 周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氛圍不夠濃厚 機遇（ OPPORTUNITY） ? 宏觀經(jīng)濟形勢利好，商業(yè)市場前景樂觀 ? 同質(zhì)可比性項目尚未出現(xiàn) ? 符合商業(yè)市場需求趨于多元化的特征 ? 區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場狀態(tài) 威脅（ THREATEN） ? 同質(zhì)競爭項目可能隨時浮出水面 ? 各主要節(jié)點未能最后確定，變量較大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4. 商鋪之總體定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1. 完善項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機； 2. 以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（ TradeMix)； 3. 穩(wěn)定消費群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展； 4. 考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進，營造良好的商業(yè)氛圍； 5. 體現(xiàn) 社區(qū)商業(yè)中心 主題，服務于社區(qū)及周邊區(qū)域； 6. 借助鄰近輕軌的立體交通優(yōu)勢及強大的人氣聚集力，保障整體定位的可實現(xiàn)性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1F業(yè)態(tài)布局示意圖 西式餐廳 時 尚 服 飾 如：麥當勞、 肯德基 社 區(qū) 主 題 店 禮品文具 時尚潮流地帶 精品飾物 時尚潮流地帶、社區(qū)服務性行業(yè) 思妍麗護膚美容 美容美發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 注 釋： 基于本項目底層部分在開間與進深方面所面臨的問題，開啟建議底層可作小面積產(chǎn)權(quán)出售，即 時尚潮流地帶與精品飾物區(qū) 進行有效分隔，同時與本項目二、三層進行合理的業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營。 初步建議有兩個： （ 1） 將 F1， F2合一； F4， F5合一 ， 作為定向招商銷售； （ 2） 一層作為底鋪 ， 開口對回遷區(qū) 。餐飲業(yè)是少數(shù)不受雙層結(jié)構(gòu)影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。 對于二 、 三層區(qū)的招商策略是重點攻關(guān)有影響力的休閑餐飲 ， 哪怕是運用前半年免租的策略 ， 以此形成連動氣候 。并將 “ 夏朵園商業(yè)街 ” 建筑 3層平臺的露天咖啡 /茶廳與特色餐
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