【正文】 期介入階段服務(wù)工作計劃 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。3） 歸檔小區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件等。 已接收項目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設(shè)備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。 全面驗收、交接：驗收時須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機電設(shè)備驗收單，公用建筑、小型設(shè)施驗收單，公用機電設(shè)備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗收記錄表等。合同執(zhí)行日程情況追蹤入伙后半年內(nèi)19管理處、各部門配合巡樓檢查（月檢）入伙后首3個工作日15管理處機電設(shè)備接管驗收入伙前1個月11全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、工程部實施、管理處配合管理處掛牌運作每周一次7籌建處實施， 辦公室、質(zhì)量管理部、財務(wù)部配合制訂入伙方案簽約后10天內(nèi)3商務(wù)部接洽、全委項目主管領(lǐng)導(dǎo)組織工作內(nèi)容 客戶信息反饋渠道 檢查監(jiān)督機制：216。 購 源 洗 護 監(jiān) 服 政 務(wù) 自我約束機制216。一、管理機制與溝通渠道：工作計劃與安排216。分目錄第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)方式及工作計劃臺風(fēng)、暴雨應(yīng)急處理流程圖 輕傷 工程監(jiān)管工作流程 沖（撞）閘 上報、反饋 財務(wù)部：管理費、水電費的繳收及其它財務(wù)方面工作。公共設(shè)施管理部：負(fù)責(zé)整個物業(yè)范圍內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)和維修管理工作；用戶提出的日常維修工作等。社區(qū)服務(wù)部：大堂前臺咨詢待客、負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶的檔案資料管理；管理處日常物資采購；內(nèi)部員工培訓(xùn)、社區(qū)文化活動、業(yè)主特色需求服務(wù)、員工餐飲管理等。消防中心崗共計3人；216。8棟外圍商鋪設(shè)巡邏崗共計3人；216。8棟、9棟設(shè)巡邏崗共計3人；216。地庫共783個車位，設(shè)每班2名巡邏共計6人；216。 10棟A座側(cè)面車輛入口設(shè)道口崗，每班2216。 1名社區(qū)安全服務(wù)部：36人 ，崗位設(shè)置如下：崗位設(shè)置與人數(shù)（護衛(wèi)員）2 名 以上數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考，不作為今后實際配備和測算的唯一依據(jù),根據(jù)一、二、三期實際情況，增配人員。備注： 建立培訓(xùn)考核制度，對員工分別進行入職、在職及升職的培訓(xùn)，并予以考核，不合格者淘汰，對于特種作業(yè)人員，實行外送有關(guān)部門進行培訓(xùn)考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓(xùn)合格率達到100%，以此確保員工的高素質(zhì)管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率≤%/年100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理并記錄，增強宣傳力度，取得物業(yè)使用人的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。加強消防宣傳，增強物業(yè)使用人防火意識、建立義務(wù)消防組織，定期進行培訓(xùn)及消防演練，勤檢查，及時消除火災(zāi)隱患（此項要求保安公司充分配合）13.加強消防宣傳，增強物業(yè)使用人防火意識、建立義務(wù)消防組織，定期進行消防演練，及時消除火災(zāi)隱患12.消防設(shè)施設(shè)備完好率98%指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護，定期檢查及維護保養(yǎng)。99%指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保排水暢通無阻、無積水、無塌陷8.定期疏通、清潔，井蓋齊全完好，保證溝、渠、池、井完好，排放暢通7.指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保道路暢通，無隨意占道，無改變使用功能；車場內(nèi)整潔，設(shè)施完好無損6.物業(yè)內(nèi)實行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，指定專職保潔員全天12小時進行保潔工作，實施巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好，環(huán)境無污染5.分項檢查，結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，并按《維修回訪制度》進行回訪，以確保維修質(zhì)量4.房屋零修、急修及時率項目定期對設(shè)施、設(shè)備進行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或重大事故隱患立即消除；若發(fā)生重大故障或事故，在24小時內(nèi)填寫書面報告報送發(fā)展商。該物業(yè)一經(jīng)投入使用即按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系、 ISO14001環(huán)境管理體系進行管理，完全投入使用一年達到符合ISO9000國際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。 真切付出、心靈交匯關(guān)心并熱心幫助身邊的每一位物業(yè)使用人，用感情與他（她）們交流，并在與物業(yè)使用人交流過程中發(fā)現(xiàn)他（她）們的需求，完善相應(yīng)的服務(wù)方式、方法和項目，使他們滿意度達到最大化。使所有在此工作和居住的業(yè)戶處處、時時感受到尊貴。 管理服務(wù)理念根據(jù)中海物業(yè)“守法誠信、關(guān)愛身心、綠色環(huán)保、安全溫馨、追求卓越、持續(xù)創(chuàng)新”的管理方針，結(jié)合本項目的實際情況，我們提出如下管理服務(wù)理念：～ 管理定位:充分利用并完善本物業(yè)的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。 “為用戶提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境” —— ** 定期征詢意見：針對本物業(yè)特點，在管理過程中定期征詢合作公司的意見并針對提出的意見和建議進行持續(xù)改進。～ 其他方式——業(yè)主/物業(yè)使用人意見征詢表：公司每年進行一次對業(yè)主/物業(yè)使用人的意見征詢，以檢查業(yè)主/物業(yè)使用人對公司管理的滿意程度，征詢、收集管理意見?！獌?nèi)審：每年由質(zhì)量管理部組織公司有經(jīng)驗有內(nèi)審資質(zhì)的內(nèi)審員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、管理處運行質(zhì)量體系進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，采取糾正和預(yù)防措施，保證公司管理體系持續(xù)有效的運行?！踩珯z查：每季度公司安全委員會（主要由公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部、社區(qū)環(huán)境部組成）對管理處的消防設(shè)備設(shè)施、機電設(shè)備、技防設(shè)備、安全保衛(wèi)管理、消防管理、裝修管理等有關(guān)安全管理方面進行詳細(xì)、全面的檢查?！?安全檢查：定期以及在國家法定長假前，由管理處主任和保安、維修主管對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備、消防設(shè)備、防盜設(shè)備、消防疏散通道等進行一次全面的檢查。 實施嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)量體系控制為保證公司為顧客提供滿意的服務(wù)，公司建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，實施制度化、定期化的分級質(zhì)量檢查管理制度。(3) 貼心服務(wù)加強物業(yè)管理服務(wù)意識，增加服務(wù)內(nèi)容是溝通與交流的最好方式。特色服務(wù)：其中，退伍軍人占保安人員總數(shù)的45%，從保安員的素質(zhì)上將完全保證本項目的安全。 高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)專業(yè)化服務(wù)與個性化特色服務(wù)并重 專業(yè)化服務(wù)(1) 保潔服務(wù)中海物業(yè)將聘請長期合作、信譽良好，在同類物管項目上服務(wù)品質(zhì)最高的保潔公司為本項目提供星級保潔服務(wù)并對其服務(wù)品質(zhì)進行嚴(yán)格的監(jiān)控。 中海物業(yè)公司下屬三個專業(yè)子公司的全面技術(shù)支持中海樓宇科技公司專營小區(qū)樓宇智能化系統(tǒng)的設(shè)計、安裝，強電、弱電系統(tǒng)的維護，中海電梯工程公司專營小區(qū)電梯的安裝、維保并專營日立品牌電梯在國內(nèi)的銷售代理），中海環(huán)境工程公司專營樓宇外墻、生活水池的清洗，專用清洗制劑的研發(fā)。 ～ 全面推行智能化物業(yè)管理。 全面引入環(huán)保理念，將ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運用到日常管理之中。 全面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量管理體系在本項目的物管中全面導(dǎo)入ISO9000國際質(zhì)量管理體系。 私家區(qū)域日常維修、養(yǎng)護服務(wù)～客戶服務(wù)中心提供一站式服務(wù)，實行首接責(zé)任制，將所有能提供的服務(wù)項目、服務(wù)時間、聯(lián)系電話、服務(wù)價格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，提供的特色服務(wù)菜單式細(xì)列，使業(yè)戶可以一冊在手，盡享星級酒店尊貴服務(wù)。經(jīng)過近六年的成功運作，中海物業(yè)積累了豐富的酒店式管理經(jīng)驗，針對本項目的定位和對未來準(zhǔn)客戶群體的分析，我們將在承接本項目的服務(wù)過程中將有效地整合各種社會資源，為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天候、全方位、全過程的專項服務(wù)與個性化服務(wù)，實行“針對性服務(wù)項目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)”中海物業(yè)正致力于利用管理的規(guī)模優(yōu)勢，借助中海家園服務(wù)網(wǎng)這一巨大的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，有效地整合社會資源，深層次開發(fā)社區(qū)消費潛能。無論是發(fā)展商還是業(yè)主、租戶，每一刻都可以切實感受到與眾不同的尊貴和自豪。我們充滿信心：在發(fā)展商優(yōu)秀的樓盤硬件設(shè)施基礎(chǔ)之上加之中海高品質(zhì)的管理服務(wù)一定可以使本項目成為寶安新中心區(qū)的精品！以下是我司對承接本項目物業(yè)管理的初步設(shè)想，并將隨著對項目的深入了解與介入逐步完善。管理服務(wù)的宗旨、方針、目標(biāo)及承諾216。實行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系216。全面推行“一站式酒店式特色服務(wù)”216。分目錄第一節(jié)服務(wù)模式整體設(shè)想及配套措施 專業(yè)化的服務(wù)人才中海物業(yè)一直致力于改善員工隊伍的有機構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上?！行马椖咳牖镏埃覀兌家懈鞣矫娴膶＜?，在充分進行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個環(huán)節(jié)，全面考慮其地區(qū)、物業(yè)、業(yè)主和發(fā)展商四個方面要素，為其度身定做“時髦而且合體”的管理方案，使所有的項目既保持中海物業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨具特色。～～形象包裝方面：物業(yè)管理的廣泛社會接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動態(tài)的消費心理，我們的推廣建議能夠切中市場潮流和走勢，并和中海物業(yè)的品牌一起促進和加速樓宇的銷售。我們涉足40多個大、中城市市場、管理170多個高檔樓盤、接觸100萬以上業(yè)主用戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗對發(fā)展商大有裨益。中海物業(yè)立足于深圳的全委項目管理與顧問輸出模式相輔相成、相互促進，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場亦享有盛譽。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，始終致力于全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人服務(wù)，一直以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”的高端品牌形象領(lǐng)航于物業(yè)管理行業(yè)。以下將分別就中海物業(yè)的管理優(yōu)勢及我們可提供的前期物業(yè)服務(wù)方式分別作以系統(tǒng)的闡述。管理規(guī)章制度及檔案資料的建立與管理 …………………………………62第七節(jié)………………………………………………… 58第六節(jié) 服務(wù)模式整體設(shè)想及配套措施幸福海岸（二期）物業(yè)服務(wù)方案目…………………………………………………………………………………………2中海物業(yè)管理優(yōu)勢介紹全權(quán)委托合作方案 8第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)設(shè)置及運作流程前期介入階段服務(wù)工作計劃 ……………………………………99第八節(jié)社區(qū)文化建設(shè)方案 我們在貴公司現(xiàn)階段所提供的項目初步資料的基礎(chǔ)上組織相關(guān)專業(yè)人員赴現(xiàn)場觀察了模型并考察了項目現(xiàn)場，制定了本項目的前期物業(yè)服務(wù)初步方案供貴司審閱。中海外集團在香港建筑和房地產(chǎn)的輝煌業(yè)績及高檔物業(yè)的管理經(jīng)驗孕育了深圳中海物業(yè)的誕生，中海物業(yè)于1991年在同行業(yè)中首家引進香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗和先進的物管模式，并在之后的多年實踐中將其與內(nèi)地的實際情況進行了充分的融合與提升，逐漸形成獨具特色的中海物業(yè)管理模式。在深圳地區(qū)的顧問項目達39個，同時中海物業(yè)的成熟管理模式已成功輸出到全國四十幾個大中城市的近80個顧問項目，顧問總管理面積約2800萬平方米。 ～一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠相見、傾心相助，立即啟動前期服務(wù)工作。設(shè)備配置方面：多年物業(yè)管理的實踐，使我們詳知什么品牌、什么型號的設(shè)備具有最佳的性能價格比，我們的設(shè)備配置建議可以實現(xiàn)先進性與經(jīng)濟性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。 精準(zhǔn)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中海物業(yè)倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個崗位，各項作業(yè)的具體實踐中，公司按照“明顯超過同行、全面高出國優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的10個系列近萬個數(shù)據(jù)化的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，本著“時效、質(zhì)效、綜效、情效”的原則 ，保證給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗的服務(wù)產(chǎn)品，寓精誠服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護間。除此之外，我們還自覺接受來自業(yè)主用戶、發(fā)展商和政府部門三個方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動管理服務(wù)工作的動力。我們每承接一個新的項目，都不是原有模式的簡單“克隆”、“拷貝”，而是再創(chuàng)新、再升華的過程。 菜單式的服務(wù)內(nèi)容中海物業(yè)悉心關(guān)注和呵護業(yè)主用