【正文】 期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。3） 歸檔小區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件等。 已接收項(xiàng)目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。 全面驗(yàn)收、交接：驗(yàn)收時(shí)須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。合同執(zhí)行日程情況追蹤入伙后半年內(nèi)19管理處、各部門配合巡樓檢查（月檢）入伙后首3個(gè)工作日15管理處機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收入伙前1個(gè)月11全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)接洽、工程部實(shí)施、管理處配合管理處掛牌運(yùn)作每周一次7籌建處實(shí)施， 辦公室、質(zhì)量管理部、財(cái)務(wù)部配合制訂入伙方案簽約后10天內(nèi)3商務(wù)部接洽、全委項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)組織工作內(nèi)容 客戶信息反饋渠道 檢查監(jiān)督機(jī)制：216。 購(gòu) 源 洗 護(hù) 監(jiān) 服 政 務(wù) 自我約束機(jī)制216。一、管理機(jī)制與溝通渠道：工作計(jì)劃與安排216。分目錄第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)方式及工作計(jì)劃臺(tái)風(fēng)、暴雨應(yīng)急處理流程圖 輕傷 工程監(jiān)管工作流程 沖（撞）閘 上報(bào)、反饋 財(cái)務(wù)部：管理費(fèi)、水電費(fèi)的繳收及其它財(cái)務(wù)方面工作。公共設(shè)施管理部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)和維修管理工作；用戶提出的日常維修工作等。社區(qū)服務(wù)部：大堂前臺(tái)咨詢待客、負(fù)責(zé)業(yè)主、商戶的檔案資料管理；管理處日常物資采購(gòu)；內(nèi)部員工培訓(xùn)、社區(qū)文化活動(dòng)、業(yè)主特色需求服務(wù)、員工餐飲管理等。消防中心崗共計(jì)3人；216。8棟外圍商鋪設(shè)巡邏崗共計(jì)3人；216。8棟、9棟設(shè)巡邏崗共計(jì)3人；216。地庫(kù)共783個(gè)車位，設(shè)每班2名巡邏共計(jì)6人；216。 10棟A座側(cè)面車輛入口設(shè)道口崗，每班2216。 1名社區(qū)安全服務(wù)部：36人 ，崗位設(shè)置如下：崗位設(shè)置與人數(shù)（護(hù)衛(wèi)員）2 名 以上數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考，不作為今后實(shí)際配備和測(cè)算的唯一依據(jù),根據(jù)一、二、三期實(shí)際情況，增配人員。備注： 建立培訓(xùn)考核制度，對(duì)員工分別進(jìn)行入職、在職及升職的培訓(xùn)，并予以考核，不合格者淘汰，對(duì)于特種作業(yè)人員，實(shí)行外送有關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓(xùn)合格率達(dá)到100%，以此確保員工的高素質(zhì)管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率≤%/年100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理并記錄，增強(qiáng)宣傳力度，取得物業(yè)使用人的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行培訓(xùn)及消防演練，勤檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患（此項(xiàng)要求保安公司充分配合）13.加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行消防演練，及時(shí)消除火災(zāi)隱患12.消防設(shè)施設(shè)備完好率98%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，定期檢查及維護(hù)保養(yǎng)。99%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保排水暢通無阻、無積水、無塌陷8.定期疏通、清潔，井蓋齊全完好，保證溝、渠、池、井完好，排放暢通7.指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保道路暢通，無隨意占道，無改變使用功能；車場(chǎng)內(nèi)整潔，設(shè)施完好無損6.物業(yè)內(nèi)實(shí)行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，指定專職保潔員全天12小時(shí)進(jìn)行保潔工作，實(shí)施巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好，環(huán)境無污染5.分項(xiàng)檢查，結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，并按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量4.房屋零修、急修及時(shí)率項(xiàng)目定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或重大事故隱患立即消除；若發(fā)生重大故障或事故，在24小時(shí)內(nèi)填寫書面報(bào)告報(bào)送發(fā)展商。該物業(yè)一經(jīng)投入使用即按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系、 ISO14001環(huán)境管理體系進(jìn)行管理，完全投入使用一年達(dá)到符合ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。 真切付出、心靈交匯關(guān)心并熱心幫助身邊的每一位物業(yè)使用人，用感情與他（她）們交流，并在與物業(yè)使用人交流過程中發(fā)現(xiàn)他（她）們的需求，完善相應(yīng)的服務(wù)方式、方法和項(xiàng)目，使他們滿意度達(dá)到最大化。使所有在此工作和居住的業(yè)戶處處、時(shí)時(shí)感受到尊貴。 管理服務(wù)理念根據(jù)中海物業(yè)“守法誠(chéng)信、關(guān)愛身心、綠色環(huán)保、安全溫馨、追求卓越、持續(xù)創(chuàng)新”的管理方針，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們提出如下管理服務(wù)理念：～ 管理定位:充分利用并完善本物業(yè)的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。 “為用戶提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境” —— ** 定期征詢意見：針對(duì)本物業(yè)特點(diǎn)，在管理過程中定期征詢合作公司的意見并針對(duì)提出的意見和建議進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)?！?其他方式——業(yè)主/物業(yè)使用人意見征詢表：公司每年進(jìn)行一次對(duì)業(yè)主/物業(yè)使用人的意見征詢，以檢查業(yè)主/物業(yè)使用人對(duì)公司管理的滿意程度，征詢、收集管理意見?！獌?nèi)審：每年由質(zhì)量管理部組織公司有經(jīng)驗(yàn)有內(nèi)審資質(zhì)的內(nèi)審員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、管理處運(yùn)行質(zhì)量體系進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取糾正和預(yù)防措施，保證公司管理體系持續(xù)有效的運(yùn)行?！踩珯z查：每季度公司安全委員會(huì)（主要由公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部、社區(qū)環(huán)境部組成）對(duì)管理處的消防設(shè)備設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、技防設(shè)備、安全保衛(wèi)管理、消防管理、裝修管理等有關(guān)安全管理方面進(jìn)行詳細(xì)、全面的檢查?！?安全檢查：定期以及在國(guó)家法定長(zhǎng)假前，由管理處主任和保安、維修主管對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備、消防設(shè)備、防盜設(shè)備、消防疏散通道等進(jìn)行一次全面的檢查。 實(shí)施嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)量體系控制為保證公司為顧客提供滿意的服務(wù)，公司建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，實(shí)施制度化、定期化的分級(jí)質(zhì)量檢查管理制度。(3) 貼心服務(wù)加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)，增加服務(wù)內(nèi)容是溝通與交流的最好方式。特色服務(wù)：其中，退伍軍人占保安人員總數(shù)的45%，從保安員的素質(zhì)上將完全保證本項(xiàng)目的安全。 高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)專業(yè)化服務(wù)與個(gè)性化特色服務(wù)并重 專業(yè)化服務(wù)(1) 保潔服務(wù)中海物業(yè)將聘請(qǐng)長(zhǎng)期合作、信譽(yù)良好，在同類物管項(xiàng)目上服務(wù)品質(zhì)最高的保潔公司為本項(xiàng)目提供星級(jí)保潔服務(wù)并對(duì)其服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控。 中海物業(yè)公司下屬三個(gè)專業(yè)子公司的全面技術(shù)支持中海樓宇科技公司專營(yíng)小區(qū)樓宇智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝，強(qiáng)電、弱電系統(tǒng)的維護(hù)，中海電梯工程公司專營(yíng)小區(qū)電梯的安裝、維保并專營(yíng)日立品牌電梯在國(guó)內(nèi)的銷售代理），中海環(huán)境工程公司專營(yíng)樓宇外墻、生活水池的清洗，專用清洗制劑的研發(fā)。 ～ 全面推行智能化物業(yè)管理。 全面引入環(huán)保理念，將ISO14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常管理之中。 全面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系在本項(xiàng)目的物管中全面導(dǎo)入ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系。 私家區(qū)域日常維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)～客戶服務(wù)中心提供一站式服務(wù)，實(shí)行首接責(zé)任制，將所有能提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等信息，匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主，提供的特色服務(wù)菜單式細(xì)列，使業(yè)戶可以一冊(cè)在手，盡享星級(jí)酒店尊貴服務(wù)。經(jīng)過近六年的成功運(yùn)作，中海物業(yè)積累了豐富的酒店式管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)本項(xiàng)目的定位和對(duì)未來準(zhǔn)客戶群體的分析，我們將在承接本項(xiàng)目的服務(wù)過程中將有效地整合各種社會(huì)資源，為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天候、全方位、全過程的專項(xiàng)服務(wù)與個(gè)性化服務(wù)，實(shí)行“針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)”中海物業(yè)正致力于利用管理的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，借助中海家園服務(wù)網(wǎng)這一巨大的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，有效地整合社會(huì)資源，深層次開發(fā)社區(qū)消費(fèi)潛能。無論是發(fā)展商還是業(yè)主、租戶，每一刻都可以切實(shí)感受到與眾不同的尊貴和自豪。我們充滿信心：在發(fā)展商優(yōu)秀的樓盤硬件設(shè)施基礎(chǔ)之上加之中海高品質(zhì)的管理服務(wù)一定可以使本項(xiàng)目成為寶安新中心區(qū)的精品！以下是我司對(duì)承接本項(xiàng)目物業(yè)管理的初步設(shè)想，并將隨著對(duì)項(xiàng)目的深入了解與介入逐步完善。管理服務(wù)的宗旨、方針、目標(biāo)及承諾216。實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系216。全面推行“一站式酒店式特色服務(wù)”216。分目錄第一節(jié)服務(wù)模式整體設(shè)想及配套措施 專業(yè)化的服務(wù)人才中海物業(yè)一直致力于改善員工隊(duì)伍的有機(jī)構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上?！行马?xiàng)目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個(gè)環(huán)節(jié)，全面考慮其地區(qū)、物業(yè)、業(yè)主和發(fā)展商四個(gè)方面要素，為其度身定做“時(shí)髦而且合體”的管理方案，使所有的項(xiàng)目既保持中海物業(yè)的管理服務(wù)水準(zhǔn)，又獨(dú)具特色?！蜗蟀b方面：物業(yè)管理的廣泛社會(huì)接觸，使我們清楚了解眾多發(fā)展商不同的銷售策略和各類置業(yè)者動(dòng)態(tài)的消費(fèi)心理，我們的推廣建議能夠切中市場(chǎng)潮流和走勢(shì)，并和中海物業(yè)的品牌一起促進(jìn)和加速樓宇的銷售。我們涉足40多個(gè)大、中城市市場(chǎng)、管理170多個(gè)高檔樓盤、接觸100萬以上業(yè)主用戶，所掌握的信息和積累的經(jīng)驗(yàn)對(duì)發(fā)展商大有裨益。中海物業(yè)立足于深圳的全委項(xiàng)目管理與顧問輸出模式相輔相成、相互促進(jìn)，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)亦享有盛譽(yù)。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，始終致力于全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人服務(wù)，一直以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”的高端品牌形象領(lǐng)航于物業(yè)管理行業(yè)。以下將分別就中海物業(yè)的管理優(yōu)勢(shì)及我們可提供的前期物業(yè)服務(wù)方式分別作以系統(tǒng)的闡述。管理規(guī)章制度及檔案資料的建立與管理 …………………………………62第七節(jié)………………………………………………… 58第六節(jié) 服務(wù)模式整體設(shè)想及配套措施幸福海岸（二期）物業(yè)服務(wù)方案目…………………………………………………………………………………………2中海物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)介紹全權(quán)委托合作方案 8第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置及運(yùn)作流程前期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃 ……………………………………99第八節(jié)社區(qū)文化建設(shè)方案 我們?cè)谫F公司現(xiàn)階段所提供的項(xiàng)目初步資料的基礎(chǔ)上組織相關(guān)專業(yè)人員赴現(xiàn)場(chǎng)觀察了模型并考察了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，制定了本項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)初步方案供貴司審閱。中海外集團(tuán)在香港建筑和房地產(chǎn)的輝煌業(yè)績(jī)及高檔物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)孕育了深圳中海物業(yè)的誕生，中海物業(yè)于1991年在同行業(yè)中首家引進(jìn)香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的物管模式，并在之后的多年實(shí)踐中將其與內(nèi)地的實(shí)際情況進(jìn)行了充分的融合與提升，逐漸形成獨(dú)具特色的中海物業(yè)管理模式。在深圳地區(qū)的顧問項(xiàng)目達(dá)39個(gè)，同時(shí)中海物業(yè)的成熟管理模式已成功輸出到全國(guó)四十幾個(gè)大中城市的近80個(gè)顧問項(xiàng)目，顧問總管理面積約2800萬平方米。 ～一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠(chéng)相見、傾心相助，立即啟動(dòng)前期服務(wù)工作。設(shè)備配置方面：多年物業(yè)管理的實(shí)踐，使我們?cè)斨裁雌放?、什么型?hào)的設(shè)備具有最佳的性能價(jià)格比，我們的設(shè)備配置建議可以實(shí)現(xiàn)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入。 精準(zhǔn)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中海物業(yè)倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個(gè)崗位，各項(xiàng)作業(yè)的具體實(shí)踐中，公司按照“明顯超過同行、全面高出國(guó)優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的10個(gè)系列近萬個(gè)數(shù)據(jù)化的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，本著“時(shí)效、質(zhì)效、綜效、情效”的原則 ，保證給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗(yàn)的服務(wù)產(chǎn)品，寓精誠(chéng)服務(wù)于精細(xì)管理中，釀精彩生活于精心呵護(hù)間。除此之外，我們還自覺接受來自業(yè)主用戶、發(fā)展商和政府部門三個(gè)方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動(dòng)管理服務(wù)工作的動(dòng)力。我們每承接一個(gè)新的項(xiàng)目，都不是原有模式的簡(jiǎn)單“克隆”、“拷貝”，而是再創(chuàng)新、再升華的過程。 菜單式的服務(wù)內(nèi)容中海物業(yè)悉心關(guān)注和呵護(hù)業(yè)主用