《哈爾濱中寶大廈物業(yè)管理方案》(doc)-物業(yè)管理-全文預(yù)覽
【正文】 寫字樓的典范，地理位置與中寶大廈距 離較近，在經(jīng)營上已形成自己的風(fēng)格，而中寶大廈竣工至今，從未做過任何大型的媒體宣傳，在各方面并未顯現(xiàn)出強有力的競爭優(yōu)勢。因此，哈爾濱市寫字 樓出租市場的競爭將會欲來欲激烈。雖然表面上看總面積并不多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、組織機構(gòu) 組織機構(gòu)：保利科技大廈在中保大廈設(shè)立物業(yè)管理處，管理處設(shè)主任 1人，負(fù)責(zé)全面工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。物業(yè)公司使業(yè)主的年度目標(biāo)實現(xiàn)，業(yè)主需支付給物業(yè) 10萬元的酬金；如不能實現(xiàn)，業(yè)主更換物業(yè)公司，不付任何酬金。 開展多種形式的商業(yè)服務(wù)，引入銀行郵政、火車票、貨運倉儲代理、郵件寄存、倉買快餐等增加收入 四、委托管理模式及管理酬金 根據(jù)中寶大廈實際狀況，以業(yè) 主公司委托物業(yè)公司實施物業(yè)項目經(jīng)營管理較為科學(xué)。 由于地點所限以寫字樓形式對外 出租適于本廈，利于穩(wěn)定，投資較少，可以避開火車站前酒店多如牛毛的激烈競爭，吸引招攬大直街及附近同等價位的公司入住。大廈雖已運行兩年，廈內(nèi)有近十家客戶入駐，但沒有簽訂任何經(jīng)營合同，更無租賃許可證合法經(jīng)營之談，沒有進(jìn)行系統(tǒng)的經(jīng)營測算與基本規(guī)劃，致使公 司總體構(gòu)想難以實現(xiàn)，日常經(jīng)營也處于收不抵支狀況。物業(yè)核算不清； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。無正常規(guī)范保潔。大廈現(xiàn)有物業(yè)人員均非專業(yè)化人員，未經(jīng)過規(guī)范、系統(tǒng)的培訓(xùn)，管理處于基本維持狀態(tài)。樓宇供暖鍋爐較為落后，功效相對低下；電梯屬組裝雜牌，穩(wěn)定性較差，未來安全運行系數(shù)較小；自備 發(fā)電機組為國產(chǎn)機器，即時啟動能力差，工作狀況尚不得知，產(chǎn)生排煙目前無法順利排出室外，應(yīng)列入重點設(shè)備設(shè)施改造之列及時處理；大廈煤氣閥違規(guī)安放在大廈室內(nèi)，且緊貼暖器片，潛有嚴(yán)重的隱患，也要進(jìn)行改造。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中寶大廈建成于 2020年，樓宇的主要硬件和裝修相對較新，但其設(shè)備型號并非先進(jìn)設(shè)備。 物業(yè)管 理狀況。保安規(guī)范、職業(yè)化較差； 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。內(nèi)業(yè)管理空白； 經(jīng)營狀況。 三、中寶大廈功能定位 以寫字樓 出租 為主，賓館、娛樂、餐飲、洗浴為輔，盡可能外租 1— 3層，形成集辦公、商服、娛樂休閑為一體的綜合性服務(wù)大廈，在鐵路街與安發(fā)橋交會處形成一道亮麗的風(fēng)景。 接納旅游團體入駐就餐，實現(xiàn)經(jīng)營一體化、核算一體化。物業(yè)支出包括人員工資、福利費用、日常運營費用等由 B帳戶統(tǒng)支，在年度總預(yù)算內(nèi)實行每月費用預(yù)算報批管理，由業(yè)主公司審批，逐月劃撥到 B帳戶，由物業(yè)公司具體安排使用，以保證大廈正常工作為準(zhǔn)則，逐步實現(xiàn)上臺階。 公司以物業(yè)管理面積每平方米建筑面積 8元 /年取酬，同時按租賃合同金額 5%提取營銷傭金，簽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租高于業(yè)主限定租金部分，由物業(yè)與業(yè)主按各 4： 6分享。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七、營銷策劃 （一）、哈市寫字樓概況 目前，哈市整體寫字樓，除保利大廈外，可出租的面積為 109050平方米左右，平均租金 /天 /平方米。另外，哈爾濱市很多公司將其辦公樓以極低的價位出租出去，這部份的面積是現(xiàn)有實際正式營業(yè)的寫字樓面積的 5倍以上，而且房租普遍在 1元 /天 /平方米左右，對現(xiàn)有寫字樓的出租也構(gòu)成極大威脅。 從大廈目前裝修風(fēng)格看，以寫字間為主，另設(shè)客房、游泳館、洗浴、酒吧、餐飲等項目，目前寫字樓與客房、娛樂于一
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