【正文】 手冊(cè)、消防手冊(cè)、維修技巧及常識(shí)、消防知識(shí)、主要設(shè)備知識(shí)、工具使用方法討論學(xué)習(xí)主管每年一次實(shí)操考核，專業(yè)知識(shí)書面考試每月末兩次每次2小時(shí)政治思想教育、職業(yè)道德教育和技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)一月工作情況，揚(yáng)長(zhǎng)避短集中研討項(xiàng)目助理及主管每年一次設(shè)備操作演練集中學(xué)習(xí)主管部門每年一次全體維修工按工種、級(jí)別分別進(jìn)行各類專業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn)，而后進(jìn)行等級(jí)評(píng)定考核公司品質(zhì)部、綜合部等按工種、級(jí)別分別進(jìn)行實(shí)操和書面考核D、秩序維護(hù)員培訓(xùn)計(jì)劃a. 目的：明確秩序維護(hù)員的職責(zé)任務(wù)，樹立秩序維護(hù)員職業(yè)意識(shí)。(詳見下表)時(shí)間內(nèi)容目的方式考核在職培訓(xùn)年60學(xué)時(shí) 通過總結(jié)，分析、積累工作中處理得法或不當(dāng)?shù)陌咐?，積累經(jīng)驗(yàn)及吸取教訓(xùn) 學(xué)習(xí)物業(yè)管理通論、物業(yè)管理行業(yè)動(dòng)態(tài) 學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)和管理知識(shí) 舉行各類專題知識(shí)講座(根據(jù)臨時(shí)通知安排)不斷提高管理能力，更新管理知識(shí)，掌握行業(yè)信息定期集中學(xué)習(xí)第四季末管理知識(shí)考試；年末績(jī)能考核外培取證按外培單位要求物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)。B、管理層員工培訓(xùn)計(jì)劃：更新知識(shí)、增強(qiáng)技能，創(chuàng)綜合素質(zhì)優(yōu)良的管理干部隊(duì)伍。所以說不是一次就能把所有員工的問題解決，把需要掌握的技能完全掌握了，這是不可能的。在具體的培訓(xùn)中我們將采取口試、筆試以及隨即抽檢的辦法，以不斷鞏固培訓(xùn)效果。由于員工參加工作的時(shí)間各不一樣，對(duì)物業(yè)管理的理解也不同，員工對(duì)培訓(xùn)的需求也有所不同，所以我們針對(duì)員工在不同的工作階段采取不同的培訓(xùn)內(nèi)容，員工具體接受的培訓(xùn)主要分為以下幾個(gè)階段。學(xué)員到底要什么，培訓(xùn)經(jīng)理很難把握。通過分級(jí)考核及末位淘汰制度，形成員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動(dòng)接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。同時(shí)強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)形式多樣化，采用先進(jìn)科學(xué)的方式（例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等）增加培訓(xùn)的效果。（d）培訓(xùn)考核績(jī)效化。建立“隨時(shí)、隨地、隨人”的培訓(xùn)模式，每一位管理人員都擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。這樣做的好處是既能幫助新人從經(jīng)驗(yàn)中了解物業(yè)管理內(nèi)容，又可縮短從理論到實(shí)踐的過度期，減少過程的挫折感。接受了基礎(chǔ)教育以后，便是頻繁的提升教育，力求讓員工不斷提高物業(yè)管理服務(wù)技巧。只有通過不斷學(xué)習(xí)，才能預(yù)知變化、才能引領(lǐng)市場(chǎng)。（5）對(duì)所有轉(zhuǎn)正定級(jí)人員均進(jìn)行人身意外傷害保險(xiǎn)的參保。（3）公司將與該小區(qū)項(xiàng)目部所有員工均簽訂定期《勞動(dòng)合同》，明確崗位職責(zé)和內(nèi)容，規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)。在管理服務(wù)過程中，若發(fā)現(xiàn)不健康人員，立即采取隔離措施、予以撤離和更換。（4）保潔、綠化人員：年齡45歲以下，品行端正。派往該項(xiàng)目的工程人員需要有4年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，持有專業(yè)技術(shù)證書“雙證”或“多證”者優(yōu)先。（6）堅(jiān)持互補(bǔ)增值的原則：在動(dòng)態(tài)適應(yīng)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮團(tuán)體精神，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同進(jìn)步，創(chuàng)造良好的職業(yè)生涯，使企業(yè)增值。（2）堅(jiān)持確保質(zhì)量的原則：立足于該項(xiàng)目部的概況和特點(diǎn)，用優(yōu)秀的企業(yè)文化、廣闊的職業(yè)發(fā)展空間吸引優(yōu)秀人才，注重人員的專業(yè)水平、發(fā)展?jié)摿?、綜合素質(zhì)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、求職動(dòng)機(jī)和創(chuàng)新、進(jìn)取、奉獻(xiàn)精神。——負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)性的工程事故和設(shè)備故障，及時(shí)組織力量搶修，并做好現(xiàn)場(chǎng)記錄。——負(fù)責(zé)制定本項(xiàng)目的物資采購(gòu)計(jì)劃，提出設(shè)備改造方案，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批后執(zhí)行?！?fù)責(zé)項(xiàng)目部維護(hù)員隊(duì)伍建設(shè)，幫助下屬員工解決實(shí)際困難，定期組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提高全員解決問題的能力和水平?！?fù)責(zé)項(xiàng)目部秩序維護(hù)員的思想教育、行政管理、違紀(jì)查處工作?！獔?jiān)持每天巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工工作，勸阻不講文明衛(wèi)生行為。——完成業(yè)主方和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。——負(fù)責(zé)組織本部門人員的培訓(xùn)、考核工作?！O(jiān)督業(yè)主投訴的接收，分派及跟進(jìn)事項(xiàng)?！鶕?jù)公司的總體安排組織制定項(xiàng)目部員工內(nèi)部管理制度，合理分配勞動(dòng)報(bào)酬，調(diào)動(dòng)員工積極性?！M織編制該小區(qū)項(xiàng)目部年/月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，審批各職能部門的年/月度工作計(jì)劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督其實(shí)施?！?fù)責(zé)組織本部門員工的日常培訓(xùn)、考核工作。——負(fù)責(zé)接受業(yè)主報(bào)修，并對(duì)工程部對(duì)業(yè)主的入戶維修進(jìn)行回訪?！?fù)責(zé)組織本部門員工的日常培訓(xùn)、考核工作?！?環(huán)衛(wèi)部職責(zé)——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運(yùn)工作?！?fù)責(zé)停車場(chǎng)的管理工作?！瓿缮霞?jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作?！?fù)責(zé)落實(shí)工程系列人員專業(yè)培訓(xùn)工作。★ 工程保障部職責(zé)——負(fù)責(zé)業(yè)主方委托管理的房屋及設(shè)備設(shè)施的管理工作?！M織落實(shí)各種特約服務(wù)、特色服務(wù)和代理服務(wù)工作。——負(fù)責(zé)業(yè)主報(bào)修、投訴、求助、回訪工作的處理和接待處理工作。接受業(yè)主方和各級(jí)主管部門的監(jiān)督檢查，為住戶提供國(guó)際化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)。****管理的成功案例有風(fēng)格與林、西山美廬、朝陽(yáng)新城等中高檔住宅小區(qū)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，取得了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 ****以服務(wù)高端客戶為主，以細(xì)致、貼心的服務(wù)，通過科學(xué)規(guī)范的管理，為業(yè)主和客戶營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、文明的居家環(huán)境，受到業(yè)主和客戶的認(rèn)可。（二）資產(chǎn)負(fù)債表 貨幣單位：人民幣萬(wàn)元注冊(cè)資金資產(chǎn)總額負(fù)債及所有者權(quán)益凈資產(chǎn)成立日期1001000502001．12．14二、物業(yè)管理服務(wù)模式和組織架構(gòu)我公司在該項(xiàng)目設(shè)立該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目部，實(shí)行以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，公司統(tǒng)籌各部門協(xié)助為補(bǔ)充的管理模式。序號(hào)崗位人數(shù)1項(xiàng)目經(jīng)理12辦公室主任（項(xiàng)目經(jīng)理助理）13會(huì)計(jì)14出納15工程部工程主管1維修人員66保安部保安主管1保安員87客服部客服主管1客服員28保潔部保潔主管1保潔員綠化員6合計(jì)30行政辦公設(shè)備：行政、辦公設(shè)備固定資產(chǎn)序號(hào)產(chǎn)品名稱數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）1電腦5臺(tái)4000200002復(fù)印一體機(jī)1臺(tái)50050003組合辦公家具3套100030004打印機(jī)1臺(tái)180018005傳真機(jī)1臺(tái)200020006照相機(jī)1部120012007對(duì)講機(jī)3部8002400小計(jì)（元）：35400行政辦公日常用品：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）1辦公桌椅10套60060002客服會(huì)客桌椅1套200020003電話機(jī)6個(gè)1006004保險(xiǎn)柜1個(gè)100010005檔案、資料柜6個(gè)30018006塑封機(jī)1臺(tái)5005007更衣柜5組1206008電腦桌5套24012009飲水機(jī)2臺(tái)150300小計(jì)（元）：14000工程設(shè)備固定資產(chǎn)：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）175室內(nèi)疏通機(jī)2臺(tái)250050002200室外疏通機(jī)2臺(tái)420084003沖擊鉆1臺(tái)180018004氣焊工具1套220022005氣體測(cè)漏儀1臺(tái)520052006空氣壓縮機(jī)1臺(tái)270027007打磨機(jī)1臺(tái)270027008電鋸1臺(tái)700700小計(jì)（元）：28700保潔設(shè)備設(shè)施固定資產(chǎn)：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）1多功能洗地機(jī)1臺(tái)80008000210m鋁合金梯2個(gè)1300260032個(gè)4509004手推式垃圾車4部4501800小計(jì)（元）：13300安全消防設(shè)備：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）總價(jià)（元）1對(duì)講機(jī)6部140084002應(yīng)急燈6個(gè)1408403消防斧2把45904消防鍬2把30605消防桶2個(gè)30606消防鉤2個(gè)30607消防梯1個(gè)18001800小計(jì)（元）：11310總合計(jì)金額：102710元三、物業(yè)管理方案（一）人員管理部門職責(zé)★ 項(xiàng)目部職責(zé)——負(fù)責(zé)組織、落實(shí)項(xiàng)目部對(duì)業(yè)主服務(wù)的各項(xiàng)工作?！芾碇蟹e極開源節(jié)流，保證本項(xiàng)目在微利的前提下穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)?！瓿缮霞?jí)安排的其他工作?！?fù)責(zé)與物業(yè)有關(guān)的工程檔案的管理工作。——完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)消防、治安監(jiān)控室的管理工作?！瓿缮霞?jí)安排的其他工作?！?fù)責(zé)保潔設(shè)備工具的維修、保養(yǎng)和保管工作?！?fù)責(zé)接受業(yè)主投訴并牽頭處理?！獙?duì)業(yè)主進(jìn)行滿意度調(diào)查，積極開展便民服務(wù)?！?fù)責(zé)項(xiàng)目部管理資源配備，決定主管以下員工的錄用、考核、獎(jiǎng)罰、晉升及人事變動(dòng)?！c業(yè)主保持良好的溝通，聽取各項(xiàng)合理化建議，不斷完善項(xiàng)目部的管理。——在項(xiàng)目經(jīng)理的指導(dǎo)下組織項(xiàng)目部達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作?！ㄆ谑占瘶I(yè)主意見、建議，并反饋至職能部門，必要時(shí)上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理?！?fù)責(zé)定期組織項(xiàng)目與業(yè)主的溝通會(huì)，負(fù)責(zé)會(huì)議室的部置和安排服務(wù)?！?fù)責(zé)組織、安排、落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工勞動(dòng)技能和業(yè)務(wù)水平?！?安保部主管崗位職責(zé)——負(fù)責(zé)組織、落實(shí)項(xiàng)目部的安全、保衛(wèi)和消防等各項(xiàng)任務(wù)?！?fù)責(zé)擬制保安員職責(zé)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)秩序維護(hù)員人員貫徹執(zhí)行?！瓿蓸I(yè)主方和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作★ 工程部主管崗位職責(zé)——負(fù)責(zé)監(jiān)督工程部對(duì)項(xiàng)目的房屋狀況、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)狀況進(jìn)行監(jiān)控，擬定年度設(shè)備設(shè)施的維修維護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施?！?fù)責(zé)本部門的放火安全工作，配合有關(guān)部門做好安全、消防及衛(wèi)生防疫工作?！?其它崗崗位職責(zé)：前臺(tái)接待員崗位職責(zé) 綜合維修員崗位職責(zé)空調(diào)暖通運(yùn)行員崗位職責(zé)配電室運(yùn)行值班員崗位職責(zé)中控室值班員崗位職責(zé) 保潔員、綠化員崗位職責(zé)車場(chǎng)管理員崗位職責(zé)秩序維護(hù)員崗位職責(zé) 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)人員的配備和選聘（1）堅(jiān)持效率優(yōu)先的原則：根據(jù)本項(xiàng)目部人員配備需求和公司人力資源規(guī)劃，面向社會(huì)和公司內(nèi)部公開選聘，公平、公正，擇優(yōu)錄取。（5）堅(jiān)持動(dòng)態(tài)適應(yīng)的原則：在人員配備滿足項(xiàng)目部需求后，及時(shí)了解人員與崗位的適應(yīng)程度，做必要調(diào)整，以達(dá)到人適其位、位得其人的目的。（2）工程技術(shù)人員：持有相關(guān)崗位證書，具有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、較強(qiáng)的操作能力，責(zé)任心強(qiáng)，能吃苦耐勞。派往該項(xiàng)目的客戶服務(wù)人員需有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，派往之前進(jìn)行健康檢查，以后每年進(jìn)行一次健康體檢并建立健康卡。在進(jìn)入該項(xiàng)目前，向業(yè)主方提供該項(xiàng)目管理服務(wù)人員的身體健康體檢證明。（2）按照《勞動(dòng)法》和薛城市社會(huì)保險(xiǎn)相關(guān)管理規(guī)定，協(xié)助公司對(duì)該小區(qū)項(xiàng)目部人員進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)的管理工作。實(shí)行年薪制與管理業(yè)績(jī)掛鉤的方式，以此促進(jìn)員工的主觀能動(dòng)性和創(chuàng)新精神。 我們的一個(gè)目標(biāo)是打造學(xué)習(xí)型的組織，將員工培訓(xùn)成知識(shí)型的員工。崗前培訓(xùn)主要幫助新人了解熟悉物業(yè)管理的基本知識(shí)、公司情況。這種培訓(xùn)方式類似德國(guó)的“雙元制”職業(yè)教育。（b）樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的理念。使每一位服務(wù)工作人員都形成我們的服務(wù)網(wǎng)的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，而不是孤立的個(gè)體。我們將實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)不斷加以總結(jié)并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。（g）培訓(xùn)工作制度化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。 學(xué)員一定要和內(nèi)容匹配，否則沒有辦法上好課程，這是每個(gè)做培訓(xùn)的人都知道的道理，但是在實(shí)際的操作中，卻很難做到。 培訓(xùn)的針對(duì)性，可以用孔子的話來總結(jié)：“中人以上可以語(yǔ)上，中人以下不可以語(yǔ)上”。 在培訓(xùn)的開展過程中，我們將通過集中授課；公開討論；分析案例；