【正文】 [文化藝術(shù)中心 ]戶(hù)部街 (洪武路 )內(nèi)橋 三山街 (北 )長(zhǎng)樂(lè)路 箍桶巷 馬道街 江寧路 大樹(shù)城 養(yǎng)虎巷 土城頭 土城頭南站 洪家園西 洪家園 紅花鎮(zhèn) 春天家園 窨子山 寧南大道 東站 花神美境 翠島花城 寧南大道 寧南大道西站 尹家巷 萬(wàn)博花卉 景明佳 園 項(xiàng)目對(duì)面 112w 西天寺公墓 馬家店 中興村 黃泥崗 大周路 大定坊 王燕街 (大定坊北站 )鐵心橋南站 鐵心橋 寧雙路 唐家洼 共青廣場(chǎng) 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 夾崗 雙龍街西站 項(xiàng)目對(duì)面 120w 小行小區(qū) (地鐵小行站 )花神家具港 寧雙路 (浡泥國(guó)王墓 )唐家洼 共青廣場(chǎng) 寧南大道西站郁金香路 翠島花城北站 花神湖 寧南小區(qū) 紫荊花路 東 城頭城 土城頭南站 土城頭 雙橋門(mén) 康居里 康安里 馬家圩 (怡馨花園 )中和橋 光華門(mén) 大光路 (北 )解放南路 瑞金路 項(xiàng)目對(duì)面 86w 河西金陵中學(xué) 白鷺東街 怡康街西 應(yīng)天大街西 黃山路 泰山路 愛(ài)達(dá)花園 銀橋市場(chǎng) (南 )西云村 能仁里 安德門(mén) 公交總公司駕校 (公交四公司 )望江磯 花神大道 南北中村 郁金香路 翠島花城北站 丁墻村 卡子門(mén) (南 )夾崗 雙龍街西站 雙龍街 中心路 中心路西站 寧南工業(yè)集中區(qū) 農(nóng)花村 公里 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 44 頁(yè) 花神湖公園 地塊自身周邊的硬件基礎(chǔ)建設(shè)基本完善，但是商業(yè)生活配套較為缺乏；目前只有寧南小區(qū)周邊相對(duì)較好，有一些超市、飯店等基本的生活配套，但是銀行、郵政等相對(duì)缺乏 。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 44 頁(yè) 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 基地為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場(chǎng)地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢(shì)較平坦。 三胞集團(tuán)在 20xx 年金秋懇談會(huì)與雨花區(qū)政府簽訂協(xié)議取得該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，后由于國(guó)家土地出讓政策調(diào)整必須掛牌出讓?zhuān)捎昊ㄅ_(tái)區(qū)政府指定雨花臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司摘牌后于三胞集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，注冊(cè)了項(xiàng)目公司：南京源久房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，注冊(cè)資金 億，三胞集團(tuán)占 %的股份。 閱城國(guó)際 開(kāi)發(fā)商： 南京江東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 代理商： 南京開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位： 江蘇省第二建筑設(shè)計(jì)研究院、南京中大建筑設(shè)計(jì)工程有限公司、華森建筑 與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 施工單位： 江蘇一建、六建、南京華茂等 物業(yè)公司： 南京應(yīng)天物業(yè)管理有限公司 占地面積： 32 萬(wàn)平方米 總建筑面積： 45 萬(wàn)平方米 物業(yè)類(lèi)型： 70 棟， 11 層的小高層和板式多層 容積率： 綠化率： 50% 主力戶(hù)型： 118 平米的兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ 20%） 122— 144 平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（ 60%） 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 44 頁(yè) 44— 79 平米的一房（ 10%） 158 平米的四房（ 10%） 價(jià)格： 4280 元 /平米 — 5300 元 /平米； 物業(yè)管理費(fèi)： 1 元 /平米 /月 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 周邊環(huán)境： 附近有蘇果、聯(lián)華超市， 小區(qū)內(nèi)有商業(yè)配套。市第一醫(yī)院、雨花臺(tái)中醫(yī)院、小區(qū)附近規(guī)劃中的醫(yī)院在建。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 44 頁(yè) 區(qū)域重點(diǎn)樓盤(pán)研判 仁恒翠竹園 開(kāi)發(fā)商： 仁恒投資（南京）有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位： 南京軍區(qū)建筑設(shè)計(jì)院 施工單位： 海門(mén)建筑安裝工程公司 物業(yè)公司： 仁恒物業(yè)管理有限公司 占地面積： 24 萬(wàn)平米 總建筑面積： 38 萬(wàn)平米 物業(yè)類(lèi)型：小高層 容積率： 綠化率： % 車(chē)位比： 1： 主力戶(hù)型： 130 平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)， 160 平米的四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 價(jià)格： 5600— 6800 元 /平米 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /平米 /月 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯和精裝修 周邊環(huán)境： 雨花臺(tái)風(fēng) 景區(qū)、卡子門(mén)世紀(jì)廣場(chǎng)、雨花市民廣場(chǎng)、共青團(tuán)市民廣場(chǎng)、寧南新區(qū) 萬(wàn)平方米花神湖畔 、 機(jī)場(chǎng)路景觀帶。 【 W 劣勢(shì)分析】 A、公共交通設(shè)施條件稍欠缺，有待發(fā)展 B、商業(yè)生活配套不完善 【 O 機(jī)會(huì)分析】 A、未來(lái)交通便利 規(guī)劃中的寧南公交總站和地鐵一號(hào)線(xiàn)南延線(xiàn)以及高鐵南站都臨近本項(xiàng)目。 項(xiàng)目 SWOT分析 【 S 優(yōu)勢(shì)分析】 A、區(qū)域環(huán)境適合居住 雨花臺(tái)園林，將軍山自然保護(hù)區(qū)都分布于本項(xiàng)目周?chē)?，區(qū)域整體享受到郊區(qū)清新的空氣與優(yōu)美的環(huán)境。 區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評(píng)估 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量（ 05— 06 年） 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)及周邊區(qū)域土地供應(yīng)情況 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價(jià)格 樓面價(jià) 雨花西路地塊 二類(lèi)居住用地 ≤ 凈地 約 540 萬(wàn)元 /畝 約 4766 元 /平米 雨花東路養(yǎng)回紅村 二類(lèi)居住用地 凈地 約 300 萬(wàn) /畝 約 3004 元 /平米 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 44 頁(yè) 寧南 11 號(hào)地塊 二類(lèi)居住用地 毛地 約 56 萬(wàn) /畝 / 雨花南路 A 地塊 9371 平米 商業(yè)辦公酒店 ≤ 毛地 約 31 萬(wàn) /畝 / 雨花臺(tái)區(qū)西營(yíng)村地塊 商業(yè)辦公居住 ≤ 毛地 約 30 萬(wàn) /畝 / 卡子門(mén) 南側(cè)地塊 市場(chǎng)用地 毛地 約 40 萬(wàn) /畝 / ? 從土地供應(yīng)量來(lái)看，該區(qū)域近兩年的住宅土地供應(yīng)量共為 8 萬(wàn)方，總建面約為 萬(wàn)方，以此推測(cè)，區(qū)域未來(lái)供應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)跨躍式增長(zhǎng)，但是 區(qū)域市場(chǎng)的需求量不斷增加，市場(chǎng)供小于求，板塊價(jià)值凸現(xiàn)，市場(chǎng)價(jià)格得到保障； ? 由上表的土地成交可以看出，區(qū)域拍賣(mài)的土地價(jià)格在 300— 500萬(wàn)元 /畝之間，毛地價(jià)格在 3060 萬(wàn)元 /畝之間，加在拆遷的成本，預(yù)計(jì)每畝土地價(jià)格也在300 萬(wàn)左右； ? 雨花西路地塊價(jià)格較高是個(gè)案情況，該地塊原本就屬于該企業(yè)地塊 ，所以實(shí)際的出讓金額與成交價(jià)格有出入。翠竹園和翠島花城的價(jià)格，年均漲幅超過(guò) 15%， 該板塊發(fā)展趨勢(shì)良好，板塊價(jià)值潛力大。區(qū)域供應(yīng)量在一定范圍內(nèi)，市場(chǎng)的潛在需求明顯， 區(qū)域總體呈現(xiàn)供小于求的局面 。 影響： 江寧板塊目前 對(duì)寧南板塊的樓市發(fā)展起著一定的制約作用 ，主要是由于兩個(gè)板塊都向著產(chǎn)業(yè)型、科技型開(kāi)發(fā)區(qū)的方向發(fā)展，在住宅品質(zhì)方面均力求打造新型的生態(tài)居住環(huán)境，而 目前江寧板塊相對(duì)寧南板塊又有著價(jià)格低、配套全的優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致較多購(gòu)房者的分流。該板塊中最具代表性的奧體東區(qū)住宅區(qū)目前主力單價(jià) 70008000 元/平方米，局部帶有特點(diǎn)功能性住宅產(chǎn)品的價(jià)格甚至突破 10000 元 /平方米。 可以看出， 在有政府導(dǎo)向的種種利好的規(guī)劃推動(dòng)下，區(qū)域功能將更加完善，區(qū)域經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展；對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，發(fā)展前景巨大，為項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格提供了有利的支撐，本項(xiàng)目作為寧南新區(qū)規(guī)劃內(nèi)不可多得的一塊居住用地，有著巨大的升值空間。 ? 高尚住宅 以仁恒 目前在寧南新區(qū)北部一期 平方公里的規(guī)劃用地上已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)發(fā)了 12 個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中住宅項(xiàng)目包括閱城國(guó)際、翠島花城、仁恒翠竹園、仁 恒玉蘭山莊、康盛花園、花神美境、泰龍家園、四季陽(yáng)光等。 影響 :雖然土地市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步規(guī)范 ,但土地供應(yīng)的減少顯而易見(jiàn) ,所以我司認(rèn)為 ,未來(lái)的土地爭(zhēng)奪會(huì)更激烈 ,土地價(jià)格也將進(jìn)一步上漲 . ? 引導(dǎo)購(gòu)房者合理消費(fèi) 在 20xx 年相關(guān)稅費(fèi)征收、住宅套型配比控制的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì) 20xx 年國(guó)家將繼續(xù)在引導(dǎo)購(gòu)房者進(jìn)行合理消費(fèi)的方向進(jìn)行整體調(diào)控，具體表現(xiàn)可能為調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)中小戶(hù)型產(chǎn)品設(shè)計(jì)、大戶(hù)型住宅保 有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的征收等等。 地方政府 在 用足國(guó)家政策尺度的表現(xiàn) 上較 大程度上抵消了國(guó)家政策 的威力，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者對(duì)國(guó)家政策的心理承受能力也逐步增強(qiáng) 。就南京市場(chǎng)而言，雖整體投資及價(jià)格漲幅減緩，但局部地區(qū)價(jià)格漲幅仍較大。 本輪調(diào)控期間，多項(xiàng)目政策出臺(tái)的時(shí)間間隔都較短，在很大程度上表明了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的決心。 南京近年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜述 起步期： 1998 年起，南京市房地產(chǎn)進(jìn)入商品化時(shí)期， 20xx 年以前是市場(chǎng)發(fā)展初期，市民對(duì)商品房認(rèn)識(shí)較淺，購(gòu)房存在明顯的主城情結(jié)； 發(fā)展期： 20xx、 20xx 及 20xx 年上半年是南京房地產(chǎn)的快速發(fā)展時(shí)期，產(chǎn)品供應(yīng) 量急劇放大，價(jià)格大幅上升； 調(diào)整期： 20xx 年下半年至 20xx 年初，由于受到宏觀政策影響，南京樓市步入市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期，成交量階段性萎縮，供給量明顯大于需求量，價(jià)格漲幅趨緩； 上升期： 20xx 年二季度后，政策 的后續(xù) 影響減弱，被抑制的購(gòu)房需求大量釋放，銷(xiāo)售表現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。 至 20xx 年投資總量?jī)H在 20xx 年基礎(chǔ)上 有微量增長(zhǎng) ，但 投資總額 的增長(zhǎng)仍是近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。 都市圈有 南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州以及安徽的馬鞍山、滁州、蕪湖、巢湖及宣城等市，規(guī)劃總面積逾 6 萬(wàn)平方公里。 ? 分期開(kāi)發(fā)、融入社會(huì)資金 初步估計(jì) 20xx 年的資金需求在 億左右， 建議項(xiàng)目可以分兩期 滾動(dòng) 開(kāi)發(fā)，并采用融資的方式， 引進(jìn)多元化投資主體、如銀行、基金、信托的資金支持 進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)作，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。 目前南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，樓盤(pán)價(jià)格處于穩(wěn)定上升階段， 未來(lái)兩年板塊一線(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格預(yù)期在 65007200 元 /平方米區(qū)間， 板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量與價(jià)格均在平穩(wěn)走高， 宏觀市場(chǎng)適合本項(xiàng)目的投資。周邊便利的交通及文化設(shè)施使得該項(xiàng)目具有 得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 基地東、南兩側(cè)為科研中心，西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國(guó)際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤(pán)，雨花臺(tái)中學(xué)及青少年活動(dòng)中心距此不遠(yuǎn)。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 計(jì)量單位（平方米） 總用地面積 總建筑面積 其 中 地面 地下 容積率 覆蓋率 % 綠地率 % 總建筑面積（ 不含小學(xué)） 地上總建筑面積（不含小學(xué)） 其 中 住宅建筑面積 會(huì)所及物管 商業(yè) 半地下建筑面積 地下建筑面積 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 4 頁(yè) 共 44 頁(yè) 小學(xué)總建筑面積 16570 其 中 地面 15290 地下 1280 機(jī)動(dòng)車(chē)總泊位 1440 其 中 地面 200 地下 1240 自行車(chē)庫(kù)總泊位 3300 總戶(hù)數(shù) 1610 研究結(jié)論及建議 ? 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)穩(wěn)中有升，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景有 保證 。 ? 項(xiàng)目盈利能力 根據(jù)初步成本效益測(cè)算，項(xiàng)目 有較強(qiáng)的盈利能力，項(xiàng)目運(yùn)作期毛利率為%，投資年凈收益率為 %。 南京是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶的重要一極 ? 商貿(mào)流通活躍，金融機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，在外圍圈層中吸引力突出 ? 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)周邊城市輻射作用強(qiáng)勁 ? 區(qū)域各種優(yōu)勢(shì)交相呼應(yīng)，發(fā)展勢(shì)頭銳不可擋 南京是南京一小時(shí)都市圈的核心城市 南京 一小時(shí) 都市圈是根據(jù) 宏觀 產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局需要以及區(qū)域一體化發(fā)展要求，以發(fā)達(dá)交通和統(tǒng)一開(kāi)放的市場(chǎng)體系為網(wǎng)絡(luò)，超越行政區(qū)劃界限構(gòu)建的以南京為中心 都市圈 。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 44 頁(yè) 1111 3 7 .6 31 8 3 .82 9 2 .8 8 2 9 6 .1 402 4 .0 0 %3 3 .5 5 %5 9 .3 5 %1 .1 0 %05010015020025030035020xx 20xx 20xx 20xx 20xx00 .10 .20 .30 .40 .50 .60 .7南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年度統(tǒng)計(jì) 投資漲幅 ? 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)前景看好，但政策影響不可忽視 20xx 年以前南京市房地產(chǎn)投資一直保持高位增長(zhǎng)，自 20xx 年國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏 觀調(diào)控以來(lái)，調(diào)控效果顯著，南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度明顯減弱。 寧南 8 號(hào)地項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 44 頁(yè) 強(qiáng)調(diào)多中心的規(guī)劃 思路，提出除主城外，在三個(gè)新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局； 明確提出開(kāi)敞式的空間格局，以有利于把南京建成最佳人居環(huán)境城市，使南京在城市規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)將城鎮(zhèn)發(fā)展空間融于綠色自然山水之中，在更大的都市發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)延續(xù)南京城市“山水城林”融為一體的空間特色。 ? 20xx 年 5 月 31 日，國(guó)稅