【正文】 [文化藝術(shù)中心 ]戶部街 (洪武路 )內(nèi)橋 三山街 (北 )長樂路 箍桶巷 馬道街 江寧路 大樹城 養(yǎng)虎巷 土城頭 土城頭南站 洪家園西 洪家園 紅花鎮(zhèn) 春天家園 窨子山 寧南大道 東站 花神美境 翠島花城 寧南大道 寧南大道西站 尹家巷 萬博花卉 景明佳 園 項目對面 112w 西天寺公墓 馬家店 中興村 黃泥崗 大周路 大定坊 王燕街 (大定坊北站 )鐵心橋南站 鐵心橋 寧雙路 唐家洼 共青廣場 寧南大道西站 寧南大道 翠島花城 花神美境 寧南大道東站 夾崗 雙龍街西站 項目對面 120w 小行小區(qū) (地鐵小行站 )花神家具港 寧雙路 (浡泥國王墓 )唐家洼 共青廣場 寧南大道西站郁金香路 翠島花城北站 花神湖 寧南小區(qū) 紫荊花路 東 城頭城 土城頭南站 土城頭 雙橋門 康居里 康安里 馬家圩 (怡馨花園 )中和橋 光華門 大光路 (北 )解放南路 瑞金路 項目對面 86w 河西金陵中學 白鷺東街 怡康街西 應(yīng)天大街西 黃山路 泰山路 愛達花園 銀橋市場 (南 )西云村 能仁里 安德門 公交總公司駕校 (公交四公司 )望江磯 花神大道 南北中村 郁金香路 翠島花城北站 丁墻村 卡子門 (南 )夾崗 雙龍街西站 雙龍街 中心路 中心路西站 寧南工業(yè)集中區(qū) 農(nóng)花村 公里 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 31 頁 共 44 頁 花神湖公園 地塊自身周邊的硬件基礎(chǔ)建設(shè)基本完善，但是商業(yè)生活配套較為缺乏；目前只有寧南小區(qū)周邊相對較好，有一些超市、飯店等基本的生活配套，但是銀行、郵政等相對缺乏 。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 28 頁 共 44 頁 項目宗地現(xiàn)狀 基地為具有寧南特色的自然丘陵地貌，景色優(yōu)美，內(nèi)有一山坡從南至北斷續(xù)橫穿場地，山坡上植被良好，兩側(cè)有零星分布的水塘，其余部分地勢較平坦。 三胞集團在 20xx 年金秋懇談會與雨花區(qū)政府簽訂協(xié)議取得該地塊的開發(fā)權(quán)，后由于國家土地出讓政策調(diào)整必須掛牌出讓，由雨花臺區(qū)政府指定雨花臺區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司摘牌后于三胞集團合作開發(fā)，注冊了項目公司：南京源久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資金 億，三胞集團占 %的股份。 閱城國際 開發(fā)商： 南京江東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商： 南京開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 建筑設(shè)計單位： 江蘇省第二建筑設(shè)計研究院、南京中大建筑設(shè)計工程有限公司、華森建筑 與工程設(shè)計顧問有限公司 施工單位： 江蘇一建、六建、南京華茂等 物業(yè)公司： 南京應(yīng)天物業(yè)管理有限公司 占地面積： 32 萬平方米 總建筑面積： 45 萬平方米 物業(yè)類型： 70 棟， 11 層的小高層和板式多層 容積率： 綠化率： 50% 主力戶型： 118 平米的兩房兩廳兩衛(wèi)（ 20%） 122— 144 平米的三房兩廳兩衛(wèi)（ 60%） 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 26 頁 共 44 頁 44— 79 平米的一房（ 10%） 158 平米的四房（ 10%） 價格： 4280 元 /平米 — 5300 元 /平米； 物業(yè)管理費： 1 元 /平米 /月 交付標準：毛坯 周邊環(huán)境： 附近有蘇果、聯(lián)華超市， 小區(qū)內(nèi)有商業(yè)配套。市第一醫(yī)院、雨花臺中醫(yī)院、小區(qū)附近規(guī)劃中的醫(yī)院在建。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 23 頁 共 44 頁 區(qū)域重點樓盤研判 仁恒翠竹園 開發(fā)商： 仁恒投資（南京）有限公司 建筑設(shè)計單位： 南京軍區(qū)建筑設(shè)計院 施工單位： 海門建筑安裝工程公司 物業(yè)公司： 仁恒物業(yè)管理有限公司 占地面積： 24 萬平米 總建筑面積： 38 萬平米 物業(yè)類型：小高層 容積率： 綠化率： % 車位比： 1： 主力戶型： 130 平米的三房兩廳兩衛(wèi)， 160 平米的四房兩廳兩衛(wèi) 價格： 5600— 6800 元 /平米 物業(yè)管理費： 元 /平米 /月 交付標準：毛坯和精裝修 周邊環(huán)境： 雨花臺風 景區(qū)、卡子門世紀廣場、雨花市民廣場、共青團市民廣場、寧南新區(qū) 萬平方米花神湖畔 、 機場路景觀帶。 【 W 劣勢分析】 A、公共交通設(shè)施條件稍欠缺，有待發(fā)展 B、商業(yè)生活配套不完善 【 O 機會分析】 A、未來交通便利 規(guī)劃中的寧南公交總站和地鐵一號線南延線以及高鐵南站都臨近本項目。 項目 SWOT分析 【 S 優(yōu)勢分析】 A、區(qū)域環(huán)境適合居住 雨花臺園林，將軍山自然保護區(qū)都分布于本項目周圍，區(qū)域整體享受到郊區(qū)清新的空氣與優(yōu)美的環(huán)境。 區(qū)域土地供應(yīng)情況分析及土地升值潛力初步評估 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量（ 05— 06 年） 區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)及周邊區(qū)域土地供應(yīng)情況 地塊坐落 出讓面積 規(guī)劃用途 容積率 成交日期 供地方式 成交價格 樓面價 雨花西路地塊 二類居住用地 ≤ 凈地 約 540 萬元 /畝 約 4766 元 /平米 雨花東路養(yǎng)回紅村 二類居住用地 凈地 約 300 萬 /畝 約 3004 元 /平米 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 19 頁 共 44 頁 寧南 11 號地塊 二類居住用地 毛地 約 56 萬 /畝 / 雨花南路 A 地塊 9371 平米 商業(yè)辦公酒店 ≤ 毛地 約 31 萬 /畝 / 雨花臺區(qū)西營村地塊 商業(yè)辦公居住 ≤ 毛地 約 30 萬 /畝 / 卡子門 南側(cè)地塊 市場用地 毛地 約 40 萬 /畝 / ? 從土地供應(yīng)量來看，該區(qū)域近兩年的住宅土地供應(yīng)量共為 8 萬方，總建面約為 萬方，以此推測，區(qū)域未來供應(yīng)不會出現(xiàn)跨躍式增長，但是 區(qū)域市場的需求量不斷增加，市場供小于求，板塊價值凸現(xiàn)，市場價格得到保障； ? 由上表的土地成交可以看出，區(qū)域拍賣的土地價格在 300— 500萬元 /畝之間，毛地價格在 3060 萬元 /畝之間，加在拆遷的成本，預(yù)計每畝土地價格也在300 萬左右； ? 雨花西路地塊價格較高是個案情況，該地塊原本就屬于該企業(yè)地塊 ，所以實際的出讓金額與成交價格有出入。翠竹園和翠島花城的價格，年均漲幅超過 15%， 該板塊發(fā)展趨勢良好，板塊價值潛力大。區(qū)域供應(yīng)量在一定范圍內(nèi)，市場的潛在需求明顯， 區(qū)域總體呈現(xiàn)供小于求的局面 。 影響： 江寧板塊目前 對寧南板塊的樓市發(fā)展起著一定的制約作用 ，主要是由于兩個板塊都向著產(chǎn)業(yè)型、科技型開發(fā)區(qū)的方向發(fā)展，在住宅品質(zhì)方面均力求打造新型的生態(tài)居住環(huán)境，而 目前江寧板塊相對寧南板塊又有著價格低、配套全的優(yōu)勢，導(dǎo)致較多購房者的分流。該板塊中最具代表性的奧體東區(qū)住宅區(qū)目前主力單價 70008000 元/平方米，局部帶有特點功能性住宅產(chǎn)品的價格甚至突破 10000 元 /平方米。 可以看出， 在有政府導(dǎo)向的種種利好的規(guī)劃推動下，區(qū)域功能將更加完善，區(qū)域經(jīng)濟將進一步發(fā)展；對本項目開發(fā)來說，發(fā)展前景巨大，為項目銷售價格提供了有利的支撐，本項目作為寧南新區(qū)規(guī)劃內(nèi)不可多得的一塊居住用地，有著巨大的升值空間。 ? 高尚住宅 以仁恒 目前在寧南新區(qū)北部一期 平方公里的規(guī)劃用地上已經(jīng)陸續(xù)開發(fā)了 12 個地產(chǎn)項目，其中住宅項目包括閱城國際、翠島花城、仁恒翠竹園、仁 恒玉蘭山莊、康盛花園、花神美境、泰龍家園、四季陽光等。 影響 :雖然土地市場會進一步規(guī)范 ,但土地供應(yīng)的減少顯而易見 ,所以我司認為 ,未來的土地爭奪會更激烈 ,土地價格也將進一步上漲 . ? 引導(dǎo)購房者合理消費 在 20xx 年相關(guān)稅費征收、住宅套型配比控制的基礎(chǔ)上，預(yù)計 20xx 年國家將繼續(xù)在引導(dǎo)購房者進行合理消費的方向進行整體調(diào)控，具體表現(xiàn)可能為調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、鼓勵中小戶型產(chǎn)品設(shè)計、大戶型住宅保 有環(huán)節(jié)稅費的征收等等。 地方政府 在 用足國家政策尺度的表現(xiàn) 上較 大程度上抵消了國家政策 的威力，同時開發(fā)企業(yè)、購房者對國家政策的心理承受能力也逐步增強 。就南京市場而言，雖整體投資及價格漲幅減緩，但局部地區(qū)價格漲幅仍較大。 本輪調(diào)控期間，多項目政策出臺的時間間隔都較短，在很大程度上表明了國家對于房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的決心。 南京近年房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 起步期： 1998 年起，南京市房地產(chǎn)進入商品化時期， 20xx 年以前是市場發(fā)展初期，市民對商品房認識較淺，購房存在明顯的主城情結(jié)； 發(fā)展期： 20xx、 20xx 及 20xx 年上半年是南京房地產(chǎn)的快速發(fā)展時期，產(chǎn)品供應(yīng) 量急劇放大，價格大幅上升； 調(diào)整期： 20xx 年下半年至 20xx 年初，由于受到宏觀政策影響，南京樓市步入市場調(diào)整時期，成交量階段性萎縮，供給量明顯大于需求量，價格漲幅趨緩； 上升期： 20xx 年二季度后，政策 的后續(xù) 影響減弱，被抑制的購房需求大量釋放，銷售表現(xiàn)量價齊升，南京房地產(chǎn)市場進入一個新的發(fā)展時期。 至 20xx 年投資總量僅在 20xx 年基礎(chǔ)上 有微量增長 ，但 投資總額 的增長仍是近年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢。 都市圈有 南京、鎮(zhèn)江、揚州以及安徽的馬鞍山、滁州、蕪湖、巢湖及宣城等市，規(guī)劃總面積逾 6 萬平方公里。 ? 分期開發(fā)、融入社會資金 初步估計 20xx 年的資金需求在 億左右， 建議項目可以分兩期 滾動 開發(fā)，并采用融資的方式， 引進多元化投資主體、如銀行、基金、信托的資金支持 進行項目運作，以實現(xiàn)資金良性運作，降低項目風險系數(shù)。 目前南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，樓盤價格處于穩(wěn)定上升階段， 未來兩年板塊一線樓盤價格預(yù)期在 65007200 元 /平方米區(qū)間， 板塊房地產(chǎn)市場需求量與價格均在平穩(wěn)走高， 宏觀市場適合本項目的投資。周邊便利的交通及文化設(shè)施使得該項目具有 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 基地東、南兩側(cè)為科研中心，西側(cè)為綠地，北側(cè)隔郁金香路為閱城國際，基地東部有已入住的翠島花城、仁恒翠竹園等樓盤，雨花臺中學及青少年活動中心距此不遠。 經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 計量單位（平方米） 總用地面積 總建筑面積 其 中 地面 地下 容積率 覆蓋率 % 綠地率 % 總建筑面積（ 不含小學） 地上總建筑面積（不含小學） 其 中 住宅建筑面積 會所及物管 商業(yè) 半地下建筑面積 地下建筑面積 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 4 頁 共 44 頁 小學總建筑面積 16570 其 中 地面 15290 地下 1280 機動車總泊位 1440 其 中 地面 200 地下 1240 自行車庫總泊位 3300 總戶數(shù) 1610 研究結(jié)論及建議 ? 市場發(fā)展趨勢穩(wěn)中有升，項目開發(fā)前景有 保證 。 ? 項目盈利能力 根據(jù)初步成本效益測算，項目 有較強的盈利能力，項目運作期毛利率為%，投資年凈收益率為 %。 南京是長三角經(jīng)濟帶的重要一極 ? 商貿(mào)流通活躍，金融機構(gòu)發(fā)展迅速，在外圍圈層中吸引力突出 ? 市場經(jīng)濟發(fā)達，對周邊城市輻射作用強勁 ? 區(qū)域各種優(yōu)勢交相呼應(yīng)，發(fā)展勢頭銳不可擋 南京是南京一小時都市圈的核心城市 南京 一小時 都市圈是根據(jù) 宏觀 產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局需要以及區(qū)域一體化發(fā)展要求，以發(fā)達交通和統(tǒng)一開放的市場體系為網(wǎng)絡(luò)，超越行政區(qū)劃界限構(gòu)建的以南京為中心 都市圈 。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 7 頁 共 44 頁 1111 3 7 .6 31 8 3 .82 9 2 .8 8 2 9 6 .1 402 4 .0 0 %3 3 .5 5 %5 9 .3 5 %1 .1 0 %05010015020025030035020xx 20xx 20xx 20xx 20xx00 .10 .20 .30 .40 .50 .60 .7南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年度統(tǒng)計 投資漲幅 ? 房地產(chǎn)整體市場前景看好，但政策影響不可忽視 20xx 年以前南京市房地產(chǎn)投資一直保持高位增長，自 20xx 年國家開始對房地產(chǎn)進行宏 觀調(diào)控以來，調(diào)控效果顯著，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度明顯減弱。 寧南 8 號地項目可行性研究分析報告 第 8 頁 共 44 頁 強調(diào)多中心的規(guī)劃 思路，提出除主城外，在三個新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局； 明確提出開敞式的空間格局，以有利于把南京建成最佳人居環(huán)境城市，使南京在城市規(guī)模擴大的同時將城鎮(zhèn)發(fā)展空間融于綠色自然山水之中，在更大的都市發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)延續(xù)南京城市“山水城林”融為一體的空間特色。 ? 20xx 年 5 月 31 日，國稅