【正文】 舊 6 650+2020年折舊 5 320）】 7 200=1 830（元）。 ，應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值作為其可收回金額。 借：資產(chǎn)減值損失 貸： 資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 如上述設(shè)備，賬面價值為 550萬元，而其可收回金額為 500萬元，所以應(yīng)該計提 50萬元的減值準(zhǔn)備。假設(shè) 2020年 12月 31日，有一項設(shè)備，公允價值減去處置費(fèi)用后的凈額是 500萬元；而如果繼續(xù)持有這項資產(chǎn)，那么這項資產(chǎn)能夠生產(chǎn)產(chǎn)品、創(chuàng)造效益，在處置的時候還有殘值，計算出來這項 資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值是 470萬元。 多項選擇題】企業(yè)確認(rèn)的下列各項資產(chǎn)減值損失中，以后期間不得轉(zhuǎn)回的有（ ）。 【例題 1 ● 因企業(yè)合并所形成的商譽(yù)和使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，無論是否存在減值跡象，都應(yīng)當(dāng)至少于每年年終進(jìn)行減值測試。首先需要計算房屋的可收回金額，這個可收回金額的計算很復(fù)雜。 （ 6）商譽(yù) 。而消耗性的生物資產(chǎn)，如奶牛場養(yǎng)的奶牛宰殺后到市場上賣牛肉，屬于消耗性生物資產(chǎn)，類似一項存貨。而前三類，即對子公司、聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的長期股權(quán)投資適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 8號 —— 資產(chǎn)減值》準(zhǔn)則，而對于重大影響之下的長期股權(quán)投資則適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 22號 —— 金融工具確認(rèn)和計量》的規(guī)定（教材第 2章）。 第一節(jié) 資產(chǎn)減值概述 一、資產(chǎn)減值的范圍 資產(chǎn)減值，是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值。 ④ 投資性房地產(chǎn)的處置的處理，主要注意公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置時公允價值變動損益以及轉(zhuǎn)換時形成的資本 公積的結(jié)轉(zhuǎn)。 ③ 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。 460萬元 700萬元 [答疑編號 3756070304] 『正確答案』 C 『答案解析』因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)損益的金額＝ 2 800－ 2 640＋ [2 400－（ 3 200－ 2 100） ]＝ 1 460（萬元），參考分錄： 自用轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時， 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 2 400 累計折舊 2 100 貸：固定資產(chǎn) 3 200 資本公積 —— 其他資本公積 1 300 對外出售時， 借：銀行存款 2 800 貸：其他業(yè)務(wù)收入 2 800 借：其他業(yè)務(wù)成本 2 640 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 2 400 —— 公允價值變動 240（ 2 640－ 2 400） 借：資本公積 —— 其他資本公積 1 300 貸：其他業(yè)務(wù)成本 1 300 借：公允價值變動損益 240 貸：其他業(yè)務(wù)成本 240（注：此筆分錄不影響損益） 本章小結(jié)： ① 投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容，以及引申的 7個小知識點。 要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第 1題至 2題。當(dāng)日，辦公樓的成本為 3 200萬元，已計提折舊為 2 100萬元，未計提減值準(zhǔn)備，公允價值為 2 400萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計 量。 [答疑編號 3756070302] 『正確答案』 A 『答案解析』處置該項投資性房 地產(chǎn)的凈收益＝ 100－ 80＋ 10＝ 30（萬元）；或者＝ 100－ 80＋10－ 10＋ 10＝ 30（萬元），其中＋ 10－ 10是公允價值變動損益結(jié)轉(zhuǎn)至其他業(yè)務(wù)成本的金額。 單項選擇題】某企業(yè)處置一項以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，實際收到的金額為 100萬元，投資性房地產(chǎn)的賬面余額為 80萬元。 207 年 12月 31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為 48 000萬元。 對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷 ，其轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日 ，在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值 ，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益 ，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入 所有者權(quán)益 [答疑編號 3756070210] 『正確答案』 ABCE 『答案解析』企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入公允價值變動損益，選項 D錯誤。 單項選擇題】下列各項中，能夠影響企業(yè)當(dāng)期損益的是（ ）。 【例題 5該固定資產(chǎn)的賬面余額為 100萬元，已提折舊 20萬元，已經(jīng)計提的減值準(zhǔn)備為 10萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值模式計量。 [答疑編號 3756070205] 『正確答案』 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 208 年 4月 15日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 470 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000 資本公積 —— 其他資本公積 20 000 000 （ 2） 208 年 12月 31日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 10 000 000 貸：公允價值變動損益 10 000 000 【例題 3 計算分析題】 208 年 3月 10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。 （ 1）轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的， 其差額計入所有者權(quán)益 （資本公積 —— 其他資本公積） 借：投資性房地產(chǎn) ― 成本（公允價值） 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品 ） 資本公積 —— 其他資本公積 （ 2）轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）； 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本（公允價值） 累計折舊（累計攤銷） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價準(zhǔn)備） 公允價值變動損益 貸：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品） 注意： 公允價值計量模式下： 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價值與賬面價值的差額都是計入公允價值變動損益的。轉(zhuǎn)換日 “ 固定資產(chǎn) ” 的入賬價值為（ ）。 單項選擇題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式。 （二）成本模式下的轉(zhuǎn)換： 對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益； 涉及存貨的，不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業(yè)無其他的投資性房地產(chǎn)。 計算分析題】 207 年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。建筑物預(yù)計使用年限為 20 年，預(yù)計凈殘值為 10萬元，采用直線法計提折舊。 [答疑編號 3756070201] 『正確答案』 D 『答案解析』 2020年應(yīng)計提的折舊額＝（ 270— 18） 5/151/12 ＋（ 270— 18） 4/1511/12＝ （萬元） 【例題 2 2020年 1月 31日購入一幢建筑物用于出租。 將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益 （盈余公積和未分配利潤）。 三、計量模式的變更 ● 同一企業(yè)只能采用一種模式 對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。采用公允價值模式計量的條件： （ 1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； （ 2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 注意：科目使用 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款等 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 一、成本計量模式 企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 11月 10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出 150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。 [答疑編號 3756070103] 『正確答案』 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 208 年 3月 15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程： 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 14 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 6 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 20 000 000 （ 2） 208 年 3月 15日～ 12 月 10日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 1 500 000 貸：銀行存款等 1 500 000 （ 3） 208 年 12月 10日，改擴(kuò)建工程完工： 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 15 500 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 15 500 000 【例題 2為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。 二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 ：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的 ，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本； 注意：科目使用 借：投資性房地產(chǎn) — 廠房（在建） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 貸：投資性房地產(chǎn) — 廠房 資本化期間仍為投資性房地產(chǎn)，但不再計提折舊和進(jìn)行攤銷。 ，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 多項選擇題】下列項目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。 【例題 1 （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)確認(rèn)為存貨。 具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地： ● 國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿 1 年未動工開發(fā)建設(shè)的； ● 已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的。 ● 空置建筑物，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。 。 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。第七章 投資性房地產(chǎn) 近年考情分析： 本章近年主要以客觀題形式出現(xiàn)： 重點難點歸納： 投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容和初始計量；投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量；投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換；投資性房地產(chǎn)的處置。 二、范 圍 。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。 （ 2）對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物：只要企業(yè)管理當(dāng)局作出正式書面決議，明確將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。 閑置土地，是指企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原 批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。這部分房產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。 【例題 2 ，包 括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 ，應(yīng)按 “ 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換 ” 的原則來確定。該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計量 ,原價為 2 000萬元，已計提折舊 600萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。 3月 15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。 [答疑編號 3756070104] 『正確答案』 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 208 年 3月 15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程： 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 12 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 10 000 000 —— 公允價值變動 2 000 000 （ 2） 208 年 3月 15日～ 11 月 10日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 1 500 000 貸：銀行存款等 1 500 000 （ 3） 208 年 11月 10日，改擴(kuò)建工程完工 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 13 500 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房（在建） 13 500 000 ，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。 二、公允價值計量模式 ，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。會計處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動