【正文】 單選題 多選題 計算題 總分 2020 年 —— 1 題 2 分 資產(chǎn)組認定及減值處理 —— 2 分 2020 年 1 題 分現(xiàn)金流量的范圍 —— 分 2020 年新 —— 1 題 9 分 外幣現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算 9 分 2020 年原 —— —— 0 分 2020 年 —— 1 題 10 分 總資產(chǎn)和商譽的減值 10 分 知識點 1：資產(chǎn)減值概述 第一節(jié) 資產(chǎn)減值概述 一、資產(chǎn)減值的范圍 資產(chǎn)減值，是指資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值。 第八章 資產(chǎn)減值 前 言 本章的知識點綜合性很強 ，難度比較大，尤其是資產(chǎn)組減值和商譽減值。 成本模式解答： （ 1） 2020 年 1月 1日轉(zhuǎn)換 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 1 200 累計折舊 60 貸：固定資產(chǎn) 1 200 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 60 （ 2） 2020 年 12月 31日 ① 確認租金收入 借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 ② 計提折舊 借：其他業(yè)務(wù)成本 60 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 60 ③ 計提減值 減值損失＝ 1200－ 60－ 60－ 900＝ 180 借：資產(chǎn)減值損失 180 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 180 （ 3） 2020 年 12月 31日 ① 確認租金收入 借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 ② 計提折舊 年折舊額＝ 900/18＝ 50 借：其他業(yè)務(wù)成本 50 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 50 （ 4） 2020 年 1月 1日 ① 處置所得 借：銀行存款 1 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 000 ② 計算營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 50 貸：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 50 ③ 轉(zhuǎn)銷成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 850 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 170 投資性 房地產(chǎn)減值準備 180 貸：投資性房地產(chǎn) 1 200 公允價值模式解答： （ 1） 2020 年 1月 1日轉(zhuǎn)換 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 1 150 累計折舊 60 貸：固定資產(chǎn) 1 200 資本公積 —— 其他資本公積 10 （ 2） 2020 年 12月 31日 ① 確認租金收入 借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 ② 期末計價 借：公允價值變動損益 250 貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值 變動 250 （ 3） 2020 年 12 月 31 日期末計價 ① 確認租金收入 借：其他應(yīng)收款或銀行存款 100 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100 ② 期末計價 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 100 貸：公允價值變動損益 100 （ 4） 2020 年 1月 1日 ① 處置所得 借：銀行存款 1 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 1 000 ② 計算營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 50 貸：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 50 2020 年 1月 1 日 ③ 轉(zhuǎn)銷成本 借：資本公積 —— 其他資本公積 10 投資性房地產(chǎn) —— 公 允價值變動 150 其他業(yè)務(wù)成本 1 140 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 1 150 公允價值變動損益 150 本章小結(jié) 本章的重點有三個： 一是投資性房地產(chǎn)的概念和范圍，投資性房地產(chǎn)包括：（ 1）已出租的土地使用權(quán)；（ 2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；（ 3）已出租的建筑物。 2020 年 12月 31日，辦公樓轉(zhuǎn)作經(jīng)營租賃，租賃期為 2020 年 12月 31日 ~2020 年 12月31日，每年租金 100 萬元。具體來說，也分成本模式和公允價值模式兩種情況。 （ 2）甲公司 209 年度因出售辦公樓而應(yīng)確認的損益金額是（ ）。 209 年 3月 1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款 2 800 萬元。 207 年 2月 10日，董事會批準關(guān)于出租辦公樓的方案并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。 （ 2）上述交易或事項對甲公司 204 年度營業(yè)利潤的影響金額是（）。 要求：根據(jù)上述材料，不考慮其他因素，回答下列 第（ 1）題至第（ 2） 題 。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租賃 2年，年租金 150 萬元，每半年支付一次。 【例題 任何一家企業(yè)不可能經(jīng)常性的出售辦公樓，所以操作空間就很小了。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值可能高出賬面價值巨大的差額，因為自用房地產(chǎn)可能是 10 年、 20年前購建的，當(dāng)時的市價很低，經(jīng)過一二十年的漲價，房地產(chǎn)的市價可能翻了幾倍。 計算分析題】甲企業(yè) 2020 年 1月 1日把一棟自用的辦公樓用于出租，這棟辦公樓原價 5 000 萬元，已計提折舊 1 000 萬元，已使用 10 年。 【解答】 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn) 48 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 45 000 000 投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 2 500 000 公允價值變動損益 500 000 【注釋】 轉(zhuǎn)換日的公允價值 4 800 萬元比賬面價值 4 750 萬元高出 50萬元，因此貸記公允價值變動損益 50萬元。 貸差＝轉(zhuǎn)換日公允價值－轉(zhuǎn)換日賬面價值＝轉(zhuǎn)換日公允價值－上年末公允價值＝不超過 12 個月的期間內(nèi)的漲跌價 【例題 【答案】 D 208 年度應(yīng)當(dāng)計提的折舊是（ ）。 借：投資性房地產(chǎn)（在建） 4 200 營業(yè)外支出 300（原裝修賬面價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊 2 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 商鋪 6 500 208 年 12月 31 日： 借：投資性房地產(chǎn)（在建） 1 500 貸：銀行 存款等 1 500 借：投資性房地產(chǎn) —— 商鋪 5 700 貸：投資性房地產(chǎn)（在建） 5 700（ 4 200＋ 1 500） 甲公司對出租的商品房、土地使用權(quán)和商鋪均采用成本模式進行后續(xù)計量。該商鋪成本為 6 500 萬元，至重新裝修之日，已計提折舊 2 000 萬元，賬面價值為 4 500 萬元，其中原裝修支出的賬面價值為 300 萬元。 ” 商品房的轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日即 208 年 1月 20 日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 商品房 9 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 9 000 208 年 12月 31 日計提折舊（當(dāng)月增加，下月開始計提折舊）： 借：其他業(yè)務(wù)成本 165（ 9 000/5011/12 ） 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 165 （ 2） 1月 5日，收回租賃期屆 滿的一宗土地使用權(quán)，經(jīng)批準用于建造辦公樓。 1 月 20 日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同并已將兩棟商品房以經(jīng)營租賃方式提供給乙公司使用。 借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準備 貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 注：科目一一對應(yīng)。 知識點四：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日 —— 自用房地產(chǎn)（自用日 ） —— 投資性房地產(chǎn) [租賃期開始日（空置建筑物為管理當(dāng)局書面決議日） ] —— 存貨（管理當(dāng)局書面決議日 ） —— 投資性房地產(chǎn)（租賃期開始日 ） 按照投資性房地產(chǎn)的計量模式，可以分為成本模式下的轉(zhuǎn)換和公允價值模式下的轉(zhuǎn)換。（答案金額單位為萬元） 【參考答案】 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 207 年 4月 15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 47 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 45 000 資本公積 —— 其他資本公積 2 000 （ 2） 207 年 12 月 31 日，公允價值變動： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 1 000 貸：公允價值變動損益 1 000 （ 3） 208 年 6月，出售投資性 房地產(chǎn)： 借：銀行存款 55 000 貸：其他業(yè)務(wù)無收入 55 000 借：公允價值變動損益 1 000 資本公積 —— 其他資本公積 2 000 其他業(yè)務(wù)成本 45 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 47 000 —— 公允價值變動 1 000 第三筆分錄拆分 借：銀行存款 55 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 55 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 48 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 47 000 投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 1 000 借：公允價值變動損益 1 000 貸：其他業(yè)務(wù)成本 1 000 借：資本公積 —— 其他資本公積 2 000 貸：其他業(yè)務(wù)成本 2 000 處置損益 =（ 55 00048 000） +（ 47 00045 000） =9 000 兩種計量模式的區(qū)別 公允價值模式與成本模式的區(qū)別在于，不計提折舊和減值，但期末要根據(jù)公允價值變動調(diào)整賬面價值。 207 年 4 月 15 日，該寫字樓的賬面余額 45 000 萬元，公允價值為 47 000 萬元。 “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目下設(shè) “ 成本 ” 和 “ 公允價值變動 ” 兩個明細科目。 （ 4）計提減值準備 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 注：可收回金額的確定和減值轉(zhuǎn)回規(guī)定等比照固定資產(chǎn)。但是，一家企業(yè)一個時點，只能存在一種計量模式。 自行建造投資性房產(chǎn)的成本，包括土地開發(fā)費、建筑成本、資本化借款費用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權(quán)分別確認為兩項不同的 投資性房地產(chǎn)。 如果一棟樓一部分自用，一部分出租，那么要分別確認；如果分不清楚的，就統(tǒng)統(tǒng)作為固定資產(chǎn)。 房地產(chǎn)可以分為兩類：一類是自己使用的， 作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來核算；另一類是用于出租的，作為投資性房地產(chǎn)核算。 近 4 年考情分析 單選題 多選題 總分 2020 年 2題 3分 公允價值模式下轉(zhuǎn)換、價值變動等 —— 3 分 2020 年 —— —— 0 分 2020 年 新 2題 3分 公允價值模式下轉(zhuǎn)換、確認損益和處置 —— 3 分 2020 年 原 3題 3分 成本模式下轉(zhuǎn)換、計提折舊、資本化后續(xù)支出 —— 3 分 2020 年 —— —— 0 分 知識點一：投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)。 本章考題都是以客觀題的形式出現(xiàn)，每年考試分值基本都是 3～ 4分。企業(yè)的廠房是固定資產(chǎn)，廠房下面的土地是無形資產(chǎn)。 不屬于投資性房地產(chǎn)的項目：（ 1）自用房地產(chǎn)（含職工宿舍、經(jīng)營的旅館飯店等）；（ 2）作為存貨的房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房和土地（含待增值后出售的土地）。 （二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量 自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值（二者缺一不可），才能確認為投資性房地產(chǎn)。 知識點三：投資性 房地產(chǎn)的后續(xù)計量 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式有兩種：成本計量和公允價值計量。 成本模式的賬務(wù)處理環(huán)節(jié) 會計處理環(huán)節(jié)有 5 個： （ 1）取得資產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款 （ 2）確認租金收入 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 貸：其他業(yè) 務(wù)收入 （表明副營業(yè)務(wù)） （ 3）計提折舊 借：其他業(yè)務(wù)成本（表明副營業(yè)務(wù)） 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 注：投資性房產(chǎn)計提折舊比照固定資產(chǎn)，當(dāng)月增加的投資性房產(chǎn)下月開始計提折舊；投資性地產(chǎn)攤銷比照無形資產(chǎn)，當(dāng)月增加的投資性地產(chǎn)當(dāng)月開始攤銷。 公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計提折舊，也不計提減值，期末按公允價值計量，確認公允價值變動損益。