【正文】 證室內(nèi)的氣流通暢，打造健康生態(tài)的辦公環(huán)境； 辦公建筑以 5— 6 棟企業(yè)總部為主， 建筑風格可以在適度統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)各自的特色；在 建筑形式 上 可以高低錯落有致； 寫字樓產(chǎn)品 設(shè)計特 色 考慮大型企業(yè)集團等目標客群需求，設(shè)計特色化產(chǎn)品： ? 企業(yè)產(chǎn)品及業(yè)績展示廳； ? 多功能廳，會議廳、會客室； ? 員工餐廳、接待餐廳； ? 企業(yè)休閑會所 —— 體現(xiàn)辦公和休閑的雙重功能 ； XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 42 頁 ? 建議頂層 可以 考慮設(shè)為總裁專用層 ，或者 體現(xiàn)公寓功能，以供企業(yè)接待住宿等等； ? 布局設(shè)計 強調(diào) 通風 采光； ? 幕墻、電梯、 空調(diào)等設(shè)備要最高配置； 建筑風格 建議 ? 建議設(shè)計為現(xiàn)代建筑風格； ? 建筑立面盡量簡單、含蓄、不張揚 ,以迎合客戶的特點； ? 中庭等公共部分的設(shè)計要大而不奢華； XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 43 頁 六 、 酒店 部分 酒店產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 國內(nèi)的酒店主要分為商務(wù)型酒店、旅游型酒店、會議型酒店和度假型酒店。 整個在京國資企業(yè)主要分布在西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)；其中以西城區(qū)與海淀區(qū)分布的國資企業(yè)最多，分別占有 40家與 35 家，占全國 179 家中的 ％，占 134 家在京企業(yè)的 ％ 。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 39 頁 寫字樓目標客群定位 隨著國有體制的改革縱深發(fā)展，將會有越來越多的國有企業(yè)、國家事業(yè)單位購買獨棟寫字樓作為辦公之用。 本項目具有便捷的路網(wǎng)，鄰近奧運設(shè)施 、運動廣場、集中綠地以及商務(wù)、休閑、購物資源，在西部區(qū)域具備產(chǎn)品競爭力。 獨棟寫字樓是面向特定大客戶群體的一種辦公物業(yè)；是對辦公物業(yè)潛在的客戶群體進一步細分后，挖掘到企業(yè)客戶對具有獨立性特征辦公物業(yè)存在的客觀需求，從而本著差異化原則，進行產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 36 頁 休憩中庭 室內(nèi)商業(yè)街連廊 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 37 頁 出入口設(shè)計 大型 購物中心的入口設(shè)計應(yīng)有明顯的標志性。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 35 頁 地下空間設(shè)計 ? 利用電梯，每隔一段布置向上的通道。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 30 頁 商業(yè) 功能 布局 建議 地下一層商業(yè) 布局建議 建議： ? 通過地下一層的空間布置，達到商業(yè) 、酒店 與文體休閑部分的貫通； ? 在地下一層設(shè)計成體驗式特色主題商業(yè)街，使商業(yè)在地下貫通，同時引導人流相互流動； 文 體 設(shè) 施 特色餐飲集中區(qū) 生態(tài)休閑 主題 商業(yè)廣場 體驗式 主題商業(yè)街 體驗式主題商業(yè)街 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 寫字樓 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 31 頁 地 上 一層商業(yè) 布局建議 建議： ? 商業(yè)區(qū)域北側(cè)設(shè)計成 46 層的高層商業(yè)建筑 ，南側(cè)為 地下一層、地上 兩層的商業(yè)街 ； ? 酒店一層 設(shè)計 為商業(yè)，使整體商業(yè)貫通，保證從各個方向都可以進入商場； ? 在南側(cè) 商業(yè)停車場的地面可以 設(shè)計成玻璃 塔 ，讓地下得到充分的采光； ? 在一層設(shè)立餐飲，以休閑類快餐為主， 可以 為寫字樓提供配套；寫字樓部分相對獨立，不設(shè)立商業(yè)。 如 Etam、 THEME、淑女屋、杰西卡、翠貝卡、 ONLY、豪曼尼等女裝品牌；湯尼威爾、杰尼亞、 JACK JONES、ODBO、紀梵希等男裝品牌；百圖、愛維、 ebase、湯姆泰勒等休閑品牌；運動服裝，如李寧、匡威、 Nike 360176。 超市知名的品牌包括： 家樂福、沃爾瑪、物美超市、世紀華聯(lián)、易出蓮花、旺市百利等。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 27 頁 商業(yè)目標客群定位 終端消費客群 以外輻射商圈的體驗式消費客群為主要目標群體，兼顧核心商圈和次級商圈的日常消費群體。 在商業(yè)市場日益激烈的趨勢下，雖然項目周邊的商業(yè)市場存在市場空白點，但是面對商業(yè)結(jié)構(gòu)單一 、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重的實際，必須開發(fā)有特色的商業(yè)項目，進行產(chǎn)品創(chuàng)新，才能具備市場競爭力。布置生動有趣的小品和景觀，目的在于引導長安街西延線人流行至位于北部的大型商業(yè)設(shè)施，同時減弱距離感帶來的單調(diào)乏味。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 22 頁 弧形特色 過街廊橋 在酒店與文體產(chǎn)業(yè)設(shè) 施的三層，可以設(shè)計弧形的特色過街廊橋 。 酒店與商業(yè)之間通過通道、連廊進行連接。 酒店一層與商業(yè)一層連通為整體商業(yè)街 ，保證商業(yè)在西端臨四環(huán)可以有出入口，提高商業(yè)部分的人流通達性。包括酒店地下一層、商業(yè)地下一層、文體設(shè)施地下一層。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 15 頁 平面布局車流和人流分析 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 16 頁 分樓層平面布局說明 地下二層布局說明 說明： 寫字樓、酒店、商業(yè)部分地下二層為開放式停車場。 1. 充分借助南側(cè)體育休閑設(shè)施，形成與其他同類酒店不同的特色； 2. 與商業(yè)街相連接可使三種業(yè)態(tài)相互作用，發(fā)揮各自優(yōu)勢； 3. 與南側(cè)文體設(shè)施的連接，可以利用廊橋或地下通道； 4. 緊鄰西四環(huán) ，兩面臨路，便于進行立面設(shè)計； XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 14 頁 5. 具備很好的可視性，可以成為商業(yè)綜合體的標志性建筑 。 就 平面 規(guī)劃布局 的具體 說明： （一） 商業(yè) 建議 布置于 XX 文 化 體 育 中心 北路和 中路 之間， 地塊東端和中路沿線 ，東邊緊鄰西翠路。 商業(yè) ： 聚集大量的消費人流，為文體產(chǎn)業(yè)等設(shè)施帶來潛在消費客流；同時聚集人氣，擴大其它設(shè)施的市場知曉度 。 體育場館： 是整個文化體育中心的核心建筑，奧運賽時是注目的焦點，奧運賽后是重要的體育賽事舉辦場所；其占據(jù)最優(yōu)的地理位置， 是整個文化體育中心的 市場 形象代言。 要求處理好辦公功能與商業(yè)經(jīng)營項目的協(xié)調(diào)關(guān)系。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 9 頁 三、 規(guī)劃總平面布 局建議 XX 文化體育中心 的 開發(fā) 內(nèi)容 包括： 籃球場館、文化廣場、 棒球場（ 賽后運動 廣場） 、文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施、商業(yè)、寫字樓和酒店。 北京西部區(qū)域的城市功能應(yīng)該定位于“休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟圈”，通過本項目的開發(fā)，在北京城市多極版圖當中構(gòu)建“生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)”，成為北京城市功能多極格局當中的重要一極，并進一步帶動北京西部的產(chǎn)業(yè)更新和產(chǎn)業(yè)升級。 XX臨時棒球場及 2 個練習場，位于地塊西南部； 2021 年奧運會后將改造成運動廣場 。 用地西側(cè)為西四環(huán)線，在本地塊旁設(shè)有 主路 出口和入口各一個。 同時也 將成為 賽后北京 西部地區(qū)市民進行體育活動和文化休閑活動的重要場所，建成充滿活力的、市民喜愛的城市公共活動中心，建立建筑與開放空間結(jié)合、綠地開放、環(huán)境優(yōu)美的城市形象 ， 成為集運動、文化、娛樂、商業(yè)活動為一體的 文化 體育公園。 北京 XX文化體育中心是 2021年北京奧運會的一處 主 要比賽場地，屆時將 作為奧運會的籃球館和棒球比賽場地， 承 辦籃球賽事和棒球賽事。其余為城市建設(shè)用地和公共綠地，共約 公頃。其中： XX 體育館是北京 2021 年奧運會籃球比賽主場館，可容納觀眾 萬人，建筑面積共 萬平方米，與文化廣場一同位于地塊東南部。 主要規(guī)劃技術(shù)指標 總用地面積： 公頃 其中： 代征綠地用地面積： 公頃 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 6 頁 代征道路用地面積： 公頃 建設(shè)用地面積： 公頃 總建筑面積： 35 萬平方米 其中： 體育館建筑面積約 文化 體育產(chǎn)業(yè)建筑面積約 商業(yè)綜合 體 建筑面積約 萬平方米 （包括酒店約 萬平方米，辦公約 萬平方米，商業(yè)約 萬平方米） 其他技術(shù)指標 建筑密度： 18% 容積率（不含地下建筑面積）： 綠化率（除集中綠地）： 30% 集中綠地： 10 公頃 建筑高度：體育館控制高度： 27米（相對于街道標高） 其他建筑控制高度： 45 米（相對于街道標高） 退紅線：退西翠路西紅線、體育中心北路南紅線距離不小于10 米 間距：符合《北京市住宅建筑間距暫行規(guī)定》的要求 主要 入口方位：西翠路、體育中心北路 停車：機動車， 65輛 /萬平方米 自行車， 200輛 /萬平方米 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 7 頁 二、 項目整體定位 區(qū)域城市功能定位 —— 構(gòu)建北京西部的“生態(tài)休閑經(jīng)濟圈” 。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 8 頁 產(chǎn)品定位的集中闡述 商業(yè) 寫字樓 酒店 文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施 建設(shè)規(guī)模 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 客群分析 大眾娛樂購物客群、會議消費群體、酒店入住群體、 中字頭企業(yè)、 體驗經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè) 公司 會 議 型 集 團 消費、商務(wù)散客、旅游客群 會議消費客群、酒店入住客群、大眾化文化休閑消費客群 產(chǎn)品定位 以生態(tài)化、體驗式為特征的主題商業(yè)廣場 生態(tài)化獨棟企業(yè)總部建筑 生態(tài)化主題商務(wù)會議酒店 與主題商業(yè)及酒店協(xié)調(diào)的體驗式文體休閑中心 CED建設(shè)以國際化、專業(yè)化、人性化為理念，以文化體育休閑、商務(wù)休閑、生態(tài)休閑、美食休閑、娛樂休閑以及各類國際休閑時尚為元素， 以體驗式即時消費為主， 打造北京繁榮休閑功能區(qū)，全面呈現(xiàn)個性化專案定制理念和一站式體驗消費理念，拉動休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 保障酒店與文化體育中心中路南側(cè)的文體產(chǎn) 業(yè)設(shè)施功能的聯(lián)系和有機結(jié)合。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 10 頁