【正文】 五、 總平面 布局 要 點 分析項目中體育場館、運動廣場、文化廣場及文體產(chǎn)業(yè)設施、商業(yè)、寫字樓、酒店各組成部分之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，注重各 組成部分之間的空間形態(tài)的營造。 符合可持續(xù)發(fā)展要求。 盡量選用環(huán)保、經(jīng)濟、實用、節(jié)能的建筑用材 ,在控制成本預算前提下，確保產(chǎn)品品質(zhì)及建筑效果。 與城市整體有機協(xié)調(diào)；與周邊道路銜接順暢；內(nèi)部各組團協(xié)調(diào)互動；造型富有創(chuàng)意，能成為北京市獨特的標志性建筑。應充分考慮奧運會賽 時場地安排、交通組織、臨時設施用地的需要，預留可能性。 規(guī)劃目標：主題化生態(tài)休閑建筑綜合體。 （二） 主要規(guī)劃 技術(shù)指標 參市建院控規(guī)《總體規(guī)劃方案》。同時也將成為賽后北京西部地區(qū)市民進行體育活動和文化休閑活動的重要場所，建成充滿活力的、市民喜愛的城市公共活動中心，建立建筑與開放空間結(jié)合、綠地開放、環(huán)境優(yōu)美的城市形象，成為集運動、文化、娛樂、商業(yè)活動 為一體的體育文化公園 。 主要包括 XX 體育館、文化體育產(chǎn)業(yè)設施及商業(yè)設施，總建筑面積為 35 萬平方米。 郵政所布局 由于體量不大，建議可以布局在商業(yè)街的地上一層的商鋪當中，與體驗式主題商業(yè)街有機協(xié)調(diào)。 文 體 設 施 商業(yè) NBA長廊 商業(yè) 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 寫字樓 商業(yè) XX文化體育中心項目規(guī)劃設計建議書 第 59 頁 八 、 其他 規(guī)劃設計建議 消防站 布局 建議 維持 原 規(guī)劃布局中消防站的位置，將消防站布置在文化體育產(chǎn)業(yè)設施南端的地上一、二層，有獨立的直接對外的出入口，并保留足夠的室外場地，滿足其車輛和訓練的需求。 入口 設計特色 :多入口設計不僅在功能上滿足需要 ,還能使建筑 更富有情趣。） 出入口設計 建議 建議設計為多出 入口式，而不是主出入口式。 文體產(chǎn)業(yè)設施 分層 布局 建議 功能 面積（ 平方米） 地下 2 層 停車、設備、游泳館 12021 地下 1 層 游泳館、 主題 館 、桑拿、水療 10000 1 層 保鈴球館、滑冰館、展廳、文體商業(yè) 10000 2 層 健身中心、文體商業(yè) 8000 3 層 健身中心，專業(yè)俱樂部（擊劍、劍道、柔道、太拳道等） 6000 4 層 專業(yè)俱樂部（藝術(shù)體操、體育舞蹈等） ,理療中心 6000 5 層 影院，小劇場，卡拉 OK，電子游戲 5000 頂層 網(wǎng)球場（館） 地下一層 設計： ? 通過地下一層的空間布置，達到文體產(chǎn)業(yè)設施部分與酒店和商業(yè)的貫通； ? 在地下一層面 置游泳館等文體設施外，設計一條 NBA 長廊與酒店地下一層、商業(yè)地下一層相連通； ? 設計與 NBA 產(chǎn)品相關(guān)的特色主題商業(yè)街，使商業(yè)在地下貫通，同時引導人流相互流動； 地上部分 設計： XX文化體育中心項目規(guī)劃設計建議書 第 57 頁 ? 文體設施地上一層與其他建筑獨立布局； ? 文體設施二層以上部分與酒店建筑物獨立； ? 文體設施三層布置弧形過街廊橋，連接酒店與商業(yè)； 建筑風格 建議 建議整體為現(xiàn)代建筑風格，其整體風格應與旁邊的國家籃球館協(xié)調(diào)，但立面色彩可以更明亮些。 從客群消費特征上講， 青少年群體年輕，時尚，經(jīng)常運動和聚會，并有時間受到比較專業(yè)和系統(tǒng)的運動培訓 ； 中青年群體以白領(lǐng)運動群體為主，受過良好的教育，收入穩(wěn)定，消費能力強，喜歡運動并對場地和器材有一定要求 。區(qū)域市場角度， 借助良好的區(qū)位和市場機遇，做北京西部的文體休閑中心；全北京市及旅游市場 角度， 作為承載特色主題概念的大型文體設施，面向全北京及旅游客群的 文體休閑娛樂消費市場。 與商業(yè)和酒店的互動： 提供商務會議酒店的會議消費客群所需要的綜合性文體娛樂設施；為商業(yè)消費客群提供體驗感強烈的文體休閑娛樂產(chǎn)品 。 體 現(xiàn)專業(yè)性： 建設和提供的場地及器材應具有專業(yè)性，而不是簡單意義的群眾性運動場所。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設計建議書 第 52 頁 產(chǎn)品功能配置 “ 體驗式主題館 + 文體娛樂項目 + NBA 長廊相結(jié)合 ” 體量分配比例 項目內(nèi)容 體驗式主題特色項目 傳統(tǒng)體育運動 特色 NBA 長廊 體量比率 65% 28% 7% 體現(xiàn) 綜合性：使運動、健身、休閑、娛樂能有機的融為一體，而不是僅強調(diào)其中的某一部分，使客人能真正享受到周末或假日的“一站式”運動休閑生活。 因此，本項目文體產(chǎn)業(yè)設施定位于 —— 與主題商業(yè)及酒店協(xié)調(diào)的體驗式文體休 閑中心。而 本區(qū)域聚集大量機關(guān)事業(yè) 單位、大型醫(yī)院、國有企業(yè)，他們是個穩(wěn)定的擁有較高消費能力的群體。 文體產(chǎn)業(yè)設施 的開發(fā)正是在文體產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展，而市場缺乏有競爭力和特色化產(chǎn)品的前提下進行的，擁有較大的產(chǎn)品拓展空間。 房間設置 房間數(shù) （套） 折合標準 開間數(shù) 比例 單人間 110 110 22% 雙人間 190 190 38% 套房 45 90 18% XX文化體育中心項目規(guī)劃設計建議書 第 50 頁 殘疾人連通房 10 20 4% 豪華套房 15 40 8% 大使套房 10 40 8% 總統(tǒng)套間 1 8 2% 總計 381 500 100% 餐飲 配置 餐飲部分面積合計 5200 平米（其中包括廚房面積 2200 平米）。 每層設樓層服務工作室 2 間 。 客房 分布于 5～ 12 層 。如： 同聲傳譯設備 ， 接收機 ， 即席投票發(fā)言系統(tǒng) ， 大型投影電視設備 ， 音響設備 ， 多聲道立體聲寬銀幕電影放映設備 ， 高亮度幻燈機和投影儀 ， 電視轉(zhuǎn)播系統(tǒng) ， 錄音系統(tǒng) ， 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ， 寬帶多媒體網(wǎng)絡 ， 視頻會議系統(tǒng)等 。 構(gòu)建功能完善的會議設施，以特色化會議產(chǎn)品超越區(qū)域內(nèi)主要競爭對手 。 ? 建議在低層使用石材，以增加酒店建筑的質(zhì)感 。 酒店立面設計建議 ? 建議酒店的建筑風格是現(xiàn)代與古典結(jié)合，而不是純粹的現(xiàn)代建筑。使其成為西部地區(qū)典型的特色化會議酒店 ，客房數(shù)布置在 400 間左右； ? 建議地下做 兩 層，地上局部用足限高； ? 建議把酒店正門朝南，面對長安街 方向 ； ? 二層設為酒店入口 ： 二層設計平臺，進入酒店豪華大堂； ? 建議將酒店裙房設計會議中心配樓，專門為會議服務； ? 建議把酒店設計為本項目最高的建筑，成為 CED 的標志型建筑； ? 與商業(yè)的連通 ： 酒店地上一層和地下一層布置商業(yè)，與商業(yè)街連接 ， 地上二層（即酒店的首層）采用連廊與商業(yè)街連接； ? 共享配套 ： 娛樂配套主要分布在酒店南面的文體中心 ，采用單獨封閉式地下通道連接文體中心； 酒店產(chǎn)品 設計特色 ? 以綠色生態(tài)建筑為核心理念； ? 強調(diào)從設計、施工、使用、維護的全面環(huán)保技術(shù)和措施； XX文化體育中心項目規(guī)劃設計建議書 第 48 頁 ? 建議在設計中充分考慮采光，比如可采光的地下車庫、大堂和中庭等； ? 建議在酒店設計一個熱帶植物園，可在其中放養(yǎng)鳥類和蝴蝶等。 區(qū)域商務、會議市場 包括： 本項目 周邊 6 公里范圍內(nèi) 大型國字號企業(yè)和政府機關(guān)的商務、會議消費市場，商務散客和部分旅游團隊 ； 北京市會議消費市場 包括： 北京市的特色化會議消費市場，要求有良好齊全的會議產(chǎn)品設施，同時要有完善的配套娛樂休閑設施； 主要滿足： ? 大型國字號企業(yè)會議需求； ? 國家機關(guān)、軍事單位會議需求； ? 周邊區(qū)域航天橋和公主墳地區(qū)商務會議需求 ? 項目內(nèi)寫字樓客戶商務會議需求； ? 西長安街延長線附近商圈商務活動需求； ? 項目內(nèi)寫字樓客戶商務活動需求； ? 西奧中心賽事活動接待； ? 旅游團隊接 待。 ? 其他配套：提供餐飲、酒吧、影視、商務辦公、信息咨詢、票務、旅游、郵政服務，以及娛樂、餐飲、商用設施的出租、出售 服務等等 。 ? 客房：提供不同規(guī)格、房型的客房及服務。 建設北京市 區(qū)內(nèi)首家 特色化會議中心 ， 配置齊全設備 ，從2021 平米的多功能廳到 50 平米的洽談室，高標準的會議配套設施，從硬件上超越主要競爭對手，爭取成為區(qū)域內(nèi) 提供 最完善會議配套功能 的特色化生態(tài)酒店 。 本項目所在區(qū)域位于北京西部各大部委、機關(guān)、軍隊、國企聚集的區(qū)域，行政辦公氛圍濃郁 ，而 項目周邊沒有一家四星級以上酒店，面對西部軍區(qū)與國企強大的需求 ，周邊區(qū)域幾乎沒有供應的能力 ， 市場呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢 ； 而該區(qū)域缺乏旅游和度假的市場和客群支持，不適合開發(fā)旅游度假型酒店。 保證所有寫字樓均能互相連接，利于客戶聯(lián)棟購買； 采用中央核心筒的平面布局 —— 采用中央核心筒外框柱的平面布局，使建筑物具有使用空間大，視野采光均好、交通線路便捷等優(yōu)勢，同時有利于機電等設備的布置和運行，也有利于建筑物在地震作用下的整體抗震性能； 采用室內(nèi)無柱式自由開間 —— 室內(nèi)的無柱式是空間靈活利用的一項改革；它是獲得最佳采光以及景觀的有效模式，既提高了空間的使用率，便于使用者進 行靈活化分割，擁有最大的裝修自由度；同時保證室內(nèi)的氣流通暢，打造健康生態(tài)的辦公環(huán)境； 辦公建筑以 5— 6 棟企業(yè)總部為主， 建筑風格可以在適度統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)各自的特色；在 建筑形式 上 可以高低錯落有致； 寫字樓產(chǎn)品 設計特 色 考慮大型企業(yè)集團等目標客群需求，設計特色化產(chǎn)品： ? 企業(yè)產(chǎn)品及業(yè)績展示廳； ? 多功能廳，會議廳、會客室； ? 員工餐廳、接待餐廳； ? 企業(yè)休閑會所 —— 體現(xiàn)辦公和休閑的雙重功能 ； XX文化體育中心項目規(guī)劃設計建議書 第 42 頁 ? 建議頂層 可以 考慮設為總裁專用層 ，或者 體現(xiàn)公寓功能，以供企業(yè)接待住宿等等； ? 布局設計 強調(diào) 通風 采光； ? 幕墻、電梯、 空調(diào)等設備要最高配置； 建筑風格 建議 ? 建議設計為現(xiàn)代建筑風格； ? 建筑立面盡量簡單、含蓄、不張揚 ,以迎合客戶的特點； ? 中庭等公共部分的設計要大而不奢華； XX文化體育中心項目規(guī)劃設計建議書 第 43 頁 六 、 酒店 部分 酒店產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 國內(nèi)的酒店主要分為商務型酒店、旅游型酒店、會議型酒店和度假型酒店。 中字頭企業(yè)總部的 員工數(shù)量 一般在 100人左右；面積需求： 7000— 8000 平米；內(nèi)部配套 一般包括 辦公、會議、高級招待 、餐飲 等。 整個在京國資企業(yè)主要分布在西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)；其中以西城區(qū)與海淀區(qū)分布的國資企業(yè)最多，分別占有 40家與 35 家，占全國 179 家中的 ％，占 134 家在京企業(yè)的 ％ 。人教社以 6 億入主韋伯時代 A 座，國家電力集團和中國石油天然氣集團公司分別花了近 7771 萬人民幣 和 5020 萬人民幣投資國際大廈。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設計建議書 第 39 頁 寫字樓目標客群定位 隨著國有體制的改革縱深發(fā)展，將會有越來越多的國有企業(yè)、國家事業(yè)單位購買獨棟寫字樓作為辦公之用。 獨棟企業(yè)總部寫字樓建筑面積控制在 6000— 8000 平方米，數(shù)量控制在 6 棟以內(nèi)，標準層面積控制 在 8001200 平方米 。 本項目具有便捷的路網(wǎng)，鄰近奧運設施 、運動廣場、集中綠地以及商務、休閑、購物資源，在西部區(qū)域具備產(chǎn)品競爭力。 因此，本項目寫字樓定位于 —— 生態(tài)化獨棟企業(yè)總部建筑。 獨棟寫字樓是面向特定大客戶群體的一種辦公物業(yè)；是對辦公物業(yè)潛在的客戶群體進一步細分后，挖掘到企業(yè)客戶對具有獨立性特征辦公物業(yè)存在的客觀需求，從而本著差異化原則，進行產(chǎn)品開發(fā)建設。