【正文】 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 45 頁 酒店目標(biāo)客群定位 酒店的 目標(biāo)客戶 以周邊區(qū)域為主力客群的地域范圍，同時通過項目知名度的樹立和特色化的會議招待服 務(wù)，吸引周邊區(qū)域以外的潛在客群。標(biāo)準(zhǔn)客房平均建筑面積控制在 50平米左右或者凈面積不小于 30 平方米（不包括房內(nèi)小走道與衛(wèi)生間），衛(wèi)生間凈面積不小于 5 平方米。 從輻射區(qū)域出發(fā)， 本項目 的 目標(biāo)客群 也相應(yīng)分為三個層次： ? 第一層次：項目級的客戶群，主要指本建筑綜合體里的客戶； ? 第二層次：區(qū)域級的客戶群，主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群； ? 第三層次：城市級的客戶群，面向整個北京市的文體休閑消費客群。 二、 規(guī)劃范圍 （ 一） 規(guī)劃 招標(biāo) 內(nèi)容 對規(guī)劃方案涉及的項目的內(nèi)容界定、四至界定。 要滿足銷售和經(jīng)營的需要，并充分考慮奧運會賽后的持續(xù)發(fā)展需要，保障可持續(xù)運營。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 60 頁 附件 XX 文化體育中心 項目 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書 （模 板 僅 供參考 ） 一、 規(guī)劃背景 北京 XX 文化體育中心規(guī)劃建設(shè)用地位于北京市西部，復(fù)興路（西長安街長線）以北，西四環(huán)路以東，西翠路以西，總用地約 公頃。這樣可以細(xì)分客群，吸引到那些消費能力強且比較穩(wěn)定的中高端客戶，組建比較專業(yè)的會員俱樂部，以便后期的經(jīng)營。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 49 頁 會議室設(shè)置 數(shù)量 單位 面積 合計面積 多功能廳 1 2021 2021 階梯式 會議廳 1 800 800 大型會議廳 2 500 1000 中型會議室 4 250 1000 小型會議室 8 100 800 商務(wù)洽談室 8 100 800 其他小型會議室 10～ 20 500 合計 6900 客房配置 客房部分建筑面積總計 24000 平米，設(shè)置各類客房 381 間 /套 。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 44 頁 產(chǎn)品功能配置 功能體量配比 建議 組成 單位：平米 客房部分（包括大堂） 24000 會議中心部分面積 6900 餐飲 部分面積 5200 娛樂部分面積 3000 地下部分面積 1900 項目總面積 41000 ? 配套標(biāo)準(zhǔn)：按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)配置 ，服務(wù)項目上考慮與文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的互補 。 產(chǎn)品體量 ： 開發(fā)小體量 5A級寫字樓 ， 總建筑面積 萬平方米 。 寫字樓 文體產(chǎn) 業(yè)設(shè)施 體驗式主題商業(yè)街 大型生態(tài)化時尚賣場 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 餐飲 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 主題賣場 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 32 頁 地 上二 層商業(yè) 布局建議 ? 南側(cè) 上下連通的商業(yè)街區(qū) ， 主要為地下一層和地上的兩層，共三層 ，以特色化、體驗式購物為 主 ； ? 酒店 與商業(yè)相對獨立，通過設(shè)計廊橋進(jìn)行 銜接 ； ? 商業(yè)部分主題商業(yè)街與賣場結(jié)合，可以考慮多個單體設(shè)計； ? 寫字樓 和休閑娛樂區(qū) 相對獨立，不設(shè)立商業(yè)。 因此，本項目的 商業(yè) 部分 定位于 —— 以生態(tài)化、體驗式為特征的主題商業(yè)廣場 。 商業(yè)街一層地面布置地上停車位。 五棵松文化體育中心商業(yè)平面布局示意圖 文化廣場 酒店 文體設(shè)施 寫字樓 商業(yè) 體育場館 運動廣場 五棵松文化體育中心北路 五棵松文化體育中心 中 路 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 13 頁 1. 確?！?L”型地塊的兩個端頭均布置商 業(yè)和文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施，有效聚集和引導(dǎo)各方向的消費人流； 2. 可以將商業(yè)、酒店、文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施貫通，共同形成完整的“ L形商業(yè)帶”，保證商業(yè)氣氛的連續(xù)性； 3. 三面環(huán)路，交通條件對商業(yè)而言是最為理想的； 4. 能與文體中心、酒店、寫字樓相結(jié)合； 5. 有利于后期銷售和租賃； （二） 寫字樓建議布置于 地塊西北角 ， 西邊緊鄰西四環(huán)，北面緊鄰XX 文化體育中心北路，處于金角銀邊的位置。本次策劃的規(guī)劃布局涵蓋文化體育中心中路北側(cè)的“商業(yè)開發(fā)區(qū)”（ 商業(yè)、寫字樓、酒店 ）和文化體育中心中路南側(cè)的 文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的 整體 規(guī)劃布局，必須要結(jié)合項目各組成部分間的相互關(guān)系，合理地進(jìn)行平面布局。 用地 現(xiàn)狀及交通條件 項目用地分兩部分，包括城市公共綠化用地和城市建設(shè)用地，總用地面積約為 公頃。 商業(yè)設(shè)施主要位于地塊北部，規(guī)劃內(nèi)容包括酒店、寫字樓和商業(yè)。 運動 廣場 ： 作為連接體育館和文體產(chǎn)業(yè) 設(shè)施 的 開放 空間， 集中布置各種運動場地，體現(xiàn)項目體育運動主題；公共開放的空間可以有效引導(dǎo)長安街人流至北邊的商業(yè)區(qū) ，同時 設(shè)置 活潑生動的景觀小品可以減弱 步行的 距離感 。 寫字樓停車場 文化廣場 體育場館 文體設(shè)施 運動 廣場 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 17 頁 地下一層布局說明 說明： 寫字樓地下一層仍為停車場。在酒店與商業(yè)連通的二層也可以設(shè)計溝通人流的特色廊橋。如 運動100 體育用品店、力生體育用品店、書店等 。從目前的情況來看，投資型的客戶非常少，所以寫字樓如果散賣，開發(fā)商會面臨很大的銷售壓力和風(fēng)險。 中字頭企業(yè)總部的 員工數(shù)量 一般在 100人左右；面積需求： 7000— 8000 平米；內(nèi)部配套 一般包括 辦公、會議、高級招待 、餐飲 等。 酒店立面設(shè)計建議 ? 建議酒店的建筑風(fēng)格是現(xiàn)代與古典結(jié)合，而不是純粹的現(xiàn)代建筑。而 本區(qū)域聚集大量機關(guān)事業(yè) 單位、大型醫(yī)院、國有企業(yè)，他們是個穩(wěn)定的擁有較高消費能力的群體。） 出入口設(shè)計 建議 建議設(shè)計為多出 入口式，而不是主出入口式。應(yīng)充分考慮奧運會賽 時場地安排、交通組織、臨時設(shè)施用地的需要，預(yù)留可能性。 與城市整體有機協(xié)調(diào)；與周邊道路銜接順暢；內(nèi)部各組團協(xié)調(diào)互動；造型富有創(chuàng)意，能成為北京市獨特的標(biāo)志性建筑。 入口 設(shè)計特色 :多入口設(shè)計不僅在功能上滿足需要 ,還能使建筑 更富有情趣。 因此，本項目文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施定位于 —— 與主題商業(yè)及酒店協(xié)調(diào)的體驗式文體休 閑中心。 ? 建議在低層使用石材，以增加酒店建筑的質(zhì)感 。 保證所有寫字樓均能互相連接，利于客戶聯(lián)棟購買； 采用中央核心筒的平面布局 —— 采用中央核心筒外框柱的平面布局，使建筑物具有使用空間大，視野采光均好、交通線路便捷等優(yōu)勢，同時有利于機電等設(shè)備的布置和運行，也有利于建筑物在地震作用下的整體抗震性能； 采用室內(nèi)無柱式自由開間 —— 室內(nèi)的無柱式是空間靈活利用的一項改革；它是獲得最佳采光以及景觀的有效模式，既提高了空間的使用率，便于使用者進(jìn) 行靈活化分割，擁有最大的裝修自由度；同時保證室內(nèi)的氣流通暢，打造健康生態(tài)的辦公環(huán)境； 辦公建筑以 5— 6 棟企業(yè)總部為主， 建筑風(fēng)格可以在適度統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)各自的特色；在 建筑形式 上 可以高低錯落有致； 寫字樓產(chǎn)品 設(shè)計特 色 考慮大型企業(yè)集團等目標(biāo)客群需求，設(shè)計特色化產(chǎn)品： ? 企業(yè)產(chǎn)品及業(yè)績展示廳； ? 多功能廳，會議廳、會客室； ? 員工餐廳、接待餐廳； ? 企業(yè)休閑會所 —— 體現(xiàn)辦公和休閑的雙重功能 ； XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 42 頁 ? 建議頂層 可以 考慮設(shè)為總裁專用層 ，或者 體現(xiàn)公寓功能，以供企業(yè)接待住宿等等； ? 布局設(shè)計 強調(diào) 通風(fēng) 采光； ? 幕墻、電梯、 空調(diào)等設(shè)備要最高配置； 建筑風(fēng)格 建議 ? 建議設(shè)計為現(xiàn)代建筑風(fēng)格； ? 建筑立面盡量簡單、含蓄、不張揚 ,以迎合客戶的特點； ? 中庭等公共部分的設(shè)計要大而不奢華； XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 43 頁 六 、 酒店 部分 酒店產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 國內(nèi)的酒店主要分為商務(wù)型酒店、旅游型酒店、會議型酒店和度假型酒店。 獨棟寫字樓是面向特定大客戶群體的一種辦公物業(yè)；是對辦公物業(yè)潛在的客戶群體進(jìn)一步細(xì)分后，挖掘到企業(yè)客戶對具有獨立性特征辦公物業(yè)存在的客觀需求，從而本著差異化原則，進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)。 如 Etam、 THEME、淑女屋、杰西卡、翠貝卡、 ONLY、豪曼尼等女裝品牌；湯尼威爾、杰尼亞、 JACK JONES、ODBO、紀(jì)梵希等男裝品牌；百圖、愛維、 ebase、湯姆泰勒等休閑品牌；運動服裝，如李寧、匡威、 Nike 360176。布置生動有趣的小品和景觀，目的在于引導(dǎo)長安街西延線人流行至位于北部的大型商業(yè)設(shè)施，同時減弱距離感帶來的單調(diào)乏味。包括酒店地下一層、商業(yè)地下一層、文體設(shè)施地下一層。 商業(yè) ： 聚集大量的消費人流，為文體產(chǎn)業(yè)等設(shè)施帶來潛在消費客流；同時聚集人氣，擴大其它設(shè)施的市場知曉度 。 北京西部區(qū)域的城市功能應(yīng)該定位于“休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟圈”，通過本項目的開發(fā)，在北京城市多極版圖當(dāng)中構(gòu)建“生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)”，成為北京城市功能多極格局當(dāng)中的重要一極，并進(jìn)一步帶動北京西部的產(chǎn)業(yè)更新和產(chǎn)業(yè)升級。 北京 XX文化體育中心是 2021年北京奧運會的一處 主 要比賽場地，屆時將 作為奧運會的籃球館和棒球比賽場地， 承 辦籃球賽事和棒球賽事。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 8 頁 產(chǎn)品定位的集中闡述 商業(yè) 寫字樓 酒店 文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施 建設(shè)規(guī)模 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 客群分析 大眾娛樂購物客群、會議消費群體、酒店入住群體、 中字頭企業(yè)、 體驗經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè) 公司 會 議 型 集 團 消費、商務(wù)散客、旅游客群 會議消費客群、酒店入住客群、大眾化文化休閑消費客群 產(chǎn)品定位 以生態(tài)化、體驗式為特征的主題商業(yè)廣場 生態(tài)化獨棟企業(yè)總部建筑 生態(tài)化主題商務(wù)會議酒店 與主題商業(yè)及酒店協(xié)調(diào)的體驗式文體休閑中心 CED建設(shè)以國際化、專業(yè)化、人性化為理念，以文化體育休閑、商務(wù)休閑、生態(tài)休閑、美食休閑、娛樂休閑以及各類國際休閑時尚為元素， 以體驗式即時消費為主， 打造北京繁榮休閑功能區(qū)，全面呈現(xiàn)個性化專案定制理念和一站式體驗消費理念，拉動休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 12 頁 總平面布局建議 該規(guī)劃平面布局 充分 體現(xiàn)了以下 設(shè)計原則 ： 合理區(qū)隔人流 ； 功能和諧互動 ； 整體形成商業(yè)氛圍 ； 面對長安街形成展示面 。 文體設(shè)施地上 部分 與其他建筑獨立布局。 目前的大眾化消費向特色購物需求方向發(fā)展；對購物環(huán)境的舒適性要求提高； 體驗式購物、創(chuàng)意商 業(yè)形態(tài)發(fā)展 迅速。 XX文化體育中心項目規(guī)劃設(shè)計建議書 第 29 頁 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議 規(guī)劃 設(shè)計要點 1. 進(jìn)行合理的功能布局，滿足利于銷售和 整體 運營的要求； 2. 要