【正文】 要滿足銷售和經(jīng)營的需要，并充分考慮奧運(yùn)會(huì)賽后的持續(xù)發(fā)展需要，保障可持續(xù)運(yùn)營。 經(jīng)濟(jì)性原則。 四、 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 滿足奧運(yùn)賽時(shí)要求。 二、 規(guī)劃范圍 （ 一） 規(guī)劃 招標(biāo) 內(nèi)容 對(duì)規(guī)劃方案涉及的項(xiàng)目的內(nèi)容界定、四至界定。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 60 頁 附件 XX 文化體育中心 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書 （模 板 僅 供參考 ） 一、 規(guī)劃背景 北京 XX 文化體育中心規(guī)劃建設(shè)用地位于北京市西部，復(fù)興路（西長安街長線）以北，西四環(huán)路以東，西翠路以西，總用地約 公頃。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 58 頁 NBA 體驗(yàn)長廊 ? 在文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的入口開始有一條 NBA 長廊與商業(yè)的地下一層水系長街相連接，貫通文體設(shè)施和主題商業(yè)； ? NBA 長廊內(nèi)可以展出各國和 NBA 有關(guān)的人物宣傳或產(chǎn)品宣傳、以及相關(guān)的圖片、各項(xiàng)比賽資料等物品，也可以是體育產(chǎn)品相關(guān)的小型專賣店，整個(gè)長廊是全北京乃至全國 NBA 產(chǎn)品及體育產(chǎn)品聚集 地。（國家籃球館協(xié)調(diào)為白色幕墻，正方形，高度為 27 米。 從輻射區(qū)域出發(fā)， 本項(xiàng)目 的 目標(biāo)客群 也相應(yīng)分為三個(gè)層次： ? 第一層次：項(xiàng)目級(jí)的客戶群，主要指本建筑綜合體里的客戶； ? 第二層次：區(qū)域級(jí)的客戶群，主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群； ? 第三層次：城市級(jí)的客戶群，面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。這樣可以細(xì)分客群，吸引到那些消費(fèi)能力強(qiáng)且比較穩(wěn)定的中高端客戶，組建比較專業(yè)的會(huì)員俱樂部，以便后期的經(jīng)營。 文化體育產(chǎn)業(yè)設(shè)施的定位 緊扣 項(xiàng)目 CED的 開發(fā) 主題，與奧運(yùn)場館和文體廣場共同打造北京獨(dú)一無二的文體娛樂中心，形成區(qū)域優(yōu)勢和特色，創(chuàng)造新的熱點(diǎn)。 項(xiàng)目周邊 區(qū)域內(nèi) 文體休閑娛樂業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱， 除石景山室外游樂世界具規(guī)模與知名度外， 短期內(nèi)再增加文體娛樂設(shè)施的可能性很?。徊荒軡M足需求，因此本區(qū)域的實(shí)際需求量大于目前實(shí)際供應(yīng)量 。標(biāo)準(zhǔn)客房平均建筑面積控制在 50平米左右或者凈面積不小于 30 平方米（不包括房內(nèi)小走道與衛(wèi)生間），衛(wèi)生間凈面積不小于 5 平方米。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 49 頁 會(huì)議室設(shè)置 數(shù)量 單位 面積 合計(jì)面積 多功能廳 1 2021 2021 階梯式 會(huì)議廳 1 800 800 大型會(huì)議廳 2 500 1000 中型會(huì)議室 4 250 1000 小型會(huì)議室 8 100 800 商務(wù)洽談室 8 100 800 其他小型會(huì)議室 10～ 20 500 合計(jì) 6900 客房配置 客房部分建筑面積總計(jì) 24000 平米，設(shè)置各類客房 381 間 /套 。 會(huì)議 配置 會(huì)議部分面積 6900 平米，設(shè)置大小會(huì)議室 20 余間； 可以 容納10余人到 2500 人的大小會(huì)議廳室 ， 其中包括貴賓洽談室，多功能型會(huì)議廳等。使其成為北京高檔酒店中的特別風(fēng)景。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 45 頁 酒店目標(biāo)客群定位 酒店的 目標(biāo)客戶 以周邊區(qū)域?yàn)橹髁腿旱牡赜蚍秶瑫r(shí)通過項(xiàng)目知名度的樹立和特色化的會(huì)議招待服 務(wù)，吸引周邊區(qū)域以外的潛在客群。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 44 頁 產(chǎn)品功能配置 功能體量配比 建議 組成 單位：平米 客房部分（包括大堂） 24000 會(huì)議中心部分面積 6900 餐飲 部分面積 5200 娛樂部分面積 3000 地下部分面積 1900 項(xiàng)目總面積 41000 ? 配套標(biāo)準(zhǔn)：按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置 ，服務(wù)項(xiàng)目上考慮與文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的互補(bǔ) ?？傮w上講， 商務(wù) 會(huì)議型酒店是酒店發(fā)展的大趨勢，許多飯店都在向商務(wù)和會(huì)議型方向進(jìn)行改造。 因此 ， 本項(xiàng)目的目標(biāo)客群主要面向 北京西部的“ 中 字頭”企業(yè)，以及與各大部委相關(guān)聯(lián)的企業(yè) ； 此外兼顧 北京本地的大型企業(yè)，軍隊(duì)企業(yè)和公司，中關(guān)村高科技企業(yè)，以及體育、娛樂產(chǎn)業(yè)相關(guān)的公司 。 交易案例：由城建集團(tuán)投資的金碼大廈還沒封頂，就已經(jīng)被整棟預(yù)定，涉及金額達(dá) 6 個(gè)多億。 產(chǎn)品體量 ： 開發(fā)小體量 5A級(jí)寫字樓 ， 總建筑面積 萬平方米 。不同需求的企業(yè)，也可以做出相應(yīng)的個(gè)性化選擇。 商業(yè)人流引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 地下通道生態(tài)化步行廣場特色長廊、步行電梯、地下通道地下通道生態(tài)化步行廣場特色長廊、步行電梯、地下通道 ? 地鐵人流 —— 長廊或步行電梯的引導(dǎo) ? 長安街人流 —— 生態(tài)化步行廣場 ? 商業(yè)內(nèi)部人流 —— 廊橋或地下通道XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 38 頁 五 、 寫字樓部分 寫字樓產(chǎn)品定位 寫字樓的客戶主要有兩種類型，一種是自用型，一種是投資型。 ? 設(shè)立公共廣場和中庭，直接溝通地下空間。 寫字樓 文體產(chǎn) 業(yè)設(shè)施 體驗(yàn)式主題商業(yè)街 大型生態(tài)化時(shí)尚賣場 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 餐飲 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 主題賣場 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 32 頁 地 上二 層商業(yè) 布局建議 ? 南側(cè) 上下連通的商業(yè)街區(qū) ， 主要為地下一層和地上的兩層，共三層 ，以特色化、體驗(yàn)式購物為 主 ； ? 酒店 與商業(yè)相對(duì)獨(dú)立，通過設(shè)計(jì)廊橋進(jìn)行 銜接 ； ? 商業(yè)部分主題商業(yè)街與賣場結(jié)合，可以考慮多個(gè)單體設(shè)計(jì)； ? 寫字樓 和休閑娛樂區(qū) 相對(duì)獨(dú)立，不設(shè)立商業(yè)。、 CBA、百事等運(yùn)動(dòng)品牌； MINA、水孩兒、木馬、派克蘭帝等兒童服裝品牌； Belle、翠貝卡、BALLY、 Clarks、 CELINE 等鞋帽品牌等等。 半主力店 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以專業(yè)店為主， 著力引進(jìn)運(yùn)動(dòng)休閑類業(yè)態(tài)。 核心 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群 主要包括： ? 生活、工作在附近區(qū)域的人群 ； ? 周邊 2 公里范圍之內(nèi)的消費(fèi)群體 ； ? 驅(qū)車時(shí)間 10分鐘以內(nèi)的消費(fèi)群體 ； ? 本區(qū)域的流動(dòng)人口 ； 次級(jí) 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群主要包括： ? 策劃區(qū)域周邊 5 公里范圍內(nèi) ； ? 開車或乘車到達(dá)本商業(yè)區(qū)的時(shí)間在 20 分鐘之內(nèi)的 所有有效消費(fèi)者； 外輻射 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群主要包括 ： ? 全北京范圍的消費(fèi)客群。 因此，本項(xiàng)目的 商業(yè) 部分 定位于 —— 以生態(tài)化、體驗(yàn)式為特征的主題商業(yè)廣場 。 ? 體驗(yàn)式人行步道的設(shè)計(jì)要與東側(cè)的籃球館和文化廣場很好地結(jié)合； ? 同時(shí)也要與其西側(cè)的賽后建設(shè)的運(yùn)動(dòng)廣場有機(jī)融合； ? 體驗(yàn) 式人行步道、運(yùn)動(dòng)廣場和文化廣場可以設(shè)計(jì)成開放空間，設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致的步行小路、園藝小品、景觀雕塑等，使人流可以在其中自由隨意地穿行，共同能夠享受到愜意的精神享受和XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 24 頁 文化熏陶。使酒店能夠很好地利用南側(cè)的大型文體娛樂設(shè)施，同時(shí)特色化的建筑本身就構(gòu)成了區(qū)域的一個(gè)建筑亮點(diǎn)。 文體設(shè)施 文化廣場 運(yùn)動(dòng)廣場 體育場館 寫字樓 酒店大堂 商業(yè) XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 20 頁 標(biāo)準(zhǔn)層（ 地上 三層及以上）布局說明 說明： 酒店三層及以上部分與其他建筑獨(dú)立 ； 商業(yè)三層及以上部分為獨(dú)立商業(yè)， 與其他建筑獨(dú)立 ； 三層布置弧形 的特色 過街廊橋，連接酒店與文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施 ，在溝通人流的同時(shí)， 形成項(xiàng)目的建筑亮點(diǎn) 。 商業(yè)街一層地面布置地上停車位。 通過下沉式廣場、跨市政路的地下 通道， 與文體設(shè)施和籃球館相連、聚集人流。 各地塊停車時(shí)間可利用時(shí)間差，以 滿足各停車時(shí)段的車位要求。 （四） 文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施 依照控制性詳細(xì)規(guī)劃要求， 布置于文體中心中路南側(cè) 地塊。 五棵松文化體育中心商業(yè)平面布局示意圖 文化廣場 酒店 文體設(shè)施 寫字樓 商業(yè) 體育場館 運(yùn)動(dòng)廣場 五棵松文化體育中心北路 五棵松文化體育中心 中 路 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 13 頁 1. 確保“ L”型地塊的兩個(gè)端頭均布置商 業(yè)和文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施，有效聚集和引導(dǎo)各方向的消費(fèi)人流； 2. 可以將商業(yè)、酒店、文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施貫通，共同形成完整的“ L形商業(yè)帶”，保證商業(yè)氣氛的連續(xù)性； 3. 三面環(huán)路，交通條件對(duì)商業(yè)而言是最為理想的； 4. 能與文體中心、酒店、寫字樓相結(jié)合； 5. 有利于后期銷售和租賃； （二） 寫字樓建議布置于 地塊西北角 ， 西邊緊鄰西四環(huán)，北面緊鄰XX 文化體育中心北路，處于金角銀邊的位置。 酒店 ： 可以充分利用文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的娛樂休閑配套 ，避免重XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 11 頁 復(fù)性建設(shè) ；通過酒店和商業(yè)的結(jié)合，能夠提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的檔次和市場知名度；酒店為寫字樓固定用戶提供訪客住宿服務(wù)，以及高級(jí)的商務(wù)會(huì)議服務(wù)； 同時(shí)酒店 除滿足奧運(yùn)賽時(shí)需求 外 ，也解決賽后組織大型比賽時(shí)部分工作人員和觀眾的住宿問題 。 文化廣場： 突出表現(xiàn) 本項(xiàng)目的文化活動(dòng)主題， 是人流聚集的場所，可以很好地以體育館為背景舉辦各種文化活動(dòng)； 作為體育館主入口與市政路的過渡 空間 ， 可以有效疏導(dǎo) 人流 。 要求進(jìn)行地塊的動(dòng)線分析，合理組織車流、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)。本次策劃的規(guī)劃布局涵蓋文化體育中心中路北側(cè)的“商業(yè)開發(fā)區(qū)”（ 商業(yè)、寫字樓、酒店 ）和文化體育中心中路南側(cè)的 文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的 整體 規(guī)劃布局，必須要結(jié)合項(xiàng)目各組成部分間的相互關(guān)系，合理地進(jìn)行平面布局。 本項(xiàng)目開發(fā)主題 定 位 — “ CED”中央休閑區(qū) 以奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，發(fā)展以 生態(tài)化、 體驗(yàn)式特色的主題化休閑建筑綜 合體，憑借功能齊備的建筑綜合體架構(gòu)，成為京西休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈核心。 文化體育產(chǎn)業(yè)設(shè)施在奧運(yùn)會(huì)期間將做為奧運(yùn)會(huì)棒球比賽 的附屬設(shè)施， 賽后 可進(jìn)行經(jīng)營 。 用地南側(cè)為地鐵一號(hào)線，其周邊共涉及 10 條城市快速路和主、XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 5 頁 次干道，從西向東依次為：永定路、西四環(huán)路、西翠路、東翠路、西三環(huán)路；從北向南依次為：阜石路、金溝路、玉淵潭南街、萬壽路西街、復(fù)興路，交通極為便利。 用地 現(xiàn)狀及交通條件 項(xiàng)目用地分兩部分，包括城市公共綠化用地和城市建設(shè)用地，總用地面積約為 公頃。 XX 文化體育中心項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建議 書 二零零五年一月XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 2 頁 目 錄 一、項(xiàng)目基本情況 .............................................. 4 項(xiàng)目