【正文】 ............................. 27 五、項(xiàng)目銷售部署 ....................................................................................................... 29 ㈠銷售時(shí)機(jī)及入市姿態(tài) ........................................................................................ 29 ㈡優(yōu)化媒體組合 .................................................................................................... 31 結(jié) 束 語(yǔ) .................................................................................................... 32 。故前期的鋪墊及新聞炒作將是本項(xiàng)目銷售的重頭戲。 由于本項(xiàng)目將分期開發(fā)，前期的市場(chǎng)口碑尤其重要，故敝司認(rèn)為前期的規(guī)劃、園林的設(shè)計(jì)、示范單位的裝修，甚至乎現(xiàn)場(chǎng)的包裝都必須給人耳目一新的感覺方能在蕓蕓樓盤中脫穎而出。再配以討論會(huì)及專題展示，為項(xiàng)目積累人氣，樹立社會(huì) 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 30 知名度。但是，另一方面，要銷售取得好成績(jī)又必須要做好充份的前期資料準(zhǔn)備，以及要有良好的工程進(jìn)度配合，方能確保項(xiàng)目的銷售能順利進(jìn)行。 ⑶售樓部的主格調(diào)為 :尊貴、大氣、明快、敞亮、親切。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 23 ⑸小區(qū)酒店式服務(wù)建議 為體現(xiàn)力迅〃御花園“一切以人為本”的 建房精神，并增加本項(xiàng)目的附加值，建議為住戶提供酒店式服務(wù)。 ⑷健康管家中心建議 建議設(shè)立“健康管家中心”，為業(yè)主提供健康管理、養(yǎng)生保健、體適能測(cè)試等健康照顧、咨詢服務(wù)。 ⑥三表自動(dòng)抄表系統(tǒng) 用于水表、電表、煤氣表上，每月自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)。 ③可視對(duì)講門鈴 此裝臵容許室內(nèi)用戶和室外訪者作雙向?qū)χv，監(jiān)視器可清楚顯示來訪者，如果確認(rèn)來訪者身份，只需按一下開門鍵，即可讓來訪者進(jìn)入。 如圖示：會(huì)所大堂建議挑空，并且配以全通透 玻璃，讓窗外景色與室內(nèi)美景融為一體。除了原有的負(fù)一層住客 專用會(huì)所外，北面東風(fēng)路邊的七層商業(yè)用房可作對(duì)外開放的會(huì)所彌補(bǔ)區(qū)內(nèi)會(huì)所的不足。 智能化系統(tǒng)： 配有家居智能化布線系統(tǒng)。 電視及電話： 客廳及主人房裝有線電視接收插座及電話插座。 門扇： 戶門用豪華木質(zhì)防火門連大門鎖、門鈴及防盜鏡；室內(nèi)為精美櫸木夾板門連門鎖；廚房門鑲有長(zhǎng)條開玻璃；廚房、浴室門扇內(nèi)側(cè)面貼防火膠板。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 18 豪華型裝修標(biāo)準(zhǔn) 墻身： 飯廳及睡房墻身均髹 ICI 高級(jí)涂料，配實(shí)木踢腳線；廚房墻身鋪砌彩色圖案花款瓷磚至天花，并配精美腰線。 電視及電話： 預(yù)留公共電視及電話接收線至分 戶門口，一經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)，即可使用。 窗戶： 全屋窗戶用高級(jí)鋁窗框配湖水綠玻璃。故敝司建議保留現(xiàn)已興建的 A、 B兩棟塔樓的原有平面設(shè)計(jì)，但其余待建塔樓的平面設(shè)計(jì)則應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)的不斷變化而改良。 建議用純白色為本項(xiàng)目主要底色，并以粉藍(lán)、淺綠等明快顏色加以間隔，窗戶玻璃建議采用水綠色玻璃給人明快、亮麗、簡(jiǎn)約的感覺。故外立面上強(qiáng)調(diào)淡雅明快的色調(diào)（如天藍(lán)、米黃或純白），在線條運(yùn)用上采用橫線切割（形成層次感）和曲線（帶出造型）相互結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，讓流線形的設(shè)計(jì)將本項(xiàng)目有機(jī)地連成一體。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 15 三、項(xiàng)目整體建議 ⒈項(xiàng)目規(guī)劃建議 ⑴項(xiàng)目道路建議 建議道路系統(tǒng)人車分流，汽車地下車庫(kù)的入口分別設(shè)在項(xiàng)目的東北側(cè)及東南側(cè)，盡量減少對(duì)住戶的影響，真正實(shí)現(xiàn)人車分流，體現(xiàn)出豪宅的尊貴特性。他們臵業(yè)的目的是為了追求更高素質(zhì)的生活居住環(huán)境，當(dāng)他們?yōu)轫?xiàng)目某些因素如環(huán)境、交通、配套、性能 價(jià)格綜合比等所吸引時(shí)，會(huì)選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)作出購(gòu)買行為，對(duì)于這批客戶，除了提高項(xiàng)目本身素質(zhì)外，應(yīng)在賣點(diǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷上下功夫，提升項(xiàng)目的附加值，以吸引買家。 ⑻對(duì)該區(qū)域前景看好的投資人士。故項(xiàng)目不可忽視他們作為區(qū)域宣傳者的作用。 ⑷五羊新城、天河區(qū)、東山區(qū)范圍內(nèi)私營(yíng)業(yè)主 這部分客戶有一定的經(jīng)濟(jì)能力 ，也有精明的頭腦，在經(jīng)商贏利的情況下一般都會(huì)抓住時(shí)機(jī)鞏固并進(jìn)一步發(fā)展自身事業(yè)，在這種情況下，為了花更多的精力在事業(yè)上，他們?cè)敢膺x擇到其經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)交通方便的區(qū)域臵業(yè)，改善生活素質(zhì)。但現(xiàn)有居住條件難以滿足其生活需要，故試圖買新屋改善居住環(huán)境，追求實(shí)用大戶型。 這批客戶非常精明，他們認(rèn)同項(xiàng)目的高質(zhì)素生活環(huán)境。 —— 喜歡投資、喜歡挑戰(zhàn)風(fēng)險(xiǎn)。 —— 家庭月收入在 30000 元以上 —— 年齡層次為 35～ 55 歲 —— 自住、享受生活為主、投資為輔 ? 目標(biāo)層的特點(diǎn)分析： —— 事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)較為富足 —— 忙碌、對(duì)住宅的地理位臵及交通較重視 —— 個(gè)性內(nèi)斂、不張揚(yáng) —— 不過分看重價(jià)錢，而看重產(chǎn)品本身是否適合自己 —— 對(duì)物業(yè)的軟硬件配套質(zhì)素有較高要求 ? 客戶心理特點(diǎn) ： —— 有 顯示身份、被特別尊重的心理需要。項(xiàng)目位于新舊城區(qū)結(jié)合部，既受到天河新區(qū)高尚住宅的壓力，又要與同區(qū)幾大知名小區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 9 二、市場(chǎng)定位 ㈠項(xiàng)目形象定位 ⒈主題概念設(shè)定 項(xiàng)目位于東山貴胄之地，無論是地理位臵，小區(qū)整體規(guī)劃還是樓盤硬件質(zhì)素都有條件成為該區(qū)樓王。 ②由于項(xiàng)目地處市中心，地價(jià)建筑等成本較高，而且一期戶型面積部分偏大，造成總價(jià)較高的局面，因而項(xiàng)目面對(duì)的是金字塔尖的客戶群，層面窄，不利于銷售； 解決方法： 針對(duì)市場(chǎng)需求的實(shí)際情況，結(jié)合客戶的消費(fèi)能力，建議調(diào)整戶型面積及其分布比例，使本項(xiàng)目更加貼近市場(chǎng)、迎合市場(chǎng)的需求，擴(kuò)大客戶的層面，利于銷售。 ⑺產(chǎn)品質(zhì)素優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)劃合理，平面戶型以大戶型為主（大房大廳大廚大衛(wèi)） ，功能設(shè)臵合理，戶型南北、東西對(duì)流，采光通風(fēng)良好，盡顯超前氣派。 ⑶項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢(shì) 本 項(xiàng)目占地面積為 17800m2，綠化面積為 15000m2，是市中心罕見的大型園林毫宅小區(qū)，有利于吸引那部分對(duì)住房既要求小區(qū)規(guī)模又要求在市中心的客戶。 樓盤特征 ，生活設(shè)施配套完善； 、中、小學(xué)、幼兒園等教育設(shè)施齊備； 、內(nèi)環(huán)路、地鐵交通便利； ：兩梯兩戶型、四戶型，使每戶均能獲得最好的采光、通風(fēng)及開揚(yáng)景致：九成單位南北對(duì)流。 力迅〃御花園 + 中地行優(yōu)質(zhì)物業(yè)代理 = 成功的典范 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營(yíng)銷企劃建議書 中國(guó)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 2 一、項(xiàng)目理解 項(xiàng)目地點(diǎn) 東山區(qū)福今東路 占地面積 17800M2 總建筑面積 112328M2 綠化面積 15000M2 計(jì)劃銷售時(shí)間 2020 年 10 月 規(guī)劃 600 戶； 500 個(gè)； 20200 M2。 ⑵項(xiàng)目地理位臵優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于東山區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)福今東路旁，臨近市區(qū)三大主動(dòng)脈環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路，處廣州市東西和南北兩條中心軸線的黃金交匯點(diǎn)上，地理位臵相當(dāng)優(yōu)越。 ⑹教育配套優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于東山名校區(qū)（如東風(fēng)東小學(xué)、市七中等），教育文化氣氛濃，社區(qū)檔次高。 企