某花園整體營(yíng)銷策劃書(shū)-全文預(yù)覽
【正文】 墻面、頂棚抹灰層脫落 1年 1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂、脫落2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂、脫落地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂 1年 1. 地面空鼓、開(kāi)裂、面層裂縫2. 地面大面積起砂門(mén)窗翹裂、五金件損壞 1年 門(mén)窗翹裂、五金件彎曲、松動(dòng)、損壞管道堵塞 1年 1. 排水管堵塞2. 給水管堵塞3. 地下泛水防盜系統(tǒng) 1年 防盜對(duì)講機(jī)保修燈具、電器開(kāi)關(guān) 1年 衛(wèi)生潔具 1年 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承諾的其它保修項(xiàng)目 如：電梯維修（廠家應(yīng)已提供該項(xiàng)保修內(nèi)容）保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。針對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷售高潮。⑶為樓盤(pán)造勢(shì)形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來(lái)的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。（含房改房客戶）購(gòu)屋動(dòng)機(jī)：自住為主，投資為輔。2）休閑享受——各項(xiàng)休閑娛樂(lè)設(shè)施近在800米半徑以內(nèi)之理想住家。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會(huì)隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。，已購(gòu)樓宇的投資者分析：這部分人也許在天河區(qū)購(gòu)過(guò)樓，隨著近年來(lái)購(gòu)樓經(jīng)驗(yàn)的豐富，他們也可能看中項(xiàng)目前景好，具有較大的升值潛力，買來(lái)自住或投資以求大回報(bào)。分析：他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，樂(lè)意在經(jīng)營(yíng)范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時(shí)照顧生意，一舉兩得。、朋友分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。外區(qū)及外地人士選擇天河置業(yè)將會(huì)越來(lái)越多，關(guān)鍵是要選擇價(jià)錢合理，有升值潛力的樓盤(pán)，以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考： 廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范 ——最后一期精品通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。2．2．項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目所處區(qū)域，居民文化質(zhì)素較高，而且設(shè)有多項(xiàng)公建配套，生活便利。細(xì)分析項(xiàng)目相鄰的樓盤(pán)，其中主要有天一莊、恒安大廈等都是單體商住樓，缺少園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線，噪音污染無(wú)法回避。位于項(xiàng)目北邊的黃埔大道上及中山大道上高檔樓盤(pán)較多，規(guī)模較大，規(guī)劃有致。“個(gè)性化”的形象客戶對(duì)品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒(méi)有個(gè)性的商品品牌極易在市場(chǎng)中流失。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是新區(qū)府落成等，呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，需要在宣傳及銷售上重點(diǎn)把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點(diǎn)加強(qiáng)。更重要一點(diǎn)是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因?yàn)樯鐓^(qū)概念是目前消費(fèi)者首選,這也項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。，迎合買家心理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。⑥康體：天河體育中心、羽毛球館⑦公園：天河公園⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院23路 車 陂 — 梅花路 504路 西 洲 — 白云路39路 員 村 — 豪賢路 518路 棠 下 — 廣園西瑤臺(tái)53路 員 村 — 寶崗大道 540路 怡景新村 — 瑤 臺(tái)177路 員 村 — 廣州東站 542路 怡景新村 — 瑞寶村221路 保 稅 區(qū) — 江南新村 550路 絹麻廠 — 廣州火車站243路 員 村 — 文化公園 813路 員 村 — 火車站245路 保 稅 區(qū) — 農(nóng)林下路 882路 保稅區(qū) — 彩虹橋腳284路 員 村 — 廣園新村 886路 員村生活區(qū) — 機(jī)場(chǎng)生活區(qū)296路 員 村 — 南湖游樂(lè)園 由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。⑵劣勢(shì)分析①周邊同檔次的對(duì)手樓盤(pán)多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；③周邊外來(lái)人員多，治安管理有隱患；④周邊生活配套設(shè)施不完善，難以滿足住戶日常生活需求。 外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買家心理；7． 緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；8． 缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9．周邊樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售；10．無(wú)小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。 近期周邊物業(yè)市場(chǎng)銷售情況不活躍。 臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。1．2．定向市場(chǎng)分析員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格與一路之隔的對(duì)面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。 位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿?
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