【正文】 、 生態(tài)森林公園 、 體育中心 、 大學(xué)城串成一線 ，令人留戀往返 ， 心曠神怡 ， 目不暇接 。312國道的拓寬拉近了項目到蘇州的距離 。 ? ? 第十 、 十一頁： （ 跨頁 ） 別墅房型 ? 主標(biāo) 以多樣滿足個性 ? 文字： 由 110幢獨立式別墅及 20幢雙拼別墅組成 ， 平均占地 15畝左右 ， 別墅單體面積從 260平方米 470平方米 。造型上下不矯柔造作 ， 以傳統(tǒng)的坡頂符號 、 壁爐符號和經(jīng)提煉而成的屋頂符號組合 ， 表達(dá)別墅建筑應(yīng)有的可識別性 、 親切性 ， 風(fēng)格幽雅 、 別致 、 細(xì)膩 、 明朗 ， 注重細(xì)部的刻畫 ， 運用精致的細(xì)部和協(xié)調(diào)的比例關(guān)。 ? 第十一 、 十二頁： （ 跨頁 ） 別墅符號 ? 各單體建筑錯落有致 ， 看似漫不經(jīng)心的行云布局 ， 實則經(jīng)過千錘百煉慎密推敲 。 幢幢卓爾府邸盤距伸展 ， 氣勢磅礴 。 ? 距離上海市中心 58公里 ， 距蘇州工業(yè)園區(qū) 7公里 ， 距昆山市中心 10公里 。 遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去 ， 水岸如盤 ， 綠島如棋 ， 惟有偉岸之尊能與其相濡以沫 ， 與之相知共賞 。 費用：約八萬元 五、主要文案及平面表現(xiàn) ? 一 、 檀香園宣傳口號 ? 陽澄湖 ， 就是方向 ? 30歲征服西班牙別墅 ? （ 以陽澄湖作為賣點 ） ? 宜住宜投資可朔空間 ， 我的生活我作主 ? 在檀香園 ， 上海和昆山的距離是那么近 ? （ 以昆山作為賣點 ） 住在昆山的上游 ? 以小博大 ， 是一種境界 ? （ 以向上追求作為賣點 ） 工地圍墻（或戶外廣告牌）文案 ? 原創(chuàng)西班牙公園水景別墅 ? 陽澄湖一號 檀香園 ? 口號：渾然天成 地標(biāo)名宅 ? 電話： 888888888888888 售樓處 （或巡展） 展板文案 ? （ 以 6個塊面為例 ） ? ? 第一塊： 住在昆山的上游 ? 主畫面 ， LOGO， 團隊 ， 電話 ? ? 第二塊： 30歲征服西班牙別墅 ? 金融畫面 ， 體現(xiàn)投資價值 ? ? 第三塊： 陽澄湖 ， 就是方向 ? 位置圖 ， 周邊配套設(shè)施 ， 交通等 ? 四塊： 以小博大 ， 是一種境界 ? 精選房型二種 ? ? 第五塊： 簡約 ， 往往是花更多心思 ? 室內(nèi)效果 ， 草坪 ， 下沉式廣場效果 ? ? 第六塊： 豪宅 ？ 好宅 ！ ? 酒店式管理 ， 私家會所等附加品質(zhì) ? ? （每一主題均要增加小標(biāo)及其他文案，酌情處理） 平面系列報紙稿文案 ? 擬定 5次報紙稿 ? ? 第一次：公開宣言 ? 已發(fā)布 ? 第二次：開盤預(yù)告 ? 新價值 、 新尊榮 、 新地標(biāo) ? 工作與生活的最佳尺度 、 繁華與恬靜的最佳尺度 、 享受與代價的最佳尺度 ? 第三次：超高性價比 ? 商務(wù) 、 休憩 、 渡假 、 時尚 、 享榮 ? 多數(shù)人的夢想 ， 少數(shù)人的典藏 ? ? 第四次：熱銷搶購 （ 祝賀土建完成 ） ? 2020年最佳居住方向 、 都會 （ 上海 ） 青英智富首選 ? 第五次：推出保留房源 ? 壓軸最甜陽澄湖馬鞍山路中央公園旁名盤 每套 元起 ? （ 每次畫面及文案待銷售情況再定 ） ? 樓書文案 ? 封面： 原創(chuàng)西班牙公園水景別墅 陽澄湖一號 檀香園 ? ? 封二：留白 +LOGO ? ? 第一頁：主標(biāo) 尊貴氣度 一生自豪 ? 文字：昆山陽澄湖國家旅游度假區(qū)內(nèi) ， 西傍風(fēng)光秀麗 ， 煙波浩淼的陽澄湖 ， 北靠面積達(dá) 600畝的開放式中央公園 陽澄湖公園將本項目三面環(huán)抱 ,是陽澄湖區(qū)域的絕版地標(biāo) ， 周邊環(huán)境獨一無二 ，無與倫比 ? 位于陽澄湖 、 中央公園之間的 檀香園 ， 是未來高雅生活的非凡領(lǐng)地 ，足以令人翹首仰望 ， 讓你一生自豪 。目標(biāo)客戶群的搜尋和積累達(dá)已到最佳時機，人氣充足。 來人分發(fā)一些小禮品如：折扇、鑰匙圈、手提袋及樓書單片。 ③禮儀小姐分發(fā)禮品（限每人一份），一份禮品由單片、手提袋、折扇、鑰匙圈組成。 準(zhǔn)備工作： 背景墻、看板、樓書單片、手提袋、折扇、鑰匙圈 . 。 ? 另外還可以配置瓦斯探測器 、 三表智能抄選系統(tǒng) 、 寬帶光纖通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等 ， 以進一步提高小區(qū)的智能化程度和安全等級 。 系統(tǒng)應(yīng)留有與 110報警中心聯(lián)網(wǎng)的接口 。 挑戰(zhàn)和機會 ? 由于目前陸續(xù)出臺的各項調(diào)控政策多數(shù)為直接面向住宅市場，尤其是高端住宅市場，因此本輪調(diào)控對本案的影響是不言而喻的，那具體對本案有哪些影響而我們該采取哪些應(yīng)對措施呢？我們認(rèn)為主要有以下幾個方面： 影響點：目標(biāo)客戶或多或少會持觀望態(tài)度； 對策 點 ：增強宣傳力度，擴大宣傳面，價格上低開高走吸引客戶入市； 影響點：買方出手越來越理性，市場逐步進入買方市場； 對策 點 ：重視產(chǎn)品本身，提升產(chǎn)品品質(zhì)； 影響點：投資客大大減少，售樓處人氣減弱； 對策點：對目標(biāo)客戶主動性重點出擊，形成口碑效應(yīng)，從而集聚人氣，并適當(dāng)?shù)亩噙\用 SP手段； 影響點：對總價和單價的心理承受力降低； 對策點：適當(dāng)、理性的降低對房市的心理預(yù)期，采取低開高走的價格策略，深度挖掘本案的賣點； 智能化建議 ? 一個好的小區(qū)需要有一個好的物業(yè)管理 ， 一個好的物業(yè)管理需要有一套好的智能化系統(tǒng) ， 本案作為陽澄湖地區(qū)的頂級別墅小區(qū) ， 一套好的智能化系統(tǒng)是必不可少的 。 ? 綜上所述 ， 我們認(rèn)為把 “ 檀香園 ” 別墅的開盤均價定在 7500元 /㎡是一個比較合理的價位 ， 理由可歸納為如下幾點： ? l與周遍樓盤相比 ， 7500元 /㎡ 的均價已經(jīng)是一個較高的價位 ， 不宜從一開始就與周遍樓盤價格拉開太大 ? l上海目標(biāo)客戶對休閑型度假別墅的預(yù)期心理價格與此價格接近 ? l運用低開高走的銷售策略 ， 從開盤伊始就抓住購房者眼球 ， 集聚人氣 ， 以期制造出供不應(yīng)求的局面 ， 炒高房價 ? l留出房價升值空間 ， 利用消費者 “ 看漲 ” 的心理預(yù)期及 “ 買漲不買跌 ” 的購買行為慣性 ， 賺取超額利潤 ? ? 產(chǎn)品 ? （ 1） 本案西班牙建筑風(fēng)格特色的外立面深受客戶好評； ? （ 2） 坡地 、 跌水 、 親水平臺 、 下沉式花園等景觀設(shè)計能得到客戶的認(rèn)同 ， 能有效的吸引客戶的眼球； ? （ 3） 陽澄湖公園的建設(shè)提升了本案的附加值； ? （ 4） 7000元左右的預(yù)期報價基本能為客戶所接受； 劣勢 ? 市場因素 ? 在樓市組合拳的影響下及種種不確定因素進一步增多，使得開發(fā)商在推盤時更為謹(jǐn)慎，自住者盼望房價回落，投資者也開始客觀理性地分析投資收益。 ? 價格 與上海居高不下的房價相比，相對價格較低且具有很高性價比的陽澄湖休閑度假型別墅自然受到精明的上海人關(guān)注。 另外 ， 在超過半數(shù)的昆山度假型別墅的上海購房者中 ， 3545歲具有一定素養(yǎng) 、 文化品位 ， 收入較高的白領(lǐng)人士占了 6成以上 。陽澄湖水質(zhì)清澈 ， 不僅活性水高 ， 而且含豐富的鎂 、 鈣 、 硅 、 鈷和氧等有益于人們健康的元素 ， 其空氣質(zhì)量也優(yōu)于周邊城市 。 上海人到陽澄湖買別墅的重要一條理由是：那兒離上海近且交通便捷 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 總占地 ㎡ 建筑面積 2萬㎡ 容積率 綠化率 50% 單價 4600～ 4880（ 雙拼 ） 5880～ 7280（ 獨立 ） 總套數(shù) 58（ 獨立 47雙拼 11） 物管費 （ 雙拼 ） 2元 （ 獨立 ） 開發(fā)商 昆山市世新置業(yè)有限公司 全程營銷 自銷 二、項目的 SWOT再分析 ? 2020年 5月 2日至 5月 5日 ， 檀香園樓盤參加了上海第 6屆別墅博覽會 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 開發(fā)商 昆山冠鼎置業(yè)發(fā)展有限公司 全程營銷 上海誠品房產(chǎn) 景觀設(shè)計 樂峰 物業(yè)管理 南京北辰物業(yè)管理咨詢有限公司 綠化率 70% 容積率 單價 7000 總套數(shù) 136套 物管費 2元 ? 沛綠園 競爭性： ★★ ? 項目概況：項目由昆山市世新置業(yè)有限公司投資開發(fā) ， 位于昆山城北 ， 臨近長江北路和 339國道交界處 ， 具有鬧中取靜而又交通便利的區(qū)位優(yōu)勢 。 ? 物業(yè)基本數(shù)據(jù)： 總占地 30萬㎡ 建筑面積 11萬㎡ 容積率 綠化率 43% 單價 獨棟 6400雙拼 5400 總套數(shù) 350(266\52\32),一期 71 物管費 2元 開發(fā)商 蘇州泰泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 全程營銷 新優(yōu)化不動產(chǎn) ? 鼎園美墅 競爭性： ★★★★ ? 項目概況：項目由昆山冠鼎置業(yè)公司開發(fā) ， 于 。 總占地為 30萬平方米 ， 其中水域面積 。 小區(qū)內(nèi)設(shè)有雙會所 。 小區(qū)設(shè)置了 1棟西班牙式集休閑 、 娛樂 、 健身為一體的綜合會所 ， 三套不同功能的商用房以及可容納 50人的游泳池 。 而在目標(biāo)客戶的選擇上 ， 昆山本地客戶資源固然不能放棄 ， 但以上海為主的外埠市場更是重中之重 。 陽澄湖別墅的投資價值大家都能看到 ， 陽澄湖風(fēng)光始終是其周邊別墅的最大賣點 。 ? 在已售樓盤中 ， 購買者多以昆山以外人士居多 ， 本地人買的比較少 。 本區(qū)域別墅市場飽和度分析： ? 昆山目前有近 20家別墅樓盤在售 ， 其中尤以陽澄湖周邊最為集中 。 特別是高檔別墅突出的自然資源環(huán)境優(yōu)勢 、 高檔的物業(yè)管理體系 、 體量適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)氛圍品質(zhì)等等更是一般別墅所無法比擬的 。 市場細(xì)分度增強也表明別墅市場競爭日趨激烈 。 現(xiàn)今別墅產(chǎn)品逐步分化 ， 一方面堅持獨棟別墅的高端市場 ， 另一方面開始面對中產(chǎn)階層開發(fā)別墅產(chǎn)品 ， 雙拼 、 聯(lián)排 、 疊加以及樓中樓都是理想的別墅產(chǎn)品 。 ? 陽澄湖東岸的資源優(yōu)勢與升值潛力也吸引了國內(nèi)最大的房產(chǎn)商萬科的信念 ， 萬科將挾雄厚實力在這里開發(fā)融湖景 、 高爾夫球場景觀于一體的高檔獨棟別墅及精品度假公寓社區(qū) 。 馬鞍山路西面臨湖地區(qū) （ 檀香園地塊北面 ） ， 由世界著名的泛亞易道公司設(shè)計的陽澄湖公園已進入建設(shè)期 。 ? 而近兩年來陽澄湖更是抓住蘇滬昆長江三角帶上蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，大力加強陽澄湖周邊的基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，為高檔住宅落戶陽澄湖奠定了卓越的自然條件基礎(chǔ)。 目前區(qū)域客源以上海等地的投資客和休閑度假人士為主 。 ? 未來開發(fā)區(qū)的別墅市場將是昆山別墅市場的重點區(qū)域之一 ， 目前該區(qū)域有 1000 畝左右的土地儲備 ， 發(fā)展?jié)摿薮?。 未來幾年內(nèi) ， 這一區(qū)域的別墅增長量不容小視 。目前區(qū)域的別墅開發(fā)已經(jīng)進入尾聲，未來數(shù)年基本沒有新的產(chǎn)品推出。 別墅市場分布分析： ? 昆山在售的別墅項目現(xiàn)在有 20余個，主要集中在花園路、馬鞍山路、開發(fā)區(qū)以及陽澄湖周邊區(qū)域，這四個區(qū)域內(nèi)的別墅占昆山別墅總數(shù)的 80%以上。 ? ◇ 昆山獨特而優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和濃郁人文環(huán)境資源 ， 成為別墅市場獨具魅力的最大因素 ， 吸引著本土人士熱烈購買 ， 作為提升生活質(zhì)量和品位的第二套住房 。 消費者需要的不僅是一座獨門獨戶的 住宅 ， 而且更需要一個適應(yīng)新生活方式 ， 具有新空間概念 、空間體驗的高級住宅 。 ? ? ◇ 戶外景觀與室內(nèi)裝修風(fēng)格日趨統(tǒng)一 。區(qū)位已成為決定別墅品質(zhì)與前途的關(guān)鍵因素， 具有優(yōu)越的交通環(huán)境、良好的自然環(huán)境以及豐富的可借鑒資源的區(qū)域，將依然是別墅開發(fā)熱點區(qū)域，如陽澄湖周邊區(qū)域。 近年來，昆山別墅和類別墅市場不斷有新的類型出現(xiàn)，由于在戶型設(shè)計上越來越注重對人的關(guān)懷，相信未來昆山的別墅市場會涌現(xiàn)出更多體現(xiàn)人文關(guān)懷的結(jié)構(gòu)類 型，而市場將會對其品質(zhì)做出最好的評判。 ? 由于需求量和供應(yīng)量的同比增長 ， 昆山別墅市場平均價格在未來1~2年內(nèi)不會出 現(xiàn)大幅變化 。 ? ② 別墅用地停止供應(yīng) ， 但產(chǎn)品的供應(yīng)量將繼續(xù)增加 。 ? 在多種利好因素的影響下 ， 別墅的總體需求將不斷擴大 。獨立別墅的面積為 350平方米左右，由于區(qū)位、地段、樓盤的差異而價格差