平頂山市房地產(chǎn)天意項目營銷策劃(30頁)-地產(chǎn)策劃-全文預(yù)覽
【正文】 控段，段與段之間的價格差不超過 60元，正好符合平開高走小幅提升的價格調(diào)控策略，具體的優(yōu)惠可通過市場表價與底價的價差進行控制 針對每個層段的異形戶型，在價格上建議不作價格調(diào)控，因為我們所謂的異形戶型相對正常的小戶型利用價值更高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷控策略與原則 具體段層價格表 層段 10%入市房均價 30%促銷房均價 45%熱銷房均價 15%尾盤房均價 總體目標均價 3—— 5層 1980元 /㎡ 2168元 /㎡ 2268元 /㎡ 2160元 /㎡ 2180元 /㎡ 6—— 8層 2040元 /㎡ 2228元 /㎡ 2328元 /㎡ 2220元 /㎡ 2240元 /㎡ 9—— 10層 2100元 /㎡ 2260元 /㎡ 2380元 /㎡ 2280元 /㎡ 2300元 /㎡ 11—— 13層 2160元 /㎡ 2348元 /㎡ 2448元 /㎡ 2340元 /㎡ 2360元 /㎡ 14—— 16層 2220元 /㎡ 2408元 /㎡ 2508元 /㎡ 2400元 /㎡ 2420元 /㎡ 段層差價控制在 60元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷控與價格執(zhí)行 導(dǎo)入期 試水體量 導(dǎo)入期 10％的房源如果順利消化，現(xiàn)場整體氣氛相對理想，順利進入下一階段公開銷售期，價格提升 5～ 8％ 參考標準： a、 在既定時間段去化完成 b、 現(xiàn)場交易達成過程相對簡單 ， 客戶主訴求點與推廣主賣點相一致 c、在完成去化量后，咨詢量與上市前累計量基本相同，進入下一階段（確定成交比） 在導(dǎo)入期 10％的房源消化不暢，現(xiàn)場咨詢量很高但成交比不高。月 80元 960元 11520元 1280元 10240元 10240元 /㎡ 6656元 /㎡ 由以上表格用收益法可推定本案的一層商鋪平均售價為 10240元 /㎡ ，二層商鋪平均售價為 6656元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格設(shè)計 價格走勢策略 建議策略一 :低開高走 項目小戶性作為創(chuàng)新產(chǎn)品 ,在市場初期存在接受度障礙 ,在這種情況下 ,采用低開策略可以規(guī)避一定的價格風險 開發(fā)商目前的品牌知名度還不足以形成清晰的品質(zhì)和實力聯(lián)想 ,過于高端的價格定位可能造成對開發(fā)商實力的懷疑 低開高走的價格策略是新開樓盤為了吸引人氣的慣常作法 ,目的是為了作旺人氣 ,形成市場追捧 ,迅速形成口碑傳播 注：低開高走策略的意義在于能夠在短時間內(nèi)幫助新開項目聚集人氣，但在具體的操盤過程中，由于比例控制的問題，可能會對后期的產(chǎn)品價格造成一定的影響，特別是針對后期的弱勢產(chǎn)品部分，加大清盤難度。二者結(jié)合能產(chǎn)生直接的關(guān)聯(lián)定義，稀缺性的、可流傳的、具備非凡價值 志存高遠 對應(yīng)高層視野以及與周遍樓盤建筑形式的對比卓越品質(zhì) _對應(yīng)小戶型產(chǎn)品建立的品質(zhì)感 二者融會于 ” 我在高峰 ” 的統(tǒng)領(lǐng)感 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格與銷控 市場價格調(diào)研 價格策略與確定 銷控策略與原則 銷控與價格執(zhí)行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格調(diào)研 價格明細 12801998 1988 20201390980138090014802018168023002100 202017001350150011581620240019803500240022581820149317801280175029000100020203000400050006000700080009000帝景花園 佳田國際大廈 鷹城大廈 明珠花園 常綠盛世錦園 建工佳苑 江南世家 錦繡藍天 中頂漢府 0375首府最高價均價起價注 :建業(yè)森林半島多層均價 2100元 /㎡ ,聯(lián)排別墅均價 2600元 /㎡ ,單體別墅均價 3300元 /㎡ 本次調(diào)查多層項目有帝景花園 ,錦繡藍天 ,江南世家 ,建工佳苑 ,常綠 .盛世錦園 ,建業(yè)森林半島 .高層項目鷹城大廈 ,佳田國際大廈 , 明珠城市花園 ,中頂漢府 (中房沁園小區(qū) )別墅項目建業(yè)森林半島 ,花園洋房項目 0375首府 ,共計 11個 . 由上述價格曲線圖可知多層均價 1461元 /㎡ 左右 (建業(yè)森林半島除外 ),高層均價 2020元 /㎡ 左右 ,聯(lián)排別墅均價 2600元 /㎡ ,單體別墅均價 3300元 /㎡ ,花園洋房均價 2400元 /㎡ 左右 .其中 ,多層均價最高出現(xiàn)在常綠盛世錦園為平高定向住宅樓 ,最低出現(xiàn)在錦繡藍天 ,主要因為其規(guī)模小 (1棟 ),位置偏 ,小戶型尚未成為市場主流 .高層均價最高出現(xiàn)在佳田國際大廈 ,最低出現(xiàn)在中頂漢府 ,前者主要因其位于市
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