濟(jì)南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報(bào)告(文件)
【正文】 整體環(huán)境。 ? 目前本市人群對(duì)別墅的向往度較高，有一定的市場需求量。 ? 項(xiàng)目中自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)利用率低，內(nèi)外配套欠缺。 ? 處于濟(jì)南天然風(fēng)景區(qū)，渣土外運(yùn)距離遠(yuǎn)，直接增加工程成本。生 態(tài) 居 住 ? 通過對(duì)區(qū)域別墅項(xiàng)目去化較快戶型分析。 面積劃分示例： 地塊 總面積（ ㎡ ） 劃分?jǐn)?shù)量 分塊面積 （ ㎡ ） 價(jià)格 山下 19980 187 106 6 萬 山上 18648 90 207 10 萬 ※ 注：分塊面積中含有公建面積。相比之下面積較大。 教授 5570 喜歡詩情畫意，自然生活。 ? 讓業(yè)主直接參與設(shè)計(jì)、建設(shè)，激發(fā)人們住自己建的房子的欲 望。 ? 人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。 ? 銷售直接影響建筑、安裝，對(duì)銷售速度要求較高，同時(shí)增加了整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期。 通過詳細(xì)、周密的市場調(diào)研，要想占領(lǐng)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場，就要在項(xiàng)目自身上尋找突破口。 ? 山頂樹木盡最大利度保護(hù)。 方 案二、 將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。 建設(shè)形式： 因此項(xiàng)目地塊較特殊，分山下、山上兩塊，相對(duì)高度不同。為了小區(qū)統(tǒng)一，也采用歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)，出售面積 58 畝 出售價(jià)格 與開發(fā)商協(xié)定 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 建筑面積 萬平方米內(nèi) 整體規(guī)劃 采用桂林山水風(fēng)格規(guī)劃 有必要時(shí)可用“仿木屋”建筑。 執(zhí)行力分析： 有利因素 : ? 項(xiàng)目的整體出售，資金回?cái)n較快。 ? 一次性銷售，有利于開發(fā)商的品牌推廣。 。 ? 客源面較窄，比較固定， 銷售困難。 ? 找到購買商，項(xiàng)目運(yùn)作就接近尾聲，銷售快。專門為老總、董事長量身定做。純歐式古典風(fēng)格設(shè)計(jì)，小復(fù)式，面積控制在 80 平方米內(nèi)，為集團(tuán)或企、事業(yè)單位中堅(jiān)層提供休閑、度假的理想場所。 客源定位： 因項(xiàng)目整體出售，需要有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的財(cái)團(tuán)、集團(tuán)公司購買；或吸引國企、事業(yè)單位做培訓(xùn)基地。 ? 讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風(fēng)景，而是走近風(fēng)景。 規(guī) 劃景觀： ? 將河道引進(jìn)小區(qū)，環(huán)繞山腳，利用山下陽光很難照射的區(qū)域。 項(xiàng) 目規(guī)劃： 導(dǎo)言 ： 正如 “產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準(zhǔn)則”一樣。 ? 該方案第一次登陸 濟(jì)南市場，需加大產(chǎn)品推廣力度。 ? 山下經(jīng)濟(jì)型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。 執(zhí)行方案分析： 有 利因素： ? 本方案采用產(chǎn)品與土地分開銷售，在濟(jì)南房產(chǎn)市場是第一例。 ? 地塊、建筑公開出售，采用“ 1+1”地產(chǎn)操作模式，低單價(jià)吸引客源，高總價(jià)創(chuàng)造利潤。每戶四層建筑，開間 5米，進(jìn)深 8 米。 ? 與其它項(xiàng)目相比，項(xiàng)目有利資源整合分析。 將土地按一定比例劃為若干塊。 山下：聯(lián)排別墅。 ? 離風(fēng)景區(qū)較遠(yuǎn)，無法徹底整合資源。 ? 利用天然風(fēng)景、風(fēng)景園區(qū)為主要宣傳點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目地塊除環(huán)境外，無其它可整合資源。 ? 項(xiàng)目周邊配套較差，無法滿足居民對(duì)急需品的要求。 ? 政策大力提倡開發(fā)建設(shè)，未來將開發(fā)成集餐飲、娛樂、休閑、度 假為一體的旅游風(fēng)景勝地。山下地塊占地 30 畝，山上地塊占地 28 畝。 三、產(chǎn)品篇 一、項(xiàng)目位置 地塊位于濟(jì)南市南部山區(qū)西營鎮(zhèn)降甘風(fēng)景區(qū)內(nèi)。 ? 周邊配套欠缺，內(nèi)部配套較少，很難滿足業(yè)主的生活需求。 ? 區(qū)域樓盤風(fēng)格各異，戶型較多，位域不同，
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