濟(jì)南市西營(yíng)鎮(zhèn)地塊市場(chǎng)分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 不利因素： ? 如購(gòu)買商要求買地 自建，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)降低。樓層 23 層， 面積 200 平方米。 種 類 形 式 綜述： 因該方案部分技術(shù)指標(biāo)需開(kāi)發(fā)商確定，當(dāng)前我公司應(yīng)做工作主要是：提供該方案的項(xiàng)目規(guī)劃、可執(zhí)行力分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體包 裝、客源定位、項(xiàng)目宣傳推廣、銷售計(jì)劃。所以我公司提出，以項(xiàng)目周邊自然環(huán)境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲 天下 ”，“山水甲 齊魯 ”為口號(hào)，鑄就濟(jì)南山水社區(qū)。直接影響后期的銷售。 自由職業(yè)者 3045 時(shí)間自由安 排，無(wú)固 定收入 ，收入較高。 山上：雙拼別墅 面積： 200 平方米 樓層： 3 層 容積率： 具體操作流程： ? 將山下土地一畝地劃分為 67 塊，分兩組，每三塊拼聯(lián)在一起為一組。迷 你 別 墅 開(kāi)創(chuàng)居家生活新紀(jì)元?。。? 打造： “ 高品質(zhì)、純生態(tài)、休閑度假自由島” 方 案一 、按標(biāo)準(zhǔn)劃分面積，單體出售地塊，總體運(yùn)作。 ? 人文素質(zhì)有一定差距，影響項(xiàng)目后期銷售。 ? 別墅項(xiàng)目普遍品質(zhì)低，密度 大，無(wú)較大影響力。 ? 是目前濟(jì)南節(jié)假日旅游主要目的地，知名度較高。 ? 大部分項(xiàng)目銷售使用權(quán)，無(wú)產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)，影響去化。 ? 生態(tài)環(huán)境是區(qū)域住宅的主要賣點(diǎn)。 案名 加州花園 金宮山莊 開(kāi)發(fā)商 前程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 山東興泰實(shí)業(yè)股份有限公司 代理商 美國(guó) HNA 公司加州分部 前程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積 55 畝 建筑面積 40000 平米 容積率 1． 1 綠化率 63% 73% 綠化風(fēng)格 純美式花園式綠化 歐式園林式綠化風(fēng)格 會(huì)所狀況 有（現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層綜合形式） 有（現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格多層綜合形式） 面積范圍 280408 平米 266450 平米 主打面積 340 平米 377 平米 總價(jià)范圍 140257 萬(wàn) 101171 萬(wàn) 主打總價(jià) 169 萬(wàn) 143 萬(wàn) 平均單價(jià) 4960 元左右 3800 元 /平米 總戶數(shù) 72 戶 70 余戶 可銷戶數(shù) 14 戶 25 戶 售出戶數(shù) 58 戶 45 戶 銷售率 80% 64% 內(nèi)部公建 生態(tài)公園，圓夢(mèng)湖，公共游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，兒童樂(lè)園，中心會(huì)所，超市，診所，酒吧等 15000 平米中心會(huì)所，內(nèi)設(shè)保齡球，健身室，游泳池，咖啡廳，洗浴桑拿，娛樂(lè)，餐飲等 環(huán)境分析 三面環(huán)山，面臨百畝果園，緊靠臥虎山水庫(kù) 北有錦繡川，臥虎山，梨園，南眺野生動(dòng)物園，西望臥虎山水庫(kù)，地理位置優(yōu)越，環(huán) 境優(yōu)美 規(guī)劃分析 分為三個(gè)景觀區(qū)：蒙特瑞區(qū)，舊金山區(qū)，帝力區(qū) 分為三個(gè)園區(qū)：“逸秀園”、“萊茵園”已 售罄，“華爾園”正在熱銷 客源定位 IT 行業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，成功私營(yíng)業(yè)主，體育運(yùn)動(dòng)員，政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等 年齡在 3050之間，本地人居多 高科技產(chǎn)業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)，政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，導(dǎo)演，成功私營(yíng)業(yè)主 年齡在 3050之間，本地人居多 價(jià)格分析 開(kāi)盤價(jià) 3600 元 /平米， 20xx 年價(jià)格 4000元 /平米，現(xiàn)價(jià) 4960 元 /平米 漲幅較大 開(kāi)盤至 20xx 年 7 月：價(jià)格 35004200 元/平米 20xx 年 11 月至今 價(jià)格36004000 元 /平米 另外現(xiàn)有 1 棟多層 價(jià)格 2800 元 /平米 問(wèn)題 沒(méi)有充分利用天然水景賣點(diǎn)，個(gè)別戶型分布不合理，周邊配套欠缺，建筑密度 整體規(guī)劃混亂，植被破壞明顯，外立面種類多雜亂，戶型個(gè)別存在很不合理的 綜 合分析 （ 1）、總價(jià)分析： 綜述： 以上圖表說(shuō)明，目前區(qū)域別墅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大部分集
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