濟南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報告(存儲版)
【正文】 中在 100 萬 140 萬 /套，也體現(xiàn)了目前區(qū)域內(nèi)別 墅的檔次及品質(zhì)，說明其房地產(chǎn)價格與產(chǎn)品的規(guī)劃和品質(zhì)有非常密切的關(guān)系。 別墅區(qū)建筑采用現(xiàn)代風格，建筑密度大，品質(zhì)較低，為經(jīng)濟型別墅。 ? 群山環(huán)抱，綠化覆蓋率高，空氣質(zhì)量好。東部港溝、彩石 2 鎮(zhèn)以發(fā)展建材、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)為主，人口分別控制為 2． 5 和 3． 0 萬人，建設用地均為 3 平方公里 ? 經(jīng)濟整治 按照省、市要求，突出高效、生態(tài)兩大特點，高起點編制好《歷城區(qū)高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)項目規(guī)劃》，并積極發(fā)揮項目建設牽頭 . 西營鎮(zhèn)賞花、農(nóng)家樂文化活動 , 抓好柳埠、繡川、仲宮等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一批“農(nóng)家樂”飯店的污染治理和沼氣建設示范戶建 設。 西營山高 溝多，自然隔離條件好，光照強，有著糧菜良種繁育的得天獨厚的自然條件和氣候特點。林果生產(chǎn)是全鎮(zhèn)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，就少有了機器的噪音和煙塵的污染，空氣質(zhì)量好，一年三季有花，四季長青，景色怡人。 二、自然環(huán)境 西營鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。境內(nèi)有白云洞、閣老閹、古長城、真武廟等人文景觀。 二、區(qū)域規(guī)劃 ? 保泉政策 保泉先保源，南部山區(qū) 1500 多平方公里范圍內(nèi)的山林是市區(qū)泉群地下水的補給區(qū)，是眾泉之源。 ? 區(qū)域經(jīng)濟處于發(fā)展初期，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 經(jīng)濟處于發(fā)展初期階段，發(fā)展速度慢。 隨著南部山區(qū)旅游業(yè)的急速發(fā)展，土地供應量的減少，未來房產(chǎn)走勢必定呈現(xiàn)出一種高品質(zhì)的生態(tài)化高檔住宅區(qū)。 （ 4）、客源分析： 綜述：以上圖表說明客源以私企業(yè)主、企業(yè)經(jīng)理人為主， IT 人才、教授也占有相當一部分。 ? 周邊配套欠缺，內(nèi)部配套較少，很難滿足業(yè)主的生活需求。山下地塊占地 30 畝，山上地塊占地 28 畝。 ? 項目周邊配套較差，無法滿足居民對急需品的要求。 ? 利用天然風景、風景園區(qū)為主要宣傳點。 山下：聯(lián)排別墅。 ? 與其它項目相比，項目有利資源整合分析。 ? 地塊、建筑公開出售，采用“ 1+1”地產(chǎn)操作模式，低單價吸引客源，高總價創(chuàng)造利潤。 ? 山下經(jīng)濟型別墅，山上高檔別墅，滿足不同層次需求。 項 目規(guī)劃： 導言 ： 正如 “產(chǎn)品質(zhì)量是我們生命”、“市場是衡量需求的唯一準則”一樣。 ? 讓業(yè)主買此物業(yè)不僅僅是看風景，而是走近風景。純歐式古典風格設計，小復式，面積控制在 80 平方米內(nèi)，為集團或企、事業(yè)單位中堅層提供休閑、度假的理想場所。 ? 找到購買商，項目運作就接近尾聲，銷售快。 。 執(zhí)行力分析： 有利因素 : ? 項目的整體出售，資金回攏較快。 建設形式： 因此項目地塊較特殊，分山下、山上兩塊，相對高度不同。 ? 山頂樹木盡最大利度保護。 ? 銷售直接影響建筑、安裝，對銷售速度要求較高，同時增加了整個項目的運轉(zhuǎn)周期。 ? 讓業(yè)主直接參與設計、建設，激發(fā)人們住自己建的房子的欲 望。相比之下面積較大。 ? 通過對區(qū)域別墅項目去化較快戶型分析。 ? 處于濟南天然風景區(qū)，渣土外運距離遠，直接增加工程成本。 ? 目前本市人群對別墅的向往度較高，有一定的市場需求量。 劣勢 ? 項目所在位置商業(yè)經(jīng)濟水平較低，改變需較長周期。 項目東臨西營鎮(zhèn)，西接錦繡川風景區(qū)，南依紅葉谷，北眺高山流水，緊鄰 103 省道，交通便捷，風景優(yōu)美。 ? 別墅項目總價較低，吸引業(yè)主購買欲望。 價格在以上兩價格之間左右浮動，從中了解到濟南市南部風景區(qū)，別墅房地產(chǎn)市場的主導價格，客觀反映了濟南客源對本區(qū)域別墅市場的接受能力。 依據(jù)政府提倡開發(fā)建設此區(qū)域的宗旨，舊村改造會為本區(qū)域房地產(chǎn)市場提供一定量可開發(fā)土地。 劣勢 ? 地處城市最南端，距離市區(qū)中心較遠。 ? 本區(qū)域交通便利，車流量適中，路況較好，有公交車直達。交通方便， 65 路公交車通往鎮(zhèn)駐地。 三、旅游資源 濟南市三
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