濟南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報告-預覽頁
【正文】 三面環(huán)山，面臨百畝果園，緊靠臥虎山水庫 北有錦繡川，臥虎山，梨園，南眺野生動物園，西望臥虎山水庫，地理位置優(yōu)越，環(huán) 境優(yōu)美 規(guī)劃分析 分為三個景觀區(qū)：蒙特瑞區(qū)，舊金山區(qū)，帝力區(qū) 分為三個園區(qū)：“逸秀園”、“萊茵園”已 售罄，“華爾園”正在熱銷 客源定位 IT 行業(yè)高層領導，成功私營業(yè)主，體育運動員，政府機關領導等 年齡在 3050之間，本地人居多 高科技產業(yè)高層領導，政府機關領導，導演，成功私營業(yè)主 年齡在 3050之間，本地人居多 價格分析 開盤價 3600 元 /平米， 20xx 年價格 4000元 /平米，現(xiàn)價 4960 元 /平米 漲幅較大 開盤至 20xx 年 7 月：價格 35004200 元/平米 20xx 年 11 月至今 價格36004000 元 /平米 另外現(xiàn)有 1 棟多層 價格 2800 元 /平米 問題 沒有充分利用天然水景賣點，個別戶型分布不合理，周邊配套欠缺，建筑密度 整體規(guī)劃混亂，植被破壞明顯，外立面種類多雜亂，戶型個別存在很不合理的 綜 合分析 （ 1）、總價分析： 綜述： 以上圖表說明，目前區(qū)域別墅房地產市場價格大部分集中在 100 萬 140 萬 /套，也體現(xiàn)了目前區(qū)域內別 墅的檔次及品質，說明其房地產價格與產品的規(guī)劃和品質有非常密切的關系。 0 20xx 4000 6000加州花園金宮山莊文昌山莊蟠龍山水加州花園 金宮山莊 文昌山莊 蟠龍山水 （ 3）、主力面積分析： 綜述：本區(qū)域別墅面積主要集中在 190 平方米 300 平方米之間，面積適中，說明目前該區(qū)域以實用型別墅為主，項目 沒有關注到別墅客源對生活品質的需求，無法提高別墅自身價值。 ? 生態(tài)環(huán)境是區(qū)域住宅的主要賣點。 劣勢 ? 地理位置距離市區(qū)偏遠，往返市區(qū)時間較長，影響工作效率。 ? 大部分項目銷售使用權，無產權、所有權，影響去化。 項目共占地 58 畝，分山下和山上兩塊。 ? 是目前濟南節(jié)假日旅游主要目的地，知名度較高。 ? 項目開發(fā)破壞植被，影響整體的居住環(huán)境。 ? 別墅項目普遍品質低，密度 大，無較大影響力。 ? 特色商業(yè)發(fā)展是后期吸引購買人群的重要手段之一。 ? 人文素質有一定差距，影響項目后期銷售。 ? 缺少基本的建筑內 部配套設施。迷 你 別 墅 開創(chuàng)居家生活新紀元?。?！ 打造： “ 高品質、純生態(tài)、休閑度假自由島” 方 案一 、按標準劃分面積，單體出售地塊，總體運作。 ? 民意調查問卷統(tǒng) 計結果分析。 山上：雙拼別墅 面積： 200 平方米 樓層： 3 層 容積率： 具體操作流程： ? 將山下土地一畝地劃分為 67 塊，分兩組，每三塊拼聯(lián)在一起為一組。每戶為三層建筑，開單 8 米，進深 10米。 自由職業(yè)者 3045 時間自由安 排，無固 定收入 ，收入較高。 ? 對經濟實力較強的業(yè)主、財團有較強吸引力。直接影響后期的銷售。 ? 針對客源面廣，廣告宣傳面大，項目推廣困難。所以我公司提出，以項目周邊自然環(huán)境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲 天下 ”，“山水甲 齊魯 ”為口號，鑄就濟南山水社區(qū)。 ? 項目內部小品采用歐式風格點綴。 種 類 形 式 綜述： 因該方案部分技術指標需開發(fā)商確定，當前我公司應做工作主要是：提供該方案的項目規(guī)劃、可執(zhí)行力分析、對項目進行整體包 裝、客源定位、項目宣傳推廣、銷售計劃。沿照方案二的思路，我公司建議： 山下：建設高檔小戶型公寓。樓層 23 層， 面積 200 平方米。 ? 項目整體包裝推廣針對性比較強。 不利因素： ? 如購買商要求買地 自建，開發(fā)利潤降
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