濟南市西營鎮(zhèn)地塊市場分析報告-閱讀頁
2024-08-10 17:22本頁面
【正文】 （ 1）資源整合： 交 通導入方便 自 然環(huán)境優(yōu)美 旅 游資源豐富 生 態(tài)化 具 有很好的生活想像空間 （ 2）產(chǎn)品定位： 泉 城 濟 南 迷 你 別 墅 開創(chuàng)居家生活新紀元?。。? 打造： “ 高品質(zhì)、純生態(tài)、休閑度假自由島” 方 案一 、按標準劃分面積，單體出售地塊，總體運作。 建議形式： 面積、價格初定依據(jù)： ? 目前區(qū)域相似項目銷售價格。 ? 民意調(diào)查問卷統(tǒng) 計結(jié)果分析。 ? 土地費用與建安成本利潤率的結(jié)合。 山上：雙拼別墅 面積： 200 平方米 樓層： 3 層 容積率： 具體操作流程： ? 將山下土地一畝地劃分為 67 塊，分兩組，每三塊拼聯(lián)在一起為一組。 ? 山下地塊劃分方法與山下相同。每戶為三層建筑，開單 8 米，進深 10米。 面積、價格初定： 預計回款表： 地塊 建筑形式 設計面積 預售價格 總戶數(shù) 山下分塊 聯(lián)排 別墅 160 ㎡ /戶 800 元 /㎡ 187 戶 山上分塊 雙拼別墅 200 ㎡ /戶 20xx 元 /㎡ 90 戶 地塊 總戶數(shù) 單戶面積 價格 地塊價格 山下分塊 187 戶 160 ㎡ /戶 800 元 /㎡ 6 萬 /塊 山上分塊 90 戶 200 ㎡ /戶 20xx 元 /㎡ 10 萬 /塊 山下回款額 （單戶面積價格 +地塊價格）總戶 萬 山上回款額 （單戶面積價格 +地塊價格）總戶 4500 萬 總回款額 山下回款額 +山上回款額 萬 客源定位與分析 客 源 年齡 分 析 私企業(yè)主 3550 經(jīng)濟實力雄 厚，有一定購買力 政府要員 5060 逃避現(xiàn)實生活，遠離俗世。 自由職業(yè)者 3045 時間自由安 排，無固 定收入 ，收入較高。 ? 該方案可以成為項目一個新的賣點。 ? 對經(jīng)濟實力較強的業(yè)主、財團有較強吸引力。 不 利因素： ? 由于人們虛榮心，中、高檔次產(chǎn)品相結(jié)合不利于銷售。直接影響后期的銷售。 ? 方案讓業(yè)主選地、選風格，然后進行建設……容易使購買者，失去決斷能力，增加了銷售的困難度。 ? 針對客源面廣，廣告宣傳面大，項目推廣困難。在目前的情況下，房地產(chǎn)中別墅物業(yè)必須密切關注市場狀況，發(fā)掘市場空缺，關注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個性和唯一性。所以我公司提出，以項目周邊自然環(huán)境“山”、“水” 上依托；以“桂林山水甲 天下 ”，“山水甲 齊魯 ”為口號，鑄就濟南山水社區(qū)。 ? 在地塊東部開辟一條人工河，增 加項目內(nèi)部私密性。 ? 項目內(nèi)部小品采用歐式風格點綴。 ? 給業(yè)主一種坐在家中看桂林云卷云舒的境界。 種 類 形 式 綜述： 因該方案部分技術指標需開發(fā)商確定，當前我公司應做工作主要是：提供該方案的項目規(guī)劃、可執(zhí)行力分析、對項目進行整體包 裝、客源定位、項目宣傳推廣、銷售計劃。如：將軍集團、魯能電力、濟鋼集團……等。沿照方案二的思路，我公司建議： 山下：建設高檔小戶型公寓。 山上：建設高檔雙拼別墅。樓層 23 層， 面積 200 平方米。 預計回款額： 位置 建筑形式 總建面積 平均單價 總回款額 山下 公寓 萬平方米 800 2560 萬 山上 別墅 萬平方米 20xx 3740 萬 ※以上價格不含土地成本。 ? 項目整體包裝推廣針對性比較強。 ? 前期的規(guī)劃、設計、后期的建安，購買商會直接進入，減少了開發(fā)商的運作環(huán)節(jié)。 不利因素： ? 如購買商要求買地 自建，開發(fā)利潤降低。 ? 出于種種原因，開發(fā)商與購買商在規(guī)劃、建筑中出現(xiàn)異議，項目施工中的更改在所難
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