【正文】 款利息 萬元（按貸款 10, 萬元，于 2020 年貸入）。 2 按工程進度與各種開發(fā)費用使用情況，本項 目擬開發(fā)建設(shè)期為 3 年，建設(shè)期為 2年。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 41 頁 本項目的投資資金來源主要來自四個方面：自有資金的投入和銀行授信貸款及承建商墊資，以及銷售房款的回籠。 詳細情況詳見附表 7“投資計劃與資金籌措表”。 4 ，即： 5 銷售面積占總銷售面積的 92%為，銷售均價為 2, /平方米，分 2年、跨 2個年度售完，總銷售收入為 31, 萬元，其中 2020 年度銷售收入為 6, 萬元， 2020 年度銷售收入為21,， 2020年度銷售收入為 3,萬元。 11 （二） 銷售稅金 （ 1）土地增值稅：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（平均每戶面積不超過 120 平方米），增值額未超過扣除項目的 20%，免征土地增值稅。 （一）建設(shè)投資 本項目建設(shè)投資總額為 30, 萬元，其中： 1, 萬元，包括可行性研究費、工程勘察設(shè)計費、工程保險費等； 6, 萬元，包括征地費、土地出讓金、勞動力安置補償費、綠化補償費、地上附屬物補償費 、土地補償費等； 、配套設(shè)施費 萬元，包括市政公用設(shè)施建設(shè)費、城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費、綠化建設(shè)費等； 19, 萬元，包括給排水、供熱、供氣、供電工程、道路及其他室外工程、三通一平、工程建設(shè)監(jiān)理、建安工程等費用； 2, 萬元，包括營銷策劃費、預(yù)備費、建設(shè)單位管理費、開辦費、不可預(yù)見費等； （二）工程建設(shè)期貸款利息 建設(shè)期銀行授信貸款總額為建設(shè)投資的 33%，即 10, 萬元，于 2020 年年中一 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 41 頁 次性貸入，貸款期限為 1 年，當(dāng)年付 息， 2020年一次還本，則第一年貸款利息為 萬元，第二年貸款利息為 萬元（銀行 1年期貸款利率為 %）。 （二）利潤 =銷售收入 銷售稅金 總成本費用 =45, 2, 32, =10,（萬元） =銷售利潤 所得稅 =10, 3, =7,（萬元） 、公益金為 1, 萬元（盈余公積按稅后利潤的 10%計，公益金按稅后利潤的 5%計）。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)收益率，則認(rèn)為項目在經(jīng)濟上可行；財務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率則認(rèn)為經(jīng)濟上不可行。 根據(jù)計算本項目的凈現(xiàn)值為 5, 萬元 ，大于零，在經(jīng)濟上是可行的。財務(wù)凈 現(xiàn)值率大于等于 1 時，表明項目在經(jīng)濟上可行；小于 1 時表明不可行。 以上各項符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的一般指標(biāo)，因而該項目能夠滿足行業(yè)投資盈利性和風(fēng)險性要求。 以上因素綜合考慮，本項目具有足夠清償能力。 （二）銷售價格盈虧平衡點的計算 ? ?銷售稅金及附加銷售量 總成本1 ? ?稅率銷售稅金及附加1平均銷售單價 總成本? 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 41 頁 銷售價格盈虧平衡點 = =32,（ %） =2,736 （元/M2） 本項目銷售均價保本點為 2,736 元 /M 2，占計劃銷售均價 2, 元 /M2的 %。敏感性分析表明：當(dāng)建設(shè)投資增加 10%或當(dāng)銷售均價減少10%時，項目盈利相對減少；當(dāng)建設(shè)投資減少 10%、建設(shè)面積增加 10%或銷售均價上漲10%時，項目盈利能力大大提高。 ，開發(fā)商合理利用社會資源，增加團購客戶，達到快速占領(lǐng)市場與擴大在業(yè)界的知名度，從而進一步提升發(fā)展商品牌宣傳的效應(yīng)。 （二）項目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價格政策，采取成本定價與市場導(dǎo)向定價相結(jié)合的定價策略。 第十章 附 表 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 41 頁 附表 1 項目匯總表 金額單位 :人民幣萬元 項目名稱及內(nèi)容批準(zhǔn)文號固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)借款 其中：銀行 1 0 , 0 0 0 . 0 0 利率 5 . 3 5 %固定資金 自籌比例 ( % )流動資金產(chǎn)量 126318 平方米 投資回收期（年）產(chǎn)值 4 5 , 6 8 3 . 7 2 貸款償還期（年）銷售 4 5 , 6 8 3 . 7 2 稅金 5 , 9 8 2 . 0 1 利潤 5 , 9 8 7 . 3 2 財務(wù)凈現(xiàn)值 i = 8 %銷售面積保本點（平方米）銷售價格保本點（元 / M 2 ）項目 變化率財務(wù)內(nèi)部收益率( % )貸款償還期 ( 年 )10% 8 6 . 3 9 1 . 6 8 1 0 % 3 0 6 . 9 4 1 . 6 810% 2 5 9 . 9 6 1 . 6 4 1 0 % 8 2 . 7 5 1 . 7 310% 2 7 3 . 6 1 1 . 6 3 1 0 % 7 3 . 7 7 1 . 7 5批準(zhǔn)單位 計委建設(shè)規(guī)模新建總建筑面積為 1 5 . 8 2 萬平方米的住宅小區(qū)投資總額 3 0 , 3 7 3 . 6 13 0 , 3 7 3 . 6 10籌資計劃借款計劃1 0 , 0 0 0 . 0 0借款比例 ( % ) 33企業(yè)自有2 0 3 7 3 . 6 1 67 新增效益預(yù)測( 可銷售面積） 1 . 5 4 1 . 6 8 投資利潤率 ( % ) 2 1 . 5 7 內(nèi)部收益率 ( % ) 1 5 0 . 5 7 5 , 5 5 1 . 7 0 不確定分析盈虧平衡分析1198282736敏感性分析財務(wù)凈現(xiàn)值 ( 萬元 ) 投資回收期 ( 年 )建設(shè)投資4 , 2 6 3 . 7 7 1 . 8 06 , 8 3 9 . 5 4 1 . 3 0銷售面積7 , 4 5 5 . 1 4 1 . 3 33 , 6 4 8 . 2 4 1 . 8 8銷售均價7 , 9 1 2 . 0 3 1 . 3 23 , 1 9 1 . 3 3 1 . 9 5 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 41 頁 附表 21 規(guī)劃用地平衡表 面積 單位3 1 4 4 0 . 9 平方米2 5 2 9 7 . 5 平方米住宅用地 平方米配套公建用地 平方米小區(qū)道路 平方米小區(qū)綠化 平方米6 1 4 3 . 4 平方米項 目其他用地 ( 代征地）其中規(guī)劃總用地居住用地 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 41 頁 附表 22 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 面積 單位 備注1 5 8 2 4 3 . 7 9 平方米 2 8 7 0 7 . 7 9 平方米 居住區(qū)總建筑面積 0 . 0 0 平方米 住宅建筑面積 0 . 0 0 平方米 住宅 1 1 6 1 1 0 . 0 0 平方米 商鋪與超市 1 0 2 0 8 . 0 0 平方米 3 2 1 8 . 0 0 平方米 7 1 0 . 0 0 輛 不含自行車7 0 6 . 0 0 戶 2 3 3 0 . 0 0 3 . 3 人 / 戶 1 6 4 . 0 0 平方米 / 戶 5 . 0 3 1 9 . 0 % 0 . 0 0 平方米 30% 平均戶建筑面積居住區(qū)容積率項目泊車位建筑密度綠化面積綠化率總建筑面積非配套公建面積其中其中配套公建規(guī)劃總戶數(shù)總居住人口數(shù) 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 41 頁 附表 31 投資概算表 金額單位 :人民幣萬元 序號 費用合計 面積 ( M 2 )技經(jīng)指標(biāo)( 元 / M 2 )備注 一、 1 , 1 7 4 . 4 0 7 4 .2 1 1 2 7 . 3 0 1 . 7 3 2 5 4 . 5 9 3 . 4 5 3 3 6 3 . 9 6 2 3 . 0 0 4 3 6 . 2 4 2 . 2 9 2 . 2 9 5 0 . 7 8 0 . 0 5 6 件， 24 個點6 3 6 . 4 0 2 . 3 0 7 1 5 8 . 2 4 1 0 . 0 0 1 0 . 0 0 8 4 7 3 . 1 5 2 9 . 9 0 2 . 6 0 %9 2 3 . 7 4 1 . 5 0 1 . 5 0