【正文】 擔(dān)包括電梯維修管理等在內(nèi)的同樣金額的物業(yè)管理費(fèi)用，低層的銷售非常緩慢?；蛘邇H一樓不交電梯維修管理和運(yùn)營費(fèi)，其他一視同仁。 改變購房者的觀念首先要改變發(fā)展商以及銷售人員的觀念，現(xiàn)在不少銷售人員本身就不認(rèn)同小高層，在介紹時(shí)本身低氣不足，這樣本身就會(huì)給購房者一種“小高層不如多層”的誤解。在這一方面，小高層住宅形態(tài)與多層和高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢。 我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)，無障礙設(shè)計(jì)越來越受到關(guān)注，成為住宅設(shè)計(jì)中的重要理念和重要內(nèi)容。有調(diào)查資料表明， ％的居民認(rèn)為主臥室應(yīng)朝南， ％同時(shí)認(rèn)為次臥室也應(yīng)朝南。一般而言，多層得房率為 80％以上，高層由于須設(shè)置兩座防煙 樓梯、兩臺(tái)電梯、前室友、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在 70％左右。在節(jié)約用地這一點(diǎn)上，小高層相對(duì)于多層具有明顯的優(yōu)勢。而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動(dòng)，給裝修帶來諸多不便。 二、城郊高層住宅瓶頸有待突破 一位地產(chǎn)策劃人告訴記者，郊區(qū)和城郊接合處的購房者大多屬于工薪階層，從經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的角度考慮，價(jià)格便宜的多層自然是首選。 記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)位于非中心區(qū)的小高層戶型品種比較單一，僅有三四種，有的只有兩種，大多為 100 平方米以上，而旁邊的多層樓房大多有十幾種戶型可供選擇、甚至有的達(dá)到二十幾種戶型，選擇范圍從幾十平方米到兩百平方米，選擇面十分大。同多層比起來，小高層由于造價(jià)較高、公攤面積大，因此，相對(duì)價(jià)格也要高。小 高層開發(fā)商如果從這些方面著手，讓小高層達(dá)到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場”。板式在避免了這兩個(gè)問題的同時(shí)，和多層一樣的結(jié)構(gòu)還會(huì)帶來相似的居住感受；最后，還要將小高層的尊貴程度與 多層區(qū)分開來。泰合李經(jīng)理介紹，泰合百花公園一期曾推出兩棟小高層，由于當(dāng)時(shí)有多層住宅可供選擇，大多購房者不愿意選擇小高層，最后公司以比多層住宅優(yōu)惠的價(jià)格將小高層銷售完畢。再看房價(jià)，以一套 2800 元／平方米的小高層為例，購買 100 平方米需要 28 萬元左右，而相同地段的多層只要 2600 元／平方米左右， 30 萬元的總價(jià)可以購買 114 平方米，比購買小高層多出 了一間房間。 華工光谷的消費(fèi)群以高知人群居多，一方面，他們有足夠的購買能力，做小高層與高層建筑，最主要的是要保證居住的舒適度。充分利用小高層的觀景優(yōu)勢，設(shè)計(jì)上要讓小高層更好用。姚總認(rèn)為，“創(chuàng)新”也是必不可少的。麗景灣副總經(jīng)理陸怡認(rèn)為，市郊樓盤一般擁有大的社區(qū)環(huán)境，開發(fā)商也要考慮在利用稀缺的土地資源時(shí)，在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面如何將產(chǎn)品突出出來。她分析說，從購房者的需求層面上來講，購房是個(gè)綜合的過程。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積， 比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在 130~140 平方米，那么小高層的三室二廳放在 120 平方米左右會(huì)比較合適。板式在避免了這兩個(gè)問題的同時(shí)，和多層一樣的結(jié)構(gòu)還會(huì)帶來相似的居住感受。 附錄 2：鄭州小高層發(fā)展（ 2020） 很多人都會(huì)贊嘆聳入云層的建筑師杰作，但是真正讓他們把家安在高層之上時(shí)，他們卻突然都患上了恐高癥。雖然比 多層略高，但還是在一個(gè)合理范圍內(nèi)。對(duì)于購房者來說，選擇什么樣的樓盤意味著享受什么樣的服務(wù)。城市公園是一個(gè)倡導(dǎo)人與自然相融的江南山水園林，精心打造了坡景建筑小高層。城市公園，讓您真正得到 50％以上的綠化率，享受高品質(zhì)的公園生活，完善的小區(qū)配套：時(shí)尚休閑沙龍、體閑娛樂廣場等。在鄭州，小高層與多層住宅的差價(jià)并不大，這與鄭州的發(fā)展和消費(fèi)水平有關(guān)。但是在今后的幾年．小高層價(jià)值日益上漲．成為市場的寵兒。“待置閨中無人識(shí)”的“小高層”，而今已逐漸成為武漢市住宅建設(shè)的重要形式。 其次，從節(jié)地原則出發(fā)，小高層住宅提高了建筑容積率，節(jié)約用地，但建筑密度卻縮小，從而可空出更多土地營造環(huán)境，提高綠化率，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量因而可大幅度改善。 專家認(rèn)為，由于土地的稀缺性，使節(jié)地原則在未來住宅建設(shè)中占有主導(dǎo)地位，小高層既順應(yīng)了這種要求，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也十分符合人居需要。 二、小高層在各區(qū)域分 布狀況 在武漢市現(xiàn)有 93 個(gè)項(xiàng)目中，在售小高層達(dá)到 85 個(gè)，其中漢口地區(qū)共有 42 個(gè)小高層樓盤占總比例的 ％；漢陽地區(qū)共有 7 個(gè)小高層樓盤，占總比例的 ％；武昌地區(qū)共有小高層樓盤 36 個(gè)，占總比例的 ％。 另外，武昌徐東片區(qū)近年來小高層發(fā)展態(tài)勢良好 2000 年在對(duì)徐東片區(qū)住宅市場的調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)徐東片區(qū)小高層項(xiàng)目銷售不暢，且小高層項(xiàng)目僅有鵬程花園、秦園居等少數(shù)樓盤。 ◆區(qū)域土地資源日漸稀缺。小高層住宅經(jīng)過幾年的發(fā)展，消費(fèi)者的消費(fèi)心理日趨成熟，商業(yè)中心已不再是商家和消費(fèi)者的首選。 表：武漢小高層產(chǎn)品一覽表 主要片區(qū) 各細(xì)分片區(qū) 小高層個(gè)數(shù) 代表樓盤 漢口地區(qū) （ 42 個(gè)） 江岸老 城區(qū) 5 個(gè) 永清庭園、金惠公寓 江漢老城區(qū) 3 個(gè) 江城華庭、滿春花園 東西湖片區(qū) 3 個(gè) 嘉禾園、麗水佳園 常青片區(qū) 5 個(gè) 天梨豪園、東方帝園 后湖片區(qū) 6 個(gè) 黃埔雅苑、亞安花園 金融片區(qū) 14 個(gè) 藝樹家、晴雅軒 寶豐片區(qū) 6 個(gè) 東輝公寓、漢華公寓 漢陽地區(qū) （ 7 個(gè)） 沌口片區(qū) 2 個(gè) 新都國際嘉園 漢陽大道片區(qū) 3 個(gè) 麗水花園 鸚鵡大道片區(qū) 2 個(gè) 藍(lán)江花園、東方江景園 武昌地區(qū) 南湖片區(qū) 3 個(gè) 碧云天、寶安加州花園 （ 36 個(gè)） 老城區(qū) 7 個(gè) 鳳凰世紀(jì)家園、東龍世紀(jì)花園 楚雄光谷片區(qū) 9 個(gè) 麗島花園、勝景華庭 徐東片區(qū) 10 個(gè) 和盛世家、新新花園 水果湖片區(qū) 3 個(gè) 銀海山莊 青山片區(qū) 4 個(gè) 雅苑、青翠苑小區(qū) 。于是住宅開始偏離中 心商業(yè)城區(qū)，以中心商業(yè)城為中心向四周發(fā)展。 例如漢口的金融片區(qū)和武昌的徐東片區(qū)以及部分老城區(qū)，這些片區(qū)主要小高層住宅達(dá)到 53 個(gè)，占總供應(yīng)量的 ％。 中心城區(qū)為小高層聚集的主要區(qū)域 而更深入的觀察，可發(fā)展小高層住宅項(xiàng)目主要集中在經(jīng)濟(jì)較為繁榮的 中心城區(qū)，其主要特征有如下幾點(diǎn)： ◆區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)水平相對(duì)較高。 武漢市小高層項(xiàng)目主要集中在漢口地區(qū)，其中金融片區(qū)香港路、臺(tái)北路沿線是漢口地 區(qū)小高層住宅項(xiàng)目主要 聚集地該地區(qū)近年來隨著政府的支持引導(dǎo)，以及城市建設(shè)力度的加強(qiáng)，區(qū)域住宅項(xiàng)目建筑形態(tài)從多層住宅逐漸向小高層、高層住宅轉(zhuǎn)變。 一、小高層樓盤數(shù)量統(tǒng)計(jì) 根據(jù)對(duì)武漢市小高層住宅市場的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，武漢市目前現(xiàn)有住宅樓盤 430 個(gè) (不完全統(tǒng)計(jì) )，其中小高層住宅樓盤有 93 個(gè) (不完全統(tǒng)計(jì) )，約占總供應(yīng)量的 ％，多 層住宅仍是市場的主導(dǎo)，占市場總供應(yīng)量的 ％，其中小高層所占比例較 2000 年、 2001 年已有較大的突破。 目前，武漢市小高層項(xiàng)目的售價(jià)一般在 2100 元／平方米至 3000 元／平方米之間，約高出多層 10％；電梯、環(huán)境的維護(hù)，使物業(yè)管 理費(fèi)用提高，武漢市民的消費(fèi)觀相對(duì)滯后，高價(jià)產(chǎn)品受認(rèn)同的程度相對(duì)較低。與傳統(tǒng)的多層住宅和高層住宅相比，小高層住宅有許多優(yōu)點(diǎn) ，可以說是更“人性化”的住宅。 附錄 3：武漢市小高層住宅市場研究 小高層住宅近年來已成為武漢住宅發(fā)展的新趨勢。叫得太低，成本不保；叫得太高，很多人難以接受。 從投資價(jià)值來看，在二、三線城市，小高層住宅一般位于城市土地資源缺乏的繁華地段和正在發(fā)展的第二城市中心。從居住價(jià)值來看，通風(fēng)良好、戶戶朝陽．視野開闊，收納更多的風(fēng)景；空氣質(zhì)量好、噪音污染小，帶給我們的是更高的生活質(zhì)量。他們更看中的是居 住品質(zhì)和樓房的潛在價(jià)值。相對(duì)于多層住宅，小高層的公攤其實(shí)就是多 了電梯面積，通過建筑新技術(shù)、新材料的采用，加上合理的設(shè)計(jì)，公攤面積會(huì)變小，因此小高層的得房率與多層已不差上下。但是，每一個(gè)新事物的出現(xiàn)，必定給人們帶來的好處要多于它的缺點(diǎn)，它的發(fā)展也是一個(gè)逐步完善的過程。這主要是從一些附加設(shè)施上下工夫，如居住環(huán)境、物業(yè)管理等。其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點(diǎn)式”。小高層開發(fā)商如果從這些方面著手，將小高層的劣勢降到最低，優(yōu)勢發(fā)揮得最大，讓小高層達(dá)到多層的舒適度，就有可能出現(xiàn)“小高層市場”。 德盛行物業(yè)顧問有限公司市場部經(jīng)理吳曉分析，由于售價(jià)相對(duì)較高，因此 ，小高層在市場推廣時(shí)有一定的難度，但也并非不能逾越。如果小高層的建筑材料、電梯的品質(zhì)等各方面都比多層做得更好，越來越理性的購房者會(huì)將目光更多地投向小高層。姚總認(rèn)為，與消費(fèi)者的溝通也很重要。聯(lián)合置業(yè)的策劃總監(jiān)姚華說，麗島從兩方面融解了小高層的銷售難度。因此，“觀景”可以說是該項(xiàng)目小高層最主要的功能。 沿海麗水佳園開發(fā)的小高層，在江城首創(chuàng)夾復(fù)式，可以提高使用面積一半以上，一推出市場立即受到市場追捧，反映良好。李經(jīng)理介紹，該公司前不久做了一項(xiàng)市場調(diào)查，市民對(duì)小高層的認(rèn)可度為 39％，比起 3 年前的 10％大大提高，可相比多層 ％的認(rèn)可率，還是有一定距離。小高層的購買成本比多層高，如果居住環(huán)境優(yōu)于多層，物業(yè)管理更為周到，會(huì)給購房者帶來心理上的滿足感，從而樂意購買小高層。首先，小高層的戶型不能參照多層，應(yīng)在滿足居住功能的前提下，縮小單套面積，比如現(xiàn)在的三室二廳面積多在 130~140 平方米，那么小高層的三室二廳放在 120 平方米左右會(huì)比較合適，總價(jià)降低，減小了購房者的付款壓力；其次，小高層最好采取“板式”，不宜采取“點(diǎn)式”。如此一來，兩者同時(shí)推出的時(shí)候，小高層便會(huì)有銷售阻力。 湯遜湖小高層陽光海岸是目前湯遜湖區(qū)域惟一建有小高層的項(xiàng)目。郊區(qū)小高層應(yīng)以中等戶型為主的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然小高層是市場發(fā)展的必然趨勢，但至少在幾年內(nèi)，多層仍是非中心區(qū)的市場主流。 但是，客觀地看多層住宅仍比小高層銷售得好，原因之一是居民的消費(fèi)觀念滯后，需要市場的引導(dǎo)。 有利于開發(fā)建造和室內(nèi)裝修。 容積率合理。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來，大多坐北朝南，日照充沛，通風(fēng)良好，能充分滿足居民采光的要求。與多層相 比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢?，電梯服?wù)戶數(shù)相應(yīng)較少，流量降低，運(yùn)行速度加快，等待時(shí)間較短，人們普遍感受到居家住行更為方便、舒適。生理學(xué)表明，當(dāng)人們居住達(dá)到一定高度時(shí)，往往在視覺上、產(chǎn)生對(duì)地面人物、景物失去明確特征的感覺，況且高層上下交通完全依賴電梯，距離尺度甚遠(yuǎn)，使人感到壓抑、不自然。 附錄 附錄 1：多層、小高層和高層的優(yōu)劣勢對(duì)比分析 摘錄自博客之 家： 作者 yunyunyou 20200603 00:4