余杭、蕭山、富陽、臨安四地房產之比較分析報告房市分析(文件)
【正文】 間 ”，強調 由內而外，即由臥室生活轉向對自然生活的創(chuàng)新和發(fā)現，因為 “自然是美的，風景是美的 ”，審美也由個人體驗轉向 “人與自然，人與人 ”，從而獲得身心的愉悅和入世的尊崇感。 ——戶型上必須創(chuàng)新，大膽引入國外居室模式，每一種面積的戶型均不能與現有戶型完全一樣，必須加入新套路。從發(fā)展趨勢上看，我們認為臨安別墅尤其是青山湖別墅價格仍有上揚空間，但近二三年內增幅不是很大，將呈現 “穩(wěn)定、小幅持續(xù) ”的特征。盡管現在購買別墅者必備私家車，但是路況和交通狀況不容忽視，這一點單一開發(fā)商是無能為力的。 ——配衛(wèi)星電視、高檔會館、游泳池、網球場、管道凈水、醫(yī)療診所、綜合布線等。 青山湖別墅項目總占地約 1450畝，園內植被豐富，湖泊縱橫。以平均每平方 3300元計，為 110萬一幢。下面以每畝地價 20萬元（以目前市場價推算）進行投資概算： （ 1）土地總投資： 145020萬 =29000萬 （ 2）建筑工程投 資： 193430= （ 3）道路、公建、公共花園： 35%1450667150元 /㎡ =5077萬 （ 4）草坪： 55%1450667100元 /㎡ =5319萬 （ 5）水電、管道煤氣預埋等：約 2500萬 （ 6）配套工程：約 6000萬 （ 7）設計費（建筑、景觀兩大類）約 1500萬 （ 8）弱電工程費：約 1000萬 （ 9）不可預見費：（上述 8項總和的 5%）： 3300萬 （ 10）財務費用：（按借貸 2個億， 3年， 6%計）： 3600萬 （ 11）管理費用：（銷售收入 %）： 5481萬 （ 12）營銷費用：（銷售收入 %）： 1827萬 （ 13）營業(yè)稅金及附加：（銷售收入 %）： 6784萬 利潤估算： 總投入成本： 總銷售收入： 銷售利潤（稅前）約 。這樣每幢別墅總售價 168萬元。采用 “2+1”方式（地上兩層、地下一層）把車庫、洗衣房放置半地下室不占容積率。 七、青山湖別墅項目投資概算 青山湖別墅項目在啟動以前， 必須進行投入產出的分析。直接影響規(guī)劃設計的是別墅區(qū)園內配套。 六、什么樣的配套 調查中顯示：大環(huán)境 ——選擇次序為交通、醫(yī)療、日常生活服務； 內環(huán)境 ——選擇次序為安全、衛(wèi)星電視、會館； 毫無疑問，交通是一個很重要的瓶頸。 五、什么樣的價位 根據調查：目前臨安別墅市場價格在 3300元 /㎡左右徘徊，青山湖別墅定價可參照整個臨安市場，同時也應注意杭州別墅市場價格的走勢。同時可兼顧局部的 250㎡戶型和 300以上的大戶型。 （ 2）這兩類房產正好可以充分享有青山湖自然資源和未來城市資源； （ 3）目前青山湖一帶多為度假酒店和其他中檔小型別墅，我們盡量與他們定位相錯，否則在性價比上無法體現優(yōu)勢。本 案總體量 1450 畝，如果做單一品種，有利的是：容易形成規(guī)模效應，集中性強，整體氛圍好；不利的是：客戶的市場層面較統(tǒng)一，增加營銷難度。 為此 ，我們建議在規(guī)劃中強調如下主題： ——觀山、觀水、觀天下（集山景、水景和各種生態(tài)環(huán)境為一體的高檔別墅區(qū)），利用自然地勢做出 “風景區(qū)內的居家別墅 ”，以歐式別墅建筑的居家功能設計為基礎，導入現代流行別墅語匯，營造具有江南風情的居住環(huán)境，做到 “青山湖獨有的，臨安獨有的，杭城獨有的，浙江獨有的 ”，如果能借助杭州別墅在國內的品牌影響力，一定能夠獲得成功。青山湖無論在地理位置、交通和綜合環(huán)境上，都具有高檔別墅區(qū)的相應條件，如果能形成整體氣候，完全有望成為真正的富人區(qū)。但實際情況往往是：無山水條件的，去人造；有山有水的也未必真夠條件；真山真水真正符合的，又因規(guī)劃不好糟蹋了好東西。 二、臨安別墅賣給誰？ 市調表明，臨安這幾年的經濟發(fā)展水平一直呈現上升的態(tài)勢，這為臨安的市政生活設施和交通配套能否較好較順利接軌杭州提供了可能。現狀至少表明：隨著房產開發(fā)的發(fā)展，別墅作為最高的居住形式，已經成為今日杭城成功人士
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