余杭、蕭山、富陽(yáng)、臨安四地房產(chǎn)之比較分析報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 間 ”，強(qiáng)調(diào) 由內(nèi)而外，即由臥室生活轉(zhuǎn)向?qū)ψ匀簧畹膭?chuàng)新和發(fā)現(xiàn)，因?yàn)?“自然是美的，風(fēng)景是美的 ”，審美也由個(gè)人體驗(yàn)轉(zhuǎn)向 “人與自然，人與人 ”，從而獲得身心的愉悅和入世的尊崇感。 ——戶型上必須創(chuàng)新，大膽引入國(guó)外居室模式，每一種面積的戶型均不能與現(xiàn)有戶型完全一樣，必須加入新套路。從發(fā)展趨勢(shì)上看，我們認(rèn)為臨安別墅尤其是青山湖別墅價(jià)格仍有上揚(yáng)空間，但近二三年內(nèi)增幅不是很大，將呈現(xiàn) “穩(wěn)定、小幅持續(xù) ”的特征。盡管現(xiàn)在購(gòu)買別墅者必備私家車，但是路況和交通狀況不容忽視，這一點(diǎn)單一開發(fā)商是無(wú)能為力的。 ——配衛(wèi)星電視、高檔會(huì)館、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、管道凈水、醫(yī)療診所、綜合布線等。 青山湖別墅項(xiàng)目總占地約 1450畝，園內(nèi)植被豐富，湖泊縱橫。以平均每平方 3300元計(jì)，為 110萬(wàn)一幢。下面以每畝地價(jià) 20萬(wàn)元（以目前市場(chǎng)價(jià)推算）進(jìn)行投資概算： （ 1）土地總投資： 145020萬(wàn) =29000萬(wàn) （ 2）建筑工程投 資： 193430= （ 3）道路、公建、公共花園： 35%1450667150元 /㎡ =5077萬(wàn) （ 4）草坪： 55%1450667100元 /㎡ =5319萬(wàn) （ 5）水電、管道煤氣預(yù)埋等：約 2500萬(wàn) （ 6）配套工程：約 6000萬(wàn) （ 7）設(shè)計(jì)費(fèi)（建筑、景觀兩大類）約 1500萬(wàn) （ 8）弱電工程費(fèi)：約 1000萬(wàn) （ 9）不可預(yù)見費(fèi)：（上述 8項(xiàng)總和的 5%）： 3300萬(wàn) （ 10）財(cái)務(wù)費(fèi)用：（按借貸 2個(gè)億， 3年， 6%計(jì)）： 3600萬(wàn) （ 11）管理費(fèi)用：（銷售收入 %）： 5481萬(wàn) （ 12）營(yíng)銷費(fèi)用：（銷售收入 %）： 1827萬(wàn) （ 13）營(yíng)業(yè)稅金及附加：（銷售收入 %）： 6784萬(wàn) 利潤(rùn)估算： 總投入成本： 總銷售收入： 銷售利潤(rùn)（稅前）約 。這樣每幢別墅總售價(jià) 168萬(wàn)元。采用 “2+1”方式（地上兩層、地下一層）把車庫(kù)、洗衣房放置半地下室不占容積率。 七、青山湖別墅項(xiàng)目投資概算 青山湖別墅項(xiàng)目在啟動(dòng)以前， 必須進(jìn)行投入產(chǎn)出的分析。直接影響規(guī)劃設(shè)計(jì)的是別墅區(qū)園內(nèi)配套。 六、什么樣的配套 調(diào)查中顯示：大環(huán)境 ——選擇次序?yàn)榻煌ā⑨t(yī)療、日常生活服務(wù)； 內(nèi)環(huán)境 ——選擇次序?yàn)榘踩?、衛(wèi)星電視、會(huì)館； 毫無(wú)疑問(wèn)，交通是一個(gè)很重要的瓶頸。 五、什么樣的價(jià)位 根據(jù)調(diào)查：目前臨安別墅市場(chǎng)價(jià)格在 3300元 /㎡左右徘徊，青山湖別墅定價(jià)可參照整個(gè)臨安市場(chǎng)，同時(shí)也應(yīng)注意杭州別墅市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。同時(shí)可兼顧局部的 250㎡戶型和 300以上的大戶型。 （ 2）這兩類房產(chǎn)正好可以充分享有青山湖自然資源和未來(lái)城市資源； （ 3）目前青山湖一帶多為度假酒店和其他中檔小型別墅，我們盡量與他們定位相錯(cuò)，否則在性價(jià)比上無(wú)法體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。本 案總體量 1450 畝，如果做單一品種，有利的是：容易形成規(guī)模效應(yīng)，集中性強(qiáng)，整體氛圍好；不利的是：客戶的市場(chǎng)層面較統(tǒng)一，增加營(yíng)銷難度。 為此 ，我們建議在規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)如下主題： ——觀山、觀水、觀天下（集山景、水景和各種生態(tài)環(huán)境為一體的高檔別墅區(qū)），利用自然地勢(shì)做出 “風(fēng)景區(qū)內(nèi)的居家別墅 ”，以歐式別墅建筑的居家功能設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，導(dǎo)入現(xiàn)代流行別墅語(yǔ)匯，營(yíng)造具有江南風(fēng)情的居住環(huán)境，做到 “青山湖獨(dú)有的，臨安獨(dú)有的，杭城獨(dú)有的，浙江獨(dú)有的 ”，如果能借助杭州別墅在國(guó)內(nèi)的品牌影響力，一定能夠獲得成功。青山湖無(wú)論在地理位置、交通和綜合環(huán)境上，都具有高檔別墅區(qū)的相應(yīng)條件，如果能形成整體氣候，完全有望成為真正的富人區(qū)。但實(shí)際情況往往是：無(wú)山水條件的，去人造；有山有水的也未必真夠條件；真山真水真正符合的，又因規(guī)劃不好糟蹋了好東西。 二、臨安別墅賣給誰(shuí)？ 市調(diào)表明，臨安這幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，這為臨安的市政生活設(shè)施和交通配套能否較好較順利接軌杭州提供了可能?，F(xiàn)狀至少表明：隨著房產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，別墅作為最高的居住形式，已經(jīng)成為今日杭城成功人士
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