【正文】 檔次。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強項目的市場競爭 力。 4%， 實現(xiàn)旅游收入 130 億元以上，相當(dāng)于 GDP 10％左右。 當(dāng)你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。 我們認(rèn)為由于基于項目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項目良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A——以多種業(yè)態(tài)并存進行經(jīng)營規(guī)劃。 C——營造濃厚的市場商業(yè)氛圍 l 形成強烈的投資氛圍，全面促進銷售及招商進程。 l 強化項目的價格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進行價格模擬，突出項目發(fā)展優(yōu)勢。 異國風(fēng)情美食組團的 “廣州蕉葉飲食集團 ”（東南亞美食）、臺灣美食店等等。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點，增強項目的市場潛力。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶動項目前期的銷售、招商。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。 。 所謂 “動 ”是指經(jīng)營一些娛樂性質(zhì)的、有動感的，甚至是以運動為主題的新型娛樂、康體活動。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群 租售做法：以 3—4 家行業(yè)主力店進行帶動。 租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位部分通過 12 家主力店帶動獨立銷售。 租售做法：部分以招商為主，用 “SPA”會館經(jīng)營，吸引女性消費者；部 分通過 34 家行業(yè)主力店帶動獨立銷售。 國際名店城：薈萃當(dāng)今國內(nèi)外高級品牌、精品服飾。 ■裝修設(shè)計的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風(fēng)情文化。 旅游風(fēng)情街：經(jīng)營大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營特色酒巴、無煙餐飲。令項目定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。 引起 無錫全市關(guān)注的焦點 n 媒體組合：以報紙為主 n 推廣重點：項目的投資前景和經(jīng)營前景 n 公關(guān)活動： 174。 項目動工新聞發(fā)布會 n 租售策略 174。 立即引起市場轟動 n 媒體組合： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動： 174。 主力商戶直銷 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 首次公開租售火暴 174。 三人籃球賽 174。 加推新一期鋪位 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 高額穩(wěn)定的投資回報 174。 女性美容纖體講座 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 確保升值的商場售價體系 174。 國際美食節(jié) 174。 推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。 n 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時承諾按發(fā)展商規(guī)定時間準(zhǔn)時開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對準(zhǔn)時開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受2%折扣優(yōu)惠；此項可在《認(rèn)購須知》中注明。 n 反租銷售 針對部分位置較差，預(yù)計銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險，共同分享利潤。 ■免租期 根據(jù)租賃的實際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。 好吸引，想逛一逛 174。 走累了有地方休息 n 吸引不同消費群體的循環(huán)消費 n 引導(dǎo)消費人流 a. 豎向引導(dǎo)：首層 二層 三層 b. 橫向引導(dǎo)：流行區(qū) 運動區(qū) 兒童區(qū) 餐飲區(qū) 632 旺場（投資者和商家） n 靈活集中的經(jīng)營組合，適 合各層面的經(jīng)營者 n 合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求 n 在裝飾布置上突出體現(xiàn)主題特色 n 充足的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一流的購物環(huán)境 n 一系列的旺場推廣、租售措施，保證項目的銷售和招租雙贏 633 旺財（經(jīng)營收益） 提高顧客消費率 n 該買、想買的能買到 n 該玩、想玩的能玩到 n 想吃、愛吃的能吃到 n 想看的能看到 634 運用多元化經(jīng)營策略， 提高日均銷售額和利潤 n 平價：堅持薄利多銷 n 中檔價：想買的，能買到，且價不貴 n 高價：品牌、精品、貨真價實 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式 ① 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營管理模式。 因此我們必須尋求一種適合時代要求又適用于綜合商場的經(jīng)營管理模式。 642 采用經(jīng)營模式的論證 ① 從社會分工的角度看，發(fā)展商擅長于產(chǎn)品的開發(fā)，對于經(jīng)營管理的專業(yè)問題，應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營管理公司實施，更有利于整個商業(yè)物業(yè)的運作。 ◎ 有操作廣州代表性商業(yè)物業(yè) —天河城的經(jīng)營管理經(jīng)驗。 n 商場刊物 定期推出，重點介紹商場的最新信息。 樓層互動促銷：如在首層消費 100 元，即可獲贈二層消費券20 元 通過互動促銷措施，使商場整體結(jié)合更為緊密，更容易造成人流循環(huán)消費，使每一行業(yè)及每一樓層的商業(yè)價值得到充分挖掘。 912 具有實際招商操作經(jīng)驗， 了解招商運作過程的各項細(xì)節(jié)，曾成功完成廣 州中華廣場、廣百新翼、中信廣場購物城等著名商業(yè)項目的招商運作。因此，我司為其引入了大型外資百貨集團 —吉之島，營業(yè)面積達 2 萬平方米，并以 “吉之島成功 進駐 ”作為賣點吸引投資者和經(jīng)營者，令銷售和招商狀況大為好轉(zhuǎn)，特別是銷售上甚至出現(xiàn)排隊購鋪的現(xiàn)象，而售價也升至港幣 5 萬元 /平方米；另一方面，在招商中也以此帶動并結(jié)合我司本身的商戶網(wǎng)絡(luò)，采取多種招商形式，在短時間內(nèi)完成全場90%的招任務(wù)。 914 豐富商業(yè)經(jīng)營運作經(jīng)驗， 成功個案包括參與經(jīng)營管理廣州天河城項目，不僅令其連續(xù)數(shù)年出租率達 100%，更令其場內(nèi)的店中店租金不斷攀升至每月20002500 元 /平方米，逼近廣州北京路的一些臨街鋪面，且通 過種種經(jīng)營手法，令整個商場一直處于中上檔次，成 為廣州經(jīng)營管理最成功的商業(yè)物業(yè)之一，其營業(yè)額位居廣東省首位。 ■產(chǎn)品選擇層次結(jié)構(gòu)較廣，且類型多樣，從一般的解困房、經(jīng)濟適用房到海邊豪華宅、別墅，從市中心到市郊的大型小區(qū)都相繼一一出現(xiàn)。 樓盤 規(guī)模 產(chǎn)品類型 戶型面積 均價 施工進度 裝修 星海國寶 四棟高層 小區(qū)式高層住宅 四房： 193247 復(fù)式：365442 8600 元 /m2 現(xiàn)樓 豪裝 雍景臺 連體高層 單體高層 二房 ~四房 121。 88㎡ 8200 元 /m2 準(zhǔn)現(xiàn)樓 豪裝 2 項目的優(yōu)勢劣勢分析 21 項目優(yōu)勢： n 位置優(yōu)越、交通便利，附近生活配套齊全，緊大連興購物商圈 n 景觀優(yōu)越與大連市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼底。 n 開發(fā)成本高，不利于發(fā)揮價格競爭力優(yōu)勢。兩者間的矛盾將制約著項目的成功。 n 東北地區(qū)的高級公務(wù)人員。 n 大連市內(nèi)擁有穩(wěn)定經(jīng)濟收入且具有投資意識的中高收。 32 公寓的目標(biāo)客戶分析 n 在 大連的三資企業(yè)的外方投資者或高級管理人員。 31 住宅的目標(biāo)客戶分析 n 大連市內(nèi)的私營企業(yè)主和高收入人士，年齡介于 3050 之間。 n 項目旁的高架橋建筑，令項目低層單位受景觀和噪聲的影響 。 n 項目規(guī)模較大，利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和硬件配套優(yōu)勢。 84㎡ 8300 元 /m2 準(zhǔn)現(xiàn)樓 豪裝 曼哈頓大廈 單體高層公寓 套間 ~三房 43。 ■住宅產(chǎn)品仍偏向于大戶型為主，但特色產(chǎn)品不多。CD/雅圖時裝 /KRIZIA/登喜路 /金利來 /道蒙 /FREE BIRD/康威服飾 /曼奴運動服裝 /班尼路服裝有限公司 /莎蓮奴/TOPPY/上海東方鱷魚服飾有限公司 /東方眼鏡 /先施眼鏡 /老人頭 /康妮雅 /戴安芬內(nèi)衣 /觀奇洋服 /經(jīng)典故事 /卡路 ?約翰 /歌莉婭時裝 /百麗鞋業(yè) /香港萬事達 .飛安娜中國總代理 /廣州李寧體育用品銷售有限公司 /廣州億安體育用品有限公司 /NIKE/雷俊運動 /OPA時 裝 /LOAIO/仁信牛奶老鋪 /肯德基 /大家樂 /多美麗快餐 /東海堂 /寶生園 /LANCOME(香港 )化妝品公司 /卡西歐 /頂好首飾 /周生生珠寶金行 /周大福珠寶金行 /紅孩兒 /謝瑞麟珠寶金行 /萊福珠寶 /屈臣氏 /百佳 /蕉葉風(fēng)味集團 /綠茵閣 /大禾回轉(zhuǎn)壽司店 /金旺莊韓國料理 /荔港名食家 / 除了以上曾經(jīng)服務(wù)過的客戶，我司還為以下各類行業(yè)著名品牌的特約商鋪拓展顧問： SAWATCH（時尚名表系列） SUSSI（古色女裝） 華倫天奴（服裝） 麥當(dāng)勞 便利店 先施眼鏡 DUNHILL（登喜路） 芭迪鞋業(yè) JESSZCA（女 裝） e180。 此外，我司在操作廣州標(biāo)志性物業(yè)中 —中信廣場購物城和廣州市中心北京路步行街項目 —廣百新翼的時候，也靈活運用了主力店的進駐這一手段，如在中信購物城中引進著名港資零企業(yè) —屈臣氏 (香港和黃集團旗下的連鎖精品超市 )，營業(yè)面積為 600平方米，在廣百新翼則引進了屈臣氏和家誼超市 (廣州友誼集團旗下的大型超市 )，營業(yè)面積達 4000 平方米。如我司在 19992000 年操作的商業(yè)項目廣州中華廣場，總建筑面積 18萬平方米，以 “廣州首個熱帶園林休閑購物新天地 ”為主題定位。 n 印花優(yōu)惠 商場不定期舉行優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠期內(nèi)，消費者均可獲取商場紀(jì)念印花一款，在集齊一系列紀(jì)念印花之后，可在指定節(jié)日或特定商場促銷日憑印花抵現(xiàn)金或參與抽獎活動。 n 計算機網(wǎng)頁 通過 INTERNET，將商場的主題、定位、特色、商戶組合、最新信息等向全國、國際進行推廣，樹立商場的形象，吸引國內(nèi)外游客消費。將這些專業(yè)經(jīng)驗?zāi)Ｊ接糜谫F司的大型綜合商業(yè)物業(yè)，有利于商場的整體發(fā)展。 ③ 選擇專業(yè)的經(jīng)營管理公司直接進行經(jīng)營管理，會得到整間公司的資源。綜觀目前商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方式，一般以下兩種模式： 模式一：由發(fā)展商組織經(jīng)營管理架構(gòu)（或公司），聘請具有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營管理顧問公司，由其提供專業(yè)顧問意見，交 自組的經(jīng)營管理架構(gòu)（或公司）執(zhí)行。 641 經(jīng)營模式比較 組成成份不同 百貨的經(jīng)營模式是一個整體，是由一個管理層去管理各個專柜，而各個專柜都隸屬于同一個企業(yè)，管理架構(gòu)比較簡單；而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經(jīng)營者組成，他們相對獨立，擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)的獨立，并各自維護自已的利益，組成成份比前者復(fù)雜。 餓了有地方吃東西 174。 ■送裝修 除公共地方裝修外，對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。所以，針對有潛質(zhì)的知名品牌，對其市場接受程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進本商場經(jīng)營。 有利于招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實施和定位的實現(xiàn) 174。 n 零首期付款方式（ 100%按揭） 減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。 174。這種做法的好處在于： 174。 主力商戶進駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念和規(guī)劃布局 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 溫馨家庭攝影展 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 報紙、電視、電臺為主 n 推廣重點： 174。 慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動 ◎ 租售第三階段 n 目的（效果）： 174。 確保升值的商場售價體系 n 公關(guān)活動： 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營理念 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 與電臺合作，每周在現(xiàn)場舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流信息或討論熱點話題 174。 項目的投資前景和經(jīng)營前景 174。 高調(diào)亮相 174。 本商場的創(chuàng)新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式研討會 174。 5商場的租售策略 51 目標(biāo)客戶 511 銷售目標(biāo)客戶 （投資客、品牌商戶 /廠家、個體經(jīng)營者） n 本地客戶 n 外地客戶（省內(nèi)、國內(nèi)） n 外資客戶（港澳臺、國外） 512 招商客戶 n 主力經(jīng)營商戶（體現(xiàn)商場形象和檔次） n 目標(biāo)經(jīng)營商戶（國內(nèi)外知名品牌） n 個體經(jīng)營者 52 租售時機 考慮因素：工程進度 當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣 當(dāng)?shù)貧夂? 租售籌備進度 53 租售策略 531 租售推廣策略 ◎ 推售前準(zhǔn)備階段 n 目的（效果）： 174。 特別補充說明： 本項目的規(guī)劃設(shè)計更多地體現(xiàn)為 “街區(qū)概念 ”而非常見 “場館概念