【正文】 國等地，1999年、2000年國外游客主要來源國家構成如下：日本美國韓國德國馬來西亞英國法國新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國199920002000年來北京的國外客人282萬人，%。北京賓館飯店接待國際旅游者歷年人數變化情況如下圖：，%，北京市歷年旅游外匯收入變動情況見下圖：根據2000年統(tǒng)計，在國外客人來京的花費中，%，僅僅次于在民航與商品的花費。不同星級飯店所占比例如下圖所示：根據統(tǒng)計，%。自年初以來，五星級飯店實現(xiàn)收入、利潤的同步增長，取得良好的經濟效益，、%%；，%，；，%，扣除不可比因素，其經營狀況有待改善。不同星級賓館客房實際出租率如下圖所示：各類營業(yè)收入在不同星級飯店中的比重不同星級飯店一般除客房服務之外，尚設有餐飲服務、商品銷售服務以及包括會議服務在內的其他服務項目。酒店式公寓除客房服務外，一般還提供健身、商務、子女教育等等多種服務項目，所以營業(yè)收入中其他項所占比重最大。各類飯店商品收入比重都比較低。四星級飯店分布四星級賓館飯店仍然以朝陽、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見下圖。 飯店供應與需求發(fā)展預測 飯店供應發(fā)展預測改革開放20多年來，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，%。形成了國際國內旅游兩者同步發(fā)展的格局。把北京建成代表中國現(xiàn)代化成就和中國旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對首都經濟的貢獻率，使其成為首都經濟的支柱產業(yè)；充分發(fā)揮旅游產業(yè)的重要社會功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機會、提高公民生活質量與自身素質、促進社會文明與城市國際化；本著對旅游資源開發(fā)、利用、保護相結合的原則，保護古都風貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。 需求預測改革開放以來，海外來京旅游人數增長迅速，日前中國加入WTO，國際交往，尤其商務交往必然增加，海外來京人數仍然會維持較快的增速。歷年來辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到997年高峰，超過600萬平方米，由于當時寫字樓市場的投資過熱，98年后逐年回落。目前，CBD地區(qū)只有數碼0總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達利項目等約20萬平方米的供應量；中關村在建的有融科資訊中心和騰達大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應量。同時，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經開始預租和預售的寫字樓也對當前寫字樓市場產生了壓力。2001年上半年北京高檔寫字樓市場在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢；上半年由于中國加入世貿的臨近，許多公司，包括國內和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應求，租金直線上漲，投資回報率也呈上升態(tài)勢。以下是近年來的寫字樓租金走勢圖：另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國內機構）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經出現(xiàn)結構變化。2001年寫字樓租售市場一個最大特點就是：西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場的熱點。從空置率方面來看，%，這一結果的出現(xiàn)主要是由于供應量的顯著增長。北京寫字樓市場最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結果。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經營本地業(yè)務，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。入世也一樣，它對北京寫字樓市場的影響估計也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。在1999年中美剛簽署世貿準入協(xié)議的第二天，東方廣場就把其租金報價上調了一美金，而現(xiàn)在中國入世已經大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調租金報價，相反卻降低了租金報價；一些發(fā)展商雖然沒有調低租金報價，但成交價與報價卻相差很大，有的甚至超過30％；有的寫字樓雖然成交價表面上也不低，但免租期卻給的很長，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實際租金也很低。例如，前面提到的美日經濟不景氣，在這種情況下，外國投資在它們本國由于尋找不到合適的投資機會，就會轉向其它更加有利可圖的市場，而中國作為一個充滿機會的、勞動成本比較低的發(fā)展中國家正好吸引了這些資金，這必然會間接地促進中國和北京寫字樓市場的發(fā)展，當然這種影響在短期內也不會體現(xiàn)出來。對入世后北京高檔寫字樓市場的發(fā)展趨勢，我們認為在短期內不會有很明顯的影響，在某一時期由于國外經濟的衰退和本地寫字樓市場供應的急劇放大甚至會出現(xiàn)走低的可能。除此之外，規(guī)劃還率先在商務中心區(qū)建立土地收購儲備制度，按照國家及市政府的有關規(guī)定，進行土地儲備和土地一級開發(fā)，并以公開招標、拍賣等方式供應土地。C、土地由合資、合作或者獨資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75％征收；需要繳納的城市基礎設施四源建設費和大市政費，減半征收。E、駐京研發(fā)機構以出讓方式取得土地使用權并建設自用的研究開發(fā)用房，其地價款按標準地價的75％征收，如改變土地使用性質或進行出租、出售、轉讓，須全額補交所免費用。c、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起）五年內區(qū)財政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%。b、根據吸引新稅源企業(yè)的需要，經區(qū)招商引資辦公室認可，房地產開發(fā)企業(yè)或房屋產權單位以較低價格出讓、出租房屋，參照市場價格水平由區(qū)財政給予一定補償。預計到2010年時北京寫字樓總量將達到1300萬平方米。而國內市場的成長使得國內企業(yè)更是要求有先進、智能化寫字樓以開拓業(yè)務、體現(xiàn)形象。西面則與規(guī)劃中的綠化廣場相鄰。各類金融辦事機構也不在少數，擁有自己小體量的單獨辦公樓是這些單位的特征。從以上這些行業(yè)看，其中石化、中介服務、商業(yè)服務類行業(yè)今后將有可能在本區(qū)域形成特色。其它多為企業(yè)單位經營的小型旅社、招待所。2000年區(qū)域內飯店以華北大酒店與江蘇大廈總收入最高，分別為5542萬元、3683萬元。 目標區(qū)域市場發(fā)展預測從位置上看，項目處于金融街、奧運村、CBD、燕莎等商務氛圍比較濃厚的區(qū)域之間，周邊多為國家機關機構、舊城與成熟居民社區(qū)，在中關村、CBD、金融街等規(guī)劃相繼出臺后，區(qū)域競爭日益激烈，本項目所在區(qū)域商務氛圍已經很難與以上區(qū)域形成競爭，發(fā)展空間不大，地區(qū)形象樹立不易。目前，本區(qū)域內主要寫字樓多數是國內大公司集團自行建造、使用、部分用于出租的物業(yè)；與之相應，區(qū)域內飯店賓館客戶也多是國內消費者，以外省市來京公務、商務人員和一般旅游者為主?？紤]到委托方的客觀要求，雖然區(qū)域內客源爭奪激烈，但仍可以適當安排部分面積作為飯店使用，前途是必須嚴格控制飯店規(guī)模和檔次，以避免經營上的風險。飯店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務、商務活動、外省市來京旅游的人員。以國內客戶為主要服務對象的一、二、三星級檔次飯店，隨著我國宏觀經濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內游客、因商因公出差的國內客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內，市場前景較好；同時，隨著人民生活水平的提高及我國進一步的開放國門，更多的國內外旅游團體和自助旅游者將來到北京，而項目地處市中心，周邊文化古跡、人文景觀眾多，再加上價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高項目經營效率。而三星級飯店在開發(fā)海外旅客客源上還有一定的潛力可以挖掘。從全市星級飯店經營狀況看，%，%，%，三星級飯店平均出租率較高，也說明市場需求較大。 目標項目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 各類綜合物業(yè)面積分配參考根據中房指數系統(tǒng)收集到的資料，新世界、航華科貿中心、豐聯(lián)廣場等綜合性物業(yè)寫字樓、商場、飯店（酒店式公寓）面積分配比例見下圖：大廈名稱行政區(qū)寫字樓(萬平米)比率商場(萬平米)比率飯店(萬平米)比率新世界中心二期崇文8500%34000%102000%航華科貿二期朝陽55000%6500%70000%國賓花園西城70000%40000%70000%國貿中心朝陽61000%34000%60000%亮馬河大廈朝陽29000%37260%33980%華普國際廣場朝陽30000%30000%30000%富華大廈東城47000%5000%25000%東方廣場東城360000%145000%240000%深房商業(yè)大廈朝陽32000%15000%20000%燕莎中心朝陽12000%42000%22000%嘉里中心朝陽82000%15000%38428%首都時代廣場西城39400%53000%30000%恒基中心東城94200%80400%53200%新世界中心崇文40000%80000%35000%富國廣場朝陽64000%77000%40000%王府井世紀廣場東城16500%22800%7500%豐聯(lián)廣場朝陽73300%40000%19400%以上項目寫字樓、商場、%、%、%。由于飯店設施、物業(yè)管理費用較高，實際收入水平差距不大。經濟變動、不穩(wěn)定因素增加，無論是寫字樓針對的企業(yè)客戶，還是飯店面對的個人客戶，都會在經濟趨緩的情況下“節(jié)衣縮食”。本項目要在市場上取得成功，必須準確定位，避免與以上成熟區(qū)域形成直接競爭。為在區(qū)域競爭中取勝，項目必須強調自己的特色，完善服務，確立自己的“核心競爭力”。 交通風險雖然本項目處于中軸路與二環(huán)交叉口，雖有與二環(huán)相連的專用交通橋，但實際進出仍有一些不便，尤其中軸路全面拓寬后，區(qū)域車流量必將加大。4. 經濟效益分析 本報告經濟測算原則一、結合實際及經驗原則基礎數據的選取主要依據專業(yè)人員的估算經驗、開發(fā)商提供的項目方案、文件規(guī)定的部分費用。由國有土地使用權基準地價可查出：四類辦公用房的出讓金為1400～1800元人民幣/平方米，地段位于四類用地的較優(yōu)質地段，故取1700元/平方米，則：出讓金 = 1700元/平方米 = 9877元/平米（每平米用地）合出讓金1353元/平方米（樓面地價）取1400元/平方米，總計出讓金為： 3528 萬元 拆遷、安置補償補助費取2000元/平方米，總計拆遷費用為： 5040 萬元紅線外市政配套費由國有土地使用權基準地價可查出：四類辦公用房的市政及四源費為460~800元/平方米，地段位于四類用地的優(yōu)質地段，故取700元/平方米，則：市政費 = 700元/平方米 = 5390元/平米（每平米用地）合市政費700元/平方米（建筑面積）總計大市政費用為 1764 萬元第一部分合計 10332 萬元第二、 工程建設及相關費用小區(qū)內配套建設費取400元/平方米（建筑面積），包括附屬工程、室外工程費用，按經驗數據取。 寫字樓的出租經營費用按出租收入的30%計。當年凈現(xiàn)金流量)＝13－1＋1709247。項目ＦＮＰＶ大于０，ＦＩＲＲ高于基準貼現(xiàn)率（8％），因此寫字樓部分項目可行。400≈FNPV ＝4288萬元FIRR ＝％5. 結論本項目寫字樓、商業(yè)配套、飯店配比為寫字樓商業(yè)配套飯店面積（平方米）20000100008000比例（%）其中商業(yè)配套包括餐飲、商品、娛樂休閑、會議等配套服務；寫字樓部分定位為中高檔寫字樓，租金水平為人民幣5元/（含物業(yè)管理費）；飯店定位為三星級水平，共設客房200套左右；另外還包括地下4600建筑平方米、共150個車位的停車場，和600建筑平方米左右的物業(yè)用房。 2001年到2010年北京由于各種國家經濟形勢看好，各種利好消息的影響，寫字樓市場租金將保持3%－5%的增長幅度，預計2001到2004年增幅可達5%左右，2004到2008年將保持4%的年增長，2008到2010年間保持3%的年增長，