【正文】 分，對剖切平面以下部分作水平投影所得到的圖稱為建筑平面圖，簡稱平面圖。 ： 建筑內(nèi)各房間的標(biāo)高無變化的樓層。 ： 平面布置相同的住宅樓層。 ： 由多個住宅單元組合而成， 每單元均設(shè)有樓梯、電梯的住宅。供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園，小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。 ： 紅線內(nèi)由投資方出資供城市公用 的用地，包括代征綠地、代征道路等。 （橫向 — 指建筑物的寬度方向 ； 縱向 — 指建筑物的長度方向）。 ：規(guī)劃用地范圍內(nèi)建、構(gòu)筑物占地面積與規(guī)劃用地面積之比。建筑裝飾涂料按習(xí)慣分類：有外墻涂料，內(nèi)墻涂料、地面涂料和頂棚涂料。早期使用的涂料，其主 要原料是天然油脂和天然樹脂，如：亞麻仁油、桐油、松香、生漆等。飾面板的品種常以其研磨拋光 后的花紋、顏色特征和產(chǎn)地名。 花崗石是各類巖漿巖的統(tǒng)稱，如花崗巖、安山巖、輝綠巖、片麻巖等，有良好的抗風(fēng)化穩(wěn)定性，耐磨性耐酸堿性。目前主要有以下產(chǎn)品：彩釉磚、劈離磚、變色釉面磚、琉璃釉面磚、粘土彩釉磚等。住宅中的居住房間為 1/8 左右，廚房、廁所等輔助用房為 1/10，學(xué)校教室 1/4，走道為 1/14等等。 （七）、門窗 門窗工程分為外墻門窗及內(nèi)門窗、外門窗一般采用：鋁合金、鋼塑料、塑鋼等材料專業(yè)廠家生產(chǎn)制作，根據(jù)不同地區(qū)采用普通或保溫玻璃，根據(jù)窗扇面積大小，而確定普通或加厚玻璃，內(nèi)門窗一般以木材、人工復(fù)合板材為主要材料 制作，以輕質(zhì)，美觀為主要使用目的。剛性防水是采用防水沙漿抹面或密實混凝土澆注而成的面層。 屋頂結(jié)構(gòu)： a、面層：上人屋面面層采用水泥方磚、缸磚等作面層。 (7) 變形縫 它的作用是保證房屋在溫度變化或基礎(chǔ)不均勻沉降或地震時能有一些自由伸縮，以防止墻體開裂、結(jié)構(gòu)破壞。 (3) 散水：指的是靠近勒腳下部的水平排水坡。 （ 4）隔聲要求 墻體的隔聲要求包括隔除室外噪聲和相鄰房間的噪聲兩方面。 *穩(wěn)定性：磚墻的穩(wěn)定性一般用高厚比來控制，墻體越高應(yīng)該越厚，稱其為高厚比。 *石材墻：石材是一種天然材料，主要用于山區(qū)和產(chǎn)石地區(qū)，它分為亂石墻，整石墻和包石墻等作法。 *裝飾作用：墻體是建筑裝飾的重要部分，墻面裝修對整個建筑物的裝飾效果起 很大作用。 2. 地下室的分類 (1)、按使用性質(zhì)分 *普通地下室和人防地下室 (2)、按埋入地下深度分 全地下室和半地下室 3. 地下室的防潮與防水 地下室的防潮、防水作法取決于地下室地坪與地下水位的關(guān)系。它具有整體性好，剛度大，高速不均勻沉降能力強可消除，因地基變形使建筑開裂的可能性適用于城市高層建筑物基礎(chǔ)。 (2)、柔性基礎(chǔ) 柔性基礎(chǔ)一般指鋼筋混凝土基礎(chǔ)。磚底腳下部做灰土墊層形成灰土磚基礎(chǔ)。為此應(yīng)合理安排挑出尺寸的寬度和高度的比值。 (5)相鄰房屋影響。 (4)凍結(jié)深度的影響。土質(zhì)好的，承載力高的土層可以淺埋。 大放角：基礎(chǔ)墻加大加厚的部分。這種經(jīng)過人工處理的土層叫人工地基。因此要求設(shè)計結(jié)構(gòu)變形縫。房屋建 筑構(gòu)造具體可劃分為以下： （一）、地基 地基的基本概念 地基：承受由基礎(chǔ)傳下來荷載的土壤持力層。 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝配：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場澆注或砌筑，一部分構(gòu)件為預(yù)制裝配。 建筑總高度超過 lOOm 時，不論其是居住建筑或公共建筑均為超高層建筑。 鋼結(jié)構(gòu) 由型鋼構(gòu)件為承重體高的建筑結(jié)構(gòu)，工廠制作、現(xiàn)場安裝，可承受較大的荷載，建筑空間大。 （二）、按照結(jié)構(gòu)類型劃分 按結(jié)構(gòu)類型劃分，以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式，傳力方式的不同而劃分一般分為以下幾種； 木結(jié)構(gòu)：如天安門 磚木結(jié)構(gòu)：如南方水鄉(xiāng)特色建筑 磚石 結(jié)構(gòu)：西方古典型建筑 磚混結(jié)構(gòu) 由磚砌體與鋼筋混凝土樓板及屋面板為承重構(gòu)件的建筑結(jié)構(gòu)型式，這種結(jié)構(gòu)房間小，層數(shù)低，一般用于多層建筑。 b、農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋。 銷售人員 培訓(xùn)內(nèi)容 1．日常行為規(guī)范 ： 該部分由于每個項目存在較大差異，故在此只例部分提綱，各項目公司可以根椐 實際情況自行增減 。如種子庫、 拖拉機站等。 框架結(jié)構(gòu)： 由鋼筋混凝土柱、梁和樓板等構(gòu)件形成的承重骨架，砌體只作圍護和分隔作用，其結(jié)構(gòu)面積小，使用面積較大，便于空間靈活劃分?？?用于高層或超高層建筑。 （四）、按照施工方法劃分 施工方法是指建造房屋所采用的方法，僅就現(xiàn)代生活中混凝土材料的施工方法，它可以劃分為以下三種形式： 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件在施工現(xiàn)場砌筑 (磚墻等 )或澆注 (鋼筋混凝土構(gòu)件等 )。 二、房屋建筑構(gòu)造與裝修 各類房屋建筑，往往是根據(jù)其使用性質(zhì)和使用功能標(biāo)準(zhǔn)的要求，使用不同的建筑材料和施工方法建造形成。 地基應(yīng)滿足的要求： (1)強度方面的要求：即要求地基有設(shè)計足夠的承載力。 (3)穩(wěn)定方面要求：即要求地基有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力。 (二 )基礎(chǔ) 基礎(chǔ)的基本概念 基礎(chǔ)：建筑物埋在地下的承重結(jié)構(gòu)，它承受建筑物上部結(jié)構(gòu)傳下來的全部荷載，并把這些荷載連同本身的自重一起傳給地基。 墊層：基礎(chǔ)的最底層。相反，土質(zhì)差、承載力低的土層則應(yīng)該深埋。土層的凍結(jié)深度由各地氣候條件決定，如北京地區(qū)為 0。當(dāng)新建房屋的基礎(chǔ)埋深小干或 等于原有房屋基礎(chǔ)埋深時，可不考慮相互影響，若新建房屋的埋深大于原有房屋的基礎(chǔ)深時，應(yīng)考慮相互影響。寬度比高度形成的夾角。 磚的寬高比為 1： ，灰土的寬高比為 1： — 1： b、混凝土 這是指用混凝土制作的基礎(chǔ)。它與剛性基礎(chǔ)相比，可以淺埋并不受剛性角的限制。 b、筏形基礎(chǔ) c、樁基礎(chǔ) d、獨立基礎(chǔ) e、條形基礎(chǔ) (4)、基礎(chǔ)管溝 由于建筑內(nèi)有采暖設(shè)備，這些設(shè)備的管線在進入建筑物之前埋在地下，進入建筑物之后一般從管溝中通過。 （四）、墻體 墻體概述 （ 1）、墻體的作用 *承受作用：承受房屋的屋頂、樓層、人和設(shè)備的荷載。 墻體的分類 （ 1）墻體按材料分 *磚墻：用作墻體的磚有普通粘土磚、灰沙磚、焦渣磚等。 *板材墻：板材以鋼筋混凝土板材、加氣混凝土板為主 （ 2）墻體按所在位置一般分為：外墻和內(nèi)墻 （ 3）墻體按受力特點分 *承重墻 *非承重墻：包括隔墻、填充墻等。 （ 2） 保溫要求： 墻體的保溫因素，主要表現(xiàn)在墻體阻止熱量傳出的能力及防止在墻體表面和內(nèi)部產(chǎn)生凝結(jié)水的能力兩大方面。 墻身的細部構(gòu)造 (1)防潮層 在墻身中設(shè)置防潮層的目的是防止土壤中的水分沿基礎(chǔ)墻上升和勒腳部位的地面水影響墻身，它的作用是提高建筑物的耐久性，保持室內(nèi)干燥衛(wèi)生。 (4) 踢腳：是外墻內(nèi)側(cè)或內(nèi)墻的兩側(cè)的下部和室內(nèi)樓地面交接處的構(gòu)造。主要有： a伸縮縫、 b沉降縫、 c防震縫 墻體的內(nèi)外裝修 （ 1）、外墻的裝修 :a 貼面類、 b抹灰類、 c噴刷類 （ 2）、內(nèi)墻的裝修 :a 貼面類、 b抹灰類、 c噴刷類、 d 裱糊類 隔墻 一般可分為： a砌筑隔墻、 b骨架隔墻、 c板材隔墻 （五）、樓板和地面 樓板層由三部分組成 ：樓地面、樓板、頂棚或吊頂。 b、保護層：不上人屋面采用綠豆砂（小豆石）等保護防水層。 d、找平層：一般采用 20mm 厚 1： 3或 1： 的水泥沙漿抹平。 門窗的作用：防水，隔熱保溫，氣密、防火、抗震和避雷等性能 窗的要求：窗的大小應(yīng)滿足窗地比的要求。 窗的類型 *平開窗 *推拉窗 *懸窗 *固定窗 （ 八）、飾面工程 、玻璃飾面 陶瓷面 磚是指以陶瓷為原料制成的面磚，主要分為：軸面瓷磚，外墻面磚，陶瓷錦磚，鐵陶瓷壁畫等。 （也稱“馬賽克” ）是以優(yōu)質(zhì)瓷土燒制成片狀小塊瓷磚，可拼成各種圖案。耐用年限約 75— 200 年。 人造石飾面板是用天然大理石，花崗石之碎石，石屑、石粉作為填充材料，由不飽和聚酯樹脂為粘結(jié)劑（或用水泥為粘結(jié)劑）經(jīng)攪拌成型，研磨拋光等工序制作成與天然大理石、花崗石相似的材料。故稱為油漆。 裱糊工程分壁紙裱糊和墻布裱糊，是廣泛用于室內(nèi)墻面、柱面及頂棚的一種面層裝飾，具有色彩豐富、質(zhì)感性強，既耐用，又易清洗的特點。一 般以百分比表示，它可以反映出一定用地范圍的空地率和建筑物的密集程度。 ： 指層間高度，上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 ： 紅線內(nèi)用于建設(shè)的用地。 =集中綠地 /小區(qū)內(nèi)總?cè)藬?shù) ： 以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的住宅。平面上縱橫向相關(guān)懸殊。 ： 平面布置不相同的各樓層。 ： 復(fù)式住宅不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投形面積只占底面積的一部分，夾層可作成房間，也可做成跑馬廊形式，和底層之間有視線上的交流和空間上的貫通。平面圖表示房屋的平面形狀，房間的布置、門窗位置、定位軸線、墻和柱的厚度、室內(nèi)外設(shè)施、標(biāo)高及尺寸標(biāo)注。表示房屋外形上可見部分的全部內(nèi) 容，外立面的裝飾作法，標(biāo)高等。 =地毯面積 +套內(nèi) 垟 體面積 +陽臺建筑面積 29．銷售建筑面積 =套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 銷售建筑面積 =套內(nèi)建筑面積＋公用建筑面積（公攤面積） 公攤面積 30. 公用建筑公 攤系 =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 ： 用于出租、較長期居住的建筑，含臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等功能。規(guī)范規(guī)定：坡度 1/12，寬度 ： 供居住者進行室外活動，晾曬衣物的空間。 ： 窗臺很寬，挑出建筑外 垟 ，玻璃沿窗臺外側(cè)做的窗。 國土局： 代表國家行使177。 發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。現(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用 地為 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 ： 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。 1產(chǎn)權(quán)證書： 是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證” 的二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。 1房地產(chǎn)買賣合同： 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 1房屋使用權(quán) ： 是指對房屋擁有的享用權(quán)。 1公共維修基金： 公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。北京：板樓 ，點樓 。 起步價： 某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。 具體而言：（ 1）生理分居和功能分區(qū)；（ 2）動靜分離；（ 3）通風(fēng)與 采光；（ 4）廚房要按操作流程設(shè)計；（ 5）衛(wèi)生間面積要適宜；（ 6）注重私密性；（ 7）空間分布科學(xué)。 房門的開向是否合理，要不影響使用的 空間和居室的私密性。通常人們購房時所說的“三大一小”，就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ畹男枰? 陽臺，好的陽臺設(shè)計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。建筑材料也是質(zhì)量較好的新材料、新技術(shù)，如 50年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。 （ 3） 信息服務(wù)系統(tǒng)。 （ 2） 通訊系統(tǒng) 實現(xiàn)住戶主要房間有獨立的信息點，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語電視節(jié)目。就房屋的室內(nèi)功能而言，應(yīng)滿足以下基本要求 。在適合家庭不同成員分室居住和共同團聚的活動空間 以及緊急疏散的要求；在建筑構(gòu)造上，要符合抗震、防火、耐火等級以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。要按國際發(fā)達國家房屋設(shè)計的要求，制定日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)、廚、廁排氣標(biāo)準(zhǔn)和 生活垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)。 躍層和復(fù)式、錯層有什么區(qū)別？ 通常情況，躍層房屋是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層房屋如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。 錯層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。錯層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進入這種房屋的人有較大吸引力。買自住房要測算自己的收入水平和承受能力；而投資購房則在投資成本允許的范圍內(nèi)進行選擇，并可進行投資組合。自住房要求環(huán)境相對穩(wěn)定，以免入住后又要拆遷或改變功能；而投資則不然，要考慮將來城市規(guī)劃能否令所購房屋升值，不臨街變 為臨街，由房屋變作商鋪等。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。而在北京通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 1外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品 房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)