【正文】 式的結(jié)合。專家認為，在集體土地上建設(shè)的公租房符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，建設(shè)主體、用地性質(zhì)等也符合相關(guān)規(guī)定，并且依法辦理了審批手續(xù)，而小產(chǎn)權(quán)房是集體土地上違法建設(shè)的商品房，因此，二者之間是完全不同的概念。另外，宅基地退出補償金該如何解決，是村集體出，還是地方財政解決，或是從土地出讓金收入中解決，也是一個問題。另通過地票交易制度，還可進一步激發(fā)與之相關(guān)的其他一系列制度的改革，比如農(nóng)村宅基地制度改革、戶籍制度改革等。發(fā)達地區(qū)指標(biāo)不夠用，欠發(fā)達地區(qū)指標(biāo)用不完。從效率上看，土地股份合作制有利于農(nóng)地資源的優(yōu)化配置和規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展。這顯然與我們的社會性質(zhì)和發(fā)展目的相違背。二、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與深化土地資產(chǎn)制度改革公平分配土地增值收益有專家認為，征地制度改革的實質(zhì)是公平分配土地增值收益。因此，我們應(yīng)該用不確定性規(guī)劃取代確定性規(guī)劃。注意研究土地利用規(guī)劃中的不確定性有專家認為，人們對世界的過去、現(xiàn)在和未來既不是一無所知，也不是完全了解，僅擁有不完全的知識，由此衍生出普遍意義的不確定性，也產(chǎn)生了土地利用規(guī)劃的不確定性。有專家指出，是可以對村莊內(nèi)部宅基地、交通街巷用地、工礦倉儲用地、生活服務(wù)用地和農(nóng)林種植用地等，進行目視解譯的?，F(xiàn)將重要觀點集粹如下：一、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與深化土地資源制度改革利用第二次土地調(diào)查采用的遙感影像摸清村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)有專家認為，村莊是人類社會發(fā)展到一定歷史階段的產(chǎn)物。國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部副部長劉守英研究員、江蘇省農(nóng)工辦主任曲福田教授、美國規(guī)劃師協(xié)會首席執(zhí)行官保羅關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌土地資源制度土地資產(chǎn)制度土地管理制度改革2011年中國土地學(xué)會學(xué)術(shù)年會于11月1820日在廣東佛山召開，主題為“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與深化土地制度改革”。國土資源部副部長、學(xué)會理事長王世元同志到會并發(fā)表重要講話。法默先生和主席米奇村莊用地是農(nóng)村人口生產(chǎn)、生活等綜合功能的承載體，是農(nóng)村人地關(guān)系的最核心表現(xiàn)。農(nóng)村居民點不斷擴張成為我國耕地面積減少的重要原因有專家指出，1996年，我國農(nóng)村人口為85085104人（包括進城打工但戶籍仍在農(nóng)村的農(nóng)民工），104 h㎡，㎡。土地利用規(guī)劃系統(tǒng)是一個信息不完全的灰色系統(tǒng)，沒有哪類土地利用規(guī)劃能完全消除不確定性。為了克服不確定性在土地利用規(guī)劃中的負面影響，應(yīng)重視對不確定性的研究，最終依靠不確定性繁榮土地利用規(guī)劃。傳統(tǒng)征地模式下，失地農(nóng)民的補償標(biāo)準是以保障基本生活水平不降低為限，這就絕對地排斥了被征地農(nóng)民對土地增值收益的分享。所以，新的征地制度的關(guān)鍵是合理確定一個土地增值收益的分配比例。而我國的農(nóng)業(yè)，只有在規(guī)模經(jīng)營條件下，才有可能最大限度地采用新技術(shù)、新設(shè)備和先進的管理理念，從而提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效益，最終實現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變。這種行政化的資源配置方式，沒有按照比較優(yōu)勢的原則進行資源配置，在一定程度上造成了土地資源配置在空間上的扭曲。補償問題是影響農(nóng)戶退出宅基地的重要因素有專家認為，目前實行農(nóng)村宅基地退出制度的地區(qū)，退出的補償金大多低于征地補償標(biāo)準。另外，在城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的試點工作中，由于農(nóng)村宅基地退出分散和零星，在面積和數(shù)量上達不到統(tǒng)一上報的要求，因此，不容易整體統(tǒng)一退出宅基地，也難以在新農(nóng)區(qū)建設(shè)項目實施前落實其具體位置及面積。不能因為某些地區(qū)正在試點集體土地上建設(shè)公租房就認為小產(chǎn)權(quán)房會“轉(zhuǎn)正”了。征地沖突風(fēng)險評估主體有待完善有專家認為，國土資源部門擔(dān)當(dāng)征地沖突風(fēng)險評估主體存在四個不足：（1）風(fēng)險評估的前提是要對被征地區(qū)域情的準確把握，要求評估者熟知區(qū)域內(nèi)待征地農(nóng)民家庭情況、信訪訴求、區(qū)域社會矛盾及重點難點問題等，而這些都是國土部門難以掌握的；（2）國土資源部門作為征地項目的實施者，卻又要對項目進行沖突風(fēng)險評估，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運動員的雙重身份使得風(fēng)險評估結(jié)果的公正性難以得到社會的廣泛認可；（3）國土資源部門很難調(diào)整征地補償標(biāo)準，也很難否定已批準的征地項目，因此，即便評估結(jié)果是項目具有沖突風(fēng)險，仍很難及時有效予以化解；（4）當(dāng)前要求建設(shè)項目進行的評估很多，如環(huán)境評估、拆遷評估、社會穩(wěn)定評估、征地風(fēng)險評估等，這些評估之間存在很多相似性，由多個主體分別評估是人力物力的浪費，而由一個統(tǒng)一組織進行評估較為適宜。有專家認為，這是五大因素影響的結(jié)果：一是土地出讓面積的大幅增加。；四是“招拍掛”出讓比例大幅增加。這表明，在農(nóng)村有關(guān)土地法規(guī)和政策的普及宣傳還很滯后。第二篇：成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地制度改革的調(diào)查與思考成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地制度改革的調(diào)查與思考08經(jīng)濟一班 劉維 20083238國家與集體兩種不同的土地所有制在管理制度與模式上的差異？如何在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的大主題下得到協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，從而促使城鄉(xiāng)土地資源、資產(chǎn)、資本有序流動？在保障城鄉(xiāng)經(jīng)濟與城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)一發(fā)展的同時、使農(nóng)民獲得相應(yīng)的土地收益？近日，我們通過對成都市錦江區(qū)的實地調(diào)查，對成都市集體土地流轉(zhuǎn)、產(chǎn)權(quán)制度改革，以及建立公開的集體土地市場的探索性改革作了進一步思考。2009年6月，國土資源部與四川省政府共同在成都舉辦了“成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地管理制度改革現(xiàn)場研討會”，使成都兩年來在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展改革試驗中進行的種種探索再度引起全國各界的關(guān)注。所謂“窺一斑而見全豹”。這是一條被當(dāng)?shù)厝朔Q之為“農(nóng)地不征收、不拆遷，農(nóng)民不失地、不失業(yè)、不失利，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)變休閑旅游觀光農(nóng)業(yè)”的城鄉(xiāng)“一體化”發(fā)展之路。讓城郊結(jié)合部“農(nóng)村城市化”、“農(nóng)民市民化”的同時，不增加建設(shè)用地總量，不減少耕地保有量，不改變這片土地的集體所有性質(zhì)，是這里推進城鄉(xiāng)“一體化”發(fā)展的基本原則。這次被稱為成都集體土地市場“牛年開門紅”的交易，已是在錦江農(nóng)村土地公開市場上進行的第二次成功交易了。全區(qū)農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)登記、辦證、流轉(zhuǎn)等并聯(lián)審批平臺的建設(shè)和管理，也是這個交易中心肩負的一個重要職責(zé)。這兩宗位于規(guī)劃中的汽車產(chǎn)業(yè)園范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地，以80萬元/畝、總成交金額1857萬元的出讓價成交，從而揭開了成都集體土地有序流轉(zhuǎn)、公開規(guī)范交易的大幕。實際上，進入這個公開的集體土地市場之前，集體土地產(chǎn)權(quán)制度的改革、土地權(quán)屬的確定，已為集體土地順利流轉(zhuǎn)奠定了重要基礎(chǔ)。在農(nóng)錦公司這里，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利實際上以股份的形式轉(zhuǎn)化為一種資本，交由公司作整體運營，收益則按比例層層分紅。作為成都市中心城區(qū)，以城帶郊的錦江區(qū)，其集體土地流轉(zhuǎn)不止于建設(shè)用地的集中流轉(zhuǎn)。農(nóng)民原有的宅基地被集中整理后，大量的高層農(nóng)民公寓在重新規(guī)劃后的居住區(qū)內(nèi)興建起來。事實上，成都的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗，正是在這樣三條大原則的背景下展開的。在那個時候，成都市就提出把科學(xué)發(fā)展觀和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展目標(biāo)作為新一輪規(guī)劃（即20042020年土地利用總體規(guī)劃以及城市發(fā)展規(guī)劃）的指導(dǎo)思想，通過規(guī)劃打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，走產(chǎn)業(yè)集中布局、土地集約利用的道路。市政府決定將這個數(shù)字削減到“50”，減下來的20平方公里建設(shè)用地將恢復(fù)為生態(tài)用地。集體土地，無論承包地、自留地或宅基地，先由各戶流轉(zhuǎn)給村民小組，再由各村民小組流轉(zhuǎn)到村集體經(jīng)濟組織，進而再流轉(zhuǎn)給上一級的龍頭公司，如錦江區(qū)的農(nóng)錦公司等。其建設(shè)用地即農(nóng)村宅基地等的收購標(biāo)準事實上實行的是實物補償制。對于農(nóng)錦公司而言，這樣大規(guī)模的“收購”集體農(nóng)地和建設(shè)用地是需要付出資金代價的，至少是要先行墊付一大筆資金，用作各種形式的補償和安置。另一方面，如果這些農(nóng)用地和建設(shè)用地不進行集中整理，農(nóng)地就沒法進行規(guī)?；?jīng)營，建設(shè)用地不僅不可能實現(xiàn)集中產(chǎn)業(yè)布局，也不可能進行相應(yīng)配套設(shè)施建設(shè)，更不可能獲得大量建設(shè)用地再利用的空間。2005年，成都被國土資源部批準為全國首批城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點城市。他們規(guī)劃了“鄉(xiāng)村旅游生態(tài)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、汽車產(chǎn)業(yè)園、體育運動休閑園和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園”等5個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，同時，規(guī)劃并建設(shè)了兩個大型的新社區(qū)，供農(nóng)民集中居住。其能夠得以順利實現(xiàn)，實際上借用了“增減掛鉤”政策中的建設(shè)用地和農(nóng)用地總量控制、平衡的原則以及土地跨地區(qū)調(diào)整的“置換”原理。在做“實”的基礎(chǔ)上，成都的土地管理制度改革呈現(xiàn)出幾個創(chuàng)新點：創(chuàng)新之一：政府統(tǒng)籌主導(dǎo)下的城鄉(xiāng)一體發(fā)展規(guī)劃真正發(fā)揮了“龍頭”作用。農(nóng)村集體土地進入市場交易，面臨的最基本問題，就是集體土地產(chǎn)權(quán)不明晰、主體虛置的問題。如推出專門成立的資產(chǎn)經(jīng)營管理公司作為一個鄉(xiāng)的集體土地產(chǎn)權(quán)主體代表，通過股份制形式量化集體土地資產(chǎn)，以層層簽定協(xié)議、層層“轉(zhuǎn)交”土地資產(chǎn)處置權(quán)、層層按股分紅的辦法，既解決了農(nóng)村土地權(quán)屬不清問題，又從總體上實現(xiàn)了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的集中管理和經(jīng)營。錦江區(qū)還探索性地解決了“兩證合一”、統(tǒng)一登記的問題，錦江區(qū)農(nóng)村土地房屋登記交易服務(wù)中心被政府賦予了土地使用證和房屋所有證統(tǒng)一登記的職能，使集體土地市場一建立，就避免了國有土地市場上長期存在的因“兩證”不能統(tǒng)一登記帶來的混亂。我們所調(diào)查的錦江區(qū)，是成都的主城區(qū)之一，其城鄉(xiāng)一體化改革試驗是在經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的城鄉(xiāng)結(jié)合部進行的，效果明顯，但背后依賴的是其巨大的產(chǎn)業(yè)支撐力量。從錦江看成都在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中進行的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，感覺有兩個問題：一方面，成立國有的“龍頭”資產(chǎn)管理公司如農(nóng)錦公司，目的是為了作為集體土地產(chǎn)權(quán)主體的代表，參與市場交易。這里就面臨著一個很大的經(jīng)濟風(fēng)險：土地從大面積取得到單個供應(yīng)出去，有一個時間差，其長短取決于市場的需求量。成都在改革試驗中用活了“增減掛鉤”政策，促進了城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展。農(nóng)民交出宅基地、搬進公寓樓，獲得住房補償（有的還不止一套），其土地財產(chǎn)權(quán)利在很大程度上得到了保障。當(dāng)然，成都的改革性試驗還在探索中。為我市的“兩個率先”奠定了堅實的基礎(chǔ)。在總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃指導(dǎo)下，注重城鄉(xiāng)規(guī)劃的可操作性，規(guī)劃、國土、環(huán)保等部門要按照各自職能，嚴格審批程序，避免顧此失彼。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃要與城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃實現(xiàn)“四規(guī)疊合”，確保一張藍圖繪到底。要加強宣傳，廣泛動員城鄉(xiāng)群眾從自己做起，共同營造清潔美好城鄉(xiāng)環(huán)境。年終由市里進行考核驗收，對搞得好的，政府可以以獎