【正文】 及社區(qū)服務(wù)型商戶 成熟期：服裝、鞋帽、精品首飾、運(yùn)動(dòng)休閑 資質(zhì)要求 著名品牌、連鎖性質(zhì)，平價(jià) 著名品牌、連鎖性質(zhì)，中高檔次 著名品牌、連鎖性質(zhì)，中高檔次 著名品牌、連鎖性質(zhì) 檔次定位 知名品牌平價(jià)超市 適應(yīng)中偏上社區(qū)消費(fèi) 適應(yīng)中偏上社區(qū)消費(fèi) 中檔 招商期租賃價(jià)格 倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期 1年 倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租 期 6個(gè)月 倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期 6個(gè)月 倒計(jì)時(shí)免租策略，最長(zhǎng)免租期 6個(gè)月 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 及政策定位 月租金 35元 /平米，每年遞增 5% 合同 10年以上 月租金 35元 /平米，每年遞增 5% 合同 5年以上 租金 50元 /平米 /月，每年遞增 5% 合同 3年 月租金 50元 /平米，每年遞增 5% 合同 3年 四、嚴(yán)格的商戶資質(zhì)審核策略 合和認(rèn)為，招商的風(fēng)險(xiǎn)有二：一是租賃政策不恰當(dāng)，違背市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，商戶無法接受；二是商戶定位失誤，或商戶資質(zhì)審核不嚴(yán)。 招商工 作： ? 重點(diǎn)突破主力商家； ? 在萬客會(huì)精選商家中物色意向客戶； ? 通過客戶的信息發(fā)饋為全面招商政策的進(jìn)一步完善提供市場(chǎng)依據(jù)； 中刊登廣告并開辟美食專欄。 ? 合和餐飲組、零售組全面開展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷招商工作，以餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主； ? 招商過程中配合具有濃郁文化氛圍的促銷活動(dòng)； ? 舉辦集體簽約儀式，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)影響 力。 6．命題 6：合和營(yíng)銷人員的“萬科化” 作為一線員工，營(yíng)銷人員將成為項(xiàng)目形象代言人，如何將合和營(yíng)銷人員在合和規(guī)范基礎(chǔ)上“萬科化”，是合作過程中需要積極探討并制訂規(guī)則的重要事項(xiàng)。一個(gè)很重要的規(guī)律是：商業(yè)開業(yè)是 商鋪銷售的墳?zāi)梗∫虼?，除非?duì)商業(yè)一開業(yè)就能形成洶涌人潮有 100%的把握，否則應(yīng)當(dāng)在開業(yè)之前消化 90%以上可售單位。商業(yè)招商是一個(gè)周期相對(duì)長(zhǎng)的營(yíng)銷工作，尤其是著名品牌的談判。 8．背景 8：“坂田萬科城”之概念及資源整合的深遠(yuǎn)意義 坂田是萬科未來幾年中在深發(fā)展的最重要的區(qū)域之一，打造“萬科坂田城”以及由此帶來的商業(yè)人氣預(yù)期將同樣是本項(xiàng)目的 重要營(yíng)銷背景。 4．背景 4：深圳商鋪投資回歸理性 深圳虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪銷售受阻，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪將重新成為實(shí)力投資型客戶主流投資品種，對(duì)本項(xiàng)目是一個(gè)利好。房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 萬科地產(chǎn) 坂雪崗商業(yè)項(xiàng)目招商及銷售營(yíng)銷策略報(bào)告 第一部分：本項(xiàng)目重要營(yíng)銷背景及營(yíng)銷命題 一．重要營(yíng)銷背景 1．背景 1：萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌之作 本項(xiàng)目是深圳萬科第一個(gè)真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)萬科品牌及本項(xiàng)目住宅營(yíng)銷意義重大。 5．背景 5：萬科規(guī)范操作與商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷模式的矛盾 萬科是一個(gè)規(guī)范程度很高的著名品牌，在廣告宣傳、投資模式設(shè)計(jì)等營(yíng)銷環(huán)節(jié)中應(yīng)以相關(guān)法律法規(guī)為前提，避免違規(guī)營(yíng)銷影響 萬科品牌美譽(yù)度，而商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際銷售中存在太多的擦邊球行為。 二．重要營(yíng)銷命題 1．命題 1：“商”與“鋪”的關(guān)系 有“商”才為“鋪”，招商是否成功、進(jìn)駐商戶是否有持久市場(chǎng)生命力將是商鋪產(chǎn)權(quán)營(yíng)銷的重要前提。但一旦突破著名品牌，將形成強(qiáng)大羊群效應(yīng)。如何實(shí)現(xiàn)這個(gè)營(yíng)銷目標(biāo)？ 4．命題 4：商業(yè)經(jīng)營(yíng)推廣對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值提升 合和地產(chǎn)堅(jiān)持認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)中“經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值！”是根本價(jià)值規(guī)律。 第二部分：整體營(yíng)銷方案（招商部分） 一、 重要時(shí)間節(jié)點(diǎn) 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 確定業(yè)態(tài)的組合定位、招商策略及招商政策 2020 年 5 月 31日前 完備招商物料及法律 文件 2020 年 6 月 30日前 整合第三方資源 2020 年 6 月 30日前 突破主力商家招商，包括超市、主力商務(wù)酒樓及海外餐飲等 2020 年 67 月 全面展開招商工作 2020 年 8 月2020 年 6 月 首屆美食經(jīng)營(yíng)研討會(huì)及商戶裝修動(dòng)員大會(huì) 2020 年 5 月 統(tǒng)一開業(yè)準(zhǔn)備 2020 年 6 月 盛大試業(yè) 2020 年 7 月 28日（擬） 二、 招商節(jié)奏及招商策略概要 時(shí)間 內(nèi)容 招商準(zhǔn)備期（ 2020年 5月 6月） 主力商家突破階段（ 2020年 6月 7月） 全面招商階段（ 2020年 8月 2020年 6月） 招商目標(biāo) 主力商戶的前期溝通 完成至少兩家主力商戶（超市、商務(wù)酒樓）的招商工作； 與其他商戶進(jìn)行前期溝通并達(dá)成初 以主力店的示范作用來推動(dòng)全面招商工作； 在 2020年 5月前完成 80%的招商； 房策網(wǎng)－ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》全國(guó)貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 075583513598 83513535 步意向。 重要招商策略 媒體宣傳： ? 本階段以項(xiàng)目的信息滲透為主， 6月份以新聞報(bào)道的形式在主流媒體上報(bào)道整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)信息； ? 在萬科內(nèi)部媒體上做預(yù)告性介紹。 招商工作： ? 美食是本項(xiàng)目的招 商重點(diǎn)； ? 家居、裝飾在項(xiàng)目建設(shè)期是重要的招商對(duì)象，但要注意商戶的質(zhì)量應(yīng)與本項(xiàng)目檔次定位相匹配； ? 數(shù)碼、通訊、文教等在 2020 年春節(jié)后重點(diǎn)突破。因此，在本項(xiàng)目招商過程中，合和將與貴司探討詳細(xì) 的商戶資質(zhì)審核標(biāo)準(zhǔn)和流程，把好商戶質(zhì)量關(guān)，寧缺勿濫，確保整個(gè)商業(yè)開業(yè)后具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。也只有成為深圳品牌餐飲薈萃之都，才能最大化擴(kuò)大本項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍。多元化、全方位的美食體驗(yàn)，才能給顧客最充分的回頭消費(fèi)的理由。 ? 4． 裝修品位：打造一個(gè)集“美味體驗(yàn)、審美體驗(yàn)、文化體驗(yàn)”于一體的“體驗(yàn)式國(guó)際美食之都” 本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)力的另一體現(xiàn)，將是無論你支付多少金錢，均可享受富有特色的、舒適的美食文化體驗(yàn)。在媒體宣傳方面，通過“龍 坂新商圈” 及“坂田萬科城”概念的提出，全力打造“坂田萬科城 新市鎮(zhèn)商業(yè)中心”，初步樹立萬科“社區(qū)商業(yè)”領(lǐng)跑地位。 可在正式開始招商階段舉辦“會(huì)員有獎(jiǎng)推薦商戶”活動(dòng)，讓會(huì)員推薦其消費(fèi)過的商家，此舉一方面為未來奠定終端消費(fèi)群的基礎(chǔ)，另一方面可更為清晰地了解到市場(chǎng)的需求便好，讓我們更準(zhǔn)確的甄選到理想 商戶。 以上為合和招商初步策略，由于尚未與貴司深入溝通，細(xì)化方案將在雙方確立合作關(guān)系后詳細(xì)擬訂。 根據(jù)市場(chǎng)反饋適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略 媒體廣告延續(xù)。 因此，在招商和銷售之初就確定明確的后期經(jīng)營(yíng)推廣模式和基本策略，將同樣是建立市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目投資信心和價(jià)格預(yù)期的關(guān)鍵性要素。 第三類：發(fā)展商 (大戶 )預(yù)留，預(yù)計(jì)比例 30%左右，約 10000平方米， 建議萬科保留 30%的鋪位作為出租用途。 深圳是投資與機(jī)遇的熱土，是珠三角中投資能力最強(qiáng)的城市之一。 東莞制造名譽(yù)中國(guó)，東莞人具有著不可低估的投資潛力和實(shí)力。當(dāng)然這里面也不乏媒體的炒作成分，但溫州的人投資能力絕對(duì)不可以就此低估。 廣場(chǎng)的提前建設(shè)和裝飾，將使本項(xiàng)目“廣場(chǎng)鋪王”概念在銷售階段得到實(shí)現(xiàn)。其中預(yù)留鋪位要保證二套或四套相連，以便“多鋪一店”的鋪位給一個(gè)投資客購(gòu)買。在公開發(fā)售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公開發(fā)售后分批推出，確保每次活動(dòng)均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時(shí)分批放出，每次放號(hào)均會(huì)制造一輪搶鋪高潮。 ? 景觀差異性因素 在本項(xiàng)目中，中心水景將是整個(gè)項(xiàng)目景觀最好的區(qū)域，而且此處將是美食街最為核心的地方，在定價(jià)中也應(yīng)充分考慮此差異性。 每棟