【正文】 策劃部：主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)定位、策劃、銷售工作。1 本資料來自 亞特爾地產(chǎn)集團(tuán) 對(duì)標(biāo)培訓(xùn) ： 中海地產(chǎn)合約管理制度培訓(xùn) 2020年 3月 7日 于紅雨 本資料來自 2 中海地產(chǎn)為何能有業(yè)內(nèi)最高利潤(rùn)率？ ? 地產(chǎn)江湖中，中海地產(chǎn)就是這個(gè)傳說中的比較標(biāo)桿，其以財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)效益指標(biāo)高而聞名，被譽(yù)為“盈利能力最佳的上市房企”。 ? 其它部門。 ? 分析工程成本，形成經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，供內(nèi)部決策工作使用。合約管理部和項(xiàng)目部需不少于 2人參加考察（合約管理部負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人原則上必須參加） 9 本資料來自 管理資源網(wǎng) 管理資源網(wǎng) 管理資源網(wǎng) 管理資源網(wǎng) 管理資源網(wǎng) 管理資源網(wǎng) 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 管理資源網(wǎng) 本資料來自 管理資源網(wǎng) 10 本資料來自 本資料來自 m m m 本資料來自 m m m 本資料來自 m m m 本資料來自 m m m 本資料來自 m m m 本資料來自 m m m 本資料來自 m m m 本資料來自 m m m 本資料來自 11 ? 潛在合作商資格預(yù)審?fù)ㄟ^后，由合約管理部組織公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目部、發(fā)展管理部（如需要）、設(shè)計(jì)管理部（如需要）進(jìn)行考察。 ? 對(duì)于需要在工廠制作半成品的專業(yè)工程，如木門、鋁門窗、欄桿等，除應(yīng)考察承建商在建或已完工程外，還應(yīng)該考察其工廠，以了解生產(chǎn)技術(shù)裝備、生產(chǎn)工藝、材料品質(zhì)、工人操作水平、生產(chǎn)管理水平、成品包裝和運(yùn)輸?shù)惹闆r。 本資料來自 15 ? 對(duì)于合約金額預(yù)計(jì)不超過 200萬元的分判工程，未能及時(shí)安排考察的 承建商，可以先行領(lǐng)取招標(biāo)文件并做好投標(biāo)準(zhǔn)備工作。 ? 對(duì)于合約金額預(yù)計(jì)超過 200萬元的分判工程，未經(jīng)考察的承建商不得 參加投標(biāo)。 ? 在試用合作商完成第一單合同后，由合約管理部組織公司合約和項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部（如需要）對(duì)其履約情況做出評(píng)價(jià)，填寫 《 承建商履約情況評(píng)價(jià)表 》 或 《 供應(yīng)商履約情況評(píng)價(jià)表 》 。 ? 試用合作商在合作過程中，如有公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目部、合約管理部對(duì)其履約情況提出質(zhì)疑的，合約管理部需組織公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目部進(jìn)行調(diào)查。情況屬實(shí)，且需終止合同的，由合約管理部提出書面報(bào)告，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體（或合約評(píng)審委員會(huì)）討論決定。合作商名冊(cè)建立時(shí)，曾經(jīng)合作但這在合作關(guān)系的合作商，也應(yīng)進(jìn)行合作商履約情況評(píng)價(jià)。 本資料來自 19 ? 在合同履行過程中，如因合作商自身原因發(fā)生以下行為的，地區(qū)公司必須將其列為不合格合作商，并禁止其在本地區(qū)參與投標(biāo) : 工期出現(xiàn)嚴(yán)重延誤而又不積極采取措施補(bǔ)救的；出現(xiàn)嚴(yán)重安全文明事故或施工質(zhì)量問題且被媒體曝光，對(duì)公司造成負(fù)面影響的；以合同價(jià)“過低”為借口，故意停工索賠，不達(dá)目的拒不復(fù)工的；出現(xiàn)工人或分包商“圍攻”公司生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，或至政府主管部門投訴以致對(duì)公司造成不良影響的；在本年度實(shí)測(cè)實(shí)量中綜合評(píng)分不合格的；其他嚴(yán)重妨礙工程順利發(fā)展或?qū)韭曌u(yù)造成負(fù)面影響的行為。 本資料來自 20 ? 進(jìn)入壟斷合作商名冊(cè)的合作單位由地區(qū)公司合約管理部編制 《 新增壟斷商審批表 》 ，由各相關(guān)部門審批后方可進(jìn)入壟斷合作商名冊(cè)。更新后的招標(biāo)定標(biāo)工作計(jì)劃由項(xiàng)目部經(jīng)理和合約管理部經(jīng)理共同審定，抄報(bào)合約和項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)，抄送項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部并上報(bào)總部項(xiàng)目發(fā)展部備案。 ? 對(duì)于實(shí)行政府行業(yè)壟斷不能招標(biāo)，以及產(chǎn)品或服務(wù)擁有專利無替代 ? 性的專門工程，可以采取直接委托的方式確定中標(biāo)單位。 ? 報(bào)價(jià)模式 ? 原則上統(tǒng)一采用工程量清單模式報(bào)價(jià)，但屬于政府壟斷性經(jīng)營(yíng)的工程可以采用定額取費(fèi)模式報(bào)價(jià)。 ? 甲指乙供物資的種類不得與總部集中采購(gòu)物資相沖突，即已由總部集中采購(gòu)的物資，地區(qū)公司不得再指定其他供應(yīng)商為承包商供貨。 本資料來自 26 ? 除樁基礎(chǔ)工程外，合同均應(yīng)采用總價(jià)包干模式，招標(biāo)時(shí)允許無圖發(fā)標(biāo)，但嚴(yán)禁無圖定標(biāo)，簽訂暫定總價(jià)合同。 ? 對(duì)于合同中存在的暫定單價(jià)項(xiàng)目，在單價(jià)確定前，該項(xiàng)目費(fèi)用禁止在進(jìn)度款中進(jìn)行支付。 ? 招標(biāo)時(shí)施工圖齊全的，應(yīng)在評(píng)標(biāo)前計(jì)算完工程量連同招標(biāo)文件一起發(fā)給各投標(biāo)單位工程量清單；招標(biāo)時(shí)沒有施工圖的，一般專業(yè)分判工程應(yīng)在出圖后 30日內(nèi)計(jì)算完工程量，主包工程最遲應(yīng)在出圖后 60日內(nèi)計(jì)算完工程招標(biāo)分判工作程序量，并與乙方確認(rèn)。 本資料來自 29 ? 分判工程合同金額預(yù)計(jì)超過 200 萬元，物資采購(gòu)合同金額預(yù)計(jì)超過 100萬元的，在招標(biāo)工作開始前，由合約管理部制定招標(biāo)工作計(jì)劃，填寫 《 招標(biāo)分判工作計(jì)劃 》 并報(bào)總部項(xiàng)目發(fā)展部備案。 ? 投標(biāo)單位審批權(quán)限 ? 在招標(biāo)文件發(fā)出前，由合約管理部填制 《 投標(biāo)單位審批表 》 。 ? 大額合同招標(biāo)文件在地區(qū)公司評(píng)審?fù)瓿珊髴?yīng)將 《 招標(biāo)文件評(píng)審表 》 連同招標(biāo)文件上報(bào)總部項(xiàng)目發(fā)展部備案。設(shè)計(jì)管理部可隨時(shí)參與樣板篩選工作，并推薦樣板。 本資料來自 33 ? 合約管理部按 《 投標(biāo)單位審批表 》 確定的名單向投標(biāo)單位發(fā)出招標(biāo)文件，投標(biāo)單位領(lǐng)取標(biāo)書應(yīng)書面簽收，并按要求繳納投標(biāo)保證金。 ? 在招標(biāo)文件發(fā)出之后，公司其他部門簽發(fā)的、與本項(xiàng)工程招標(biāo)有關(guān)文件，包括更換圖紙、補(bǔ)充圖紙等，均需由合約管理部向投標(biāo)單位發(fā)出所有發(fā)出的文件均需投標(biāo)單位書面簽收。 本資料來自 35 ? 所有投標(biāo)人均應(yīng)在截標(biāo)時(shí)間前投標(biāo)，超過截標(biāo)時(shí)間送達(dá)的標(biāo)書為廢標(biāo)。 ? 開標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)眾檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無誤后，由開標(biāo)人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。 本資料來自 37 、評(píng)標(biāo) ? 標(biāo)書開封后，詳細(xì)評(píng)標(biāo)之前，首先由合約管理部進(jìn)行清標(biāo)。 ? 評(píng)標(biāo)報(bào)告包括經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo) ? 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)報(bào)告中應(yīng)說明有效最低的標(biāo)價(jià)和投標(biāo)單位。 ? 議標(biāo)由合約管理部組織，項(xiàng)目部、發(fā)展管理部、設(shè)計(jì)管理部（視具體情況）參加，公司領(lǐng)導(dǎo)視分判項(xiàng)目重要性可選擇性參加、求議標(biāo)單位給予書面回復(fù)。 本資料來自 39 ? 除總部參與定標(biāo)的項(xiàng)目，定標(biāo)會(huì)議由地區(qū)公司招標(biāo)工作小組組織召開。招標(biāo)分判工作程序 ? 嚴(yán)禁出現(xiàn)先進(jìn)場(chǎng)，后定標(biāo)的情況出現(xiàn)。 ? 中標(biāo)合作商接受中標(biāo)通知書后，合約管理部負(fù)責(zé)整理招標(biāo)文件和有 約束力的往來函件，并形成完整的合同文件，并填報(bào) 《 合同文件評(píng)審表 》 發(fā)送財(cái)務(wù)資金部（或法律秘書）、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理評(píng)審。 ? 合約交底的內(nèi)容： ? 工程合同交底：分判工程承包范圍（著重說明范圍模糊、與其他分 判工程有工序交接的劃分界線）、包干形式、重要合同條件和本分判工程特別的合同條件、合同總價(jià)、工期、質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工要求、以及合同執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的索賠事項(xiàng) 。 ? 不論合作雙方中何方提出，涉及重大合同條款變更的，合約管理部都應(yīng)知會(huì)項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部（如需要）、財(cái)務(wù)資金部（涉及付款條件變化），并向主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理報(bào)告，征得批準(zhǔn)后才能變更。項(xiàng)目部造價(jià)師 /物資采購(gòu)工程師審核后，交項(xiàng)目部經(jīng)理審核。 ? 當(dāng)期付款額在 100 萬元及以上的，地區(qū)公司審核完成后，需上報(bào)總 部項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)行審批后方可付款 。 ? 變更中出現(xiàn)的任何新增的項(xiàng)目，在無合同單價(jià)作為審核依據(jù)、且該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總金額超過 10 萬元的，承建商應(yīng)該在變更施工前進(jìn)行綜合單價(jià)的報(bào)審工作 ? 變更價(jià)款在 10 萬元以內(nèi)的，由合約管理部經(jīng)理、項(xiàng)目部經(jīng)理和合約主管領(lǐng)導(dǎo)審批；變更價(jià)款在 20 萬元以內(nèi)的，項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)參加審批；超過 20 萬元的，總經(jīng)理參加審批；超過 50 萬元的，應(yīng)提交定標(biāo)會(huì)議討論決定。 ? 新增項(xiàng)目?jī)r(jià)款預(yù)計(jì)超過 50 萬元、且與原分判工程無必然聯(lián)系、在施工工序上無依附關(guān)系的，應(yīng)優(yōu)先考慮通過招標(biāo)程序來決定價(jià)格和承商。該統(tǒng)計(jì)表需抄報(bào)總經(jīng)理、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約主管領(lǐng)導(dǎo)，抄送項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)管理部。 ? 暫定總價(jià)的工程合同，暫定總額達(dá)到 100 萬元的，地區(qū)公司應(yīng)在簽訂合同前上報(bào)總部項(xiàng)目發(fā)展部 《 暫定總價(jià)工程合同核定表 》 ，經(jīng)總部審批通過后的合同金額才能錄入 ERP 系統(tǒng)和辦理款項(xiàng)支付，暫定總價(jià)未轉(zhuǎn)換為固定總價(jià)前，該合同不得錄入補(bǔ)充合同。 本資料來自 49 、材料合同暫定量轉(zhuǎn)應(yīng)供量 ? 對(duì)于已經(jīng)有明確的應(yīng)供量的設(shè)備、材料，設(shè)備合同和材料合同錄入 ERP 的審批權(quán)限在地區(qū)公司。 本資料來自 50 四、合同結(jié)算管理程序 ? 結(jié)算對(duì)象 ? 結(jié)算條件 ? 結(jié)算計(jì)劃 ? 資料臺(tái)賬 ? 承建商結(jié)算書上報(bào)及接收 ? 結(jié)算時(shí)限 ? 、審批的一般程序及要求 ? 結(jié)算協(xié)議書 ? 物資采購(gòu)合同結(jié)算 ? 結(jié)余物資管理 本資料來自 51 ? 工程結(jié)算一般按每個(gè)工程施工合同為結(jié)算對(duì)象，工程完成并驗(yàn)收合格后應(yīng)及時(shí)與承建商辦理工程結(jié)算 ,合約管理部應(yīng)該在承建商申報(bào)的結(jié)算基礎(chǔ)上審核結(jié)算金額。 ? 承建商結(jié)算書符合編制要求，所附資料齊全。