【正文】 同執(zhí)行過程中，涉及價(jià)款確認(rèn)、合同解釋、爭議處理意見、對合作商違約行為判定及整改意見，統(tǒng)一由合約管理部發(fā)出。合作商交回合同文件后，地區(qū)公司合約管理部經(jīng)辦人員應(yīng)檢查合同文件有無改動(dòng)，如無，則呈送項(xiàng)目公司法人代表或授權(quán)代表簽署 本資料來自 41 三 .工程合約管理工作程序 ? 合約交底 ? 合同執(zhí)行過程中的往來函件 ? 付款 ? 工程變更價(jià)款審核 ? 大額工程合同增補(bǔ) ? 暫定總價(jià)工程合同 ? 設(shè)備、材料合同暫定量轉(zhuǎn)應(yīng)供量 本資料來自 42 ? 合約金額超過 200 萬元的分判工程，超過 100 萬元的物資采購，在中標(biāo)通知書生效之后、分判工程開工或物資供貨之前，或合同簽署后，合約管理部負(fù)責(zé)向項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)管理部作合約交底。 ? 《 中標(biāo)通知書 》 在簽署定標(biāo)記錄的次日即可簽發(fā)。定標(biāo)會(huì)議的討論意見由會(huì)議秘書做出書面記錄，并填寫 《 評審會(huì)議記錄表 》 及《 定標(biāo)記錄表 》 ，供定標(biāo)會(huì)議與會(huì)人員簽署。對招標(biāo)文件和議標(biāo)問卷未做出響應(yīng)的或未做出令我方滿意答復(fù)的，合約管理部應(yīng)在議標(biāo)報(bào)告中做出說明，供定標(biāo)會(huì)議決策時(shí)考慮。如果最低的標(biāo)價(jià)已經(jīng)處于市場平均價(jià)格水平之上的，合約管理部應(yīng)自行提出建議的分判價(jià)格，并以此為依據(jù)與投標(biāo)單位進(jìn)行議標(biāo) 。經(jīng)濟(jì)標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分析。合約管理部填寫 《 開標(biāo)書 》 ，參加人員簽名，并存檔備查。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。 ? 招標(biāo)答疑會(huì)由合約管理部組織，通知所有投標(biāo)人參加，但要分開進(jìn)行，相關(guān)部門人員進(jìn)行答疑，如有必要可邀請?jiān)O(shè)計(jì)院參加，以解決圖紙等問題。只有嚴(yán)重違反招標(biāo)程序和紀(jì)律，或招標(biāo)過程中隨意棄標(biāo)及中標(biāo)后悔約的單位將沒收其投標(biāo)保證金，被我司淘汰的單位不在沒收范圍內(nèi)； ? 關(guān)于投標(biāo)保證金的相關(guān)要求應(yīng)在投標(biāo)邀請函中明確。 ? 樣板評審由設(shè)計(jì)管理部組織進(jìn)行，正式評審意見由設(shè)計(jì)管理部在該表上簽署，并返還合約管理部作為招標(biāo)采購依據(jù)；或要求合約管理部按評審意見重新選板、報(bào)板。 ? 合約管理部根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的市場定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)管理部的具體要求，開展選板工作。 本資料來自 31 ? 除簡易招標(biāo)、零星采購?fù)?，其它招?biāo)文件發(fā)出之前，合約管理部需填寫 《 招標(biāo)文件評審表 》 ，經(jīng)項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)資金部（或法律秘書）和合約主管領(lǐng)導(dǎo)評審。 本資料來自 30 ? 投標(biāo)單位數(shù)量要求： ? 總承包工程：總建筑面積 5 萬平米以下的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 4 家；總建筑面積 5 萬平米以上，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 6 家；總建筑面積 10 萬平米以上，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 8 家；總建筑面積 30 萬平米以上的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 10 家；對于建筑面積超大的總承包工程，投標(biāo)單位數(shù)量還應(yīng)適當(dāng)增加； ? 專業(yè)分包工程（含服務(wù)類）：合同金額預(yù)計(jì)低于 100 萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 3 家；合同金額預(yù)計(jì)超過 100 萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 4 家；合同金額預(yù)計(jì)超過 1,000 萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 6 家；合招標(biāo)分判工作程序同金額預(yù)計(jì)超過 3,000 萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 8 家； ? 物資采購：投標(biāo)單位數(shù)量參考專業(yè)分包工程的標(biāo)準(zhǔn) 。嚴(yán)禁出現(xiàn)不到結(jié)算不算量的現(xiàn)象。如果人力和時(shí)間不允許，可以外包計(jì)算，但我方應(yīng)對鋼材、混凝土等重要成本項(xiàng)目的工程量進(jìn)行復(fù)核。 本資料來自 27 ? 一般情況下建議采用按里程碑階段實(shí)際完成工程量的方式確認(rèn)進(jìn)度款，付款期數(shù)或間隔期不作統(tǒng)一規(guī)定，各公司應(yīng)以不影響造價(jià)水平及項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度為前提。 ? 禁止指定唯一品牌但不指定價(jià)格的甲指乙供形式。 本資料來自 25 ? 確定甲供物資范圍的原則： ? 采用乙供時(shí)質(zhì)量難以控制 ,且對工程的質(zhì)量有重大影響； ? 對工程的成本有重大影響，采用甲供的成本確實(shí)低于乙供； ? 如果采用乙供，無法包死單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施工單位因無能力承受而重新討價(jià)還價(jià)，并影響工期； ? 對項(xiàng)目的品質(zhì)和質(zhì)量有重大影響。 本資料來自 24 ? 采用“主包 +專業(yè)分包”的通用分判模式，細(xì)化專業(yè)分包的根本目的是降低成本。 ? 符合下列條件之一的項(xiàng)目分判可以通過簡易招標(biāo)確定中標(biāo)單位： ? 單項(xiàng)合同金額 20萬元以下（不包含 20萬元）的工程（包括服務(wù)類）分判； ? 單項(xiàng)合同金額 10萬元以下（不包含 10萬元）的物資采購分判。 ? 2）、合約管理策劃報(bào)告內(nèi)容包括：項(xiàng)目概況、合約關(guān)系架構(gòu)及分析、各項(xiàng)分判工程劃分范圍及其原則、分判工程的技術(shù)難度、對承建商資質(zhì)要求、各項(xiàng)分判工程招標(biāo)定標(biāo)計(jì)劃、物資采購計(jì)劃、各專業(yè)分判工程對承建商的數(shù)量需求及劃分方案、指定分包工程合同關(guān)系安排、甲供物資種類確定、項(xiàng)目合約管理要點(diǎn)、建安成本控制目標(biāo)、項(xiàng)目成本和合約管理控制要點(diǎn)、其他部門對合約管理應(yīng)協(xié)調(diào)配合工作等。 ? 地區(qū)公司合作商自被評為不合格之日起兩年內(nèi)不得參加公司的投標(biāo)。上報(bào)總部項(xiàng)目發(fā)展部。分判工程未竣工的，如需終止合約，由合約管理部提出書面報(bào)告，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體（或招標(biāo)管理小組）討論決定； ? 對于單項(xiàng)工程合同金額大于 500萬，物資合同大于 200萬的合作商，總部項(xiàng)目發(fā)展部參與并最終批復(fù)其是否通過履約情況調(diào)查； 本資料來自 18 ? 合作商資格分四個(gè)等級：不合格、候選、試用、合格。各項(xiàng)不參與評價(jià)的人員其職務(wù)不得低于部門助理經(jīng)理級（和相當(dāng)級別之專業(yè)職務(wù)）。履約情況評價(jià)未獲通過的合作商，自動(dòng)喪失今后的分判工程投標(biāo)資格，并應(yīng)在 《 合作商名冊 》 更新時(shí)從 《 合作商名冊－試用分冊 》 中刪除。未能通過考察的，不得安排中標(biāo)。對于未取得投標(biāo)資格的承建商，即時(shí)通知對 方中止投標(biāo)。同意承建商取得投標(biāo)資格的票數(shù)應(yīng)多于總票數(shù)的三分之二，且必須至少有公司領(lǐng)導(dǎo) 1人同意。 ? 對承建商承建工程的考察應(yīng)優(yōu)先選擇與擬建工程相類似的工程。 ? 負(fù)責(zé) ERP項(xiàng)目管理系統(tǒng)的應(yīng)用工作。 ? 負(fù)責(zé)工程招標(biāo)分判工作，負(fù)責(zé)物資采購工作。 本資料來自 3 希望通過對中海地產(chǎn)合約管理制度的梳理中能找出點(diǎn)答案！ 本資料來自 4 中海地產(chǎn)組織機(jī)構(gòu) ? 設(shè)計(jì)管理部： 主要負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作 ? 合約管理部： 主要負(fù)責(zé)招投標(biāo)及物資采購整個(gè)公司成本管控的 核心 。 ? “為什么中海賣的比你少，利潤卻比較高”是每年萬科股東會(huì)的必答題；而今年保利地產(chǎn)也受到了同樣追問，作風(fēng)直接的保利回答：“我們看不懂中海利潤率”。 本資料來自 5 合約管理部職責(zé) ? 組織承建商／供應(yīng)商考察、考評活動(dòng)，建立并維護(hù)承建商／供應(yīng)商名冊。 ? 編制項(xiàng)目各階段工程成本計(jì)劃，并據(jù)此控制工程成本。 ? 對于預(yù)計(jì)單項(xiàng)工程合同金額超過 500萬元、物資合同超過 200萬元的潛在合作商，項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)或合約主管領(lǐng)導(dǎo)必須參加考察； 本資料來自 12 ? 與其領(lǐng)導(dǎo)、擬派的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)人員進(jìn)行當(dāng)面洽談。 本資料來自 13 ? 考察結(jié)束后，合約管理部根據(jù)考核情況填寫 《 承建商考察意見表 》 或 《 供應(yīng)商考察意見表 》 ，由參與考察人員代表簽署意見。但在回標(biāo)之前，合約 管理部必須組織完成考察工作。 ? 對于合約金額預(yù)計(jì)不超過 50萬元的分判工程 ,可以不對初次參加投標(biāo) 的承建商進(jìn)行考察；如果實(shí)際分判金額超過 50萬元，而候選中標(biāo)單位尚未取 得候選承建商資格的，則在發(fā)出中標(biāo)通知之前或在確立合約關(guān)系之前，必須 對其進(jìn)行考察。 ? 同意合作商通過履約情況評價(jià)的，贊成票數(shù)不得低于評價(jià)總票數(shù)的三分之二，且必須至少有公司領(lǐng)導(dǎo) 1人同意。參加人員合約管理部與項(xiàng)目部需各派 2人參加評價(jià)（合約管理部和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人必須參加）。 ? 對于單項(xiàng)工程合同金額大于 500萬，物資合同大于 200萬的合作商，總部項(xiàng)目發(fā)展部參與并最終批復(fù)其是否通過履約情況調(diào)查； 本資料來自 17 ? 合格合作商在合作過程中或在建工程竣工后，如有公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目部、合約管理部對其履約情況提出質(zhì)疑、建議重新評價(jià)的，合約管理部需組織公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目部進(jìn)行調(diào)查，并填寫 《 合作商履約情況調(diào)查表 》 ，對承建商履約情況不滿意的票數(shù)占總票數(shù)三分之一的，則應(yīng)取消其合格承建商資格，在 《 合作商名冊 》 更新時(shí)，將其名單刪除。 ? 每年年初，合約管理部負(fù)責(zé)更新承建商名冊。 ? 地區(qū)公司在上述情況發(fā)生后應(yīng)該及時(shí)上報(bào)總部項(xiàng)目發(fā)展部，如事實(shí)確鑿，應(yīng)立即將其列入不合格合作商名冊。 本資料來自 21 二、地區(qū)公司招標(biāo)分判工作程序 ? 合約管理策劃報(bào)告 ? 招標(biāo)條件分類 ? 分判及招標(biāo)模式 ? 甲供物資及甲指乙供物資的設(shè)置 ? 合同模式安排 ? 付款條件設(shè)置原則 ? 工程量的計(jì)算與確認(rèn) ? 招標(biāo)工作計(jì)劃 ? 投標(biāo)單位的選取及審批權(quán)限 ? 招標(biāo)文件編制與評審 ? 1裝飾性材料、設(shè)備的選板和確定招標(biāo)樣板 ? 1發(fā)標(biāo) ? 1招標(biāo)答疑 ? 1截標(biāo) ? 1開標(biāo) ? 1清標(biāo)、評標(biāo) ? 1議標(biāo) ? 1中標(biāo)通知書及簽約 本資料來自 22 ? 1）、在項(xiàng)目部編制的工程施工進(jìn)度計(jì)劃獲批準(zhǔn)后、第一項(xiàng)分判工程招標(biāo)工作開始前，合約管理部根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、工程特點(diǎn)和施工進(jìn)度計(jì)劃要求，編制合約管理策劃報(bào)告。 本資料來自 23 ? 符合下列條件之一的項(xiàng)目分判必須通過正常招標(biāo)確定中