【正文】 經(jīng)營層面：立項(xiàng)與資金審批，經(jīng)營目標(biāo)確定（集團(tuán)確定收益要求及時間） 管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經(jīng)理、總監(jiān)、建筑、財務(wù)、成本部經(jīng)理、學(xué)生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構(gòu)、管理制度與流程、作業(yè)指導(dǎo) 業(yè)務(wù)層面：管理、監(jiān)控與服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 108 案例 1—— 集團(tuán)公司成本管理的職能 具體操作： 目標(biāo)評審 （ 立項(xiàng)及方案階段 —— 審批） 動態(tài)監(jiān)控（集團(tuán)成本月報） 參與重大招標(biāo)（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與技術(shù)部協(xié)作） 地區(qū)成本基準(zhǔn)（考察分析，與地方一起） 標(biāo)準(zhǔn)合同、招標(biāo)文件 成本控制研究（設(shè)計階段、含鋼量） 信息化平臺建設(shè)與推廣 項(xiàng)目年度月度檢查評分（評分表） 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 109 五、房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)運(yùn)營管理的特殊性 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性 110 集團(tuán)公司的組織架構(gòu) 公司性質(zhì)： 項(xiàng)目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團(tuán) 管理定位： 運(yùn)行管理、戰(zhàn)略管理、財務(wù)管理 公司規(guī)模： 從小到大，機(jī)構(gòu)從簡單到復(fù)雜 發(fā)展階段： 初識 —— 擴(kuò)張 —— 穩(wěn)定 —— 提升 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性 111 三種形式： 運(yùn)營管控：組織與項(xiàng)目運(yùn)營相關(guān)的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項(xiàng)目 財務(wù)管控：投資與財務(wù) 如何確立： 形成過程：項(xiàng)目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團(tuán) 授權(quán)程度：先集權(quán)、后放權(quán) 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理的特殊性 112 六、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題 113 脫離實(shí)際，追求大而全 沒有及時清理歸集 沒有及時培訓(xùn)導(dǎo)入，導(dǎo)致無法完全利用 沒有及時補(bǔ)充與升級 沿襲以人為法的做法，人不同規(guī)范、流程就不同 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題 114 運(yùn)營管理體系設(shè)計總結(jié) 完整的運(yùn)營管體系要具備適用性、針對性、可操作性和持續(xù)性 預(yù)期目標(biāo) 適用性 針對性 可操作性 持續(xù)性 適用于企業(yè)情況 基于內(nèi)外部環(huán)境 基于現(xiàn)狀管理能力 基于現(xiàn)狀專業(yè)能力 針對企業(yè)薄弱環(huán)節(jié) 針對現(xiàn)狀問題 對現(xiàn)狀充分了解研究 有效的改進(jìn)建議 能夠得到執(zhí)行 詳細(xì)的文件目錄 可操作的表格設(shè)計 簡單高效的流程 以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向 借鑒先進(jìn)企業(yè)經(jīng)驗(yàn) 適度前瞻設(shè)計 監(jiān)控保障體系 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的設(shè)計常見問題 115 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 體系運(yùn)行的基本原理 運(yùn)營的計劃管理 運(yùn)營的目標(biāo)管理 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 116 一、體系運(yùn)行的驅(qū)動方式 二、體系運(yùn)行的一般過程 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 體系運(yùn)行的基本原理 117 一、體系運(yùn)行的驅(qū)運(yùn)方式 （一）目標(biāo)管理：引導(dǎo)一系列經(jīng)營、管理活動 （二）計劃管理：落實(shí)和協(xié)調(diào)各項(xiàng)經(jīng)營、管理活動 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 體系運(yùn)行的基本原理 118 二、體系運(yùn)行的一般過程 環(huán)境條件 目標(biāo)與計劃 實(shí)際進(jìn)度 與狀況 建立目標(biāo)與計劃 PLAN 項(xiàng)目實(shí)施DO 檢查對比CHECK 做出調(diào)整ADJUST 各層級子系統(tǒng)的 PDCA循環(huán) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 體系運(yùn)行的基本原理 119 一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成 二、計劃的形成 三、計劃的跟蹤與監(jiān)控 四、計劃的調(diào)整 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 120 一、房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系的構(gòu)成 公司經(jīng)營計劃 業(yè)務(wù)管理計劃 項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)計劃 各業(yè)務(wù)部門工作計劃 專項(xiàng)業(yè)務(wù)開展計劃 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計劃 項(xiàng)目建設(shè)計劃 項(xiàng)目廣告推廣計劃 項(xiàng)目營銷計劃 工程及費(fèi)用開支計劃 銷售回款計劃 融資計劃 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 121 二、計劃的形成 ? 計劃形成的一般過程：自上而下與自下而上 ? 計劃的編制、評審、決策與下達(dá) ? 計劃管理的責(zé)任部門 ? 計劃編制的依據(jù) ? 各類計劃編制的時間 ? 各項(xiàng)計劃編制的深度要求 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 122 計劃形成的一般過程： 每一級計劃自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求（由上級或上游計劃控制） 自下而上編制計劃滿足節(jié)點(diǎn)要求 反反復(fù)復(fù)多個來回的磨合 計劃的編制、評審、決策與下達(dá) 編制：責(zé)任部門牽頭，相關(guān)部門配合 評審方式：由集團(tuán)業(yè)務(wù)部門、上級主管領(lǐng)導(dǎo)以會議或會簽方式 達(dá)不成一致意見時，授權(quán)的決策人確定，但不應(yīng)違反責(zé)權(quán)對等原則 正式審批與下達(dá) 計劃管理的責(zé)任部門：圍繞計劃工作有多種責(zé)任 :不同類型和深度的計劃責(zé)任部門不同 組織與協(xié)調(diào)部門，如運(yùn)營部、總經(jīng)辦等 編制：主導(dǎo)與配合編寫：審核與評估部門 信息管理部門：發(fā)布下達(dá)計劃 決策機(jī)構(gòu)：管理者或委員會 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 123 范例： **年項(xiàng)目開發(fā)計劃匯總表 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 124 范例： **項(xiàng)目分期開發(fā)計劃 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 125 范例：多項(xiàng)目管理的工程計劃管理體系圖（一） 公司領(lǐng)導(dǎo)對要開發(fā)項(xiàng)目的工作打算 公司年度工作計劃 公司領(lǐng)導(dǎo)對業(yè)務(wù)發(fā)展的工作目標(biāo)設(shè)想 工程部年度工作計劃 項(xiàng)目公司年度工作總進(jìn)度計劃 （分布工程深度） 項(xiàng)目材料設(shè)備供應(yīng)計劃 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計劃（分項(xiàng)工程深度） 項(xiàng)目施工月度計劃 項(xiàng)目實(shí)施月度計劃 項(xiàng)目工作月度計劃 月度材料設(shè)備供應(yīng)計劃 項(xiàng)目工程師月工作計劃 項(xiàng)目竣工報建 項(xiàng)目工程質(zhì)量進(jìn)度 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 126 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 127 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 計劃編制的依據(jù) —— 各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 重視經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累，特別是自身公司的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，因各公司操作均不相同 向標(biāo)桿企業(yè)看齊，形成標(biāo)準(zhǔn) 例：企業(yè)工期標(biāo)準(zhǔn) （住宅工期標(biāo)準(zhǔn)） 128 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 范例： 公司標(biāo)準(zhǔn)工期與 定額工期的對比 129 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 130 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 131 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的系統(tǒng)進(jìn)行 —— 運(yùn)營的計劃管理 說明： 《 區(qū)域工程標(biāo)準(zhǔn)工期計算表》、《項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計劃（聯(lián)排、別墅、多層）》、《 市建設(shè)工程施工工期標(biāo)準(zhǔn) 2023》。（僅限項(xiàng)目部的預(yù)算工程師） 對不同的設(shè)計及材料進(jìn)行成本研究，并向現(xiàn)場工程師或設(shè)計單位提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計或設(shè)計變更。 范例：采購部部門管理職能 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 68 范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 全面負(fù)責(zé)成本部工作，直接對主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，承擔(dān)本部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 制定本部門的工作計劃和目標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門工作職責(zé)的落實(shí)和各項(xiàng)工作計劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進(jìn)行； 組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項(xiàng)目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價，通過動態(tài)控制實(shí)現(xiàn)成本控制目的； 組織部門開展市場調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)驗(yàn)分析，堅持?jǐn)?shù)據(jù)積累； 確認(rèn)和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結(jié)算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項(xiàng)； 負(fù)責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能 66 崗位職責(zé) 例：成本部、采購 部 成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營銷主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 三、合理設(shè)計各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 67 市場調(diào)查和供方管理工作： 、施工業(yè)績、報價水平及任務(wù)飽和情況 。預(yù)算 人力資源、行政、信息等功能集合 集團(tuán) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 62 組織架構(gòu)特點(diǎn)： 最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 63 運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則 合理處理好集中和分散的關(guān)系 明確各部門之間的定位和權(quán)責(zé)界定及劃分 分析各部門在運(yùn)營流程中發(fā)揮的職能 確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關(guān)系 確定各部門權(quán)利與行 編寫各部門的部門職能 分析各崗位工作飽滿程度 因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合 確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容 部門定崗定編時需要對公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮 公司織織架構(gòu) 公司發(fā)展戰(zhàn)略 各部門權(quán)力與責(zé)任 各部門崗位定編 部門各崗位職責(zé)確定 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型 64 責(zé)權(quán)