【正文】 經營層面：立項與資金審批，經營目標確定（集團確定收益要求及時間） 管理層面：人力資源與考核（針對下派人員，包括總經理、總監(jiān)、建筑、財務、成本部經理、學生招聘與培養(yǎng)）；統(tǒng)一架構、管理制度與流程、作業(yè)指導 業(yè)務層面：管理、監(jiān)控與服務 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 108 案例 1—— 集團公司成本管理的職能 具體操作： 目標評審 （ 立項及方案階段 —— 審批） 動態(tài)監(jiān)控（集團成本月報） 參與重大招標（鋁合金、總包、電梯） 戰(zhàn)略采購（與技術部協(xié)作） 地區(qū)成本基準（考察分析，與地方一起） 標準合同、招標文件 成本控制研究（設計階段、含鋼量） 信息化平臺建設與推廣 項目年度月度檢查評分（評分表） 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設計 109 五、房地產集團企業(yè)運營管理的特殊性 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)集團運營管理的特殊性 110 集團公司的組織架構 公司性質： 項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 管理定位： 運行管理、戰(zhàn)略管理、財務管理 公司規(guī)模： 從小到大，機構從簡單到復雜 發(fā)展階段： 初識 —— 擴張 —— 穩(wěn)定 —— 提升 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)集團運營管理的特殊性 111 三種形式： 運營管控：組織與項目運營相關的環(huán)節(jié) 戰(zhàn)略管控：主要資源：人、財、項目 財務管控：投資與財務 如何確立： 形成過程：項目 —— 公司 —— 區(qū)域 —— 集團 授權程度：先集權、后放權 取決因素：區(qū)域性與管理能力，效率與控制力 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)集團運營管理的特殊性 112 六、房地產企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 113 脫離實際，追求大而全 沒有及時清理歸集 沒有及時培訓導入，導致無法完全利用 沒有及時補充與升級 沿襲以人為法的做法，人不同規(guī)范、流程就不同 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 114 運營管理體系設計總結 完整的運營管體系要具備適用性、針對性、可操作性和持續(xù)性 預期目標 適用性 針對性 可操作性 持續(xù)性 適用于企業(yè)情況 基于內外部環(huán)境 基于現(xiàn)狀管理能力 基于現(xiàn)狀專業(yè)能力 針對企業(yè)薄弱環(huán)節(jié) 針對現(xiàn)狀問題 對現(xiàn)狀充分了解研究 有效的改進建議 能夠得到執(zhí)行 詳細的文件目錄 可操作的表格設計 簡單高效的流程 以企業(yè)戰(zhàn)略為導向 借鑒先進企業(yè)經驗 適度前瞻設計 監(jiān)控保障體系 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系的設計常見問題 115 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 體系運行的基本原理 運營的計劃管理 運營的目標管理 第二講：房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 116 一、體系運行的驅動方式 二、體系運行的一般過程 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 體系運行的基本原理 117 一、體系運行的驅運方式 （一）目標管理：引導一系列經營、管理活動 （二）計劃管理：落實和協(xié)調各項經營、管理活動 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 體系運行的基本原理 118 二、體系運行的一般過程 環(huán)境條件 目標與計劃 實際進度 與狀況 建立目標與計劃 PLAN 項目實施DO 檢查對比CHECK 做出調整ADJUST 各層級子系統(tǒng)的 PDCA循環(huán) 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 體系運行的基本原理 119 一、房地產企業(yè)計劃管理體系的構成 二、計劃的形成 三、計劃的跟蹤與監(jiān)控 四、計劃的調整 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 120 一、房地產企業(yè)計劃管理體系的構成 公司經營計劃 業(yè)務管理計劃 項目開發(fā)相關計劃 各業(yè)務部門工作計劃 專項業(yè)務開展計劃 項目關鍵節(jié)點計劃 項目建設計劃 項目廣告推廣計劃 項目營銷計劃 工程及費用開支計劃 銷售回款計劃 融資計劃 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 121 二、計劃的形成 ? 計劃形成的一般過程：自上而下與自下而上 ? 計劃的編制、評審、決策與下達 ? 計劃管理的責任部門 ? 計劃編制的依據(jù) ? 各類計劃編制的時間 ? 各項計劃編制的深度要求 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 122 計劃形成的一般過程： 每一級計劃自上而下提出節(jié)點要求（由上級或上游計劃控制） 自下而上編制計劃滿足節(jié)點要求 反反復復多個來回的磨合 計劃的編制、評審、決策與下達 編制：責任部門牽頭，相關部門配合 評審方式：由集團業(yè)務部門、上級主管領導以會議或會簽方式 達不成一致意見時，授權的決策人確定，但不應違反責權對等原則 正式審批與下達 計劃管理的責任部門：圍繞計劃工作有多種責任 :不同類型和深度的計劃責任部門不同 組織與協(xié)調部門，如運營部、總經辦等 編制：主導與配合編寫：審核與評估部門 信息管理部門：發(fā)布下達計劃 決策機構：管理者或委員會 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 123 范例： **年項目開發(fā)計劃匯總表 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 124 范例： **項目分期開發(fā)計劃 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 125 范例：多項目管理的工程計劃管理體系圖（一） 公司領導對要開發(fā)項目的工作打算 公司年度工作計劃 公司領導對業(yè)務發(fā)展的工作目標設想 工程部年度工作計劃 項目公司年度工作總進度計劃 （分布工程深度） 項目材料設備供應計劃 項目施工總進度計劃（分項工程深度） 項目施工月度計劃 項目實施月度計劃 項目工作月度計劃 月度材料設備供應計劃 項目工程師月工作計劃 項目竣工報建 項目工程質量進度 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 126 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 127 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 計劃編制的依據(jù) —— 各類標準與經驗數(shù)據(jù) 重視經驗數(shù)據(jù)的積累，特別是自身公司的經驗數(shù)據(jù)，因各公司操作均不相同 向標桿企業(yè)看齊，形成標準 例：企業(yè)工期標準 （住宅工期標準） 128 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 范例： 公司標準工期與 定額工期的對比 129 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 130 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 131 房地產企業(yè)運營管理的系統(tǒng)進行 —— 運營的計劃管理 說明： 《 區(qū)域工程標準工期計算表》、《項目發(fā)展總體進度計劃（聯(lián)排、別墅、多層）》、《 市建設工程施工工期標準 2023》。（僅限項目部的預算工程師） 對不同的設計及材料進行成本研究，并向現(xiàn)場工程師或設計單位提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內進行設計或設計變更。 范例：采購部部門管理職能 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 68 范例：成本部經理崗位職責 全面負責成本部工作，直接對主管副總經理或總經理負責，承擔本部門領導責任； 制定本部門的工作計劃和目標，負責本部門工作職責的落實和各項工作計劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進行； 組織部門預算專業(yè)人員開展項目各建設階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價，通過動態(tài)控制實現(xiàn)成本控制目的； 組織部門開展市場調查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進行技術經驗分析，堅持數(shù)據(jù)積累； 確認和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項； 負責組織部門管理制度與業(yè)務規(guī)范的建立，并與公司及相關部門的有關制度銜接，保證部門制度合理有效。 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 二、設計組織架構下的部門職能 66 崗位職責 例：成本部、采購 部 成本部經理崗位職責 預算工程師崗位職責 采購部經理崗位職責 合約工程主管崗位職責 合約物資主管崗位職責 合約營銷主管崗位職責 成本管理事務員崗位職責 三、合理設計各部門崗位職責及權責劃分 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 67 市場調查和供方管理工作： 、施工業(yè)績、報價水平及任務飽和情況 。預算 人力資源、行政、信息等功能集合 集團 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 62 組織架構特點： 最早提出職業(yè)經理人理念的企業(yè)，倡導職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機制企業(yè)，通過產權控制 分公司授權較大，機構盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視，強調人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強調職業(yè)生涯的發(fā)展 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 63 運營組織系統(tǒng)的設計原則 合理處理好集中和分散的關系 明確各部門之間的定位和權責界定及劃分 分析各部門在運營流程中發(fā)揮的職能 確定各部門與其它部門溝通協(xié)調關系 確定各部門權利與行 編寫各部門的部門職能 分析各崗位工作飽滿程度 因崗設人與因人設崗相結合 確定部門各崗位名稱及基本工作內容 部門定崗定編時需要對公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮 公司織織架構 公司發(fā)展戰(zhàn)略 各部門權力與責任 各部門崗位定編 部門各崗位職責確定 房地產企業(yè)運營管理的體系設計 —— 房地產企業(yè)運營管理體系模型 64 責權