【正文】 開發(fā)間接費(fèi) 7 管理費(fèi)用 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 銷售費(fèi)用 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 12 開發(fā)項(xiàng)目總成本 ? 開發(fā)項(xiàng)目的概算 ? 是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的初步設(shè)計(jì)方案，對(duì)項(xiàng)目的投資額、建造成本作出的比項(xiàng)目估算更為詳盡的測(cè)算。 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制以項(xiàng)目為編制基礎(chǔ)，在匯總個(gè)項(xiàng)目預(yù)算的基礎(chǔ)上編制年度預(yù)算，根據(jù)年度預(yù)算的分季度、分月份指標(biāo)編制月度預(yù)算。 全面預(yù)算的內(nèi)容 ? （一） 加工行業(yè)的預(yù)算內(nèi)容 ? （二） 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算內(nèi)容 加工企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容與流程 預(yù)算內(nèi)容包括： 業(yè)務(wù)預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算 業(yè)務(wù)預(yù)算 銷售預(yù)算 生產(chǎn)預(yù)算 成本預(yù)算 費(fèi)用預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算 資本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)計(jì)利潤(rùn)表 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 預(yù)算內(nèi)容與流程 ? 預(yù)算內(nèi)容與流程 費(fèi)用預(yù)算 銷 售 預(yù) 算 生 產(chǎn) 預(yù) 算 原材料預(yù)算 人工預(yù)算 制造費(fèi)預(yù)算 成本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 資本預(yù)算 預(yù)計(jì)利潤(rùn)表 預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 年經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算內(nèi)容 預(yù)算內(nèi)容包括： 經(jīng)營(yíng)預(yù)算（項(xiàng)目整體預(yù)算） 財(cái)務(wù)預(yù)算 經(jīng)營(yíng)預(yù)算（項(xiàng)目整體預(yù)算） ? 經(jīng)營(yíng)預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱作項(xiàng)目整體預(yù)算，是依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程編制的預(yù)算。 ? （ 4）依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)，簽訂采購(gòu)、建筑、安裝等各項(xiàng)招標(biāo)合同。 ? 該模式的主要特點(diǎn)是以開發(fā)項(xiàng)目成本為核心，預(yù)算編制以成本費(fèi)用預(yù)算為起點(diǎn)，預(yù)算控制以成本費(fèi)用控制為主軸，預(yù)算考評(píng)以成本費(fèi)用為主要考評(píng)指標(biāo)，運(yùn)用現(xiàn)金預(yù)算控制開發(fā)項(xiàng)目的投資額和現(xiàn)金支出的預(yù)算管理模式。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算模型的選擇 ? （ 1）對(duì)以銷售收入為核心的預(yù)算模式的選擇 ? 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入滯后、而且不確定因素較多，使房地產(chǎn)企業(yè)很少選擇以銷售收入為核心的全面預(yù)算管理模式。 ? 這一模式適用于現(xiàn)金短缺、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)困難的企業(yè)；或是投資額大、資金運(yùn)用多，現(xiàn)金流量大的企業(yè)。 ? 以目標(biāo)成本為導(dǎo)向 ? 是以控制成本費(fèi)用為中心，追求成本優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的預(yù)算模式。 ? 以銷售收入為核心確定相關(guān)預(yù)算指標(biāo)和進(jìn)行資源配置。 提高資金利用效果 通過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)在遵循資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，合理地安排和使用資金，把企業(yè)有限的資金充分運(yùn)用好，發(fā)揮出最大的效用。 全面預(yù)算管理的目標(biāo) （一 ）統(tǒng)一思想行動(dòng) （二）規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理 （三）提高資金利用效果 （四）降低成本費(fèi)用 （五）較好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 預(yù)算管理不是萬(wàn)能的，不能把預(yù)算管理作用的期望值定得太高，預(yù)算管理能達(dá)到下列目標(biāo)就算有效了。 配置資源 ? 編制預(yù)算的過(guò)程是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，合理的安排人力，物力，財(cái)力，進(jìn)行綜合平衡，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源得到合理配置的過(guò)程。 上個(gè)世紀(jì) 60代西方國(guó)家的一些企業(yè)開始推行全面預(yù)算，到 80年代全面預(yù)算在西方國(guó)家的大多數(shù)企業(yè)得到全面推廣。 ? 全面預(yù)算是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，全體員工參與，涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)全部?jī)?nèi)容的預(yù)算體系。 ? 預(yù)算被認(rèn)為是使企業(yè)的資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利能力的一種方法。 統(tǒng)一思想行動(dòng) 通過(guò)預(yù)算管理，使企業(yè)各部門和全體職工明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體措施，統(tǒng)一企業(yè)全體人員的思想認(rèn)識(shí)和行動(dòng)準(zhǔn)則。 降低成本費(fèi)用 通過(guò)預(yù)算管理使企業(yè)各級(jí)管理者形成先算帳后花錢，精打細(xì)算的習(xí)慣，有效地降低成本費(fèi)用。 ? 以目標(biāo)利潤(rùn)為導(dǎo)向 是以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的預(yù)算模式。 ? 這一模式是用于處于成熟期的企業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)中缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，以及產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)較大，影響銷售的外部因素不易控制的企業(yè)。 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的模式 ? 房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)： ? （ 1）開發(fā)周期長(zhǎng)，大多數(shù)項(xiàng)目跨年度，需要 23年，且涉及外部因素多。 ? （ 2）對(duì)以目標(biāo)利潤(rùn)為核心的預(yù)算模式的選擇 ? 房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤(rùn)最大化，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期長(zhǎng)，利潤(rùn)很難在開發(fā)銷售當(dāng)期反映出來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)表與當(dāng)期經(jīng)營(yíng)往往不同步，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行以目標(biāo)利潤(rùn)為核心的預(yù)算模式存在難度。 ? 具體做法： ? （ 1）在明確具體開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況的前提下，結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)、企業(yè)潛力和預(yù)期利潤(rùn)進(jìn)行比較，倒擠項(xiàng)目目標(biāo)成本。 ? （ 5）明確以預(yù)算成本指標(biāo)完成情況為考評(píng)依據(jù)的考核指標(biāo)體系和獎(jiǎng)懲制度，使相關(guān)責(zé)任單位和個(gè)人權(quán)責(zé)利緊密結(jié)合。 ? 項(xiàng)目整體預(yù)算按項(xiàng)目時(shí)間階段劃分，包括： 項(xiàng)目估算 項(xiàng)目概算 項(xiàng)目預(yù)算 ? 項(xiàng)目整體預(yù)算按業(yè)務(wù)管理內(nèi)容劃分，包括： 項(xiàng)目銷售預(yù)算 項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算 項(xiàng)目成本預(yù)算 項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算 財(cái)務(wù)預(yù)算 ? 包括： 資本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表 預(yù)計(jì)利潤(rùn)表 預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表 在一些企業(yè)的實(shí)踐中，通常把預(yù)算按時(shí) 間劃分成年度預(yù)算和月度預(yù)算。 項(xiàng)目預(yù)算的編制 （一）項(xiàng)目的估算、概算和預(yù)算 （二）項(xiàng)目整體預(yù)算的編制 ? 項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性預(yù)算，包括： ? 項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算 ? 項(xiàng)目整體預(yù)算 開發(fā)項(xiàng)目的估算、概算、預(yù)算 ? 開發(fā)項(xiàng)目的估算 ? 是在開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段，對(duì)擬投資開發(fā)的項(xiàng)目依據(jù)