【正文】 江北區(qū)附圖：江北區(qū)預(yù)購房群體的現(xiàn)工作區(qū)域 渝北房地產(chǎn)市場小節(jié) ? 渝北區(qū)房地開發(fā)總量和發(fā)展速度都位居重慶房地產(chǎn)市場第一位 ， 開發(fā)中心位于兩路 、 回興 、 鴛鴦等板塊 。 ? 與本項目相距較近的江北觀音橋板塊以單體樓為主 ， 戶型普遍偏小 ， 其容積率比較高 ， 綠化率比較低 。 ? 重慶房市繼續(xù)向北， 2023年江北和渝北總體開發(fā)量位列第一，據(jù)調(diào)查顯示，在未來 3年內(nèi)的預(yù)購房群體中置業(yè)江北和渝北的消費者占 ％。 ? 國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)市場發(fā)展的分界線 。 重慶 xx不動產(chǎn)有限公司 策劃中心 2023－ 2－ 23 我們身處何方？ 重慶房市 位渝北，鄰江北 房地產(chǎn)市場狀況 ? 重慶房地產(chǎn)市場小節(jié) ? 江北區(qū)房地產(chǎn)市場小節(jié) ? 渝北區(qū)房地產(chǎn)市場小節(jié) 重慶房地產(chǎn)市場小節(jié) ? 近幾年重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展為 “ 黃金發(fā)展期 ” 。 重慶房地產(chǎn)市場紅紅火火 、 風風光光 ， 正成為眾多本地 、 外地開發(fā)商搶灘的黃金寶地 。 宏觀調(diào)控以后開發(fā)節(jié)奏有所減緩 ， 銷售節(jié)奏受到嚴重的沖擊 ， 銷售數(shù)量急劇下降 。 ? 消費者年齡呈現(xiàn)兩極化趨勢，年青人購房和中老年人為子女購房將成為重慶房地產(chǎn)需求市場的主力群體。 ? 順馳公司 2023年房地產(chǎn)秋交會調(diào)查得知 ， 在未來 3年內(nèi)有置業(yè)需求的消費者選擇江北區(qū)的比例最大 ， 為 ％ 。 ? 本項目位于渝北區(qū)龍溪板塊 ， 本板塊樓盤發(fā)展比較粗獷 ， 品質(zhì)不高 ， 發(fā)展呈現(xiàn)差異化 ， 沒有形成明顯的板塊特征 。 ? 渝北區(qū)這幾年商業(yè)物業(yè)發(fā)展迅猛 ， 增長速度位居重慶主城九區(qū)第一 。 ?地塊升值空間較大。 ?臨近地塊發(fā)展滯后。 ?重慶房市繼續(xù)向北。 “候鳥生活” 同時也體現(xiàn)了出生于七、八十年代這群人的生活經(jīng)歷， 一種夢想的渴望，一種歸宿的眷戀。 候鳥一代 一 、 項目視覺識別系統(tǒng)核心部分 ★銷售中心 建議：盡量用一些貼近主題，樸實而具有想象空間的名 字這樣更能夠感染、打動購房者，使購房者產(chǎn)生共鳴。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。 (但是潛在客戶開發(fā)潛力大 ) 可比性樓盤簡介： 1)、樓盤名稱：巴蜀城北岸明珠 物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：高層 物業(yè)地址：江北五里店立交北側(cè) 100米五童路與五桂路交匯處 交通狀況：項目處開通了 81 81 86 10 123等多條公交線路。以五桂路為界分為 A、 B兩個區(qū)，現(xiàn)正開發(fā)的是 B區(qū)，占地面積約 100畝，地上建筑面積約 23萬方，規(guī)劃 1590戶，車位 806個，綠化率高達 50%，計劃 2年內(nèi)開發(fā)完成。 華麗家園 建筑類別： 高層 物業(yè)地址： 江北北濱路 368號（金源大道旁） 開 發(fā) 商： 世紀金源集團 均 價： 3600元 /平方米 開盤時間： 20231223 占地面積： 233100 平方米 容 積 率： 總 戶 數(shù)： 888戶 物業(yè)管理費： 1元 /平方米 華麗家族自身享有多重頂級生活配套， 40萬方西南最大的金源 shopping mall、 超五星級君豪大酒店、方特科幻主題公園環(huán)侯其周，全市第二大商圈 —— 觀音橋商圈提供最強大的后備支持，交通網(wǎng)絡(luò)暢達全市各個角落，還有品牌物管 24小時為業(yè)主提供五星級服務(wù)。 其 他：北城天街的江湖特色菜、品牌餐飲，銅鑼灣、必勝客、肯 德基、麥當勞 ?? ，江北商核的天街美食，正逐步形成其 輕松、時尚、西式且略帶復合型的風格。 東和城項目地上建筑由六棟住宅樓和部分商業(yè)裙樓組成，戶型有兩房、三房、 復式兩房一廳 。 目標客戶群定位及分析 項目區(qū)域的人口總數(shù)及分布情況 ★ 由于該項目的地理位置處在比較特殊的地段（在江北區(qū)加洲花園與渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)花卉園交界），所以人口總數(shù)也應(yīng)該加上渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)花卉園的人口數(shù) 項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況 ★ 江北區(qū) 特殊的地理優(yōu)勢和便捷、暢通的交通網(wǎng)絡(luò)，以及 新 商圈（加洲花園） 的打造對城市發(fā)展的帶動分不開的。 前幾年可以說來還是以小型個體為單位區(qū)域型經(jīng)濟為主。 ★ 同時消費者已被市場房價潛移默化，實際承受能力并沒有增強，但消費者在市場經(jīng)濟的推動下從心理上基本可以承受 30003500元 /平米左右 的房價?？梢酝ㄟ^很多種方式和途徑進行表達，也為“龍溪景園”本項目的產(chǎn)品打造的差異化路線提供了可靠的思想路線。在這樣的大環(huán)境發(fā)展條件下，可推斷今年使得購房者對江北、渝北（龍溪鎮(zhèn)花卉園）地區(qū)的樓盤期待高 ,主力購房者及購房趨勢年齡性會以 2035歲為主 ，（加上老年人為子女購房的部分） 占總?cè)藬?shù)的 70%以上 。 從分析數(shù)據(jù)上也可以看到南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)等地由于自身的發(fā)展速度和相互之間的交通、位置的便利，其潛在目標客戶群發(fā)展優(yōu)勢也很明顯， 占 29%左右 。 （ 1） 影響價差的因素：需要綜合考慮幾個方面的因素： ★ 橫向價差 ★ 縱向價差 ★ 朝向因素 ★ 戶型因素 ★ 邊套因素 ★ 道路因素 ★ 景觀因素 ★ 間距因素 由于本案分為 A、 B、 C棟，而 C棟又因貴司要求提前銷售，所以我司根據(jù)自身情況制定出以下價格： （套內(nèi)） C棟起價： 3350元 /M2 C棟均價： 3500元 /M2 C棟最高價： 3650元 /M2 （ 套內(nèi)） A、 B棟起價： 3800元 /M2 A、 B棟均價： 4050元 /M2 A、 B棟最高價： 4300元 /M2 整體項目均價定為： 4000元 /M2 ★ 建議折扣及 付款方式：由于戶型面積有大有小，大的總價過高，所以建議采用三種方式進行銷售，讓客戶有更多的選擇及判斷。 價格的“低開”并不意味著貴司經(jīng)濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”。 已成交客戶管理情況 重慶順馳公司信息中心通過與地產(chǎn)公司、物業(yè)公司的配合，已掌握約 15000客戶 的基本資料。讀者通過線上、線下雙重方式獲取資訊，大大提高了信息覆蓋人群量，實現(xiàn)對購買群體的全方位轟炸，有效提升廣告投入產(chǎn)出比。這個階段不需要新的媒介推廣，只是在市場變動的同時進行調(diào)整。 40天 持續(xù)推廣強銷期 60天 尾盤強銷期 目的：確立本案的開盤時間，并加大宣傳影響。在開盤期導入后，客戶基本上對本案的開 盤有了期待，同時可以進行廣告的傳播，并接受客戶的申購登記， 發(fā)售認購卡，即時把握住有購買意向的客戶。 配合：本案銷售中心、順馳連鎖店、媒體、已購買客戶 、 開 盤活動及巡展活動 預(yù)計效果： 40天內(nèi)的認購客戶達到銷售目標。 配合：減少媒體、戶外投放頻率、爭對性的進行定點銷售，