【正文】 業(yè) ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 酒店 ” 為核心 的發(fā)展模式 。包括 寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開(kāi)放式混合型都市綜合社區(qū) 。 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂(lè)等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 ?區(qū)域開(kāi)發(fā)與建設(shè)政府支持 ， 未來(lái)前景好 ， 消除市民心理抗性 。 文化體育中心 商務(wù)中心 中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn) ， 即人口在 10萬(wàn)～ 100萬(wàn)之間的城鎮(zhèn) 。 產(chǎn)業(yè)聚集、長(zhǎng)期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號(hào)召力是成功的關(guān)鍵。 特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)； 產(chǎn)業(yè)影響力； …… 深圳華僑城 模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式 觀瀾湖大宅 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)不僅要選擇既能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開(kāi)發(fā)關(guān)系 Business Park發(fā)歷程 ※ 第一代：工業(yè)園區(qū) ※ 第二代：商務(wù)與社區(qū) ※ 第三代：鄰里商務(wù)區(qū) ※ 第四代： Business Town. 休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： ※ 第一階段：?jiǎn)我淮笾行臀幕黝}園； ※ 第二階段：綜合性 、區(qū)域性開(kāi)發(fā)； ※ 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn) 。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 ※ 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 。 成功關(guān)鍵因素 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) 最早追溯到 1898年霍華德的“ 花園城市 ” 構(gòu)想，通過(guò)付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展 , 形成了今天 New Town模式。 綠地 21城尊老社區(qū)主題 ?綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場(chǎng)、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等符合老年人生活習(xí)慣； ?老年人只是講座多形式老年教育。 教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等 的成功開(kāi)發(fā)成為模式區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)方式。 ?后期經(jīng)營(yíng)依賴(lài)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)模式的確定。 ?華僑城建設(shè)經(jīng)過(guò) 20年，已經(jīng)成為“旅游 +地產(chǎn)”成功開(kāi)發(fā)模式樣板 。 大盤(pán)發(fā)展 1920~~1960 1980~~目前 1960~~1980 城市功能分區(qū) ? 住宅是居住的機(jī)器； ? “公園中的高樓”； ? …… 場(chǎng)所精神 ? 歷史、文化與傳統(tǒng)； ? 建筑內(nèi)在品質(zhì)； ? …… 和諧空間 ? 公共空間； ? 功能符合協(xié)調(diào)； ? …… ?第一階段： 住宅樓宇開(kāi)發(fā)； ?第二階段： 住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)； ?第三階段： 大規(guī)模住區(qū)開(kāi)發(fā)。 傳統(tǒng)對(duì)大盤(pán)影響力的理解僅僅是大盤(pán)規(guī)模； 大盤(pán)影響力最重要的是對(duì)社會(huì)發(fā)展的影響力。 第三層面： 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。 ? 大盤(pán)從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤(pán)、后現(xiàn)代主義大盤(pán)的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤(pán)發(fā)展階段。1 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤(pán)縱橫：大盤(pán)發(fā)展與開(kāi)發(fā)模式的實(shí)證研究 決 戰(zhàn) 大 盤(pán) 創(chuàng) 新 名 盤(pán) “新形勢(shì)、新趨勢(shì)、新模式”名盤(pán)實(shí)戰(zhàn)名家論壇 2 本報(bào)告嚴(yán)格保密 引 言 超級(jí)大盤(pán)的產(chǎn)業(yè)沖動(dòng)崛起后，城市顯然是另一番景象。 ? 大盤(pán)開(kāi)發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤(pán)與城市中心區(qū)大盤(pán)，大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式有主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式、緊縮城市開(kāi)發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式五種主要開(kāi)發(fā)模式 ? 大盤(pán)開(kāi)發(fā)不僅要重視大盤(pán)物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤(pán)生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。 大盤(pán)開(kāi)發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會(huì)所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤(pán)有的巨大的社會(huì)影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 傳統(tǒng)對(duì)大盤(pán)價(jià)值的理解表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)； 大盤(pán)價(jià)值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大盤(pán)在中國(guó) 我國(guó)大盤(pán)開(kāi)發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤(pán)開(kāi)發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流 ?據(jù)統(tǒng)計(jì) 2023年底，全國(guó)建筑面積在 50萬(wàn)平方米以上的在建、擬建大盤(pán)項(xiàng)目 300個(gè)以上，幾乎遍布所有中心城市； ?大盤(pán)由于規(guī)模優(yōu)勢(shì)、配套相對(duì)齊全與營(yíng)銷(xiāo)宣傳上的優(yōu)勢(shì)，對(duì)城市的影響力大大強(qiáng)于小盤(pán)，大盤(pán)不但價(jià)格高，而且相對(duì)而言獲得更多的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 ?波托菲諾純水岸四期，實(shí)現(xiàn)均價(jià) 5萬(wàn)元 /㎡以上。 地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 定位規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 大盤(pán)價(jià)值創(chuàng)造 項(xiàng)目建設(shè)階段 推廣營(yíng)銷(xiāo)階段 推廣營(yíng)銷(xiāo)附加價(jià)值 定位規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值 運(yùn)營(yíng)附加價(jià)值 定位設(shè)計(jì)階段 項(xiàng)目建設(shè)階段 推廣營(yíng)銷(xiāo)階段 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段 推廣營(yíng)銷(xiāo) 標(biāo)準(zhǔn)化 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 時(shí)間 時(shí)間 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第二 部分：國(guó)內(nèi)外成功大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式研究 12 本報(bào)告嚴(yán)格保密 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外 100多個(gè)大盤(pán)分析，研究了國(guó)內(nèi)外大盤(pán)開(kāi)發(fā)的 6種典型 的成功 模式和 10多個(gè)典型案例 中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式 緊縮城市開(kāi)發(fā)模式 綜合體 開(kāi)發(fā)模式 城市中心大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式 ?交通擁擠與項(xiàng)目的通達(dá)性； ?項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； ?項(xiàng)目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)； ?項(xiàng)目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。通過(guò) 主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注 ，通過(guò) 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費(fèi)者的心理抗性。 15 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對(duì)主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) 主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開(kāi)發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。 主要建設(shè)措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開(kāi)發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?通過(guò)開(kāi)放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過(guò)大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校 、 游集場(chǎng) 、 娛樂(lè)中心等設(shè)施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)會(huì)堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設(shè)施 —— 市場(chǎng)及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運(yùn)動(dòng)場(chǎng) ※ 其它公共設(shè)施 —— 汽車(chē)站 、 停車(chē)站 、 加油站等 。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號(hào)召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實(shí)施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開(kāi)發(fā)思路； ?綜合開(kāi)發(fā) ， 全面收益 ：通過(guò)分散開(kāi)發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn) ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項(xiàng)目之間的銜接 。 研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 ，又可避免人口超過(guò) 100萬(wàn)在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)方面過(guò)度膨脹的特點(diǎn) 。 綠地國(guó)際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心 最重要的開(kāi)發(fā)控制與要點(diǎn)：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國(guó)際大都市城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)機(jī)制的 3種類(lèi)型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營(yíng)式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為代表； ?基本以私人開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為代表 。 成功關(guān)鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國(guó)際化特征： 吸引外國(guó)資本參與 ， 建筑風(fēng)格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過(guò)新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對(duì)大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過(guò)分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 模式五： 緊縮城市模式 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 亞特蘭大車(chē)站工程與北京 soho現(xiàn)代城市典型的緊縮城市開(kāi)發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。 亞特蘭大車(chē)站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位臵 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車(chē)站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位臵－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開(kāi)發(fā)主體資金雄厚 。 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 第三部分：我們對(duì)大盤(pán)開(kāi)發(fā)的認(rèn)識(shí)與意見(jiàn) 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 社區(qū)功能復(fù)合化 ：大盤(pán)社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤(pán)社區(qū)應(yīng)該成為一個(gè)“緊縮城市”形態(tài) ?超越“單一功能模式”： 通過(guò)自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂(lè)，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求； ?外向互動(dòng)、內(nèi)向緊湊： 大盤(pán)既是一個(gè)領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤(pán)是對(duì)內(nèi)獨(dú)立與對(duì)外融合的統(tǒng)一。 社區(qū)公共空間：在整個(gè)社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場(chǎng)、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動(dòng)的重要場(chǎng)所。 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排： 大盤(pán)分期開(kāi)發(fā)中前期開(kāi)發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開(kāi)發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 認(rèn)識(shí)四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開(kāi)發(fā)： 保證項(xiàng)目啟動(dòng)成功和前期實(shí)現(xiàn) ，