【正文】 業(yè) ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 酒店 ” 為核心 的發(fā)展模式 。包括 寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū) 。 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 ?區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持 ， 未來前景好 ， 消除市民心理抗性 。 文化體育中心 商務(wù)中心 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn) ， 即人口在 10萬～ 100萬之間的城鎮(zhèn) 。 產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號召力是成功的關(guān)鍵。 特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營； 產(chǎn)業(yè)影響力； …… 深圳華僑城 模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式 觀瀾湖大宅 19 本報告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動不僅要選擇既能驅(qū)動項目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系 Business Park發(fā)歷程 ※ 第一代：工業(yè)園區(qū) ※ 第二代：商務(wù)與社區(qū) ※ 第三代：鄰里商務(wù)區(qū) ※ 第四代： Business Town. 休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： ※ 第一階段：單一大中型文化主題園； ※ 第二階段：綜合性 、區(qū)域性開發(fā)； ※ 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn) 。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 ※ 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 。 成功關(guān)鍵因素 16 本報告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實現(xiàn)對項目的規(guī)劃和建設(shè) 最早追溯到 1898年霍華德的“ 花園城市 ” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展 , 形成了今天 New Town模式。 綠地 21城尊老社區(qū)主題 ?綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計等符合老年人生活習(xí)慣； ?老年人只是講座多形式老年教育。 教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等 的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。 ?后期經(jīng)營依賴項目定位、規(guī)劃設(shè)計與運營模式的確定。 ?華僑城建設(shè)經(jīng)過 20年，已經(jīng)成為“旅游 +地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板 。 大盤發(fā)展 1920~~1960 1980~~目前 1960~~1980 城市功能分區(qū) ? 住宅是居住的機(jī)器； ? “公園中的高樓”； ? …… 場所精神 ? 歷史、文化與傳統(tǒng)； ? 建筑內(nèi)在品質(zhì)； ? …… 和諧空間 ? 公共空間； ? 功能符合協(xié)調(diào)； ? …… ?第一階段： 住宅樓宇開發(fā)； ?第二階段： 住宅小區(qū)開發(fā)； ?第三階段： 大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。 傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模； 大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。 第三層面： 開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。 ? 大盤從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。1 本報告嚴(yán)格保密 大盤縱橫：大盤發(fā)展與開發(fā)模式的實證研究 決 戰(zhàn) 大 盤 創(chuàng) 新 名 盤 “新形勢、新趨勢、新模式”名盤實戰(zhàn)名家論壇 2 本報告嚴(yán)格保密 引 言 超級大盤的產(chǎn)業(yè)沖動崛起后，城市顯然是另一番景象。 ? 大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式 ? 大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。 大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 傳統(tǒng)對大盤價值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤； 大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。 8 本報告嚴(yán)格保密 大盤在中國 我國大盤開發(fā)從上世紀(jì)九十年代初起步，當(dāng)前大盤開發(fā)風(fēng)起云涌，高歌猛進(jìn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 ?據(jù)統(tǒng)計 2023年底，全國建筑面積在 50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目 300個以上，幾乎遍布所有中心城市； ?大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強(qiáng)于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。 ?波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價 5萬元 /㎡以上。 地產(chǎn)項目價值 定位規(guī)劃設(shè)計價值 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 大盤價值創(chuàng)造 項目建設(shè)階段 推廣營銷階段 推廣營銷附加價值 定位規(guī)劃設(shè)計價值 運營附加價值 定位設(shè)計階段 項目建設(shè)階段 推廣營銷階段 項目運營階段 推廣營銷 標(biāo)準(zhǔn)化 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)化 時間 時間 11 本報告嚴(yán)格保密 第二 部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究 12 本報告嚴(yán)格保密 通過對國內(nèi)外 100多個大盤分析，研究了國內(nèi)外大盤開發(fā)的 6種典型 的成功 模式和 10多個典型案例 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 綜合體 開發(fā)模式 城市中心大盤開發(fā)模式 ?交通擁擠與項目的通達(dá)性； ?項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； ?項目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)； ?項目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。通過 主題吸引消費者的關(guān)注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費者的心理抗性。 15 本報告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè) 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費者接受主題，主題成為項目標(biāo)簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復(fù)合 但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。 主要建設(shè)措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進(jìn)的重要誘因； ?通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校 、 游集場 、 娛樂中心等設(shè)施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內(nèi)設(shè)會堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設(shè)施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運動場 ※ 其它公共設(shè)施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 ? 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力 ， 特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； ? 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； ? 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實施 ， 先確定產(chǎn)業(yè) ， 在確定開發(fā)思路； ?綜合開發(fā) ， 全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險 ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項目之間的銜接 。 研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 ，又可避免人口超過 100萬在環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會方面過度膨脹的特點 。 綠地國際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務(wù)中心 最重要的開發(fā)控制與要點：內(nèi)部功能外部化！ 21 本報告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān) 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； ?基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 。 成功關(guān)鍵要素 中心城鎮(zhèn)模式特征 ?現(xiàn)代化特征： 具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感 ， 建筑充滿現(xiàn)代都市氣息； ?國際化特征： 吸引外國資本參與 ， 建筑風(fēng)格多元化； ?人文化 、 生態(tài)化： 通過新城鎮(zhèn)的綠化 、 建筑 、 小品等體現(xiàn)健康與親和的特征 。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 模式五： 緊縮城市模式 23 本報告嚴(yán)格保密 亞特蘭大車站工程與北京 soho現(xiàn)代城市典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位臵 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠 138英畝。 適用條件 ?優(yōu)越的地理位臵－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件； ?較大的規(guī)模；強(qiáng)制性的視覺沖擊－超高層 /建筑群 ?政 府支持 ， 開發(fā)主體資金雄厚 。 25 本報告嚴(yán)格保密 第三部分：我們對大盤開發(fā)的認(rèn)識與意見 26 本報告嚴(yán)格保密 社區(qū)功能復(fù)合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個“緊縮城市”形態(tài) ?超越“單一功能模式”： 通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求； ?外向互動、內(nèi)向緊湊： 大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。 社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。 29 本報告嚴(yán)格保密 科學(xué)分期與合理的進(jìn)度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值 認(rèn)識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項目啟動成功和前期實現(xiàn) ，