房地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考-30ppt-wenkub
2023-03-14 11:13:27 本頁面
【正文】 計階段 項目建設階段 推廣營銷階段 項目運營階段 推廣營銷 標準化 建設 標準化 時間 時間 11 本報告嚴格保密 第二 部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究 12 本報告嚴格保密 通過對國內(nèi)外多個大盤分析 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 綜合體 開發(fā)模式 城市中心大盤開發(fā)模式 ?交通擁擠與項目的通達性； ?項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； ?項目功能與城市、區(qū)域功能的互補； ?項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。 ?波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價 5萬元 /㎡以上。 8 本報告嚴格保密 大盤在中國 我國大盤開發(fā)從上世紀九十年代初起步，當前大盤開發(fā)風起云涌，高歌猛進，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 ?據(jù)統(tǒng)計 2023年底，全國建筑面積在 50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目 300個以上，幾乎遍布所有中心城市； ?大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。 6 本報告嚴格保密 大盤與小盤 大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地 10萬平米以上，建筑面積在 30萬平米以上。 模塊二 模塊一 模塊三 大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律 國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式 對大盤開發(fā)的認識與啟示 4 本報告嚴格保密 第一部分：關于大盤發(fā)展與大盤價值 5 本報告嚴格保密 價值 認識 第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務等功能的組合。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流 …… 城市生命和社會經(jīng)濟的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 …… 雅各布斯《美國大城市的死與生》 3 本報告嚴格保密 以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術問題，并提出觀點。 第二層面： 體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。 關于大盤 傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務、商業(yè)體和都市綜合體等。 小盤建設 大盤 ? 大盤注重功能多元化 ? 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 ? 長期價值增長為指導思想 小盤 ? 以單一功能開發(fā) ? 追求短期市場價值最大 ? 單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn) 大盤開發(fā) 小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌； …… 大盤開發(fā)成功基本點： I. 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 II. 功能配比 。 哈爾濱 “大盤風”席卷大地 鄭州 濟南 上海 南昌 深圳 重慶 西安 南寧 昆明 廣州 長沙 成都 9 本報告嚴格保密 大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考 ?盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術支撐，風險規(guī)避不足下的盲目啟動導致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源； ?開發(fā)風險評估與應對 ?定位及規(guī)劃設計 的前瞻性、科學性，后期生活方式打造的市場性與運營科學化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。 波托菲諾 — 意大利小鎮(zhèn) 華潤萬象城 大盤反思 爛尾：開發(fā)商永遠的痛 準確定位、科學分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式 郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式 老年社區(qū) 體育社區(qū) 教育社區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 商務商業(yè) ?項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求； ?項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。 綠地： 2023年 “老街”品牌； 2023年“新里”品牌； 2023年推出的“綠地 21城”位于上海后花園 —— 總面積 50萬平方公里的昆山花橋國際商務城一側(cè)，面積達 13平方公里萬。 深圳桃源居的教育主題： ? 建立了學校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結(jié)合的完善的終身教育體系。 15 本報告嚴格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區(qū)建設 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費者接受主題，主題成為項目標簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設施建設先行，感受主題； 主題復合 單主題宣傳與多主題建設，復合性舒適社區(qū)。 主要建設措施： 外部功能內(nèi)部化 ?采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因； ?通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的； ?通過大規(guī)模基礎設施建設與公共商業(yè)建設保證居住需求。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學校 、 游集場 、 娛樂中心等設施 ； ※ 社區(qū)
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