房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及成本管理(1)-wenkub
2023-03-14 11:13:27 本頁(yè)面
【正文】 費(fèi)、人防費(fèi)、煤氣增容費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占 1020%） ? ） 管理費(fèi) （開發(fā)公司管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。因此土地費(fèi)用約占整個(gè)成本構(gòu)成的 2030%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)） ? ） 前期工程成本 （包括：可行性研究費(fèi)、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及現(xiàn)場(chǎng)“三通一平”等。 ? 、控制的概念：通俗地說(shuō)，控就是掌握，制就是限制。房地產(chǎn)開發(fā) 基礎(chǔ)知識(shí)與成本控制 房地產(chǎn)發(fā)展史 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程 第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制 第三節(jié) 第一節(jié) 房地產(chǎn)發(fā)展史 房地產(chǎn)開發(fā)基本概念 房地產(chǎn)的起源 房地產(chǎn)經(jīng)歷的 4個(gè)階段 房地產(chǎn)經(jīng)歷的 3個(gè)時(shí)代 1） 、 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得 國(guó)有土地使用權(quán) 的土地上 ， 按照 城市規(guī)劃 要求進(jìn)行 建設(shè)的 基礎(chǔ)設(shè)施 。從科學(xué)的定義來(lái)說(shuō)，控制是指按照一定的條件和預(yù)定的目標(biāo)，對(duì)一個(gè)過(guò)程或一系列事件施加影響，使其達(dá)到 預(yù)定目標(biāo) 的一種有組織的行動(dòng)。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例為 6%） ? ） 建筑安裝工程成本 （是指房屋建造過(guò)程中所直接或間接發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)等。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占 2%） ? ） 貸款利息 （房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大，必須借助銀行。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中約占 1015%） ? ） 其它管理費(fèi) （銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)用等。 ? 成本全過(guò)程控制 ? 、土地成本 ? 、 前期工程成本 ? 、 建筑安裝工程成本 ? 、市政公共設(shè)施費(fèi) ? 、企業(yè)管理費(fèi) ? 、貸款利息 ? 、稅費(fèi) ? 、其它管理費(fèi) 、前期工程成本 ? 、可行性研究報(bào)告階段 ? 、前期規(guī)劃階段 ? 、施工圖設(shè)計(jì)階段 ? 、地質(zhì)勘察階段 、可行性研究報(bào)告階段 ? 對(duì)投資區(qū)域和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)自然資源的了解和市場(chǎng)情況的調(diào)查以及對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策等進(jìn)行綜合分析預(yù)測(cè)，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)； 、前期規(guī)劃階段 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的控制做到“事前控制”，其直接對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 7580%，所以該階段控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)重要。 、開展限額設(shè)計(jì) ? 1）、合同中明確每平米鋼筋、混凝土含量，以及投資估算，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。 ? 4）、材料檔次符合項(xiàng)目定位，如外墻門窗，樓梯、底層入戶大堂、電梯前室等裝修 、采用合同措施控制造價(jià) ? 1）、按合同對(duì)設(shè)計(jì)的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。 、地質(zhì)勘察 ? 1）、招標(biāo)選取有經(jīng)驗(yàn)和有實(shí)力的單位進(jìn)行地勘施工，地勘工作要加強(qiáng)監(jiān)管 ? 2）地基承載力的取值在規(guī)范允許的情況下盡量高 ? 3）、抗浮設(shè)計(jì)水位的標(biāo)高盡量低，減少抗浮錨桿的設(shè)計(jì)和施工 建筑安裝工程成本 ? 、招投標(biāo)與合同訂立階段成本的控制 ? 、施工階段工程成本的控制 ? 、竣工結(jié)算階段工程成本控制 、 招投標(biāo)與合同訂立階段成本的控制 、 工程招投標(biāo) 、 工程合同價(jià)款的確定 、標(biāo)底或預(yù)算控
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