新區(qū)大盤(pán)城市化戰(zhàn)略研究-wenkub
2023-03-28 19:54:58 本頁(yè)面
【正文】 容積率 ， 以中央河道為界 ， 以北容積率在 ， 以南容積率在； ?商業(yè)配套約 26 萬(wàn)平米； ?辦公配套約 23 萬(wàn)平米； 中央河道 南 工業(yè)園區(qū) 辦公配套 商業(yè)配套 一 期 游艇俱樂(lè)部、醫(yī)院 一期 開(kāi)發(fā)策略－由低密度到高密度的整體開(kāi)發(fā)順序， 1期以中高端產(chǎn)品啟動(dòng)，奠定高尚大盤(pán)形象，以主流產(chǎn)品小高層回現(xiàn)。 學(xué)校 市級(jí)商業(yè) 酒店 醫(yī)院 商業(yè) 公 園 綠地 綠地 居住 啟動(dòng)區(qū)策略 抓中高端市場(chǎng)主流，高端產(chǎn)品及形象起到標(biāo)識(shí)作用，中高端的產(chǎn)品加快銷售速度 啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵四件事 ?區(qū)域邊界打造 ?展示街區(qū) ?實(shí)景展示區(qū) ?引進(jìn)少量特色店，氛圍營(yíng)造 啟動(dòng)區(qū)策略 商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)原則 三、彈性商業(yè)規(guī)劃方案開(kāi)發(fā)順序，以風(fēng)險(xiǎn)較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場(chǎng)，最后是大型超市的進(jìn)入 原則 一、在鄰里商業(yè)能夠滿足生活需求的情況下，集中商業(yè)越晚進(jìn)入市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)效益越高 二、后期經(jīng)營(yíng)的不可確定性，制定彈性的商業(yè)規(guī)劃方案應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本案總結(jié) ? 價(jià)值標(biāo)桿的啟動(dòng)策略 ：依托最好的資源，展示部分高端產(chǎn)品，帶動(dòng)主流的中高端產(chǎn)品回現(xiàn)。西區(qū)在成都傳統(tǒng)居住觀念中是上風(fēng)上水的地方。 ? 地塊北面的羊市街西延線是城市主要交通干道之一，與成灌高速公路相通，可直接到達(dá)都江堰風(fēng)景區(qū)。 ? 兼顧風(fēng)險(xiǎn)和效益的商業(yè)配套方案：彈性商業(yè)規(guī)劃方案開(kāi)發(fā)順序，以風(fēng)險(xiǎn)較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場(chǎng)，最后是大型超市的進(jìn)入 ? 開(kāi)放化的社區(qū)理念 ，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機(jī)理，吸納城市區(qū)域內(nèi)客戶，克服新區(qū)不足，建立項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展支撐點(diǎn)。 1期規(guī)模 ?1期 ， 建面 34萬(wàn)平米； ?1期 ， 2期預(yù)計(jì) 1期已推售產(chǎn)品 ? （ 53套 ） ? （ 10棟 ） 未推售產(chǎn)品 ?水景公寓 （ 4層 、 帶電梯 ） ?聯(lián)排別墅 ?院墅 （ 剩余 ） 100套左右 ，面積區(qū)間在 200500平米 1期生活配套 ?商業(yè) （ 6萬(wàn)平米 、 包租期 3年） 、 會(huì)所 、 幼兒園 、 中學(xué) （ 國(guó)外私立 ） ， 啟動(dòng)策略－以中高端產(chǎn)品啟動(dòng)，奠定高尚大盤(pán)形象，以主流產(chǎn)品小高層回現(xiàn)。 一期 ? 1245畝的項(xiàng)目，中高密度的中高檔社區(qū)規(guī)劃 VS 區(qū)域市場(chǎng)、缺乏消費(fèi)支撐持續(xù)開(kāi)發(fā) 戰(zhàn)略 與區(qū)域聯(lián)動(dòng)－主動(dòng)城市化，開(kāi)放的社區(qū)規(guī)劃，資源共享，建立與城市聯(lián)系，聚集人氣，克服新區(qū)不足 機(jī) 會(huì)：良好的區(qū)域前景，良好的生態(tài)環(huán)境 成交客戶構(gòu)成：城市客戶自住為主，有少量投資客戶 面向城市開(kāi)放的 420畝城市生態(tài)公園 向城市開(kāi)放的以餐飲為主，集休閑、娛樂(lè)于一體的大型商業(yè)口岸 啟動(dòng)策略 花園洋房 疊加別墅 小高層 策略 —— 依托湖景資源，多元產(chǎn)品組合，以疊加別墅、洋房為主打產(chǎn)品樹(shù)立價(jià)值標(biāo)桿，以小高層為主力回現(xiàn)產(chǎn)品 420畝城市生態(tài)公園 華潤(rùn) .翡翠城 —— 大門、入口廣場(chǎng)、公園綠地、竹林 華潤(rùn) .翡翠城 —— 湖面、道路、售樓處、樣板房展示區(qū) 本案總結(jié) ? 價(jià)值標(biāo)竿的啟動(dòng)策略，啟動(dòng)期以高層產(chǎn)品為主，以回現(xiàn)為目標(biāo)，高端物業(yè)主要是展示和拉動(dòng) ? 區(qū)域運(yùn)營(yíng) ，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系， 借助城市機(jī)理，吸納人氣，克服新區(qū)不足。 福田區(qū) 南山區(qū) 羅湖區(qū) 核心商業(yè)，辦公區(qū) 深南大道 華僑城 會(huì)所 商業(yè)街 波托菲諾的銷售策略－純水岸與天鵝堡交替銷售，不斷拉升天鵝堡價(jià)格 7000950025000202307000050000140000100002023030000400005000060000700008
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